1、論房產(chǎn)業(yè)的稅收漏洞以及應(yīng)對政策作者：陳文龍時間：2009-3-30 15:20:00 論文關(guān)鍵詞房地產(chǎn)稅 物業(yè)稅 稅種 統(tǒng)一征納 簡化管理 論文摘要在繼連續(xù)5年被列為稅收轉(zhuǎn)項檢查的重點項目之后，房地產(chǎn)行業(yè)又再次劃定為本年度納稅征管轉(zhuǎn)項檢查的八大行業(yè)之首。每一個稍稍接觸過房地產(chǎn)的人，哪怕僅僅是聽說，對房地產(chǎn)業(yè)的高利潤,高收益想必是深有體會的。然而這樣一個面上紅火的行業(yè)，為什么在納稅上卻顯得如此蒼白，屢屢被納入國家稅務(wù)總局的偷漏稅黑名單?是什么原因造就了這樣一個大眾心中的“財富巨子”，同時又是一個納稅機關(guān)眼中的“納稅矮子”？ 2006年才剛剛開了個頭，基于近年來房地產(chǎn)行業(yè)熱度一路飆升，一方面使得房

2、價虛高，老百姓買不起房子；另一方面卻由于房地產(chǎn)行業(yè)偷漏稅嚴重，給國家收入帶來了損失。房地產(chǎn)稅即將開征、物業(yè)稅征收探討、稅種結(jié)構(gòu)調(diào)整、對底下車庫收取房產(chǎn)稅等種種的消息便已經(jīng)充斥了報紙、網(wǎng)絡(luò)論壇的信息媒介。其實關(guān)于開征房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論已不是并不是眼前冒出來的，這樣的討論已經(jīng)持續(xù)了相當長的時間了。 一、房地產(chǎn)業(yè)納稅現(xiàn)狀 國家有關(guān)部門統(tǒng)計表明，2004年全國房地產(chǎn)投資額為13158.3億元，在2003年的基礎(chǔ)上同比增長28.1，2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資15759億元，同比增長19.8%，雖然比2004年回落8.3個百分點，但是數(shù)字依然驚人。單單北京市在2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資就完成152

3、5億元，比04年增長3.5%。 盡管投入如此之大，收益不匪，但是據(jù)調(diào)查在近幾年國家稅務(wù)總局公布的納稅白強排行榜中，03年沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)入圍，04年前500強中僅有一家。與次產(chǎn)生極大反差的是在偷漏稅排行榜上，房地產(chǎn)企業(yè)卻穩(wěn)居榜首。相關(guān)人士指出：目前房地產(chǎn)企業(yè)中大部分而且是絕大部分在納稅方面多多少少存在問題，事實也證實了這點。就拿北京市來說，統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：20032005年上半年北京市查補的稅款累計高達75845萬元，占了查補稅款總額的75%。僅05年一年，全市累計查補入庫的各項稅款約為9.6億元，其中房地產(chǎn)業(yè)就占了5.6億。同樣，在杭州，整個04年納入審計范圍的房地產(chǎn)中的逃稅額就達7000多

4、萬元。又比如在廣西東興市，稅務(wù)機關(guān)從03年起對本市的多家房地產(chǎn)納稅人進行了連續(xù)3年的納稅檢查，直至05年底，共查補稅款1298.78萬元。 二、我國當前房地產(chǎn)稅收體制存在的問題 （一）稅費項目過多，政策混亂。房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種達11類之多，主要是企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅。每個稅種涉及的范圍、稅率、征管操作等等這里先不做討論，單單國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收文件、管理辦法幾乎是年年下達：1999年7月經(jīng)國務(wù)院批準下達財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知對營業(yè)稅和契稅以及土地增值稅征免政策問題做出了解釋；2004年針對北海市房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題

5、，經(jīng)國務(wù)院批準，財政部、國家稅務(wù)總局又下發(fā)了關(guān)于2004年底到期優(yōu)惠政策的通知做出解釋； 2005年5月國家稅務(wù)總局下達關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知，強調(diào)了房地產(chǎn)稅收作為我國財政收入的重要來源，對其加強宏觀調(diào)控的積極作用。指出了以契稅為把手，實施“先稅后證”的管理辦法，狠抓落實進一步強化稅收征管體制。 此外各地方政府針對自己轄區(qū)的不同情況又制定了各自的稅收政策： 2000年1月27日，黑龍江地稅局下發(fā)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策有關(guān)營業(yè)稅征管工作的通知京地稅營200039號，就有關(guān)營業(yè)稅征免問題做了相關(guān)解釋；2005年深圳市出臺了關(guān)于規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序，嚴禁非法炒賣房地產(chǎn)的通告明確了房地產(chǎn)銷

