1、第三部分 產權式酒店運作模式（案例研究）一、紫薇·銀座1、紫薇·銀座投資回報方式n 業主購房可辦理5成10年按揭，也可選擇一次性購房，一次性購房優惠5%；n 業主與開發商簽訂購房合同后，再與酒店管理公司簽訂委托經營合同，酒店承諾給業主固定年11%的投資回報（稅前），同時業主可享受每年有15天的免費酒店入住權，合同期限20年，20年之后業主有權利自行處理其酒店資產，也可與酒店管理公司續約。n 與酒店的委托經營管理方式有兩種：A、有限自用投資型酒店。即開發商將每套客房分別作為獨立產權出售給投資者；投資者除在免費贈送時段自住外，大部分時段將客房委托給酒店管理公司統一出租經營，以獲

2、取年度利潤分紅。B、投資+經營型酒店。投資者在簽定一個或數個樓層的酒店購房合同后，還可自愿選擇自行經營，在執行酒店統一的價格標準、服從統一的管理規范、繳納一定的管理費用的前提下，享有除產權以外的經營權、與酒店的結算權，獲取更大的投資回報。2、相關分析第一， 固定投資回報的操作模式在當時是比較普遍的一種投資方式，在產權式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運作、裙樓商業由太平洋百貨統一經營管理，具有長期比較穩定的收益，都給購房者很大的信心保證； 第二， 在紫薇銀座的客戶群中有很大部分是二級城市灰色資金收入轉移者，他們對成都房地產市場的不了解，輕信了開發商所吹噓的高額投資回報，在2004年2月實際返利中開發

3、商代扣了稅費和維修基金后，很多投資者的收益還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩定高收益的夢破滅。第三， 從目前中原對紫薇銀座和紫薇酒店的調查來看，酒店部分運作基本能夠保證盈利，通常都是紫薇酒店部分在補貼紫薇銀座部分的返利，紫薇酒店的經營情況是成都市中心酒店中比較好的，但在每年的年終決算后只能保持盈虧平衡，財務也很吃緊。第四， 從相關途徑了解到，紫薇三期將在2006年推出，原打算做產權式酒店，但此方案已被否決。二、世代錦江1、成都世代錦江投資回報方式1) 固定投資回報n 業主購房即辦理七成20年按揭（首付為140，000元，月供為2，185.26元），同時與管理公司簽訂一套客房10年租賃合約（由

4、開發商擔保）；n 10年期內，業主客房月供由管理公司全額承擔，且管理公司每年一次性返還業主首付款×8%的紅利；則10年的回報為374，231.2元（實際回報率為7.96%）；n 業主每年可獲36天免費入住權，也可用免費入住權換取在與酒店簽有協議的其他酒店內免費入住；此項權益經投資者本人書面授權后可以轉贈；但不能折算為現金；n 若業主在該年度內未使用完入住權，則不累計入下一年度；管理公司不作補償；n 若按酒店客房250元/天計，則客戶每年可獲9，000元（36天*250元/天）的免費入住權；加上每年首付8%的現金回報和月供款，在宣傳時開發商稱回報率為9.88%（37，423.12+9，

5、000/470，000）；n 投資者在該酒店內消費享受各項配套設施58折不等的優惠。2) 參與酒店分紅n 業主按一定比例參與酒店年終利潤分配，開發商不承諾固定回報，業主應分攤酒店虧損；n 業主年度收益額=全體業主可分得利潤×（業主物業價值÷酒店物業總價值）；n 業主每年可獲36天免費入住權，也可用免費入住權換取在與酒店簽有協議的其他酒店內免費入住；此項權益經投資者本人書面授權后可以轉贈；但不能折算為現金；n 投資者在該酒店內消費享受各項配套設施58折不等的優惠；n 若業主在該年度內未使用完入住權，則不累計入下一年度；管理公司不作補償；n 管理公司將定期向業主通報酒店的經營情

