1、案例1：王先生從2001年入住小區后，按照每平方米0.5元的標準向該小區物管公司繳納了2002年6月1日至2003年8月31日物業管理費后，再未繳納物業管理費。和王先生一樣不交物業費的業主還有很多，由于小區大部分業主未繳納物業管理費，該物管公司不得不于2007年9月7日撤離小區，不再對此進行物業管理。2007年8月30日，物業公司在小區張貼通知將此事告知了業主，隨后將拖欠物管費的王先生等業主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管費和滯納金。 王先生居住的房屋面積有119.28平方米，從2003年9月1日至2007年8月30日，他拖欠物業管理費2862元。 審理天心區法院一審認為，該物管公司為王先生進

2、行物業管理，在其居住小區內配備保安，提供了衛生管理、綠化養護、花園樓宇及其配套設施的日常管理、維修保養等各種服務，并為其代收代交水費，王先生也向該物業管理公司繳納物業管理費，雙方已形成事實上的物業管理關系，故王先生應交納物業服務費用。 至于物管公司要求王先生支付拖欠物業管理費的滯納金，起算時間應從2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤離小區后計算。法院作出一審判決：王先生在判決發生法律效力后10日內支付物管公司拖欠的物業管理費2862元及滯納金（滯納金的起算時間從2007年9月1日起至實際給付之日，按每日萬分之二點一的標準計算）。 王先生不服一審判決向長沙市中院上訴?！巴跸壬Q物管公司提

3、供的物業服務質量與收費標準不符，應通過協商等其他途徑解決，不能以此作為交納物業管理費的抗辯理由。”長沙中院經審理認為，原審法院判決從2007年9月1日起計算滯納金符合法律規定，長沙中院駁回了王先生的上訴，維持原判。 說法在本市的不少小區，對家中被盜得不到賠償、小區亂停車沒人管、收費高服務質量差等種種物管問題，拒交管理費已成為業主維權的首選武器。但是，業主一旦以“拒交物業管理費”來表達不滿，物管公司只要告上法院，業主大多敗訴?！皹I主拒交管理費來對抗物管的做法勝率很小?！焙先f和聯合律師事務所律師李志員表示，“物管收費”和“物管質量”是兩個不同的法律關系，業主以對管理服務不滿意為由拒繳物業管理費，

4、實際上是混淆了業主和小區物業管理公司之間的權利義務,也就是說，物管收費是雙方約定的合同關系，只要物管提供了服務，業主就有義務按合同交費,如果業主認為物管混亂，業主有權更換物管，但不能以不繳費來對抗。案例2：張先生覺得自己住的小區管理不規范，就連續17個月不交物業費。在多次催要未果的情況下，物業公司將張先生告上了法庭。今年7月，和平區人民法院作出了判決：張先生需給付物業管理費2075元。 張先生住在和平區的南湖新園小區，從2003年8月起，他就沒交物業費。物業公司幾次催促其交費，但張先生都有自己的理由：“這費用我不能交。你看咱這小區管理多亂啊！好幾家的自行車被偷了；電梯也不作定期檢查，存在安全隱

5、患；更讓人不能容忍的是，居民樓下的歌廳、浴池和藥房的噪音太大，業主的權益受到了侵害?！?而物業公司覺得張先生是強詞奪理，并通知張先生拖欠的物業費必須交。但從2003年8月到2004年12月長達17個月的時間里，張先生堅持自己的看法，一直沒交物業費。物業公司無奈將張先生告上了法庭，要求交納拖欠的物業費管理費共計2075元。 法院開庭審理此案時認為：原告物業公司與張先生所在小區的業主委員會簽訂的物業管理委托合同有效。被告張先生作為小區的業主，應受合同的約束。關于被告提出的，小區未規范管理發生住戶被盜、車輛丟失等問題，因證據不足，法院不予支持；歌廳、洗浴和藥房的噪音、廢氣及擾民問題，屬有關行政管理部

6、門監管范圍，且上述問題是否給張先生造成了事實上的侵害，以及該侵害行為是否屬于物業公司的過錯，張先生的證據不足，故法院也不予支持。被告在接受原告提供的物業服務后，未履行支付物業管理服務費的義務，屬違約行為。 物業官司多為業主輸的多，就其原因，主要是業主舉證難和物業管理條例不健全。案例3：薛先生 在市區買了一套住房，是小高層，購房至今一年多沒有入住，物業通知物業管理費應該同長期居住的居民一樣全額繳納，請問：物業的做法合理嗎？市物業管理辦公室 物業的做法是合理的。根據物業管理收費管理辦法的有關規定：物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、