6、售環(huán)節(jié)的規(guī)范。如此多的法令及執(zhí)行命令一方面說明了我國在房地產(chǎn)業(yè)上的稅收政策是相當完備的，另一方面也表明我國的稅收體制缺乏明晰的條理性，多而雜的法律法規(guī)從一定程度上講是整體稅收績效的絆腳石。對這一現(xiàn)象的另一說明是除稅收外的費收入，例如山東某地濱海城市的房地產(chǎn)業(yè)上的收費項目就達1400多項。有專家指出以房地產(chǎn)為對象的各類收費不僅名目繁多，而且在實際操作中極不規(guī)范。對房地產(chǎn)企業(yè)來說復(fù)雜的稅費結(jié)構(gòu)給了他們逃稅的空間，對稅收部門則導(dǎo)致了在實際工作中的無法有效地實施納稅稽查，往往自身也無法解釋相關(guān)問題。國家稅務(wù)總局相關(guān)人士指出涉及的稅種多、稅收征管難度大已是房地產(chǎn)稅收流失的主要原因。 （二）關(guān)法令缺乏目的

7、性、針對性。前面提到我國關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法例條文相當“齊備”，但在我看來其相當一部分卻缺乏針對性，制定法律的目的性不夠明確，往往就事論事，存在區(qū)域局限性、時間局限性。一種情況是，主觀臆斷法令的可行性，不分青紅皂白把它套在地方上，很多時候?qū)δ骋坏貐^(qū)有效的政策就想當然地推廣到全國，殊不知各地有各地的不同經(jīng)濟狀況、發(fā)展水平，“橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳”就是這個道理。還有一種情況是發(fā)布某一法令往往著眼點很小，針對性小，常常得到的結(jié)果是“事與愿違”，“好心辦壞事”。這就讓我想到了個人所得稅起征點調(diào)整的問題：根據(jù)規(guī)定，從2006年1月1日起，個人所得稅起征點由800元提升到1600元。經(jīng)濟發(fā)展了，人

8、們的生活水平提高了，這樣做當然無可非議。但我卻看不出這樣做的意義所在，首先800元的提升，一方面是要提高國家的稅收，另一方面則是為了平衡貧富的差距大家都可以理解，但是對于真正的福人這800元在他們眼里根本不是一回事？對于真正的窮人本來就賺不了這么多錢，這樣的文件對他們根本沒有意義。這里當然不是討論個人所得稅了，基于本人的思考，同樣的道理，目前房地產(chǎn)稅收的部分政策也是這樣，許多政策是制定出來了，但是具體的目的性卻不是很明朗。對房地產(chǎn)企業(yè)開征名目繁多的稅費，主要目的是要遏制房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫以及房價虛高，保護買房人的利益，但是實際情況卻是越征稅，房地產(chǎn)商們?yōu)榱说美桶档乩镫[瞞部分收入，表面上提高

9、房價，反而使得房屋保持了高價位，最終受害的實際上是買不起房子的老百姓。 （三）地方保護主義嚴重，稅收征管力度欠缺。國家屢屢發(fā)布針對房地產(chǎn)業(yè)的稅收征管辦法，其力度可想而知，但是為什么在這樣的高壓線下，房地產(chǎn)業(yè)的偷漏稅情況不僅沒有得到扼制，反而屢屢出現(xiàn)問題呢？其中一個重要原因是出在了地方政府上，這一點很多學(xué)者、專家都曾經(jīng)鮮明的指出過：為了留住稅源，增加本地區(qū)的稅收收入，各地政府各顯神通，通過不同的方法途徑為房地產(chǎn)企業(yè)提供各種便利，對其高額利潤放之任之，睜一只眼閉一只眼，有的甚至采取“稅收返還”的政策。可想而之它們對于中央的相關(guān)政策又是如何執(zhí)行的。 三、國外經(jīng)驗借鑒 相比之下，國外的房地產(chǎn)稅收政策有

10、很多值得我們借鑒的地方。綜合來看，國外房地產(chǎn)稅種的設(shè)置主要涉及房地產(chǎn)保有、轉(zhuǎn)移和取得三個方面。 我這里就其在轉(zhuǎn)移方面解釋一下。國外基本上有三種征稅形式： （一）以所得稅的形式對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅。如美國、英國、法國等，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅。其具體做法又可分為分離征收和綜合征收兩種。分離征收是把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值收益從一般財產(chǎn)收益中顯化出來，作為單獨的課征對象，實行有別于一般所得稅計征的一種征收方法。如日本對個人房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓行為課征的個人所得稅實行綜合征收，即把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值歸為一般房產(chǎn)收益統(tǒng)一征收所得稅。 （二）直接征收土地增值稅。意大

