1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上工程 物業(yè)管理建議書(shū) 天津遠(yuǎn)洋第一太平戴維斯物業(yè)管理有限公司 二 年 月 日 目 錄 頁(yè)數(shù)第一章 第一太平戴維斯公司簡(jiǎn)介 3 第二章 實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn) 4 第三章 第一太平戴維斯的優(yōu)勢(shì) 5-10第四章 物業(yè)管理模式 11第五章 物業(yè)前期顧問(wèn)服務(wù)（交付使用前） 12-15第六章 物業(yè)管理服務(wù)（交付使用后） 16-20第七章 第一太平戴維斯管理的主要項(xiàng)目 21-23 第一章第一太平戴維斯公司簡(jiǎn)介第一太平集團(tuán)是在香港上市的大型跨國(guó)公司，經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)、零售、電訊、銀行四大核心業(yè)務(wù)，是香港聯(lián)交所中恒生指數(shù)成份股和藍(lán)籌股。第一太平戴維斯（中國(guó)）有限公司是該集團(tuán)下屬的一家在中國(guó)大陸主要從事

2、物業(yè)代理和物業(yè)管理的綜合顧問(wèn)服務(wù)公司，九七年通過(guò)與英國(guó)四大顧問(wèn)行之一，亦為上市公司的“Savills”進(jìn)行合并，使我們的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)順利延伸到整個(gè)歐洲地區(qū)，成為一個(gè)規(guī)模更大、服務(wù)范圍更廣、遍及歐亞美的環(huán)球公司。本著既往的專業(yè)精神，更為高效地服務(wù)于我們的國(guó)際客戶。在中國(guó)，我們首先在香港注冊(cè)執(zhí)業(yè)，專長(zhǎng)負(fù)責(zé)高級(jí)住宅及商業(yè)樓宇的專業(yè)管理，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并于九八年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO9001優(yōu)質(zhì)管理證書(shū)，主要管理的項(xiàng)目有全港最大的商場(chǎng)西九龍中心，甲級(jí)辦公樓力寶中心，使創(chuàng)中心，尖沙嘴新文化中心及左敦區(qū)的倫敦廣場(chǎng)等。在國(guó)內(nèi)，一九八八年已經(jīng)開(kāi)始管理北京東湖別墅直至現(xiàn)在，至今所管理的樓宇超過(guò)50座，面積超過(guò)37

3、0萬(wàn)平方米。在上海浦東陸家嘴金融中心區(qū)88層的全國(guó)最高級(jí)智能形及設(shè)計(jì)最強(qiáng)的金茂大廈與集全國(guó)期貨交易的上海期貨交易中心，位于南京東路的第一百貨新綜合大樓等大型物業(yè)及淮東中路由香港瑞安集團(tuán)發(fā)展的瑞安廣場(chǎng)，其業(yè)主亦先后委任我們?yōu)槠湮飿I(yè)提供全權(quán)物業(yè)管理服務(wù)。這些大廈不僅因所在位置佳而聞名，而且還因其完善的管理和維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)而享譽(yù)。敝司之高層管理人才均具有多年的管理經(jīng)驗(yàn)，并能以獨(dú)有的工作方針去經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，使得物業(yè)管理質(zhì)量能達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。故此，能為客戶提供首屈一指的服務(wù)。第二章實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)第一太平戴維斯從事物業(yè)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，為迎合各發(fā)展商不同需要，我們采取了多種靈活的管理模式，根據(jù)每個(gè)物業(yè)不同情

4、況，切實(shí)地為國(guó)內(nèi)客戶提供管理不同類型的物業(yè)服務(wù)，包括高級(jí)內(nèi)、外銷住宅、綜合物業(yè)樓宇、大型商場(chǎng)、高智能寫(xiě)字樓及各類特殊功能的物業(yè)。第一太平戴維斯自1988年開(kāi)始，將國(guó)際上高效，科學(xué)的物業(yè)管理概念和運(yùn)作方式首先帶入大陸市場(chǎng)。憑著豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，加上對(duì)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)了解，和對(duì)政策法規(guī)的充分認(rèn)識(shí)，使我們的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。九八年中旬，敝司已將管理拓寬至天津市場(chǎng)。管理的項(xiàng)目有位于市區(qū)的綜合性辦公樓天津遠(yuǎn)洋大廈，該項(xiàng)目原由香港一家專業(yè)物業(yè)管理公司管理，因發(fā)展商及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理要求有更高的標(biāo)準(zhǔn)，故于99年初改聘第一太平戴維斯進(jìn)行物業(yè)管理。敝司接管后解決了許多從客戶入住以來(lái)一直未能解決的難題，在管理過(guò)程中，我們按照國(guó)

5、際質(zhì)量服務(wù)體系ISO9002的最高標(biāo)準(zhǔn)去培訓(xùn)員工，加強(qiáng)管理，并通過(guò)了國(guó)家質(zhì)量體系的認(rèn)證。通過(guò)一年多的管理,服務(wù)水平明顯提高，管理費(fèi)用卻明顯下降，因而得到了發(fā)展商及業(yè)主們的普遍認(rèn)可，并已有像英美煙草公司這樣世界知名企業(yè)入住遠(yuǎn)洋大廈。在天津的管理項(xiàng)目中，還有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的泰豐家園小區(qū)，該項(xiàng)目開(kāi)工前敝司已進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)定期參加其工程會(huì)議，從管理和客戶角度為其圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和功能設(shè)置提供可行性建議，對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。目前，第一太平戴維斯已成為國(guó)內(nèi)最大，管理物業(yè)最多，發(fā)展最穩(wěn)健的專業(yè)物業(yè)管理公司。第三章 第一太平戴維斯的優(yōu)勢(shì)若貴司委任我們?yōu)? 提供物業(yè)管理或顧問(wèn)服務(wù)，將有助于貴司向業(yè)主提供完善的售后管理服務(wù)保證，

