1、單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號文檔文名稱：文檔密級文檔制訂陳先生分享資料，共同進度文檔審核周小姐單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號文檔文名稱：文檔密級文檔制訂陳先生分享資料，共同進度文檔審核周小姐商業物業管理前期介入 和具體工作淺談商業物業管理前期介入、二裝及物業費測算時間1.1. 項目設計階段商業物業管理在規劃設計階段就介入方案的修改、優化和決策，把平時管理實踐 過程中掌握的信息反饋給設計師，在設計時充分考慮到商業物業經營和管理的實際需 要，提高設計品質。及時帶來使用人和管理人長期積累的信息，對在規劃設計中可能 存在的不足和遺漏，在規劃設計時或建設前提請開發商加以修正， 使規劃設

2、計更合理。1 1、根據商業管理房產技術條件，結合項目實際情況，組織相關的專業工程師 進行圖紙會審，會審的重點放在高低壓配電系統、水系統、空調系統的劃分及外立面 的方式等。如：1 1）高低壓配電的會審主要關注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下 物業能否正常運營等；2 2）主力店的租用設備、公共區域照明供電是否接入主力店自用回路；3 3）公共區域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節能措施；4 4）計量方式關注各主力店是否可以獨立計量，盡量減少代收、代墊情況；5 5）水系統考慮不同高度分段加壓、低層市政直供旁路等；6 6）空調系統要根據業態的分布，合理進行系統組合劃分和機組制冷量的選擇;

3、2 2、從商場日常經營需要出發提出合理建議：1 1）備房培訓公司間規留位選取日期否合備房預留的設備位置是否符合后期管理使用需要；各設的房劃、預置是理，設2 2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線 及流向設置是否合理，停車收費系統設置的建議；3 3）外墻廣告位預埋件的設置是否滿足使用要求， 照明、供電、計量方式是否合理;4 4）建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成 本費用是否能做到節能、可靠、便于維修且費用合理；5 5）鋪（戶）內上下水、供電、燃氣、空調、通訊、新風、排煙等的容量預留、分 配、管線布局、配置走向等是否滿足業態使用需

4、求；6 6）隔油池、化糞池、排油煙井等設施是否滿足餐飲業態需要；7 7）外立面關注材質的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。8 8）管理用房面積是否滿足需求；垃圾房、保潔作業間是否合理及功能滿足需求等。2.2. 項目施工階段1 1、物業竣工時驗收疏忽會為后期物業管理造成管理難題質量問題總是給發展商和管理公司留下一個又一個的難題，例如房屋建筑內在的 質量問題，施工建造中留下的安全隱患，設備安裝調試的欠缺等。這些問題往往在物 業竣工時不易察覺，加上驗收疏忽遺留下的問題，必然造成后期商業管理的力不從心。2 2、必須利用管理公司的專業能力實現長效管理在項目的施工階段，物業管理的早期介入能確保項目的功

5、能定位和商業物業的使用功能，從使用人的角度出發監督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：1 1）在地下室施工階段關注地下水冒溢點位，提醒項目開發公司重點處理單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號文檔文名稱：文檔密級文檔制訂陳先生分享資料，共同進度文檔審核周小姐2 2）在正負零到裙樓封頂階段關注如下方面：消防預埋管線、防雷引下線的施工質 量；主力店防水施工工藝、質量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時 建議管理公司技術人員要旁站監工。3 3、在商業部分內裝施工階段關注如下方面：1 1）外墻防漏措施；2 2）多種經營供電、通信點位的合理設置；3 3）設備設施安裝位置是否合適，安裝順序、質量

6、是否合格；4 4、在暖通設備安裝、調試、接管階段重點關注設備、管路安裝質量，安裝情況是 否滿足使用需求。3.3. 商業物業管理準備階段1.1. 收集和掌握第一手資料通過早期介入可以大量收集和掌握物業的第一手資料，如收集圖紙資料、物業設 備設施清單、設備調試記錄、物業技術檔案等。2.2. 提前策劃管理方案根據第一手材料提前策劃項目管理方案，進行機構設置、人員配備、費用測算、 員工培訓、開業準備等工作，使項目建設與經營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業 物業的硬件建設與軟件管理相得益彰。3.3. 建立完善實用的服務系統和服務網絡商業物業在其經營管理服務過程中，與社會有關部門發生密切關系，需要在早期

7、介入時進行如下方面的工作。1 1）保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同；2 2）同建設、公安、工商、交通、物價、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事 業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡和溝通。4.4. 物業管理市場調研工作主要調研內容有：可比項目物業管理費收費標準，員工薪酬水平及專業能力，專 業管理水平，物業管理地方法規及行業慣例，物業服務特色，市場分包方水平及能力 等。2 2、法規及政策調研了解項目所在地工商、物價政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策； 了解商業物業水、電、氣及供暖消費政策和標準；了解當地環保政策要求；了解當地 行業標準、物料價格、工程維修市場

