1、鯨山別墅住戶指南設(shè)計(jì)策劃方案.adrzx.-4- 代以來，每項(xiàng)10 年以 100 萬(wàn)人口比例增長(zhǎng)，住房壓力相當(dāng)大，政府大力推進(jìn)新市鎮(zhèn)建設(shè)，至 96 年，港府共投資億元，建 9 個(gè)新市鎮(zhèn)。目前，居住人口后會(huì)成為擁擠的城市空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)住宅投資繼續(xù)加大，表明住宅仍是我市房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主體。寫字樓與商業(yè)用地?zé)o人問津。商品房平均銷售價(jià)格下降。平均售價(jià)為5660 元/ 平方米，比上年下降13%；原因有三：1） 96 年以來大戶型商品住宅走俏，地產(chǎn)商紛紛投資大戶型高檔商品房項(xiàng)目，出現(xiàn)供大于求局面，供求機(jī)制迫使大戶型銷售價(jià)格下調(diào)。銷售狀況較好的均為價(jià)格適中，面積在60-70 平方米左右的普通型會(huì)住

2、宅。商品住宅銷售出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，商品住宅銷售主體已從去年的大戶型高檔住宅轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄐ妥≌Ｉ唐贩靠罩妹娣e增加。商品房空置主要是結(jié)構(gòu)性過剩，部分商品房施工質(zhì)量有問題，配套設(shè)施不完善，售價(jià)過高出現(xiàn)銷售困難?？傂蝿?shì)：投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，銷售冷熱共存，商品住宅結(jié)構(gòu)性調(diào)整正在悄然演變。下半年開發(fā)投資仍將保持較快增長(zhǎng)。全年完成房地產(chǎn)投資額50 億元。增長(zhǎng)9.8%綠色行銷 -房地產(chǎn)推廣大趨勢(shì)96 年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇以來，各種概念層出不窮。地產(chǎn)商將注意力從單體轉(zhuǎn)移到環(huán)境上來，由此帶來行銷策略的變革。地產(chǎn)業(yè)綠色行銷是指以居住生態(tài)化為目標(biāo)，以全方位環(huán)保，保健為手段的行銷策略。與傳統(tǒng)地產(chǎn)行銷不同，綠色行銷將單純促銷向后

3、延伸至產(chǎn)品策略之中，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，就充分體現(xiàn)產(chǎn)品的自然性，舒適性和保健性。1） 綠色行銷是消費(fèi)層次高級(jí)化的必然產(chǎn)物。生活水準(zhǔn)提高，由買住房向買環(huán)境方向發(fā)展。即轉(zhuǎn)入中小型的市場(chǎng)。整合營(yíng)銷是近年來地產(chǎn)營(yíng)銷一特征，以消費(fèi)者為核心重組企業(yè)行為和市場(chǎng)行為，綜合協(xié)調(diào)使用各種形式的傳播方式，以統(tǒng)一的目標(biāo)和傳播形式，傳遞一致的產(chǎn)品信息。專業(yè)分工：設(shè)計(jì)單位，物業(yè)管理，代理公司，廣告公司等連橫，強(qiáng)調(diào)合作，一元化的營(yíng)銷整合，制造優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)。5）硬件之后看軟件深圳小區(qū)建設(shè)，智能化系統(tǒng)的導(dǎo)入到環(huán)保節(jié)能的延展，不斷更新新技術(shù)，新材料和新觀念。社會(huì)文化是發(fā)展商和物業(yè)管理公司的軟性投資，目的為了塑造理想生活方式。通過經(jīng)常性的

4、聯(lián)誼活動(dòng)，促進(jìn)住戶交流，培養(yǎng)集體家園的參與意識(shí)。增進(jìn)業(yè)主間的融洽和睦，親和力強(qiáng)調(diào)小區(qū)人情化的管理和服務(wù)。奧美電視廣告三要素：表現(xiàn)目的；表現(xiàn)手法；制作文案深圳白領(lǐng)，龐大的地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)98 年，百仕達(dá)，東海花園，匯展閣成為明星樓盤。開創(chuàng)地產(chǎn)史上新里程，提升新水準(zhǔn)。引來齡 30-40 歲之間然而地處金字塔頂端的消費(fèi)階層畢竟少數(shù)，年薪約在5 萬(wàn)元左右的白領(lǐng)階層，占地產(chǎn)消費(fèi) 50%左右。大部分為首次置業(yè)，都成立小家庭，不愿意屈就價(jià)高又配套又少的廉價(jià)租屋，希望價(jià)位合適， 一般首期款在 15 萬(wàn)元左右， 如 7 成 10 年按揭， 月供在此 3000-5000 元之間水平，位置雖然偏，但交通要方便。目前，住

