1、 xxxx置業2012年審報告xxxx置業成立于2006年，現注冊資本金人民幣5000萬元，公司主營房地產開發經營業務。目前開發的“xx項目”項目位于省xx市政務新區xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側是xx路。項目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項目建筑規劃面積132636平方米，其中：商業面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區服務面積約350平方米，公廁面積約60平方米。xx項目多層住宅一期共12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已全部售罄，分別于2009年10月、2010年12月全部交付使用。小高層住共6棟樓（住宅32

2、0套、門面房178間），最后一批房源于2012年12月交付使用。由于xx項目已進入工程決算收尾階段，所以本次審側重在于以下幾個方面：通過對樓盤的已銷售與待售物業的梳理，進而對項目整體經濟效益進行一次測算；通過對項目主要稅種的測算，進而計算公司尚需繳納的主要稅款；其他一些需要關注的事項。一、xx項目整體經濟效益測算1、銷售收入xx項目整個樓盤可銷售面積131613.68平米（不含小區配套物業744.61平米與地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商業14071.07平米、儲藏室與地下車位10409.01平米。截止審日，已實現銷售面積共計113564.46平米，其中：住

3、宅104729.46平米，沿街商業1575.6平米，儲藏室與車庫7259.39平米。尚余待售物業共計18049.22平米，待售物業主要是小高層沿街商業門面房共計12495.47平米與部分車庫儲藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結合已售與剩余房源進行測算，該項目預計可實現總銷售額44894.05萬元，詳見下表。xx項目銷售完成情況與待售物業一覽表單位：萬元房屋類型可供銷售全部房源已銷售情況待售房源套面積均價金額套面積均價金額套面積均價金額多層住宅77073795.58246818210.377073795.58246818210.3000小高層住宅32033338.02361712

4、05830730933.88361711189132404.143500841.45商業17814071.07924913014311575.609249145714712495.47927611591有產權小計1268121204.6743282.31108106305.0730856.316014899.612432.45儲藏室5936576.851000657.694014848.171000484.81921728.681350233.4人防車位1763832.162300881.41122411.222300554.6641420.942340332.5無產權小計76910409.0

5、11539.095137259.391039.42563149.62565.9合計2037131613.68044821.391621113564.4631895.741618049.2212998.35附：配套物業表容位置面積間一期小高層物業用房8棟275.852社區用房9棟354.942生活泵房39.581公廁20棟54.911消防控制室21棟19.331地下人防21棟4344.32合計5088.932、項目工程總投資預算xx項目工程投資成本預算約29360.94萬元（不含資本化利息1003萬元），其中：土地價款5024萬元、建筑安裝工程成本19681.8萬元，單方可售面積工程成本為230

6、7元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實際支付各項工程款26820萬元，尚需支付各項工程尾款約2500多萬元。主要集中是長城、舜杰建設兩家公司，長城約785萬元，舜杰建設約1250萬元（最終以決算為準），見下表：xx項目項目成本估算表：序號科目名稱計算依據單價總價（萬元）備注單位數量1土地征用與拆遷補償費元/91773 587.10 5388.04 2土地成本元/5024.00 3配套費元/4契稅萬元200.96 5拆遷補償元/146.73 6其他費用元/16.35 7前期工程費元/120778 58.44 705.84 8規劃設計費元/9施工圖設計費元/326.03 10其他設計費元/1

7、1報建費用元/349.08 12勘測費元/11.02 13三通一平費元/19.71 14其他費用元/15建筑安裝工程費元/120778 1629.58 19681.80 16房屋建筑工程費元/120778 1534.53 18533.75 17高層元/18小高層32560 8756.91 19多層73796 9776.84 20商鋪14423 21地下室22地下人防元/23工程24設備安裝工程費元/120778 95.05 1148.05 25電梯工程26機械車位工程27中央空調工程28通風設備工程29其他設備工程元/30基礎設施費元/120778 208.56 2518.99 31供水工程元

8、/654.62 32供電工程元/573.42 33市政綠化工程元/515.69 34電梯工程236.89 35智能化工程元/140.00 36有線電視工程元/27.00 37供暖工程元/38供氣工程元/255.19 39其他工程元/116.18 40配套設施費元/120778 46.70 564.07 41幼托園設施費元/4243其他設施費元/564.07 44其他開發費用元/120778 41.58 502.20 45借款費用元/46預算編制費元/47監理費元/105.63 48土地使用稅元/157.20 4950其他費用元/239.37 515253合 計120778 2430.98 29

9、360.94 3、xx名稱項目整體效益測算如下表，xx項目整個項目凈利潤約5528.94萬元，項目成本凈利率18.2%，銷售凈利率12.3%。以上測算是將所有物業視同全部出售處理，不考慮物業出租等因素的影響。收入、成本、費用與利潤情況一覽表項 目行號金額（萬元）備注一、主營業務收入144894.05 減：主營業務成本230363.94資本化利息1003萬元 主營業務稅金與附加33928.19 其中：營業稅金與附加42491.59見后附“營業稅金與附加表” 土地增值稅51436.60見后附“土地增值稅計算表“二、主營業務利潤（虧損以“”號填列）610601.92 加：其他業務利潤（虧損以“”號填