6、況，并接受業主書面預約，委托注冊會計師事務所審計經營業績（費用由業主自行負擔）。在每個財務年度委托國內注冊會計師事務所進行審計并提交審計報告，業主將按照報告所確認的經營業績和委托經營管理協議書的規定享受投資回報。3) 固定回報+利潤分紅n 管理公司為業主提供等額回報，回報額=業主物業總額*固定回報率；回報額不低于其按八成三十年方式計算的月供款（年回報率=年回報額/總房款），即5.2%；n 業主與酒店按7：3比例參與酒店年終利潤分配，業主年度收益額=（全體業主可分得利潤-全體業主固定回報額）×（業主物業價值÷酒店物業總價值）；n 業主回報=固定回報額+業主年度收益額；n 業主

7、每年可獲36天免費入住權，也可用免費入住權換取在與酒店簽有協議的其他酒店內免費入住；此項權益經投資者本人書面授權后可以轉贈；但不能折算為現金；n 投資者在該酒店內消費享受各項配套設施58折不等的優惠； n 若業主在該年度內未使用完入住權，則不累計入下一年度；管理公司不作補償；n 管理公司將定期向業主通報酒店的經營情況，并接受業主書面預約，委托注冊會計師事務所審計經營業績（費用由業主自行負擔）。在每個財務年度委托國內注冊會計師事務所進行審計并提交審計報告，業主將按照報告所確認的經營業績和委托經營管理協議書的規定享受投資回報。2、相關分析n 前兩種方式是目前的投資性物業較多采用的方式，且回報率也大

8、體相當；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發商前期的資金壓力；n 遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間,即隨著酒店經營的漸好,所享受的回報會越來越高,同時會吸引客戶與酒店續約;n 成都世代錦江投資回報方式能在心理上打動客戶，即只需投入首付，10年內不再額外付出，還可收回一定投資；且開發商付出較前兩種回報方式少；n 以前三種方式的投資回報額計,客戶在合同期內都不能收回首付投資；n 后兩者回報方式都需要向業主通報酒店的經營情況，不過大多數客戶都明確表示不相信酒店公布的財務數據，更愿意接受固定投資回報方式。三、深圳雅蘭酒店1、經營管理公司雅蘭酒店由雅蘭置業（

9、深圳）有限公司所屬的酒店公司經營管理，在籌備開業和第一年由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負責日常經營管理。2、財務制度經營管理公司將按照國家財務與審計制度實施管理，以高透明度面向業主對經營管理方面的各類咨詢，定期向業主通報雅蘭酒店的經營情況，并接受業主書面預約，委托注冊會計師 事務所審計經營業績（費用由業主自行負擔）。在每個財務年度委托國內注冊會計師事務所進行審計并提交審計報告，業主將按照宴席報告所確認的經營業績和委托經營管理協議書的規定享受 投資回報。 3、投資方案1) A方案-休閑投資型（享有100利潤分配）委托經營期限不少于一個財務年度（每一個財務年度單位：12個月）；業主

10、可隨時入住酒店，不計時數，對客房擁有完全支配權，與酒店共享盈虧；委托期間，暫由發展商墊付酒店基本運行費（40元/月.M，包括管理費、冷曖水費、空調費、房間清潔費、設備與物業維護基金），在年底利潤分配時，從業主應分利潤中予以沖減；當應分利潤不足以沖減業主應承擔的酒店基本運行費，且業主不要求改變原有委托方式時，不足部分轉入下一年度利潤分配時予以沖減，直到沖減完為止；當業主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結清發展商代墊的基本運行費用和其他合部經營成本。 2) B方案-投資回報型（享有60利潤分配）委托經營時限為六個財務年度，六年期滿后，若需繼續委托，雙方另議。 業主在六年連續委托期

11、限內，只分享酒店盈利，不分擔酒店虧損；每年入住簽分累計不超過80分（含80分），酒店基本運行費用由發展商承擔，業主無須交付；超過80分時， 業主入住需按當日散客房價的優惠價支付房費，且不再實施簽分制； 在年終利潤分配時，發展商與業主按4：6的比例，分享業主應分得的可分配利潤。（具體分配方案見第八條）。業主若提前終止委托合同（需書面申請并得到發展商書面同意），如果酒店在過去的委托期內盈利，業主則可按本管理方式第八條的規定分配利潤；如果酒店虧損，業主則需按第八條的計算方法分擔虧損。3) C方案完全自用型的業主委托管理的方式（不委托經營） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務，業主須承擔酒店基本運行費用