8、情況等。3 3、調查小組對物業服務市場的信息調查結果進行統計、分析，編制物業服務市場 調查報告。報告的內容包括，但不限于：1 1）本地物業行業概況、當地的法規和政策；2 2）本地物業管理市場的消費習慣和消費水平分析；3 3）物業管理支持資源的調查分析（如社會化分包水平，物業人力資源調查、薪資水 平）；4 4）主要競爭對手（相似樓盤）的物業管理情況分析（物業服務費用標準、服務模式、 服務狀況）。5.5. 物業管理成本測算對于商業物業管理者而言，物業管理費是主營收入，該費用標準的擬定將直接影 響到商業物業的經營管理水平和商業項目的定位。因此，物業管理成本測算及收費標 準確定是前期工作中最為重要的工

9、作內容之一。單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號文檔文名稱：文檔密級文檔制訂陳先生分享資料，共同進度文檔審核周小姐1 1、商業物業管理成本的主要由以下方面構成：1 1） 人工費用：包括工資總額及福利費。2 2）環境衛生費：包括日常清潔外包費用、石材養護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。3 3）治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯防費等。4 4）綠化養護成本：室外廣場綠化養護費、綠植租擺費等。5 5）公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。6 6）公共能耗費用：包括照明系統、電梯系統、消防系統、安防系統、空調系統、 給排水、新

10、風系統、通風系統、中水系統、熱力系統能耗費及水費。7 7）管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業務招待、交通、郵電通訊、固 定資產折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。8 8）保險費。9 9）不可預見費。1010）管理酬金。1111）稅金。2 2、由于商業物業管理中涉及眾多業態，各業態的物業管理界面不盡相同，因而它們的 物業管理成本是不一樣的。因此，商業物業管理測算較住宅、寫字樓物業費測算要復 雜。商業物業費測算前必須確定下列條件：公司管理架構、管理模式和薪酬體系確定; 水、電、氣等能源費用收費標準和政策明確；物業項目的經濟技術指標明確（面積、 使用率、設備設施清單及參

11、數等）；各商業業態管理界面確定；服務內容及服務標準確 定等。6.6. 主力店物業服務（一）前期管理階段主力店物業服務的主要內容：1 1、協助招商部門與主力店的租賃談判，重點協助審核租賃合同中涉及商業物業管理的相關條款，如：主力店工程設施設備類型、使用界面（如獨立使用或共用等）；2 2、進行物業管理合同談判，重點確定雙方物業服務界面和管理費標準；3 3、協助招商、項目開發公司與主力店的進場技術對接，保證主力店順利進場裝修 施工；4 4、對主力店裝修施工進行監管，保證現場施工秩序，并符合有關技術規范和管理 規定。（二）正常經營階段主力店物業服務的主要內容：1 1、按照合同約定對主力店提供物業服務，

12、收取管理費用；2 2、對主力店物業管理情況進行監督，尤其是消防管理及設施設備的維護保養，以 消除各類安全隱患；3 3、協調主力店與其他商戶、 與政府主管部門之間的關系， 維護其良好的經營秩序 和經營環境；4 4、與主力店定期溝通，處理主力店提出的各類投訴；5 5、當主力店中止租賃協議時，協助各部門簽訂撤場協議，進行各類費用清算；并 按照相關約定接收主力店經營場地。（三）不同業態主力店物業服務界面要點主力店在大型商業物業內所占面積比率高，客流量大，涉及業態廣，是大型商業 物業內重要的客戶。各商業物業對主力店的管理方式多樣， 所涉及的管理界面也不同 以下為萬達集團所開發并經營管理的萬達廣場各主力店

13、物業服務界面，以供參考：1 1、超市單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號文檔文名稱：文檔密級文檔制訂陳先生分享資料，共同進度文檔審核周小姐1 1）、中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔 運行、維護保養責任（包括各管井內部的設備設施）及費用，能源費用由租戶直接向 公用事業部門繳納；2 2）、租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公 司負責；3 3）、消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢建 筑的建筑面積比例，分攤相關運行及維護保養費用；2 2、百貨1 1）中央空調、水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統相對獨立，一

14、般都為租戶獨 立管理并承擔運行、維護保養責任（包括各管井內部的設備設施）及費用，能源費用 由租戶直接向公用事業部門繳納；2 2）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司 負責；3 3）消防與其他租戶共用；4 4）在其租賃區域門前一般有免費促銷場地；3 3、餐飲1 1）除個別廣場的 KFGKFG 必勝客、 麥當勞由租戶自行安裝空調外， 中央空調為廣場 主系統的部分，費用繳納一般按單獨計量或約定標準方式向各地管理公司繳納；2 2）水、電、氣、供暖、電（扶）梯各系統為廣場主系統一部分，無法獨立，能源 費用由租戶向各地管理公司繳納；各系統由各地管理公司管理，租戶按照面積比例