6、加上我們公司在北京、上海、廣州、天津等地建立的多年的高檔管理形象，亦將有利于物業(yè)的銷售及推廣，而委任我們?yōu)橘F公司的物業(yè)提供管理服務(wù)有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：1. 物業(yè)包裝現(xiàn)在國(guó)內(nèi)物業(yè)銷售數(shù)量眾多，一般投資者對(duì)所購(gòu)物業(yè)的物業(yè)管理公司要求嚴(yán)格，尤其是一些世界知名跨國(guó)公司往往選擇世界知名的物業(yè)管理公司管理的樓宇。目前在樓宇空置率較高的情況下，樓宇的租售價(jià)格幾乎已到甚至低于成本價(jià)，租售的競(jìng)爭(zhēng)從某種意義上來(lái)說(shuō)就是物業(yè)管理服務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)。良好信譽(yù)的物管公司肯定可給市場(chǎng)帶來(lái)促銷作用。發(fā)展商可借助我們的豐富管理經(jīng)驗(yàn)及已建立的信譽(yù)，加強(qiáng)物業(yè)銷售之推廣及宣傳，以達(dá)致理想的價(jià)格及銷售成績(jī)。2. 運(yùn)用ISO9002的體制對(duì)物業(yè)進(jìn)

7、行管理按ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合第一太平物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)具體項(xiàng)目制定高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量管理稽查體系，對(duì)公司各部門工作進(jìn)行監(jiān)督和檢查，使各種已發(fā)生的或潛在的隱患和問(wèn)題能及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，并得以妥善解決。稽查工作分三部分有層次深入開(kāi)展：行政稽查：即為各部門內(nèi)部工作的一種稽查辦法；專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專業(yè)范圍進(jìn)行的職能稽查；值班稽查：由高層次管理人員對(duì)整個(gè)管理工作的檢查，采用定時(shí)值班或日常巡視等辦法，深入了解管理公司的工作情況。3.0專業(yè)培訓(xùn)為使今后物業(yè)的運(yùn)做和管理達(dá)到較高水平，首先要有一支技術(shù)精良，作風(fēng)過(guò)硬的管理隊(duì)伍，而這支隊(duì)伍的建立有賴于長(zhǎng)期系統(tǒng)的培訓(xùn)和日常的監(jiān)督控制。我們會(huì)委派富經(jīng)驗(yàn)的高層

8、管理人員從事物業(yè)公司新員工的培訓(xùn)，使他們加深了解物業(yè)管理之概念和運(yùn)做之方式。同時(shí)，有針對(duì)性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。 具體分為三個(gè)階段培訓(xùn)：1. 各部門主管以上管理人員的培訓(xùn)。2. 物業(yè)公司全體員工的培訓(xùn)。3. 針對(duì)性培訓(xùn)。主要培訓(xùn)內(nèi)容如下：一、 物業(yè)管理基本概念1. 用戶守則2. 裝修指南的作用3. 物業(yè)管理前期應(yīng)把好的四個(gè)關(guān)4. 成功物業(yè)管理的五大要素二、 人事行政管理要求三、 財(cái)務(wù)管理要求1. 物業(yè)管理的收支原則2. 物業(yè)管理費(fèi)的內(nèi)容四、 服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)意識(shí)的要求五、 管理、清潔、綠化要求六、 保安基礎(chǔ)知識(shí)和工作要求1. 保安人員應(yīng)具備的

9、禮儀及當(dāng)班時(shí)所需注意事項(xiàng)2. 監(jiān)控錄象及控制要求3. 報(bào)警的處理程序4. 值班記錄要求5. 交接班要求6. 停車場(chǎng)管理7. 門衛(wèi)管理8. 巡樓要求9. 物品進(jìn)出管理10. 臨時(shí)用電11. 動(dòng)用明火管理12. 施工管理七、 工程管理1. 接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件2. 工程接管與驗(yàn)收3. 消防驗(yàn)收的要求4. 設(shè)備維修保養(yǎng)與要求5. 設(shè)備的運(yùn)行及記錄6. 工程修理工作要求7. 節(jié)能計(jì)劃8. 應(yīng)急方案4.0集團(tuán)的支持物業(yè)管理在第一太平集團(tuán)內(nèi)一直為主要的業(yè)務(wù)，本著對(duì)自身業(yè)務(wù)的不斷深化和發(fā)展，集團(tuán)無(wú)論在人力及財(cái)務(wù)資源均做大量投資，吸收一批具有高素質(zhì)，高技能，富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)管理人才，組成一支高效率的中央管理隊(duì)伍。

