1、開發貸款利息支出的核算（ 一 ） 開發貸款利息的計算貸款利息是銀行將款項借給企業，按規定向企業收取的利息。貸款利息的高低取決于利率、本金和計息期限。1 利率日利率一般按本金的萬分數表示。年利率、月利率、日利率的換算公式為：年息=月息X 12 日息X 360 月息=年息+ 12 =日息X 30日息=年息+360=月息+ 303 計息日和計息時期按照規定，企業的銀行存款賬戶、短期借款一般都是按季計算利息，計息為每季度末月的20 日，如 3 月 20 日、 6 月 20 日、 9 月 20 日、 12 月 20 日。短期借款也有按月計息的，計息日為每月的20 日。長期借款通常也是按季計息，計息日為每

2、季度末月的20 日。【例4 3】假設貸款發放日為2009年1 月 1 日，貸款本金為5億元，到期日為2009年12月31日，月利率6. 255%,年利率7. 47%,計算利息如下：（1） 按季計算利息2009 年 1 月 1 日至 3 月 21 日 X 6. 225%X 79 - 30= 8196250（元）2009 年 3月 21 日至 6 月 21 日 X 6. 225%X 92-30= 9545000（元）2099 年 6月 21 日至 9 月 21 日 X 6.225%X 92 -30= 9545000（元）2009 年 9月 21 日至 12 月 21 日 X 6.225 %X 91

3、 - 30= 9441250（元）2039 年 12月 21 日至 12 月 31 日 X 6.225%0X 10- 30= 1037500（元）（2） 按照年利率計算利息+ 360X 364 X開發貸款的貸款利息只能先在一個科目中歸集，然后再按照一定的分攤方法分攤，并計入不同的成本對象。貸款利息的分攤方法有以下兩種：直接成本法：指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。預算造價法： 指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。以七這兩種方法是稅法規定的方法，在會計準則中對貸款利息的分攤方法沒有明確。 有些房地產企業按照建筑面積法

4、進行分攤，即按期內各成本對象的建筑面積與期內總建筑面積比例分攤。從實質上分析，按建筑面積法進行分攤是不合理的。對于房地產企業取得的開發貸款，不同成本對象占用的貸款資金比例是分攤利息的基礎，而占用貸款資金量的多少與成本對象投資額的大小是直接相關的，雖然建筑面積是影響投資額的因素， 但不同開發產品的建造標準有可能存在較大差異，所以建筑面積與投資額之間的相關性不是很高。而直接成本和預算造價是最接近投資額的因素，因此，按直接成本法或預算造價法進行分攤是最合理的分攤方法。房地產企業在項目開發時存在以下幾種情況：成本對象的竣工時間一致。成本對象的竣工時間不一致。1. 竣工時間相同的利息分攤如果成本對象的竣

5、工時間相同，也就是我們所說的期內開發的成本對象。在按照直接成本法或預算造價法進行分攤時，可以在利息發生時直接將其分攤并計人各成本對象。計算公式如下：也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再將其一次性分攤并計入各成本對象。計算公式如下2竣工時間不同的利息分攤如果成本對象的竣工時間不相同，也就是我們所說的分期開發的成本對象。在按照直接成本法或預算造價法進行分攤時，可以在利息發生時直接將其分攤并計入各成本對象。計算公式如下：也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再將其分攤并計入已竣工成本對象。計算公式如下：【例 4 5】中聯房地產公司于2007 年 12 月 20 日取得農業銀行開發貸款

6、5 億元用于開發銷售物業，貸款年利率為5，每季度支付利息為625 萬元。開發產品分為兩個成本對象，分別為普通住宅和高檔住宅，建筑面積分別為10 萬平方米。 普通住宅預算造價為4億元， 高檔住宅預算造價為6 億元。 普通住宅竣工時間為2008 年 12 月 19 日，普通住宅竣工時高檔住宅形象進度為50。高檔住宅竣工時間為2009 年 6 月 19 日。 中聯公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：(1) 每季計提應付利息時。借：生產成本待分攤成本 6250000貸：應付利息6250000(2) 支付季度貸款利息時。借：應付利息6250000貸：銀行存款6250000(3) 普通住宅竣工時利息的