10、列）70 減：營業費用8720.00 管理費用91780.00 財務費用10680.00三、營業利潤（虧損以“”號填列）117421.92 加：投資收益（虧損以“”號填列）12 補貼收入13 營業外收入14 減：營業外支出1550.00四、利潤總額（虧損總額以“”號填列）167371.92 減：所得稅171842.98五、凈利潤（凈虧損以“”號填列）185528.94從目前來看，銷售物業回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產生利潤。該樓盤利潤空間主要來取決于后期沿街商業房的銷售情況，沿街商業門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估計尚可實現

11、銷售額1.161億元。所以，加大對商業房的銷售力度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、節省管理費用從而使公司效益最大化的關鍵所在。小區剩余車庫、儲藏室盡管產值較小（合計約565萬元），但對整個項目利潤還是有一定影響的。二、主要稅種與稅收情況1、主營業務稅金與附加根據以上測算的銷售額與現行的稅率，xx項目項目應繳納營業稅與附加稅共計2491.59萬元，其中：多層住宅1099.8萬元，小高層與商業1391.79萬元，見下表。營業稅金與附加表單位：萬元序號項目稅率合計多層住宅6棟小高層1可銷售額44894.0519815.625078.452核定增加額003合計44894.0519815.6

12、25078.454營業稅5%2244.70990.81253.95城建稅7%157.169.487.76教育費附加4%89.7939.650.197營業稅金與附加合計2491.59 1099.81391.79 2、土地增值稅xx名稱的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅（包括底層商業）作為兩個獨立體進行清算，稅負應該是最低的，但xx項目開發分期的實際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負，待下一步咨詢稅務部門與稅務師所后相關人士后再進行一次測算。為測算該項目整體經濟效益提供數據，現將xx項目作為一個開發主體整體進行測算，該項目應繳納增值

13、稅1436.6萬元。土地增值稅計算表單位：萬元行次項目混合法1一、轉讓房地產所取得的收入44894.052二、減：扣除項目金額合計40105.533其中：A、取得土地使用權所支付的金額5388.044 其中：（1）支付的地價款5024.005（2）按國家統一規定繳納的有關費用364.046 B、開發成本23972.97其中：（1）前期工程費705.848（2）建筑安裝工程費19681.809（3）基礎設施費2518.9910（4）配套設施費564.0711（5）其它開發費（不含利息）502.2012 C、與轉讓房地產有關的稅金2491.5913其中：（1）營業稅2244.714（2）城建稅15

14、7.115（3）教育費附加89.7916 D、準予扣除房地產開發費用2471.0017其中：（1）管理費用1033.518（2）銷售費用434.519（3）財務費用100320 其中：銀行利息100321 E、房地產開發企業加計扣除5782.0022三、房地產增值額4788.5223四、增值率12%24五、適用稅率30%25六、速算扣除系數026七、應交土地增值稅1436.63、各項稅金實際繳納情況xx項目項目于2007年開始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業已向國家累計繳納稅款共計2645.59萬元，其中：營業稅1626.45萬元，土地增值稅292.57萬元，企業所得稅460.

15、88萬元。詳見下表。公司歷年稅款繳納情況一覽表單位：萬元稅種2007年2008年2009年2010年2011年2012年累 計營業稅247.17500.16293.08347.73238.311,626.45城建稅21.5016.6838.18教育費附加9.227.1516.37土地增值稅29.6630.0143.61115.2274.07292.57企業所得稅135.8188.9566.0396.6473.45460.88土地使用稅26.4852.6836.4621.7914.078.57160.05印花稅3.826.762.933.482.3819.37水利基金2.976.003.524.

16、172.9419.60房產稅0.530.440.440.441.85地方教育附加5.494.7710.26合 計26.48472.10668.88431.40617.96428.772,645.594、公司尚需繳納主要稅收xx名稱項目至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營業稅等主要稅種金額共計3336.72萬元，其中：營業稅618.25萬元；土地增值稅1144萬元；企業所得稅1382.1萬元，見下表。公司尚需繳納的主要稅款單位：萬元稅 種應交金額已交金額尚需上繳稅款備 注營業稅2244.701,626.45618.25城建稅157.1038.18118.92教育費附加89.7916.3773.42土地

17、增值稅1436.60292.571144.03企業所得稅1842.98460.881382.1合 計5771.172434.453336.72三、其他需要關注的事項1、關于營業收入確認的時點問題截止審日，xxxx置業賬面歷年累計確認營業收入11140萬元（其中：2010年確認收入10941萬元），賬面預收賬款（房款）余額為21471萬元。從xx名稱工程實際進度來看，樓盤已竣工驗收且已交付使用，這些預收的房款應該具備收入確認條件，按規定應在當年報表確認營業收入，反映項目實際利潤并上繳企業所得稅。但報表確認收入、利潤后，上繳稅款可能會給公司年末年初資金帶來一定的壓力。xx公司在確認收入時適當提高銷售成本，待所得稅清算時再作調整以緩解資金壓力，以免稅務部門認為延遲納稅等帶來不必要的麻煩。2、部單位走賬形成的長期掛賬不能得到處理xxxx置業公司“其他應付款”科目下涉與部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來款與對方單位未形成與時對賬、相互獨立。建議對集團部各公司之間的往來業務進行一次清理，應收、應付款能并的就合并，多方債權債務通過三方協議等方式進行處理