10、我司高層管理人員非常重視各項(xiàng)目的管理質(zhì)量，并會(huì)定期走訪，在管理公司自行稽查的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行深入的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量稽核與評(píng)估，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員提供專業(yè)意見(jiàn)與指導(dǎo)，我司會(huì)對(duì)稽查的結(jié)果作出總結(jié)并書(shū)面匯報(bào)發(fā)展商，以確保管理項(xiàng)目能達(dá)到第一太平的服務(wù)素質(zhì)。最佳的服務(wù)質(zhì)量與最低的費(fèi)用支出是我司一直追求的目標(biāo)。5.0能源管理能源消耗占管理支出的最大比例，如何節(jié)能是第一太平項(xiàng)目管理中的工作重點(diǎn)，也是集團(tuán)的特有優(yōu)勢(shì)。我司的中央管理隊(duì)伍在長(zhǎng)期的項(xiàng)目管理中，總結(jié)出一套特有的節(jié)能措施，并會(huì)在定期的項(xiàng)目稽查中提出有針對(duì)性的專業(yè)意見(jiàn)，以達(dá)到降低耗能，節(jié)約開(kāi)支。在項(xiàng)目管理中，我司的管理人員亦會(huì)嚴(yán)格地要求每位員工提高節(jié)能意識(shí)，嚴(yán)格按工

11、作規(guī)程控制能源消耗。6.0平衡預(yù)算管理費(fèi)的收入、支出是發(fā)展商、業(yè)主和客戶共同關(guān)心的大問(wèn)題，制定管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、管理費(fèi)收取和日常管理費(fèi)支出均由管理公司經(jīng)手操辦。控制支出、開(kāi)源節(jié)流是管理公司首要任務(wù)，我司無(wú)論在接到任何項(xiàng)目，都將按以下步驟執(zhí)行：6.1合理測(cè)算出管理支出，作為管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)；6.2制定嚴(yán)格的費(fèi)用控制制度，保證各項(xiàng)費(fèi)用的科學(xué)使用；6.3管理隊(duì)伍精干，作到人盡其才，物盡其用；6.4注意各項(xiàng)設(shè)備的日常維護(hù)工作，制定并實(shí)施嚴(yán)格的節(jié)能措施；6.5嚴(yán)格控制不必要之交際應(yīng)酬活動(dòng)。7.0設(shè)備運(yùn)行之考核為保證.的各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，增長(zhǎng)使用壽命，這就需要從技術(shù)指標(biāo)、操作規(guī)程、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備的定

12、期保養(yǎng)等諸多方面給以考核。我司如獲聘用，在管理中定會(huì)制定一套科學(xué)嚴(yán)格的設(shè)備運(yùn)行考核計(jì)劃，規(guī)范操作，制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，嚴(yán)格要求設(shè)備運(yùn)行記錄，作到公司內(nèi)部的自查，我司亦會(huì)定時(shí)委派一名富有經(jīng)驗(yàn)之高級(jí)工程管理人員定期由香港集團(tuán)總部到訪進(jìn)行各設(shè)備和能源的審核和評(píng)估，并從運(yùn)行、維護(hù)、養(yǎng)護(hù)等角度提出專業(yè)意見(jiàn)，匯編成報(bào)告書(shū)。通過(guò)每次的審核，我們可找出設(shè)備運(yùn)行之問(wèn)題所在，同時(shí)更能為來(lái)年的整改計(jì)劃和節(jié)能目標(biāo)提供有利的依據(jù)。8.0物業(yè)管理電腦軟件系統(tǒng)敝司為使物業(yè)管理與能源管理達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化的目的，我司將會(huì)推薦貴司聘用有經(jīng)驗(yàn)的電腦程序公司，設(shè)置一套我司行之有效的完整的物業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)、保安管理系統(tǒng)、財(cái)務(wù)

13、管理系統(tǒng)、倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)等等，利用電腦系統(tǒng)運(yùn)作整個(gè)管理服務(wù)，大大提高工作效率，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，使經(jīng)濟(jì)效益顯著提高。該系統(tǒng)亦可與敝司的中央計(jì)算機(jī)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，由我司直接進(jìn)行監(jiān)控與詳細(xì)分析，并每月總結(jié)分析情況匯報(bào)發(fā)展商。該系統(tǒng)將具有如下功能：8.1 可提供全面預(yù)防性維護(hù)計(jì)劃，使運(yùn)作人員可根據(jù)敝司制定的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，踏實(shí)的開(kāi)展每項(xiàng)工作；8.2 收集各方資料，制定與各項(xiàng)目相配合的節(jié)能計(jì)劃，節(jié)省大廈能耗開(kāi)支；8.3 財(cái)務(wù)系統(tǒng)將準(zhǔn)確地記錄管理公司的收支狀況，并進(jìn)行嚴(yán)格地控制，達(dá)到量入為出，開(kāi)源節(jié)流，把開(kāi)支規(guī)限在特定預(yù)算范圍內(nèi)；8.4 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以加強(qiáng)與其他項(xiàng)目的溝通，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理工作進(jìn)行全面地監(jiān)管、分析及提供專業(yè)意

14、見(jiàn)。 9.0一條龍綜合物業(yè)服務(wù)第一太平戴維斯是一家多元化的綜合服務(wù)物業(yè)公司，業(yè)務(wù)包括市場(chǎng)策劃、推廣，物業(yè)租售代理，物業(yè)管理，資產(chǎn)評(píng)估，投資分析，俱樂(lè)部管理等一條龍服務(wù)體系，在香港我司亦擁有獨(dú)立的清潔、保安、康體等與物業(yè)管理相配套的下屬公司，通過(guò)單一的委任能享受不同的物業(yè)服務(wù)。我們將根據(jù).的具體情況，從多方面提供專業(yè)服務(wù)，不斷在我們的客戶網(wǎng)絡(luò)中展示.是一座高質(zhì)量、高性能的物業(yè)。10.銷售策劃我司除在物業(yè)管理中有豐富經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也擁有一支技術(shù)精良的銷售隊(duì)伍，他們的信息網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通了歐、亞、美三大洲，并擁有一批較為固定的大客戶，例如愛(ài)立信、米其林、GE、ABB、Price Water House 等。為體