12、（40元/M.月）且不參與酒店利潤分配；當業主提出換洗布草及補充洗漱用品的要求時，酒店將向業主提供該項服務并收取70元/.間的客房服務費。4、業主權益及義務每間房業主將擁有兩張有酒店編號的精美業主卡，兩卡享有同等權益，業主或持業主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優惠服務。業主遺失業主卡時，應及時通知酒店掛失并及時補辦，掛失前該卡所發生的消費費用，須由業主承擔。雅蘭酒店竣工驗收、業主在辦理入伙手續時，需同時簽署為期一年，不少于個財務年度（A方案）或六年（B方案）的委托經營管理協議，或簽署不委托經營協議，確認業主與酒店管理公司的委托關系與委托方式。1) 房服務費用（包括布草換洗費及客房內印刷品、洗漱用

13、品等日常消耗品費用）業主在享受客房服務時，需承擔70元/日. 間的酒店客房服務費，其中必須支付布草洗滌更換費（40元/套.次），當業主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更換時，業主需繳納30元/套.次。客房服務務費每年按市場價格調整一次。 2) 業主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節假準劃定一千分， 業主入住時按當日積分簽分累計。對委托酒店經營的業主，在入住酒店時采用業主入住簽分制。3) 業主委經營管理方式采用A、B委托方案的業主以間為單位，自簽定委托協議之日起前三年每年可享受10天次.間免客房服務費住房。 5、業主入住管理1) 預約入住：為保證業主能如期入住酒店客房

14、，在委托經營期間，業主若需入住，淡季應在24小時之前、旺季應在72小時之前通知酒店（業主需以傳真并簽名方式確認）。酒店將優先安排業主入住自己的客房，但如業主客房已有客人租用時，則安排業主入住其他同類標準的客房。2) 加開房間：委托經營的客戶業主，帶親朋好友加開房間，旺季（5月-9月）每月限多一間房記分，淡季（10月至次年4月）每月限多3間房記分，超出部分按當客房價的優惠支付房租。3) 業主授權他人入住：需在預定房間的傳真中，寫明被授權人的姓名身份證號碼及入住時間；被授權持此卡消費可享受業主同等待遇，所有消費可簽單掛帳，入業主帳；被授權人無業主卡時，可享受房租簽單，房租記業主帳，其他消費離店前須

15、現金支付。4) 持卡消費：業主或持卡人持卡消費的費用，按月結算，業主需在發出結算單的7日內，付清全部款項，每超過1日，需支付應付款的5的滯納金；超過30天，酒店有權終止服務或通過其他方式予以追訴。 5) 業主選擇入住客房和入住記分的調整：業主要求入住的客房與委托方物業房租標準存在差異時，入住分數做適當調整。注：P為當日入住標準記分；山景房、海景房、豪華房業主入住總統套房按房價五折優惠，現金或信用卡支付，不計分數；如業主同時擁有兩套或以上不同類別的客房，將按業主預約登記的房間為標準記分。 6、業主享受的優惠服務 酒店配套設施供業主優先使用，并享受8折價格優惠：溫水泳池 ；西餐廳；咖啡廳；專用海濱

16、沙灘區服；酒店專車交通服；中醫保健服；美容美發發；優先使用停車場，收費標準按照停車場規定執行。 7、基本運行管理費（每年根據市場價格調整）1) 客房基本運行費 按建筑面積計算，每平方米每月攤公共區域與設備管理費10元、冷曖水費6元、空調費15元、房間清潔費7元，設備與物業維護基金1元，酒店管理公司按管理費10提取1元管理費，合計40元/M月。2) 商業基本運行費（用于營業商鋪業主支付的空調管理費） 按照銷售合同所確定的建筑面積計算，每月每平方米的管理費為10元，空調費15元；酒店管理公司按管理費10提取1元管理費，合計26元/M月，水、電費用依獨立水電表的實際用量交納。3) 費用繳納 業主需按正式銷售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續、簽署委托合同時繳納三個月的基本運行費按金