7、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理的對象是“物業”，即業主的房產及配套設施、場地，而房產身處物業管理范圍，受益于物業管理，并不以業主是否入住、是否在家而啟動和終止。因此，已實施物業管理的住宅小區，自房屋交付使用起業主就應繳納物業服務費用。 在一些住宅小區中，業主因拖欠物業公司的物業費而常常被物業公司告上法庭，欠費的業主幾乎100%敗訴。業主拖欠物業管理費的原因比較復雜，例如開發商遺留下來的一些房屋質量問題，業主和物業管理公司之間產生矛盾，物業公司服務不到位，甚至沒有和業主簽訂書面合同，物業公司服務質量“縮水”等等。近日，北京昌平法院回龍觀法庭根據多年的辦案經驗，

8、在調查研究的基礎上提出了對物業糾紛案應該在立案前實行“五審查”的要求，不能通過“五審查”的訴訟請求都將不予以立案。這“五審查”對切實維護各方當事人的合法權益，更加有效地化解社會矛盾，構建社會主義和諧社會具有重要意義，它的實施可以說是走出了一條新路，并給了我們許多有益的啟示。 第一，業主沒有與物業公司簽訂合同不能成為拒交物業費的理由，重要的在于業主是否接受了物業管理公司所提供的服務。按照我國合同法第36條規定：法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要合同義務，對方接受的，合同成立。在司法實踐中，如果業主已實際接受了物業服務，物業公司就有權收取物

9、業費。雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。 第二，物業公司服務的縮水也不能成為拒交物業費的理由。如果物業公司的服務不能達到雙方合同約定的相關標準，業主可依照合同要求物業公司承擔違約責任，業主還可以要求減免物業費的數額，而不能以拒交了之。另外，只有加強競爭才能有更好的物業管理水平。我們現在為什么能夠花更少的錢買到很好的電視機？是強化競爭的結果。強化競爭，一方面政府要推行招投標管理；另一方面，通過行業協會的管理，加強自律，把一些不符合行業標準或者服務水平差的物業公司從這個行業中排除出去。 第三，物業公司利用小區公共部位和設

10、施設備牟取私利也不是拒交物業費的理由。中國社會調查所的調查數據顯示，物業管理公司侵占業主權益的情況普遍存在。以北京為例，其中90%的小區都存在著物業管理公司利用小區共用部位和設施設備牟取私利的情況。在這種情況下，業主們應該拿起法律作為武器，來維護自己的合法權力，而不能以拒交物業費來與物業公司抗爭。 第四，開發商遺留下來的房屋質量問題也不能成為拒交物業費的理由。雖然遺留問題和物業公司本身的專業水平也有關，但如果物業公司可以對現狀房屋的狀態做描述，作為房屋買賣的附件體現在房屋買賣合同中。出現問題，可以拿出這個合同。而這取決于物業管理公司自身的專業水平，看它是不是能夠規避風險。遺留問題的解決實際很簡

11、單，如物業管理公司在最后接管的時候，完全有權利要求施工單位、監理單位、開發企業、設計單位四家一塊兒對遺留的問題做四方的確認，四方確認以后，很多遺留問題最后就有主兒了。 第五，業主們要依法維權，不能以不交費來抗拒物業公司的侵權或工作過失。按照我國物業管理條例第67條規定：違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。現在有些住宅小區還沒有成立業主委員會，這樣的小區應盡快召開業主大會成立業委會，已經成立業委會的小區可依據業主大會的授權解聘違規違法的物業公司，選聘新的守法的物業公司。案例4：我們家房屋窗戶有一側漏水，

12、而且對講電話也不好使，向物業部門反應多次毫無結果，為此我們家拒絕交納物業費。后來物業部門來通知說要起訴我們家，而我們家的態度是只要解決問題馬上交錢。請問如果真的打官司對我們有利嗎？因開發遺留問題可以拒交物業費嗎？不可以。如果物業公司真的因為物業管理費打官司，對你們家不會很有利，而且目前為止這種官司都是輸。開發遺留問題是建設單位與業主之間的法律問題，而物業管理費用是物業服務企業與業主之間的法律問題，兩者不能混淆。業主拒絕交納物業費屬于違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任，對開發遺留問題物業會為業主與建設單位通過協商來解決。案例5：一年之內不裝修不住人，物業費是不是應該不交或者少交？回答：中華人

13、民共和國物業管理條例第七條規定：(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；(五)按時交納物業服務費用；(六)法律、法規規定的其他義務。上述所規定的業主義務，自業主購買房屋，領取房屋鑰匙起，就有了交納物業費的義務。如不按期交納物業費，物業公司的各項工作就難以進行。雖然因某種原因暫時不住該房屋，但是業主也享受了物業公司提供的對公共區域的保潔、對小區各種管線的養護以及對小區內的保安巡邏。因此房子是否居住不應該作為該不該交納物業費的標準。案例6：我去年買個房子，是2007年12月1日交的物業費，可我今年要到外地，最少要一年半才能回來，我想問問2008年12月1日到2009年12月1日的物業費可以不交么？有規定必須要交么？回答：必須要交的，因為物業并不是對單一業主提供服務的，交費是法律規定的義務，享受服務是你的權力，你可以放棄