15、現(xiàn)一條龍服務(wù)的概念，我司會(huì)對(duì)每一個(gè)客戶推薦我們?cè)诠艿捻?xiàng)目，以使他們遷入后，在服務(wù)方面得到良好的保障。我司在國(guó)內(nèi)的公司所有代理部職員亦將全力以赴，為.創(chuàng)造佳績(jī)。第一太平的管理經(jīng)驗(yàn)是公司幾十年來(lái)在實(shí)際項(xiàng)目管理中的經(jīng)驗(yàn)積累和總結(jié)，相信敝司的管理會(huì)避免下列問(wèn)題的發(fā)生：1. 前期施工階段由于設(shè)計(jì)時(shí)物業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，往往不能全面的從使用、日后管理、及節(jié)能之角度考慮，造成設(shè)計(jì)不完善，使工程產(chǎn)生先天不足，后天難補(bǔ)的局面。2. 工程接管驗(yàn)收階段，往往由于對(duì)接管驗(yàn)收經(jīng)驗(yàn)不足，造成接管混亂，遺漏內(nèi)容較多，責(zé)任不明確，給發(fā)展商造成經(jīng)濟(jì)上的損失。安保配合及施工管理經(jīng)驗(yàn)不足，造成物料丟失等問(wèn)題發(fā)生。3. 由于經(jīng)驗(yàn)缺乏，對(duì)客戶

16、入住前編制的管理公約，客戶手冊(cè)，裝修手冊(cè)，入住程序等方面主要管理要求考慮不全面，造成責(zé)任不明確，而影響管理公司日后的管理工作。甚至破壞該物業(yè)的聲譽(yù)，影響租售業(yè)績(jī)。4. 初期管理階段，由于對(duì)管理工作人員架構(gòu)缺乏準(zhǔn)確的把握，出現(xiàn)人員浪費(fèi)現(xiàn)象?；蛞蜃非蠊?jié)省支出使一些必要的服務(wù)不到位。人員上崗前缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性的培訓(xùn)，造成服務(wù)程序、標(biāo)準(zhǔn)不清而降低服務(wù)質(zhì)量。5. 對(duì)二次裝修的施工審批管理經(jīng)驗(yàn)不足，出現(xiàn)因施工影響樓宇公共設(shè)備系統(tǒng)的良好運(yùn)行、客戶正常辦公、公共衛(wèi)生的清潔、物業(yè)的外觀等現(xiàn)象。6. 對(duì)樓宇設(shè)備系統(tǒng)缺乏科學(xué)系統(tǒng)的管理經(jīng)驗(yàn)，造成設(shè)備故障率偏高，設(shè)備使用壽命縮短，能源的浪費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)用的極大浪費(fèi)。

17、7. 缺乏對(duì)不可預(yù)測(cè)性事件的預(yù)防和管理，使大廈的預(yù)防和應(yīng)急措施不完善，并造成事故發(fā)生時(shí)大廈出現(xiàn)混亂，使原可預(yù)防或避免的事件產(chǎn)生不必要的損失。第四章第一太平戴維斯物業(yè)管理模式經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)驗(yàn)積累，我們對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的情況，客戶的需要已有很深的認(rèn)識(shí)，憑著這種優(yōu)勢(shì)，我們?cè)鴮掖螀f(xié)助不少客戶成功策劃其發(fā)展項(xiàng)目，達(dá)到高銷售率、及維持高出租率的指標(biāo)。為確保樓宇有完善的管理系統(tǒng)，我們對(duì)每個(gè)樓宇均會(huì)個(gè)別設(shè)計(jì)出一套最合適的物業(yè)管理系統(tǒng)，確保每個(gè)客戶都能享受到符合經(jīng)濟(jì)效益及高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。我們的服務(wù)模式包括：1. 全權(quán)管理客戶可選擇將物業(yè)管理運(yùn)作全權(quán)交由敝司負(fù)責(zé)，一切有關(guān)物業(yè)管理的運(yùn)作，包括財(cái)務(wù)管理及人事管理等

18、都由經(jīng)本公司統(tǒng)籌。此項(xiàng)服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)是客戶可以繼續(xù)專注其本身的業(yè)務(wù)，而不必為管理其物業(yè)操心及分散公司資源。2. 委托管理客戶可保留管理及財(cái)務(wù)的主要審批權(quán)，但委托本公司對(duì)其余部分的管理運(yùn)作提供服務(wù)。同樣的，我們會(huì)根據(jù)客戶的需要來(lái)定出適合的服務(wù)模式，提供高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。3. 前期管理顧問(wèn)服務(wù)此項(xiàng)服務(wù)適用于發(fā)展項(xiàng)目落成之前，敝司可協(xié)助客戶策劃及籌備物業(yè)管理的前期工作，例如：工程顧問(wèn)、制定財(cái)務(wù)預(yù)算、人手招聘及培訓(xùn)、樓宇驗(yàn)收及交付使用等；樓宇入伙后，本公司會(huì)派員定期到場(chǎng)稽核物業(yè)管理服務(wù)水平，提供改善意見(jiàn)，及對(duì)員工深化培訓(xùn)。第五章物業(yè)前期顧問(wèn)服務(wù)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一個(gè)復(fù)雜完整的系統(tǒng)工程

