1、精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 1 商業地產購物中心的定位策略天天文檔在線引語：近年來，中國掀起了一股購物中心開發熱潮。 千篇一律的多元 業態、一站式購物，鮮有新意、更無創 意，更無力為購物中心的全程運營提供 戰略支撐。實際上，購物中心的定位是 購物中心的戰略規劃起點，決定的不只 是購物中心的商業功能，更決定了購物 中心的發展命運。本期我們邀請商業地 產資深實戰專家許軍先生與我們一起探 討購物中心的定位策略。購物中心的定位策略 許軍人們習慣于把購物中心定位狹隘地理解為商業功能 的定位。實際上，購物中心

2、地定位是一個 有機系統地工程，決不能簡單地用商業 功能來衡量界定。港匯廣場和正大廣場 都是都市型超級購物中心，但商業能級 定位卻大相徑庭；上海新天地與南京 1911912 2雖然都是休閑娛樂主題購物中心，精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載2 但是其文化氣質卻相去甚遠。功能定位是購物中心全景定位的核心要素， 決定了購物中心的整體形象與經營方向。除此之外，經營特色、經營模式、 商業規模、商業能級等等，也是購物中心 定位的支撐要素。然而，對于整個購物中 心定位體系來說，它的基礎則是目標市場 的定位。這個基礎不僅

3、決定了購物中心 的功能定位，同時也關乎到整個購物中 心的市場定位體系。最全最具性價比的地產資料大全QQQQ: 744421982744421982天天文檔在線目標市場定位：目標市場定位主要包括兩個層面的內容：目標區域定位和目標消費群定位。目標區域定位應該因地制宜目標區域定位主要是對周邊商圈區域范圍的分析。簡單講就是購物中心吸引顧客的空間范圍。常規的目標 市區域場定位往往是以項目所在地為圓 心，按照不同的輻射半徑來劃分目標市 場區域。事實上購物中心的輻射半徑與 輻射強度，絕不是購物中心運營方一廂精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計

4、劃類文檔，感謝閱讀下載 3 情愿來界定的。恒隆廣場可以有效的輻 射到整個長三角，然而上海萬達商業廣 場可能只能輻射到上海東北區域。因此, 購物中心的目標市場區域定位應該因地 制宜。通常一個購物中心的輻射范圍往 往會受到其所在城市的輻射力、購物中 心自身主題的輻射強度，以及購物中心 的競爭態勢來決定的。因此不是每個購 物中心都能做到所謂的地標，也不是每 個都一定要具有地標效應。最全最具性價比的地產資料大全 QQQQ :消費客群定位重在市場細分目標市場區域定位之后，需要通過細分市場 市場來確定購物中心的目標消費群體。百聯又一城與萬達商業廣場雖然都是輻 射上海東北區域的兩個購物中心，但是 其消費客群

5、卻具有明顯的差異。萬達商 業廣場以家庭式大眾集成式為消費客群 主力，而百聯又一城的目標客群則主要 鎖定在青年時尚高知高收入消費客群。關于目標消費客群的定位，往往通過消 費類744421982744421982天天文檔在線精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載4 型、年齡、收入水平、文化取向等 構成市場細分標準。杭州大廈與銀泰作 為長三角商業單體銷售的兩大巨頭，同 處武林商圈，但是他們的消費客群卻不 盡相同。杭州大廈鎖定了杭州乃至整個 浙江的高端消費客群，而銀泰百貨的主 力消費群則以杭州中青年中端時尚消費 體。

6、有效的市場細分不僅可以直接捕捉目標消費客群，同時也是差異競爭的根 源所在。最全最具性價比的地產資定位：國內購物中心的商業功能定料大全QQQQ:744421982744421982天文檔在線商業功能位通常都是以購物為主，集成餐飲、娛樂、休閑、文化、住宿以及商務與一體精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 5 的一站式消費中心。 從購物中心的本質 來看，多元業態本身就是購物中心的主 要識別特征。然而多元業態并不是簡單 的業態疊加，購物中心的功能定位是以 目標市場的定位為出發點。購物中心商 業功能定位的時候既要兼顧