5、宅分布地段，蓮塘，梅林，龍華，布吉，車公廟，竹子林，南油等地是發(fā)展中檔物業(yè)的良好地段。 目前這些地段配套尚不齊全， 但交通日漸完善，有一定品味的社區(qū)，適中價(jià)位和長(zhǎng)年限按揭，都是優(yōu)勢(shì)。中等收入的白領(lǐng)階層大量入市是下半年的趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入理性調(diào)整期投資規(guī)模，投資方向，銷售市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)入理性調(diào)整期。1） 投資規(guī)模保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，投資方向明顯向住宅傾斜；全年完成 150 億元，前幾年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一度膨漲，高檔酒店，賓館，寫字樓，商場(chǎng)的投資額偏大，當(dāng)前這類商品房已步入低迷，諸多開發(fā)商的投資方向向住宅傾斜。今年住宅新開工面積占80.6%。期，以真正提高居民的購(gòu)房能力。購(gòu)樓者多會(huì)選

6、擇多處桉宇對(duì)比之后才會(huì)下訂單。4）地價(jià)飆升乏力， 地產(chǎn)市場(chǎng)商品房總體平均價(jià)格和平均利潤(rùn)將維持在一個(gè)適當(dāng)?shù)墓┬杩臻g內(nèi)。87-94 年，深圳市土地樓面地價(jià)平均上漲了16 倍，在宏觀調(diào)控后的近幾年，地價(jià)升幅已明顯回落，使發(fā)展商對(duì)開發(fā)越來越持審慎態(tài)度。受宏觀大勢(shì)影響，商品房總體平均價(jià)格升幅有限，行業(yè)平均利潤(rùn)水平將基本維持在適當(dāng)?shù)墓┬杩臻g。現(xiàn)代購(gòu)房者的四種新選擇1）仿古式住宅售價(jià)雖然較高，但仍受青睞，并非完全從居住方面著想，更重要的是從觀賞的角度和吉祥的心理出發(fā)。，宏觀調(diào)控后，市道低迷，各類物業(yè)供量較大，發(fā)展商考慮何種物業(yè)更經(jīng)濟(jì)，更方便，更好銷。3） 96-97 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟和理性階段，營(yíng)銷概

7、念得到強(qiáng)化，物業(yè)開發(fā)營(yíng)銷告別單一高層和多層，從物業(yè)建筑風(fēng)格，生活模式，環(huán)境以及功能配套，高科技含量等指標(biāo)，都成為物業(yè)營(yíng)銷的主題。4）97-98 年，營(yíng)銷進(jìn)入另一階段。大戶型相對(duì)淡靜， 30 平米 -50 平米的小戶型公寓走俏。紫薇閣，金麗廣場(chǎng)，旭飛花園，錦文閣，成績(jī)較好。在建物業(yè)改成小戶型，未建物業(yè)定位成小戶型。理想的家園是什么樣子？現(xiàn)代住房概念，已由傳統(tǒng)的滿足人們的居家生存轉(zhuǎn)向更新人們的生活方式，即滿足人們的家庭感，安全感，成就感。住宅是家庭的外殼，是載體，是外在表現(xiàn)，優(yōu)美的住宅環(huán)境確實(shí)可以創(chuàng)造美好的人生。優(yōu)美的環(huán)境應(yīng)具備以下三個(gè)特征：一、外觀設(shè)計(jì)大方；按揭，月供需1000 余元。最右下角：