19、。為保證物業(yè)管理有條不紊的順利啟動(dòng)和正常進(jìn)行，從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)管理工作的全面運(yùn)行，有若干環(huán)節(jié)不能忽視。因?yàn)橐?guī)劃僅考慮了房屋和配套設(shè)施兩個(gè)重要組成部分。另外設(shè)計(jì)人員也往往從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，而忽視日后物業(yè)管理的問(wèn)題。因此物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過(guò)程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。因此，我們建議委任我司為.的物業(yè)管理前期顧問(wèn)，提供專業(yè)項(xiàng)目的顧問(wèn)服務(wù)，工作范圍包括下列內(nèi)容：1. 前期顧問(wèn)工程策劃1.1 參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)我司工程及管理人員可根據(jù)以往專業(yè)的管理實(shí)踐，及從用戶的角度就.的施工圖紙?zhí)岢鲆?guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題或缺陷，以物業(yè)顧問(wèn)工作報(bào)告的形式建議一切必需之改善及改良工程，以節(jié)省工程費(fèi)用及至最高效率

20、，使這些問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施過(guò)程中，能夠予以避免。同時(shí)亦是為發(fā)展商創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)工程的重要保證。1.2 提供物業(yè)施工標(biāo)準(zhǔn)為保證.的建設(shè)施工質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)的工程設(shè)計(jì)及確保工程施工順利完成，我司將根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，從物業(yè)管理角度對(duì)現(xiàn)時(shí)樓宇已簽批工程合約之安裝規(guī)格及工程進(jìn)度，技術(shù)質(zhì)量等方面。并在物業(yè)顧問(wèn)工作報(bào)告中，提供改善主要設(shè)備及改良服務(wù)等意見(jiàn)，以避免物業(yè)落成后，方加裝需要的設(shè)備而影響其他設(shè)施之運(yùn)行及整個(gè)物業(yè)之外觀形象，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。同時(shí)亦盡到為發(fā)展商服務(wù)的義務(wù)。1.3 參與物業(yè)施工質(zhì)量監(jiān)督我司可代表發(fā)展商與.的施工監(jiān)理共同制定驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)設(shè)備質(zhì)量監(jiān)理力量使施工質(zhì)量多一份保證，同時(shí)能保證

21、建筑順利交付使用和日后管理的連續(xù)性，既節(jié)省了時(shí)間，又有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務(wù)諸多方面的信譽(yù)。1.4 物業(yè)建筑之選料方面我司從管理角度，并根據(jù)以往自身在工作實(shí)踐中掌握的有關(guān)設(shè)備及建材情況分析及比較.建造材料之選用及安裝方法等。向發(fā)展商提供專業(yè)意見(jiàn)，同時(shí)就有關(guān)機(jī)電等系統(tǒng)，并列舉該等系統(tǒng)之優(yōu)劣，如有關(guān)維修檢查通道之位置，各層冷氣分布控制及電量供應(yīng)等，以便設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選用。1.5 與建筑商定期會(huì)議方面我司之工程及管理人員會(huì)定期參與重要工程協(xié)調(diào)會(huì)議，就工程進(jìn)度及基本設(shè)計(jì)之改動(dòng)提供意見(jiàn)及改善方法，以配合將來(lái)物業(yè)管理及工程的順利完成。2 前期物業(yè)管理籌劃我司對(duì).進(jìn)行實(shí)際的現(xiàn)場(chǎng)考察后，經(jīng)過(guò)我們之專業(yè)人事

22、初步分析研究，我們將就.獨(dú)立設(shè)計(jì)一套物業(yè)前期全面之管理計(jì)劃，主要范圍及重點(diǎn)詳列如下：2.1 物業(yè)管理公約制定物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項(xiàng)規(guī)劃，并對(duì)全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后，方可生效。我司會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，屆時(shí)根據(jù).物業(yè)的特點(diǎn)，草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。2.2 用戶守則用戶守則是由物業(yè)管理公司發(fā)給各業(yè)/租戶，并由其保存的文件。其目的是為了使業(yè)/租戶更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)及注意事項(xiàng)。同時(shí)也使各業(yè)/租戶了解物業(yè)管理公司各種管理

23、、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等通過(guò)用戶守則可以加強(qiáng)物業(yè)管理公司與業(yè)/租戶的聯(lián)系。創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。我司將按照各業(yè)/租戶的需要，協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。我司將按不同類型物業(yè)提供不同的用戶守則，供有關(guān)業(yè)主/租客遵守。3 管理預(yù)算物業(yè)管理公司在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理過(guò)程中，所發(fā)生的各項(xiàng)支出，一般稱之為物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的核算是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容。.在投入運(yùn)行之前，必須制定管理費(fèi)的核算。我司將按現(xiàn)有資料制定一份管理預(yù)算，提交貴司參考。制定物業(yè)管理費(fèi)的原則將會(huì)量入為出，以平衡所有收入及支出。在制定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)以客戶的承受及市場(chǎng)外同等物業(yè)水平為依據(jù)。此外，對(duì)已確定各類型