7、業態的全面 性，同時也應該注重不同業態的占比，精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載6 以及業態之間的有機互動。在境外，購物中心有一個業態黃金比例，購 物、餐飲、娛樂分別站到整個購物中心 的 5252%，1818%，3030%，這其實只是一個 粗糙的劃分標準，并不具有通用推廣意 義。業態占比始終還是目標市場來決定 的，正大廣場在商業功能轉型的成功背 后，實際上就是改善配套環境與弱化購 物功能，提供餐飲、娛樂的業態比重。而改造之后的正大廣場迅速將人流引致4 4 樓以上消費區域，改善了整案的商業氛 圍，與之相應的

8、物業租金收入也水漲船高 提升了整案的經營效益。另一方面購物中心在進行商業功能定位時更應該 注意業態之間最全最具性價比的地天文檔在線的有機互補性，業態之間的協調關聯才能更好的體現購物中 心一站式消費真諦。廣州天河城被成為 國內第一個真正意義的購物中心，其最 大的亮點就是讓購物中心的業態之間的 互動共振，來實現消費客群集聚。因此產資料大全QQQQ: 744421982744421982精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載 7 業態之間的有機互補，對商業市場的培 育、商業功能的完善都將起著直接的助 推作用。主題特色定位：傳統的購物中心往往會忽略掉購物中心的主題特色，實際上鮮

9、明的主題特色定位 不僅能夠塑造購物中心的差異競爭力， 更重要的具有創意與亮點的商業主題更 能夠放大購物中心的輻射半徑，加強其 輻射吸納力。坐落于日本東京西郊南大澤，LALA FETEFETE TAMATAMA 購物中心。這 個兩層開放式的購物中心，中央漫步廣 場與四個主題區所組成。中央漫步廣場 一邊緊鄰著流行時尚、運動休閑、生活 風格的專門店，另一邊配置飲食店、餐 廳、超級市場、園藝中心與小區教室， 承租戶包括本地及國際知名的品牌， 如:SazabySazaby FrancFranc francfranc、最全最具性價天天文檔在線NextNext DoorDoor、NikeNike、Mont-

10、bellMont-bell、AdidasAdidas、ColumbiaColumbia SportswearSportswear CompanyCompany、GantGant、比的地產資料大全QQQQ: 744421982744421982精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載8- 精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載-OshOsh KoshKosh 以及 CoachCoach FactoryFactory。這個購物中心因其獨特的故事情景模擬設 計吸納了各個階層的客層，包括 E E

11、 世代因娛樂而來、上班族與流行族。開業 至今業績不斷攀升，甚至成為了一個著 名的區域旅游項目。多摩法國購物中心通過創造一個法國南部家庭的冒險 故事，利用建筑、景觀、燈光等手段將 一個傳奇故事融入到整個購物中心主題 中去，整個購物中心成為了故事的載體， 而這個傳奇故事也為整個購物中心的主 題氛圍定下了基調。主題式故事的商業環境幾乎吸引了所有主要的消費群 與擁有可支配高所得者。購物中心環繞 著主題性故事來設計，轉述故事情節在 結構體上與故事主題圖像的表現方式， 自開幕以來已使日本的業界感到震撼。 當然通過主題式故事，來表現購物中心 的特色主題只是其中的一個策略，購物 中心的特色主題還可以通過業態布

12、局規 劃、景觀設計、文化氣質、商品服務等 要素來詮釋不同的主題特色定位。據悉精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 9 北岸長風購物中心通過攜手米高梅集團 打造一個電影娛樂主題的購物中心。最全最具性價比的地產資料大全 QQQQ:式一般自營、招租、銷售，以及各種模 式的混合群組。境外的購物中心以及國 內的一些實力機構一般通過長期持有物 業，進行自營或招商。雖然我們一貫主 張購物中心長期持有物業賺取商業經營 價值，并通過商業經營價值的提升來實 現商業物業的增值。但事實上， 在中國 這只是理想化的模式。 20072