8、小高層帶電梯地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)97 年地產(chǎn)市場(chǎng)總體形勢(shì)是熱點(diǎn)層出不窮。商品住宅類表現(xiàn)突出。何謂熱點(diǎn) - 廣告手法和營(yíng)銷策略新穎；較高的銷售率；較高的市場(chǎng)知名度；今年值得關(guān)注的是：酒店式公寓，單身公寓，別墅，關(guān)口附近的住宅，市內(nèi)多層住宅，地段，環(huán)境點(diǎn)頭優(yōu)的豪宅價(jià)格比上年總體上升 5-15%。豪宅競(jìng)爭(zhēng)會(huì)白熱化，盲目跟風(fēng)造成新的積壓，但預(yù)計(jì)陽(yáng)明山莊，百仕達(dá)花園，俊園少數(shù)幾個(gè)會(huì)脫穎而出。比進(jìn)度，比時(shí)間，比品牌，比策劃是豪宅致勝之寶。華強(qiáng)北，東門旺鋪?zhàn)鈨r(jià)上浮 8%左右，但商業(yè)環(huán)境整治力度應(yīng)加大（如交通，噪聲音，消防，配套設(shè)施）房地產(chǎn)公司明爭(zhēng)暗斗，拉品牌和土地儲(chǔ)備。市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，追隨者和徘徊者。熱點(diǎn)地區(qū)福田中心區(qū)

9、及周邊（中心區(qū)概念）梅林片區(qū)（梅林一村大型住宅區(qū)概念）景觀概念蓮塘片區(qū)（規(guī)劃，交通，管理得到整治，鹽田新區(qū)概念）蛇口片區(qū)；沙河 - 華僑城片區(qū)，熱點(diǎn)樓盤：東?；▓@ / 百仕達(dá)花園 / 中海苑 / 萬(wàn)科城市花園 / 金地海景花園（中高檔單無(wú)式住宅）陽(yáng)明山莊 / 潤(rùn)唐山莊（大戶型豪宅）/ 碧荔花園（帶電梯多層住宅）/聯(lián)合廣場(chǎng)寫字樓/ 匯展閣（高層酒店式公寓）/ 金麗廣場(chǎng) / 鵬益花園 / 特力大廈（單身公寓）國(guó)都高爾夫花園（高層住宅）房地產(chǎn)市場(chǎng)三次置業(yè)浪潮第一次置業(yè)：買安居的房子，要地段，朝向，戶型；第，工薪族的住宅將會(huì)持續(xù)走俏，讓工薪族住得起房是大家的心聲。購(gòu)房入戶的政策對(duì)親屬在深圳戶口要求的影

10、響。需要1-3 個(gè)指標(biāo)的居多。工薪階層在深圳安營(yíng)扎寨。白領(lǐng)階層是哪些人？機(jī)關(guān)干部 / 教師 / 銀行職員 / 醫(yī)生 / 記者 / 他們收入不高，但消費(fèi)需求較高， 對(duì)環(huán)境， 建筑風(fēng)格，社區(qū)服務(wù)等條件較為挑剔，都為深圳本地人，購(gòu)房以自用為主，白領(lǐng)層主要由具有較記素養(yǎng)的專業(yè)人士構(gòu)成，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，快節(jié)奏的生活，日益深濃的漂泊感，催生安居的強(qiáng)烈需求，但限于財(cái)力，群體居信特點(diǎn)，推出“買屋抵過租屋”較高而穩(wěn)定收入的白領(lǐng)。東方半島促銷策略：-走踏踏實(shí)實(shí)尋找真正用家的路線-在房地產(chǎn)市場(chǎng)清淡之時(shí)，瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙，將產(chǎn)品定位貼近市場(chǎng)，貼近老百姓。-定位準(zhǔn)確，找到物業(yè)與主要目標(biāo)消費(fèi)群體的契合點(diǎn)，引爆市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)政府執(zhí)著，銀行為難，開發(fā)商焦慮，居民觀望；物業(yè)升值的因素：1） 地域經(jīng)濟(jì)狀況；小康住宅示范小區(qū)”之后，成為國(guó)家首批獲準(zhǔn)使用小康商標(biāo)的住宅小區(qū)。國(guó)家近日頒布鞋13 個(gè)獲準(zhǔn)使用小康商標(biāo)的住宅小區(qū)，廣東省有三個(gè)，是東?；▓@， 麗江花園，紅嶺花園。東海愛地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高尚住宅小區(qū)，重視以科技含量為先導(dǎo)，新型建材及高科技技術(shù)，規(guī)劃設(shè)計(jì)超