1、租賃業務的流程、會計、稅務處理梳理租賃業務本是一項很簡單的經營行為，但由于形式多樣， 加之各種不同的創新，既有簡單的經營租賃，也有融資租賃、 售后回租等，同時伴隨抵押、擔保、保理、反擔保等，從而讓 業務、財務、稅務處理方面變得復雜。本文試圖從業務流程、 會計處理、稅務處理方面對境內租賃業務進行探討，不涉及跨 國租賃業務； 有關跨國租賃業務中的外匯、 海關、 涉稅處理等， 本文不作探討， 如有必要， 將另行成文； 拋磚引玉， 不當之處， 敬請斧正。一、租賃的業務梳理經濟業務中的租賃，包括經營租賃、融資租賃、融資性售 后回租，嚴格來說，都是一種融資的方式，主要是解決企業資 金不足的問題；但也有區別

2、，經營租賃主要是零星、臨時性、 短期間解決設備、資產的經營需要，當然，也有超過一年的經 營租賃，比如房屋租賃，一般是三年，甚至更長時間，一方面 未來經營的不確定性，不會通過融資租賃方式，另一方面因自 身實力不強，融資艱難；融資租賃主要是解決長期的需要，一般為融資租賃物的主要壽命期；融資性售后回租（或叫售后返 租、回租賃） ，更類似于以租賃物抵押借款， 所以在增值稅上， 融資性售后回租按“金融服務 -貸款服務”處理。企業增加固定資產，首先是購買，使用的是自有資金，沒 有資金成本；或貸款，較低的資金成本；由于資金有限，所以 會影響到擴大再生產與投資；還有就是將購買的固定資產去銀 行抵押貸款，但需要

3、打折，貸款金額要小于固定資產價值。對于通用資產，有經營需要的企業，可以采取經營租賃， 期限不固定，可以解決臨時需要，如吊機、挖機、汽車，建筑 腳手架、房屋等（當然，也可以采取業務外包方式替代）；但 對于需要長期使用的資產，或者特殊用途的設備，一般采取融 資租賃；對于運輸車輛等需要辦理相關營運證的融資租賃，一 般采取融資性售后回租方式。1、經營租賃經營租賃方式，租賃物由出租企業依會計準則按期計提折 舊費用，承租企業只需將租金作為經營費用處理。被沒收的押金或違約金，作為價外費用視同租金處理。經營租賃可以開具增值稅專用發票，不需要區分本金與租 金。2 、融資租賃融資租賃有二種形式，一種是由客戶選好設

4、備，聯系出租 企業購買并出租，因主要的技術指標、技術參數需要滿足客戶 需要，客戶對供應商也更了解；還有一種是由出租企業按客戶 要求直接購買再出租給客戶。融資租賃方式，租賃物由承租企業依會計準則按期計提折 舊費用，融資租賃可以開具增值稅專用發票；由于融資租賃是 分期本息同時收付，因此，每期的租金應按 租賃內含利率計算 的本金與利息，確認當期應收融資租賃款與未實現融資收益。資金有實力的企業，都是自己做融資租賃業務，賺取較高 利息收入；當出租企業資金實力不夠時，會將應收融資租賃款 進行保理業務，也就是將應收融資租賃款賣給銀行，相當于以 應收融資租賃款抵押進行貸款；這個過程有二種做法，一種是 買斷，今

5、后是否能收到承租企業租金的風險，由銀行承擔；另 一種是反擔保，即今后如果收不到承租企業的租金，出租企業 需要將應收賬款買回來，也即相當于出租企業向銀行借款，銀 行不承擔收不到租金的風險。此方式只是增加了一個保理業務，增加了保理收款與還款 的會計處理，不影響出租企業融資租賃業務的會計處理與涉稅 處理。在這個過程中，出租企業一般會要求供應商進行擔保，以 減少自身的風險；對出租企業而言，對設備并不熟習，對該設 備的市場也不熟習，無法控制市場風險，出租企業主要是提供 資金，收取利差，也就是租金；所以，對于專用設備的融資租 賃，出租企業一般會將供應商捆綁在一起，要求提供擔保。對于供應商而言，提供擔保的融