13、007 年 中國商 業地產發展報告顯示，購物中心物業長期持有 只租不售”占到了 3939%，雖然 較20062006 年的比重有所上升。但短時間 內這種模式的推廣執行還是具有一定的 局限性。購物中心的運營模式定位主要受制于投資商對投資資金回報預 期、項目受益效果預期、經濟走勢預期、 風險預期的影響。但不論采用那種運營 模式，要想確保購物中心的健康運營，744421982744421982運營模式定位:天天文檔在線 購物中心的運營模精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載 10 必須做到從定位、招商、設計、經營、

14、推廣、物管的全程統一運營控管。 商業規模定位：最全最具性價比的規模定位走向了一個越做越大的誤區。 世界上規模最大的 1010 個購物中心，其中 有 4 4 個是在中國，中國的開發商正在不 斷的刷新購物中心的規模記錄，陷入了 一個重規模、輕效益的怪圈。在歐美地 區 8787%的購物中心其物業體量都在 平米以下。既然盲目求大不可取，那么 購物中心的規模該如何定位呢？ 購物中心的規模定位受制于顧客疲勞程 度。一般情況下，顧客在購物中心購物 的時間不會超過 3 3 小時，超過這個時間 就容易處于疲勞狀態。顧客購物休閑的 步速一般是 30-4030-40 米/ /分鐘， 瀏覽購物的 步行距離一般不超過7

15、507500 0米。因此我們 見到的超大型購物中心一般都會有充足 的公共共享空間，當然購物中心的情景 環境也會直接影響到顧客的疲勞程度。購物中心的規模受制于商圈購買力。簡 單測地產資料大全QQQQ :744421982744421982天天文檔在線中國購物中心的精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載11算，單店的極限規模約等于商圈購 買力減去圈內競爭店分流的購買力，再 除以購物中心單位面積的保本銷售額。 一方面，購物中心的購買力取決于商圈 人口及其消費水平；另一方面，購物中 心單位面積的保本銷售額與其經營成本

16、和經營毛利率有關。購物中心規模受制于產品品種。目前我國現有的商 品品種約 7070 萬種，實際上一個購物中心 所能經營的品種往往只占很小的比例， 即使是一些超大規模的購物中心，其經 營的品種也不超過十幾萬種，而對于走 特色化經營路線的購物中心，可供選擇 的商品種類就更少。如果購物中心規模 過大， 勢必造成品種重復經營，降低購 物中心單位面積銷售額，從而影響整體 經營效益。另外購物中心在規模定位時應該兼顧與效益的平衡。一般情況 下規模越大，租金越低。1515 萬平的商業， 至少要5 5 家不同業態的主力最全最具性價比的地產資料大全 QQQQ :精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡

17、迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載12店，超過 2020 家次主力店來組合。所以， 規模要求最佳，不能求最大，要求比較 效益。租金高，回報率高，才具有現實 意義。商業形象定位：購物中心的商業形象往往決定了其市場競 爭力與區域輻射力。近年來，在全國范 圍內出現了大量的新天地與恒隆廣場的 模仿者，然而恒隆廣場與新天地都是不 可復制的。購物中心的商業形象歸根結 底還要看項目本身所具備的條件與項目 自身的目標市場定位、功能定位、經營 特色定位。所以我們看到來福士是時尚 型購物中心、東方商廈則是中咼端百貨 商場、萬達商業廣場是大眾型家庭消費樂園。而購物中心的商業形象

18、一旦確定，就需要進行統一的 VI/CIVI/CI 設計, 并通過一定的手段和道具進行有效傳 播。一般情況下購物中心的商業形象建 筑、景觀、購物環境、商業布局、產品、 服務以及營銷策略等綜合手段來表現， 以強化購物中心形象的傳播力744421982744421982天天文檔在線精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，歡迎閱讀下載精選公文范文，管理類，工作總結類，工作計劃類文檔，感謝閱讀下載13ENDINGENDING 結語：購物中心定位的重要意義不言而喻，如果定位出錯，就 會造成購物中心全城運營的多米諾骨牌”效益。沒有準確的定位，無法進行有 效的招商，招商不利讓商業經營難以為 繼，無力經營則難以建立市場信心，而 市場的反應又會加劇招商困局長