15、分 攤運行、維護保養費用；3 3）設立為獨立的隔油池、排污井、排油煙管道，由租戶自行管理并承擔維護保養 責任及費用；4 4）政府衛生、環保部門對其衛生防疫、排油煙環保達標情況要求較高，為物業管 理的重點；5 5）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司 負責；6 6）消防與其他租戶共用；4 4、KTVKTV 電子娛樂、影院1 1）水、電、氣、電（扶）梯各系統為廣場主系統一部分，無法獨立，能源費用由 租戶向各地管理公司繳納；各系統由各地管理公司管理，租戶按照面積比例分攤或約 定標準方式向各地管理公司繳納運行、維護保養費用；2 2）中央空調（供暖）為廣場主系統一部分，無

16、法獨立，主機系統由各地管理公司 管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調（供暖）費用；3 3）消防部門對消防要求較高，為物業管理的重點；4 4）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司 負責；5 5）消防與其他租戶共用；5 5、建材、家居1 1）中央空調、水、電、氣、供暖各系統相對獨立，一般都為租戶獨立管理并承擔 運行、維護保養責任（包括各管井內部的設備設施）及費用，能源費用由租戶向各地 管理公司繳納；2 2）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司 負責；3 3）消防、排水、部分電梯或扶梯與其他租戶共用，一般按照租賃面積占本幢

17、建筑的建單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號文檔文名稱：文檔密級文檔制訂陳先生分享資料，共同進度文檔審核周小姐筑面積比例分攤相關運行及維護保養費用；& &電器賣場1 1）水、氣系統為廣場主系統一部分，無法獨立，各系統由各地管理公司管理，租戶一般按獨立計量方式向各地管理公司繳納費用；2 2）中央空調（供暖）為廣場主系統一部分，無法獨立，主機系統由各地管理公司 管理，租戶一般按照約定標準的方式向管理公司繳納空調（供暖）費用；3 3）供電系統單獨在供電部門立戶，由租戶直接向供電部門繳納用電費用，由供電部門開具增值稅發票，其變壓器一般由各地管理公司管理；4 4）電（扶）梯一般與其他租

18、戶共用，租戶按租賃面積占本幢建筑的建筑面積比例 分攤運行及維護保養費用；5 5）消防與其他租戶共用，消防部門對消防要求較高，為物業管理的重點；6 6）租賃區域內的保安、保潔、垃圾處置由租戶自行管理，租賃區域外由管理公司 負責。7.7.商戶裝修管理1 1、成立裝修管理小組開業前 3-43-4 個月，成立由招商、工程、物管等相關業務部門人員組成跨部門裝修 管理小組，對管轄區商戶裝修實施統一管理。2 2、編制裝修管理工作流程和管理制度1 1）編制裝修手冊，為商戶及施工單位提供便利及指引，該手冊在與商戶簽訂 租賃合同時予以派發。參見附錄 1 1*購物廣場裝修手冊2 2）制定裝修管理制度，明確裝修管理中

19、各部門工作職責及工作流程。3 3、裝修管理控制環節1 1）商戶進場裝修前，應辦理交接手續，必須對房屋現場的重要設備設施和未來可能 引起糾紛的部位進行拍照，并在交接記錄中簽字確認。2 2）要求商戶在開業前 9090 天6060 天提交裝修圖紙，以保證留有充足的時間進行裝 修。在管理公司招商部（營運部）收到商戶提交的裝修設計方案的 5 5 個有效工作日之內， 管理公司應對這些初步方案、設計圖紙進行審閱和簽署意見。如果初步方案設計圖退 回租戶時簽上意見，而且租戶無條件認可，則商戶應當立即按照管理公司的意見修改 初步方案設計圖，并重新提交給管理公司進行審核。商戶裝修方案中涉及拆改結構的， 如不影響整體

20、外觀布局和統一管理的，應上報項目開發商審核其可行性，否則，管理 公司可直接否決商戶裝修方案。3 3）商戶須自行向消防、衛生、防疫等政府有關部門申請審批，并應獲得以上部門的 批準。租戶須承擔各項費用。4 4）現場材料進場通道、工具運輸、退場所有運進及運出施工場所的施工設備必須經過管理公司的批準。裝卸貨物和運輸物品必須按管理公司指定的路線與時間進行。進入地下室裝卸貨物區的運輸車輛不 能超過物業地下停車場的入口限高。在裝修過程中，應做到嚴格避免損壞物業電梯、 樓梯、公共區域、通道、墻或隔板、出口、大門以及其它商業物業內外設施。在施工 中造成上述設施的損壞應由商戶承擔一切相關修復費用。管理公司有權要求商戶對商 場公共區域及貨梯做出保護裝置方能使用。5 5） 內裝交叉施工內裝過程中難免會有交叉施工現象發生，著重控制施工安全和成品保護6 6） 工期管理單位名稱：深圳市*科技有限公司文檔編號文檔文名稱：文檔密級文檔制訂陳先生分享資料，共同進度文檔審核周小姐根據商業開業時間的安排，合理控制裝修工期，及時提醒商戶及早完成裝修。工 程部及招商部必須參與跟蹤各商戶的裝修進度，協調