6、資租賃銷售，相當于提供 賬期的銷售，可以增加銷售額，同時又可以及時回籠資金。如果銀行沒有要求出租企業擔保， 則主要風險由銀行承擔； 出租企業擔保，則風險由出租企業承擔；出租企業與供應商雙方擔保，對銀行更為有利，風險由出租企業與供應商承擔；一般來說，由于出租企業承擔風險能力弱，主要是供應商承擔風 險。3、融資性售后回租對于有融資需求的企業，將自有設備等資產銷售給出租企 業，同時約定租回；銷售資產可以一次性取得資金，租金可以 分期支付，起到用資產進行抵押貸款的效果。融資性售后回租業務，并非真正的資產銷售與租賃業務，只是一種融資行為， 因此，資產銷售收入與租金中的本金部分， 免征增值稅，只能開具增值

7、稅普通發票；租金中的利息部分，需要計算繳納增值稅，因此出租企業每期收取的租金，應將本金與利息分開開具發票；租賃物由承租企業依會計準則按期計 提折舊費用車輛的融資租賃，因為汽車需要發票辦理道路運輸經營許 可證（營運證），更多的是采取融資性售后回租形式，由供應 商將汽車銷售給客戶，客戶再銷售給出租企業，同時承租；這 幾個業務看似有先后，其實是采購、銷售、租賃三個業務同時 進行。如果出租企業資金不充足， 可以在上述環節增加保理業務，只需要增加保理收款與還款的會計處理，不影響出租企業售后 回租業務的會計處理與涉稅處理。風險：主要由出租企業承擔，但一般會要求生產企業進行 擔保，以及承租企業以承租設備進行

8、反擔保。融資租賃與融資性售后回租方式，租賃資產由承租企業按 自有固定資產按期計提折舊費用。租賃業務本是一項很簡單的經營行為，但由于形式多樣， 加之各種不同的創新，既有簡單的經營租賃，也有融資租賃、 售后回租等，同時伴隨抵押、擔保、保理、反擔保等，從而讓 業務、財務、稅務處理方面變得復雜。本文試圖從業務流程、 會計處理、稅務處理方面對境內租賃業務進行探討，不涉及跨 國租賃業務；有關跨國租賃業務中的外匯、海關、涉稅處理等,本文不作探討，如有必要，將另行成文；拋磚引玉，不當之處, 敬請斧正。二、租賃的會計處理（一）經營租賃1、出租企業1）出租資產：借：固定資產經營租賃資產貸：庫存商品（或固定資產）2

9、）收取押金：借：銀行存款 貸：其他應付款經營租賃押金3）收取租金：借：銀行存款 貸：主營業務收入經營租賃收入 應交稅費應交增值稅（銷項稅）4 ）按月計提折舊：借：經營費用經營租賃資產折舊 （或：主營業務成本經營租賃成本）貸：累計折舊5）租期結束，收回資產：借：庫存商品累計折舊 貸：固定資產經營租賃資產或：借：固定資產 貸：固定資產經營租賃資產（ 6 ）退回押金： 借：其他應付款經營租賃押金 貸：銀行存款（ 7 ）沒收押金： 借：其他應付款經營租賃押金 貸：主營業務收入經營租賃收入 應交稅費應交增值稅（銷項稅）2 、承租企業：（ 1 ）承租時不需要會計處理（ 2 ）按期支付租金：借：經營費用租賃

