1、 中國地產商域網中國地產商域網萬科公司成本控制分析 中國地產商域網中國地產商域網 中國地產商域網中國地產商域網 目標成本形成目標成本形成 目標成本執行目標成本執行3.23.2核心設計思想核心設計思想-管管理實施過程理實施過程 中國地產商域網中國地產商域網管理原則管理原則：體現目標成本的先進性體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性( (納入績效考核納入績效考核) ) 基本概念基本概念：管理工具管理工具：動態成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫成本指標數據庫3.33.3核心設計思想核心設計思想-目標目標成本管理成本管理目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在

2、一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果（見動態成本構成）。結果（見動態成本構成）。 中國地產商域網中國地產商域網項目發展項目發展施工施工規劃設計規劃設計招標招標竣工結算竣工結算簽約簽約銷售及物業管理銷售及物業管理 是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。是通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。 全過程、全員、全方位全過程、全員、全方位3.43

3、.4核心設計思想核心設計思想-作業過程管理作業過程管理房地產成本作業過程房地產成本作業過程：總目標總目標 中國地產商域網中國地產商域網責任成本管理責任成本管理目標成本管理目標成本管理作業過程管理作業過程管理成本管理軟件成本管理軟件公司總經理層公司總經理層控制系統控制系統信息系統信息系統組織系統組織系統成本管理模式基本構架成本管理模式基本構架領導機構領導機構 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件 中國地產商域網中國地產商域網責任成本體系責任成本體系通過確定責任主體和評價部門，通過通過確定責任主體和評價部門，通過技術經濟指標的目標設定、執行和考核，來保證整技術經濟指標的目標

4、設定、執行和考核，來保證整體成本的合理性和先進性。體成本的合理性和先進性。責任成本管理體系要素：責任成本管理體系要素： （1）責任范圍；）責任范圍； （2）責任人）責任人 （3）評價標準；）評價標準； （4）評價人）評價人責任成本體系建立目的：責任成本體系建立目的： 令全員實施自覺的成本管理行為令全員實施自覺的成本管理行為1 1、責任成本管理、責任成本管理 中國地產商域網中國地產商域網項目經理部：項目經理部：工程進度、質量；工程管理部：工程管理部： 供應商管理與技術方案；規劃設計部：規劃設計部： 設計圖紙 合理的架構分工責任成本前提合理的架構分工責任成本前提成本管理部：成本管理部：工作性質：財

5、權的控制活動多過業務活動；工作性質：財權的控制活動多過業務活動； 制造成本范疇而非建安成本； 組織型成本管理而非審價算帳型 中國地產商域網中國地產商域網主要內容（主要內容（1 1）要素概括要素概括責任主體責任主體配合部門配合部門評價部門評價部門項目發展部項目發展部財務部財務部1、建建造造內內容容、建建筑筑形式合理化形式合理化設計部設計部銷售部銷售部成本部成本部2、結結構構指指標標合合理理化化及施工圖質量及施工圖質量設計部工程部設計部工程部成本部成本部3、獲獲取取競競爭爭性性的的合合理低價理低價工程部成本部工程部成本部項目經理部項目經理部招標領導小組招標領導小組4、現現場場成成本本管管理理、施工

6、質量與效率施工質量與效率項目經理部項目經理部工程部工程部工程部工程部銷售部 銷售部 財務部財務部各職能部門各職能部門財務部財務部管理費用 管理費用 責責任任目目標標責任范圍 責任范圍 土地、報批報建費 土地、報批報建費 建造成本建造成本銷售費用 銷售費用 中國地產商域網中國地產商域網主要內容（主要內容（2 2）反饋指標反饋指標項目項目反饋指標反饋指標項目項目反饋指標反饋指標每平米地價報建費用節減率土地獲得時間每平米設計費每平米三通費用每平米臨時設施費 規劃設計規劃設計周期每平米管理費每平米鋼筋含量每平米營銷費每平米含砼量人均行政費用招標比率每平米管理費用最低價定標比率人均銷售收入甲定材料占造價

7、比率每平米銷售費用統購材料購買率每平米廣告費用 設計變更變更比率人均銷售員面積 工程簽證簽證比率稅金稅金實際交納稅率 工程結算結算錯漏率物業經營損益物業經營損益物業實際盈虧額主體建造成本主體建造成本社區建造成本社區建造成本 招標及簽約 結構安裝設計土地獲得成本土地獲得成本 材料采購開發前期準備費開發前期準備費開發間接費開發間接費管理費用管理費用銷售費用銷售費用 中國地產商域網中國地產商域網實施要點實施要點牽頭牽頭組織組織討論討論形成形成普及普及執行執行實現實現制定制定定期考核定期考核公布公布 中國地產商域網中國地產商域網2 2、目標成本管理、目標成本管理 管理原則管理原則：體現目標成本的先進性