7、分攤。2008年 12月 19日，普通住宅竣工時已歸集的資本化利息為2500萬元；普通住宅預算造價為4 億元， 高檔住宅預算造價為6 億元， 2008 年 12 月 19日高檔住宅形象進度為50借：生產成本 貸：生產成本三、專門借款發生的輔助費用的核算與管理輔助費用是指為了取得借款而發生的必要費用，包括借款手續費、傭金等。根據企業會計準則的要求，結合企業實際業務情況，房地產企業因借入開發貸款而發生的輔助費用，與貸款利息的處理方式一致：從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的輔助費用，應當資本化，計入相關資產成本。開發項目竣工驗收后發生的輔助費用，應當費用化，計入當期損益。( 一 ) 輔助費用的組

8、成輔助費用由借款手續費、傭金、項目評估費、土地評估費、抵押登記費、財 務顧問費等組成。企業會計準則中只是規定輔助費用包括借款手續費和傭金，并沒有指明具體的費用項目。如果從取得借款而發生費用的角度考慮，中介機構收取的借款手續費和傭金，銀行收取的項目評估費和財務顧問費，政府土地管理部門收取的土地評估費和抵押登記費，都應屬于借款的輔助費用。1 借款手續費旁地產企業通過中介機構的運作，取得銀行發放的開發貸款，按照企業與中介機構的約定，應向中介機構支付一定額度的借款手續費，作專中介機構的報酬。借款手續費應作為房地產企業取得專門借款的輔助費用。2借款傭金房地產企業通過中介機構的運作，取得銀行發放的開發貸款

9、，按照企業與中介機構的約定，應向中介機構支付按借款額度一定比例計算的借款傭金，作為中介機構的報酬。借款傭金應作為房地產企業取得專門借款的輔助費用。3項目評估費各商業銀行對房地產開發貸款業務一般實行總行、分行二級評估體系。所有項目上報銀行總行（ 房地產信貸部） 進行準入審批，經準人審批同意后，方可進入調查評估程序。銀行貸款方案評估一般由銀行委托旁地產評估事務所來具體實施。銀行貸款方案評估費一般由貸款企業承擔，作為房地產企業取得專門借款的輔助費用。4 土地評估費項目開發貸款銀行要求采取抵押、質押擔保方式。采取抵押擔保方式的，優先以本項目的土地及在建工程設定抵押，抵押率最高不得超過抵押物評估價值的7

10、0。房地產企業在貸款審批通過前，應委托中介機構對土地進行評估。而土地評估費一般由貸款企業承擔，作為房地產企業取得專門借款的輔助費用。5 抵押登記費銀行與借款人簽訂房地產借款合同和房地產抵押合同。企業憑以上合同，依據相關法律法規和銀行貸款擔保管理等有關規定，辦理土地抵押登記手續后，銀行才能發放貸款。土地抵押登記費一般由貸款企業承擔，作為房地產企業取得專門借款的輔助 費用。6 財務顧問費財務顧問費是指銀行為了審核企業的還款能力和貸款資格所收取的費用。這是為了控制銀行貸款風險向企業收取的費用。銀監會對于財務顧問費沒有統一規定，對于收費標準，各家銀行也不一樣。而財務顧問費應由貸款企業承擔，作為房地產企

11、業取得專門借款的輔助費用。( 二 ) 輔助費用的核算從貸款取得至開發項目竣工驗收期間發生的輔助費用，借記“生產成本”、“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”等科目。開發項目竣工驗收后發生的輔助費用，借記“財務費用”科目，貸記“銀行存款”等科目。【例4 6】中聯房地產公司于2007年 1 月 20日取得農業銀行開發貸款5億元用于開發銷售物業，1 月 30 日中聯公司支付借款輔助費用共計50 萬元。中聯公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：借：生產成本500000貸：銀行存款500000( 三 ) 輔助費用的分攤輔助費用的分攤方法與貸款利息的分攤方法基本相同。但在實際操作中，根據輔助費用的特點，其分攤處理方法也存在一定的特殊性。(1) 對于金額較大的輔助費用，如借款手續費、傭金及財務顧問