10、費 應交稅費應交增值稅（進項稅）貸：銀行存款3）支付押金：借：其他應收款經營租賃押金貸：銀行存款3）租期結束，退回押金：借：銀行存款貸：其他應收款經營租賃押金4）終止租賃，沒收押金：借：經營費用租賃費應交稅費應交增值稅（進項稅）貸：其他應收款經營租賃押金二）融資租賃1、出租企業1）購入設備借：融資租賃資產 應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：銀行存款2）租出設備 借：長期應收款應收融資租賃款 未擔保余值貸：融資租賃資產未實現融資收益3）收取融資租賃保證金： 借：銀行存款 貸：其他應付款融資租賃保證金4）每期收取租金，分配未實現融資收益 借：銀行存款 貸：長期應收款應收融資租賃款 應交稅費應交增

11、值稅（銷項稅額） 借：未實現融資收益 貸：主營業務收入 -融資租賃收入（ 5 ）收取的融資租賃保證金，抵最后幾期的租金借：其他應付款融資租賃保證金貸：長期應收款應收融資租賃款應交稅費應交增值稅（銷項稅額）借：未實現融資收益 貸：主營業務收入融資租賃收入6）租賃期期末，承租方行使優惠購買權借：銀行存款貸：未擔保余值應交稅費應交增值稅（銷項稅額）借：未實現融資收益貸：主營業務收入融資租賃收入 租賃期末，承租方不行使優惠購買權的 借：融資租賃資產貸：未擔保余值7）如果以應收融資租賃款進行保理借：銀行存款貸：長期應付款應付保理款（ 8 ）每期收到租金，支付保理款 借：長期應付款應付保理款 貸：銀行存款

12、（ 9 ）如果承租企業沒有支付租金，或終止融資租賃，需要 將剩余未償還保理款轉入短期借款 借：長期應付款應付保理款 貸：短期借款（10 ）償還短期借款時借：短期借款 貸：銀行存款2 、承租企業（ 1 ）租入設備 借：融資租賃資產 長期應付款融資租賃進項稅額 未確認融資費用貸：長期應付款融資租賃款（ 2 ）支付保證金： 借：其他應收款融資租賃保證金 貸：銀行存款3）按期支付租金借：長期應付款融資租賃款 貸：銀行存款 借：應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：長期應付款融資租賃進項稅額 借：財務費用貸：未確認融資費用4）對融資租入固定資產按月計提折舊： 借：經營費用融資租賃資產折舊 （或：主營業務成

13、本融資租賃成本） 貸：累計折舊融資租賃資產折舊5）保證金抵最后幾個月租金： 借：長期應付款融資租賃款 貸：其他應收款融資租賃保證金 借：應交稅費應交增值稅（進項稅額） 貸：長期應付款融資租賃進項稅額 借：財務費用貸：未確認融資費用6 ）租賃期屆滿時的處理：A返還租賃資產租賃期屆滿，承租人向出租人返還租賃資產時借：長期應付款融資租賃款累計折舊融資租賃資產折舊貸：融資租賃資產B優惠續租租賃資產承租人行使優惠續租選擇權，應視同該項租賃一直存在而作出相應的賬務處理。如果租賃期屆滿時沒有續租，根據租賃合同規定須向出租人支付違約金時，借：營業外支出貸：銀行存款等C留購租賃資產余值在承租人享有優惠購買選擇權

14、的情況下，支付未擔保借：長期應付款融資租賃款貸：銀行存款等同時，將“融資租賃資產”明細科目轉入有關固定資產明細科目。借：固定資產累計折舊融資租賃資產折舊貸：融資租賃資產累計折舊三）融資性售后回租1 、承租企業1）出售資產借：累計折舊 固定資產減值準備 固定資產清理貸：固定資產2）收到出售資產價款借：銀行存款 貸：固定資產清理貸或借）：遞延收益 未實現售后回租損益（沒證據證明公允）貸或借）：營業外收入或支出（有證據）3）租回資產借：融資租賃資產未確認融資費用 貸：長期應付款融資租賃款4）按期支付租金 借：長期應付款融資租賃款 貸：銀行存款 借：財務費用 貸：未確認融資費用5 ）對融資租賃資產按月