24、物業(yè)應(yīng)呈交當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局審批方可作實(shí)。4 規(guī)章制度之指定物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理的各項(xiàng)職責(zé)而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項(xiàng)規(guī)章制度編制完善，提供貴司以備物業(yè)運(yùn)做之用。5 員工招聘計(jì)劃我司會(huì)在驗(yàn)收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，制訂有關(guān)物業(yè)人員的聘用條件及薪金標(biāo)準(zhǔn)，供貴司參考。同時(shí)建議于物業(yè)落成前2-3個(gè)月，先行招聘骨干班底，然后按實(shí)際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工盡早入職，熟悉管理運(yùn)做及設(shè)備操作，并由我司立即進(jìn)行上崗培訓(xùn)。令管理公司能開(kāi)始即時(shí)提供高質(zhì)量的管理服務(wù)。6 專業(yè)培訓(xùn)為使今后的物業(yè)的運(yùn)做和管理達(dá)到較高水平，首先要有

25、一支技術(shù)精良，作風(fēng)過(guò)硬的管理隊(duì)伍，而這支隊(duì)伍的建立有賴于長(zhǎng)期系統(tǒng)的培訓(xùn)和日常的監(jiān)督控制。我們會(huì)委派富經(jīng)驗(yàn)的高層管理人員從事培訓(xùn)，使他們加深了解物業(yè)管理之概念和運(yùn)做之方式。同時(shí)，有針對(duì)性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問(wèn)題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務(wù)。主要培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、權(quán)利與義務(wù)培訓(xùn)超前的預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃培訓(xùn)服務(wù)技巧的培訓(xùn)節(jié)約能源培訓(xùn)優(yōu)質(zhì)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)ISO9002培訓(xùn)內(nèi)部稽核制度培訓(xùn)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理培訓(xùn)對(duì)第一太平管理的同類型物業(yè)進(jìn)行個(gè)案分析 為配合上述服務(wù)，我們建議簽訂委任合同后，即時(shí)開(kāi)展工程前期策劃工作，在發(fā)展商全力配合下從管理角度對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工標(biāo)準(zhǔn)等方面提供意

26、見(jiàn)，并且在簽訂合同的同時(shí)，我司將委派一名富經(jīng)驗(yàn)的專職工程師長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)，提供前期顧問(wèn)工作。7 物業(yè)竣工及驗(yàn)收7.1 物業(yè)及設(shè)施驗(yàn)收調(diào)試驗(yàn)收調(diào)試是物業(yè)前期管理過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)，我司會(huì)根據(jù).的實(shí)際情況，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定一套物業(yè)接管驗(yàn)收程序提供給發(fā)展商參考，以確保今后物業(yè)管理的正常開(kāi)展。在.工程竣工及交付使用期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商成立一個(gè)驗(yàn)收隊(duì)伍，并編制一份全面驗(yàn)收方案，與建筑師及總承包商一同進(jìn)行全面仔細(xì)檢驗(yàn)及調(diào)試。記錄有關(guān)數(shù)據(jù)，或尚未符合工程標(biāo)準(zhǔn)之項(xiàng)目，供發(fā)展商及總承包商跟進(jìn)返修。保證物業(yè)本身之素質(zhì)符合國(guó)家規(guī)范及發(fā)展商的要求。7.2 遺漏工程及跟進(jìn)我司之驗(yàn)收隊(duì)伍，對(duì).各

27、項(xiàng)遺漏工程存案歸納，然后提交建筑師及總承包商做出改善或補(bǔ)救，以免影響各業(yè)/租戶對(duì)物業(yè)的質(zhì)量投訴，影響經(jīng)營(yíng)及物業(yè)本身的形象。第六章物業(yè)管理服務(wù)為配合.之交付使用及能令物業(yè)管理服務(wù)保持在一個(gè)高的水平，我司建議委任第一太平戴維斯為.提供專業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)，務(wù)求使物業(yè)能順利交付給客戶使用，同時(shí)確立完善管理制度，使大廈在最短之時(shí)間內(nèi)形成科學(xué)的管理物業(yè)。如獲委任，我們將特為.度身定做一套全面之管理計(jì)劃：1.0 管理策劃1.01 協(xié)助發(fā)展商草擬管理公約，通過(guò)政府審批，作為物業(yè)銷售文件之一1.02 制定各有關(guān)物業(yè)管理之文件及各項(xiàng)規(guī)章制度。1.03 籌組物業(yè)管理公司及根據(jù)物業(yè)的實(shí)際需要，向發(fā)展商提供公司各部門、

28、崗位及人事編制的可行意見(jiàn)并協(xié)助籌建工作。1.04 根據(jù)第一太平的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際情況，協(xié)助發(fā)展商建立一個(gè)完整的工作標(biāo)準(zhǔn)，管理程序和監(jiān)管體系。1.05 制定用戶守則，編制業(yè)主/租戶手冊(cè)，裝修指南等管理文件。1.06 于交付前聯(lián)絡(luò)各業(yè)主，計(jì)劃及制訂適當(dāng)步驟及規(guī)則，以配合業(yè)戶的進(jìn)入。1.07 制訂物業(yè)管理財(cái)務(wù)及制訂不同類型的物業(yè)所應(yīng)付管理費(fèi)，平行各項(xiàng)開(kāi)支。1.08 制訂全面之保安計(jì)劃，為分期進(jìn)入之業(yè)戶提供保安服務(wù)。1.09 為物業(yè)的綠化及清潔服務(wù)之外包工作提供意見(jiàn)，制訂計(jì)劃與方案，以配合物業(yè)的設(shè)計(jì)2.0 二次裝修管理緊密而全面的裝修工程監(jiān)管，可避免公共地方及中央系統(tǒng)之運(yùn)作受不必要之破壞，同時(shí)，減低對(duì)已遷入