8、體現目標成本的先進性 目標成本的嚴肅性目標成本的嚴肅性(納入績效考核) 目標成本：目標成本：目標成本是企業預先確定的、在一定時期內目標成本是企業預先確定的、在一定時期內 和經過努力所要實現的成本目標；是項目成和經過努力所要實現的成本目標；是項目成 本的控制線。本的控制線。動態成本：動態成本：是項目實施過程中各個時期體現的預期成本是項目實施過程中各個時期體現的預期成本 結果結果（見動態成本構成）（見動態成本構成）?；靖拍罨靖拍睿汗芾砉ぞ吖芾砉ぞ撸簞討B成本反映系統平臺動態成本反映系統平臺 成本指標數據庫成本指標數據庫 中國地產商域網中國地產商域網實施過實施過程程 目標成本形成目標成本形成 目標

9、成本執行目標成本執行 中國地產商域網中國地產商域網簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整簽約簽約金額金額變更變更簽證簽證結算結算調整調整動態成本構成動態成本構成已發生成本已發生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已結算成本已結算成本未結算成本未結算成本待發生成本待發生成本動態成本動態成本 = = 未結算合同未結算合同 + + 已結算合同已結算合同 + + 非合同性成本非合同性成本 + + 待發生成本待發生成本動態成本動態成本 中國地產商域網中國地產商域網q 土地成本土地成本q 開發前期準備費開發前期準備費q 主體建筑工程費主體建筑工程費q 主體安裝工程費主體安裝工程費q

10、園區管網工程費園區管網工程費q 園林環境建設費園林環境建設費q 配套設施費配套設施費q 開發間接費開發間接費房地產成本項目設置房地產成本項目設置主體造價園區造價樓面地價費用及資金成本 中國地產商域網中國地產商域網3.1 3.1 新項目發展新項目發展成本控制成本控制控制要點：控制要點：穩健性穩健性 合理確定估算基礎，合理預計工程量和工合理確定估算基礎，合理預計工程量和工 程綜合單價。程綜合單價?？刂圃瓌t：控制原則：準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。準確、客觀、全面、謹慎預測新項目成本。需求文件：需求文件：新項目發展可行性評審體系新項目發展可行性評審體系 中國地產商域網中國地產商域網3.2 3

11、.2 設計成本設計成本控制控制控制要點：控制要點：合理的產品技術經濟指標合理的產品技術經濟指標 設計周期、設計質量。設計周期、設計質量。控制原則：控制原則：經濟合理性最大。經濟合理性最大。需求文件：需求文件： 規劃設計工作流程與評審制度規劃設計工作流程與評審制度 中國地產商域網中國地產商域網3.2 3.2 設計階段的主要設計階段的主要經濟指標經濟指標容積率容積率建筑占地面積建筑占地面積單方鋼筯含量單方鋼筯含量單方砼含量單方砼含量窗地比窗地比建筑周長面積比建筑周長面積比 中國地產商域網中國地產商域網3.3 3.3 招標成本控招標成本控制制控制要點：控制要點：獲取競爭性低價成本獲取競爭性低價成本

12、盡量采用工程量清單方式盡量采用工程量清單方式 集中采購集中采購控制原則：控制原則：全面招標原則全面招標原則 合理低價中標原則合理低價中標原則 透明公正原則透明公正原則 需求文件：需求文件：工程及材料招標管理辦法工程及材料招標管理辦法 中國地產商域網中國地產商域網3.4 3.4 簽約成本簽約成本控制控制控制要點：控制要點：合同談判合同談判 合同審批合同審批控制原則：控制原則：合法性原則、合同書原則、事前簽訂合法性原則、合同書原則、事前簽訂 原則、招標原則、利益明晰原則原則、招標原則、利益明晰原則 需求文件：需求文件：工程合同管理辦法工程合同管理辦法 中國地產商域網中國地產商域網3.5 3.5 施

13、工成本施工成本控制控制控制要點：控制要點：變更與簽證的控制變更與簽證的控制 工程質量的控制工程質量的控制 工期控制工期控制控制原則：控制原則：權力限制原則、時間限制原則權力限制原則、時間限制原則 多級審核原則、完工確認原則多級審核原則、完工確認原則需求文件：需求文件：設計變更、現場簽證管理辦法設計變更、現場簽證管理辦法 中國地產商域網中國地產商域網3.6 3.6 結算成本結算成本控制控制控制要點：控制要點：嚴格審核結算工程量嚴格審核結算工程量 合理確定結算單價合理確定結算單價控制原則：控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則廉潔奉公原則、多級審核原則 準確高效原則、可復查性原則準確高效原則、可復查性原則需求文件：需求文件：工程預結算管理辦法工程預結算管理辦法 中國