15、計提折舊：借：經營費用 -融資租賃資產折舊（或：主營業務成本 -融資租賃成本） 貸：累計折舊 -融資租賃資產折舊 分攤未實現售后租回損益： 借（或貸）：遞延收益未實現售后租回損益 貸（或借）：經營費用 -融資租賃資產折舊（或：主營業務成本 -融資租賃成本）2、出租企業（ 1 ）購入設備借：融資租賃資產 貸：銀行存款（ 2 ）租出設備 借：長期應收款應收融資租賃款 貸：融資租賃資產未實現融資收益（ 3 ）每期收取租金，分配未實現融資收益 借：銀行存款 貸：長期應收款應收融資租賃款 借：未實現融資收益 貸：主營業務收入 -融資租賃收入應交稅費應交增值稅（銷項稅額） 其他參照融資租賃會計處理。政策依

16、據：企業會計準則第 21 號租賃租賃業務本是一項很簡單的經營行為，但由于形式多樣，加之 各種不同的創新，既有簡單的經營租賃，也有融資租賃、售后 回租等， 同時伴隨抵押、 擔保、 保理、 反擔保等， 從而讓業務、 財務、稅務處理方面變得復雜。本文試圖從業務流程、會計處 理、稅務處理方面對境內租賃業務進行探討，不涉及跨國租賃 業務；有關跨國租賃業務中的外匯、海關、涉稅處理等，本文 不作探討，如有必要，將另行成文；拋磚引玉，不當之處，敬 請斧正。三、租賃的涉稅處理1、增值稅從租賃方式分類 ，租賃服務，包括經營租賃服務、融資租 賃服務、融資性售后回租服務； 從租賃標的分類 ，租賃服務包 括不動產租賃服

17、務與有形動產租賃服務。不動產租賃服務，增值稅方面與不動產銷售類似，增值稅 稅率 9% ；如果租賃資產為 2016 年 4 月 30 日前取得的不動產， 可以選擇適用簡易計稅方法， 按照 5% 的征收率計算應納稅額有形動產租賃服務，增值稅方面與有形動產銷售類似，增值稅 稅率 13% 。 一般納稅人在納入營改增試點之日前簽訂的尚未執 行完畢的有形動產租賃合同，可以選擇適用簡易計稅方法，按 照 3% 的征收率計算應納稅額。融資性售后回租服務，屬于金融服務中的貸款服務，增值稅稅率 6% 。經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的 試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資租賃服務和有 形動產

18、融資性售后回租服務，對其 增值稅實際稅負超過 3% 的部 分實行增值稅即征即退政策 。商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批 準的從事融資租賃業務和融資性售后回租業務的試點納稅人中 的一般納稅人， 2016 年 5 月 1 日后實收資本達到 1.7 億元的， 從達到標準的當月起按照上述規定執行（ 1） 經營租賃經營租賃為日常很常見的經濟業務， 不涉及租賃物所有權的 轉移 ，以所收取的租金及價外費用全額作為銷售額；經營租賃 視承租人為一般納稅人還是小規模納稅人，開具增值稅專用發 票或普通發票。一般納稅人以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物 提供的經營租賃服務，可以選擇適用簡易

19、計稅方法計稅。（ 2） 融資租賃隨著經濟的發展，市場的繁榮，融資租賃越來越普遍； 資租賃的特點是，在租賃資產沒有最終發生所有權轉移之前， 所有權與使用權分離；租賃資產法律上是出租企業所有，但實 際上由承租企業管控。 因此， 承租企業需要將融資租賃資產視 同自有固定資產管理，按承租企業的會計政策，按期計提固定 資產折舊，出租企業不需要計提固定資產折舊 。經人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的 試點納稅人， 提供 融資租賃服務， 以取得的全部價款和價外費用， 扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債 券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額 。融資租賃視承租人為一般納稅人還是小規模納稅人，開具 增值稅專用發票或普通發票。3 ） 融資性售后回租經人民銀行、銀監會或者商務部批準 從事融資租賃業務的試 點納稅人，提供融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費 用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民 幣借款利息）、發行債券利息后的余額作為銷售額 。納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，計算當期銷售