11、利和我國臺灣地區(qū)將房地產(chǎn)中顯化的增值收益分離出來，單獨征收增值稅。意大利不動產(chǎn)增值稅是地方稅種，將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進制，按5%30%的稅率征收。 （三）對房地產(chǎn)投資增值課稅。美國的房地產(chǎn)收益稅規(guī)定一定時期所購買房地產(chǎn)，其增值在一定限度內(nèi)免征。日本的特別土地保有稅中對取得房地產(chǎn)的交易也實行課稅，它以土地購置者為納稅人。 四、預(yù)見可行性稅收體制 再轉(zhuǎn)回到國內(nèi)，近來開征房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅的呼聲日起，1月5日國家稅務(wù)總局下達通知正式規(guī)定開始對地下車庫征收房產(chǎn)稅。這些政策本身的意義先不提，單單根據(jù)以往的情況來看，原來的稅種尚未執(zhí)行好，又增加新稅種，增加這些稅

12、種無非是給原本已經(jīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收體制增加混亂而已。現(xiàn)任中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)系教學(xué)副主任，副教授劉桓認為，與其天天開征新的稅種，不如先將原有的稅種征管好。這點我表示支持，不僅僅是對房地產(chǎn)稅收，推廣開來在我們考慮如何規(guī)范稅收征管體制的時候，我們是否能夠借鑒一下國外的成熟做法呢！我分析我們可以從以下這幾個方面入手，來規(guī)劃一個比較合理的并長期穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅收體制： （一）精簡稅種，統(tǒng)一征納。試想我們是否能夠把現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)的各項稅種合并，擺脫原來征收科目多雜，各部門無法統(tǒng)一的弊端。通過將繁雜的稅費進行統(tǒng)一規(guī)范，完善我國的稅制，而不要通過增加稅種來加重稅負。針對房地產(chǎn)業(yè)我們可以根據(jù)其交易的不同分成與房地產(chǎn)

13、開發(fā)企業(yè)取得土地權(quán)屬以及首次流通的市場相關(guān)的一級市場和針對炒房者二次三次流通的二級市場。對于一級市場我們可以設(shè)置土地稅和房地產(chǎn)稅，有關(guān)國有土地資源的項目統(tǒng)一劃歸地產(chǎn)稅征收，且根據(jù)土地的不同按其優(yōu)劣劃分級次分別設(shè)定相應(yīng)的稅率征收；對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑、出售房產(chǎn)的項目統(tǒng)一劃歸房地產(chǎn)稅征收，重新規(guī)定一個計稅依據(jù)，采用分級稅率予以征收，或者完全可以把這個稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅里征收。在二級市場上我們可以設(shè)置房產(chǎn)交易稅，對買賣房屋根據(jù)交易額用統(tǒng)一的稅率進行征稅。 （二）立足地方，體現(xiàn)區(qū)域特色。立足地方并不是根據(jù)不同的地區(qū)設(shè)置不同的稅種或不同稅率，而是在整體統(tǒng)一的前提下給予購房困難者相應(yīng)的補助，由于

14、區(qū)域間不同政策很可能導(dǎo)致地區(qū)間各種資源的無效率流動，使部分地區(qū)處于劣勢。采取怎樣的補貼政策還有待我們進一步思考，而且這還牽涉到如何提升我國整體經(jīng)濟實力，如何使后富者真正富起來的問題。 （三）簡化管理，落實政策。在稅務(wù)部門實際操作過程中，應(yīng)該加大力度，一方面國家應(yīng)該出臺相關(guān)政策遏制地方性的保護政策，一方面各地方應(yīng)該充分認識到自身行為的不良結(jié)果，嚴格執(zhí)行中央的執(zhí)行命令，切實為老百姓著想。我的建議是從根本上改變當前的制度，把稅務(wù)部門與地方其他經(jīng)濟部門分離出來由中央統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，采取獨立預(yù)算政策，稅管一條線，在實際工作中也不需要看別的部門的眼色行事。 當然了，以上所述的意見與建議就當前的形勢來看，還有待在

15、各方面予以完善，這不僅僅是稅收部門的任務(wù)，其他經(jīng)濟部門乃至整個國家機器也都有負有相關(guān)責任。經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢就是新稅代替舊稅，達到有效征納。但在今后相當長的時間里，圍繞著開征什么稅，什么時候開征，如何開征的問題還將持續(xù)下去，結(jié)果是可以預(yù)見的，關(guān)鍵在于我們?nèi)绾芜_到這個結(jié)果。 注釋： 六上涉稅違法專項檢查名單 稅務(wù)總局咬定房產(chǎn) 新華網(wǎng) 2006年01月19日 周立新經(jīng)驗與借鑒：國外房地產(chǎn)稅制及其啟示揚州大學(xué)稅務(wù)學(xué)院學(xué)報2001年第2期 當前對房地產(chǎn)一級市場的定義：房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。 當前對房地產(chǎn)二級市場的定義：房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。 參考文獻： 1、賀志東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃機械工業(yè)出版社 ，2002年9月出版 2、李永貴房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理稅顧