29、部門及訪客之滋擾。裝修圖則均需有管理處事前批準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管。任何涉及結(jié)構(gòu)之改動(dòng)工程均需由專業(yè)人士審批。工程結(jié)束要對(duì)之進(jìn)行驗(yàn)收。3.0 人事行政管理3.01 為物業(yè)制訂管理員工編制，各級(jí)職員新酬，津貼，福利之標(biāo)準(zhǔn)，供發(fā)展商審批。3.02 草擬各級(jí)管理員工之工作細(xì)則，責(zé)任及權(quán)限。3.03 為管理處制訂人事制度，員工守則及協(xié)助編制員工勞動(dòng)合同。3.04 協(xié)助發(fā)展商與當(dāng)?shù)貏趧?dòng)局聯(lián)系，安排一切有關(guān)員工聘用之登記，轉(zhuǎn)職等事宜。3.05 協(xié)助發(fā)展商安排整個(gè)管理隊(duì)伍之制服設(shè)計(jì)，務(wù)求為隊(duì)伍塑造一個(gè)好的形象。3.06 對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，和禮儀培訓(xùn)，使員工盡快勝任本職工作。3.07 建立行政檔案系統(tǒng)和辦公

30、室內(nèi)部的管理制度及行政稽查制度。3.08 制訂員工考核制度。 4.0財(cái)務(wù)管理4.01 為管理處設(shè)立會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)制度及編制財(cái)務(wù)用文件表格，包括各級(jí)員工財(cái)務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)之程序，務(wù)求有效控制管理支出。4.02 按中國(guó)現(xiàn)行之法例，制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用之程序，以確保穩(wěn)定之管理收入。4.03 根據(jù)現(xiàn)行之中國(guó)稅法，協(xié)助發(fā)展商與稅務(wù)局聯(lián)系，協(xié)商有關(guān)管理本物業(yè)所需繳付之稅項(xiàng)及稅率。4.04 協(xié)助建立財(cái)務(wù)及業(yè)戶之資料儲(chǔ)存庫(kù)，以提供準(zhǔn)確資料及財(cái)務(wù)狀況預(yù)測(cè)，作為未來(lái)發(fā)展及投資之根據(jù)。4.05 協(xié)助為物業(yè)開(kāi)設(shè)必須之銀行戶口，制訂有關(guān)收取費(fèi)用之安排，如幣制及協(xié)助發(fā)展商與外匯管理局商討有關(guān)匯出款項(xiàng)之程序等。4.06

31、建立電腦軟件財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督，增進(jìn)效率，進(jìn)行財(cái)務(wù)科學(xué)管理，降低人手操作的錯(cuò)誤率。4.07 按每月的管理費(fèi)用及收入制訂下一月的管理預(yù)算，年底制訂下一年或半年管理預(yù)算，形成良好的財(cái)務(wù)運(yùn)作管理。4.08 嚴(yán)格控制管理營(yíng)運(yùn)支出，一切管理開(kāi)支均不得超越已批準(zhǔn)之預(yù)算。（額外批準(zhǔn)者例外）4.09 為使業(yè)主能監(jiān)察物業(yè)管理的財(cái)務(wù)運(yùn)作，定期提交一份關(guān)于財(cái)務(wù)收支，應(yīng)收款及解釋與原來(lái)預(yù)算有較大出入項(xiàng)目的報(bào)告。5.0 管理稽核及支援提供5.01 根據(jù)發(fā)展商之要求及需要，為國(guó)內(nèi)聘用之各級(jí)員工，安排合適的培訓(xùn)課程，以便能于最短之時(shí)間內(nèi)，使各級(jí)員工可以有效執(zhí)行運(yùn)作物業(yè)之各項(xiàng)管理規(guī)章及制度。5.02 交付使用前一個(gè)月

32、，為各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，使他們能夠充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)之責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確之物業(yè)管理概念及知識(shí)。5.03 在服務(wù)期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商監(jiān)管整個(gè)物業(yè)之管理服務(wù)工作，我司之中央管理隊(duì)伍的專業(yè)人員亦將會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行深入的現(xiàn)場(chǎng)管理質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量的稽核與評(píng)估，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)人員提供專業(yè)意見(jiàn)與指導(dǎo)，提高物業(yè)的管理水平。5.04 管理公司對(duì)各部門建立監(jiān)督和檢查制度，使各種潛在問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，妥善處理，分三部分有層次深入開(kāi)展：行政稽查：各部門內(nèi)部的一種稽查辦法。專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專業(yè)范圍而進(jìn)行的職能檢查。采用定時(shí)值班或日常巡視等辦法，深入了解公司的工作情況。5.05 提供工作重溫及在職培訓(xùn)，務(wù)求

33、員工服務(wù)的質(zhì)量能達(dá)到即定之標(biāo)準(zhǔn)。以后，我司亦會(huì)定期安排有關(guān)課程考核員工培訓(xùn)后之實(shí)際服務(wù)水平，直至合同期滿為止。6.0 樓宇管理服務(wù)6.01 我們負(fù)責(zé)指導(dǎo)所有公共地方的日常保養(yǎng)及維修。推行經(jīng)常檢查的特定計(jì)劃，作為預(yù)防性保養(yǎng)措施，監(jiān)督所有維修工程之進(jìn)行。挑選服務(wù)及收費(fèi)合理之承包商，為公共設(shè)備及系統(tǒng)（包括室內(nèi)地方）進(jìn)行保養(yǎng)及維修之工作。 6.02 樓宇設(shè)備控制：我們?nèi)尕?fù)責(zé)指導(dǎo)所有樓宇設(shè)備的操作，配合有經(jīng)驗(yàn)之管理及工程人員，以其最符合經(jīng)濟(jì)效益及效率之方式實(shí)行全面性控制。6.03承包公司之委托：我們建議視所需進(jìn)行維修保養(yǎng)的工程的價(jià)值，邀請(qǐng)多間業(yè)績(jī)良佳的承包公司/承派商提供詳細(xì)報(bào)價(jià)或進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)分析競(jìng)投

34、報(bào)價(jià)及詳細(xì)考慮后，委任及監(jiān)管承包公司。有關(guān)和約通常按年簽訂，如表現(xiàn)滿意才予以續(xù)約。管理處會(huì)按實(shí)際情況對(duì)該分包的項(xiàng)目為發(fā)展商提供建議。并須獲得貴司批準(zhǔn)。6.04物業(yè)環(huán)境美化：我們建議基本園林管理服務(wù)內(nèi)容及支出，包括園區(qū)綠化及在各入口大堂擺圍擺放時(shí)花和植物。6.05執(zhí)行樓宇物業(yè)守則：我們會(huì)安排管理處根據(jù).管理公約及用戶守則，經(jīng)常監(jiān)督物業(yè)情況及確保所有業(yè)戶遵守有關(guān)的規(guī)定。亦會(huì)通知他們有關(guān).的緊急措施，以及不時(shí)做出修訂。同時(shí)，處理客戶投訴，訪問(wèn)客戶，收集反饋意見(jiàn)，加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)。6.06聯(lián)絡(luò)：我們會(huì)代表發(fā)展商及所有業(yè)主與政府部門及公用事業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)絡(luò)，商討有關(guān)物業(yè)管理之問(wèn)題，如環(huán)保、稅務(wù)、保安等。6.0

35、7停車場(chǎng)管理：我們會(huì)為.的停車場(chǎng)制定經(jīng)營(yíng)及運(yùn)做計(jì)劃，包括車位的月租及時(shí)租安排，制定停車出租及使用規(guī)則等，由管理處負(fù)責(zé)日常運(yùn)做之管理，包括出入口控制、清潔、指示牌安裝及一切保養(yǎng)維修事項(xiàng)。6.08節(jié)日裝飾：.為天津市較大規(guī)模的高級(jí)商業(yè)樓宇之一，為了塑造一個(gè)獨(dú)特的形象及增加于各大節(jié)日及假期之氣氛，我們會(huì)為.提交建議，供你們參考。6.09標(biāo)牌：為配合.的設(shè)計(jì)，我們會(huì)幫助貴公司設(shè)計(jì)一套統(tǒng)一及全面之指示牌、告示牌、警示牌等標(biāo)牌，以配合物業(yè)之整體布局。同時(shí)，于入口處設(shè)立大型詢問(wèn)處，為客戶提供咨詢服務(wù)。7.0 清潔我們對(duì)所管理物業(yè)之清潔極為重視，因?yàn)闃怯罟芾碇刭|(zhì)的首次印象足以在物業(yè)清潔的水準(zhǔn)反映出來(lái)。我們會(huì)

36、為.草擬一份清潔準(zhǔn)則，包括需要清潔之地方、材料，所需之次數(shù)等，并按此準(zhǔn)則，考慮邀請(qǐng)最有規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)之清潔公司參與招標(biāo)或公司安排人員自己管理。我們會(huì)安排管理人員作監(jiān)督。8.0 保安除為.制定一個(gè)全面保安計(jì)劃外，我們認(rèn)為一個(gè)完善之閉路電視及出入口監(jiān)察系統(tǒng)，可分擔(dān)部分保安人員之工作，同時(shí)，于非開(kāi)放或辦公時(shí)間外之進(jìn)出及探訪等，均可保持嚴(yán)格之監(jiān)控。8.01進(jìn)出車輛的管理8.02組建消防隊(duì)8.03監(jiān)控管理8.04施工管理8.05非開(kāi)放時(shí)間的管理8.06應(yīng)急鑰匙的管理8.07動(dòng)用明火的審批和管理8.08進(jìn)出物品及人員的管理9.0 保險(xiǎn)我們協(xié)助.厘定最合理的投保額，并安排購(gòu)買必須之保險(xiǎn)，保障之范圍包括財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，公眾責(zé)任險(xiǎn)等。.第六章第一太平戴維斯所管理的物業(yè)1、 香港(部分)商業(yè)樓宇第一太平銀行中心灣仔告士打道西九龍中心九龍深水亢始創(chuàng)中心九龍旺角彌敦道住宅樓宇嘉慧苑香港馬己仙峽道喜蓮閣香港壽臣山道Helene Tower香港淺水灣道恒安閣香港壽臣山道冬青閣香港跑馬地冬青道峰景花園香港寶云道工業(yè)樓宇建業(yè)工業(yè)大廈九龍長(zhǎng)沙灣利來(lái)廣場(chǎng)九龍長(zhǎng)沙灣新明大廈九龍九龍灣2、北 京全權(quán)管理(1) 東湖別墅北京市東直門外大街45,000平方米(2) 豐