1、哈爾濱市松北開發區土地集約利用評價研究摘要：客觀地評價城市開發區土地集約利用程度，并針對問題提出對策，對促進城市開發區土地可持續利用具有重要意義。本文以哈爾濱市松北開發區為研究對象，構建土地集約利用評價指標體系，通過計算和分析得出以下結論：哈爾濱市松北區已建成城鎮建設用地比例較大，工業用地占已建成城鎮建設用地的比例小；土地集約利用程度總體虛高；管理績效集約度突出。最后對開發區土地集約利用提出合理性的建議。 關鍵詞：開發區土地集約利用評價研究一、問題的提出哈爾濱松北開發區作為哈爾濱市東北亞國際經貿科技合作大通道，為適應對俄經貿科技合作開展的需要，構筑對俄出口加工和科技經貿合作的政策平臺，解決開發

2、區土地資源利用面臨的越來越大的空間和環境壓力，松北開發區土地集約利用顯得尤為重要。自哈爾濱市人民政府提出“一江居中，兩岸繁榮的戰略部署后，松北區發生了翻天覆地的變化，已不再適合作為農業用地，土地利用也從原有的農用地轉變為建設用地，因此，建設用地是對松北開發區土地資源最有效的利用方式。在這樣的背景下，進行開發區土地集約利用潛力分析對指導開發區的開展更具有現實意義。開發區土地集約利用問題已經引起了社會的廣泛關注，但目前多集中于對開發區土地集約利用程度的評價，具體分析某一開發區土地集約利用潛力的很少。本文從土地利用狀況、用地效益和管理績效3個方面建立指標體系，深入分析松北開發區自2006年5月成立以

3、來的土地集約利用程度。最后根據測算結果提出今后開展的針對性對策與建議，為指導松北開發區的開展建設、完善開發區土地管理政策措施提供依據。二、研究區概況哈爾濱松北開發區設立于2006年5月，開發區總面積為，地處松花江哈爾濱段北岸，下轄松北鎮、松浦鎮、萬寶鎮、對青山鎮、樂業鎮和三電街道辦事處，現有人口20.1萬人，其中非農人口5.9萬人。松北區地勢平坦，交通便利，水資源豐富。截至2021年末，開發區下業企業當年累計固定資產投資2372.7萬元，2021年工業生產總值3320萬元。松北開發區的目標定位為：開展成為涵蓋中、俄、日、韓、朝、蒙古國六國產業的開發區，充分發揮松北新區的優勢，制造“洼地效應，招

4、聚投資，以松北新區為核心，建設科技、金融、輕工、現代物流、倉儲基地一核；以沿邊口岸為輻射扇面，加強互動作業，相互支撐一面；整合黑龍江省在俄的華企、華商的資源和力量，指導、扶持他們在俄羅斯大鐵路沿線重點城市合理布局，建設市場、商場，標準已建成市場、商場一軸，構筑中俄經貿科技合作的橋頭堡、大通道。按省級相關部門的要求，形成對綏芬河、黑河等邊境口岸的支撐，打造東北重點中心。開發區具體形狀見圖l圖中空白局部為哈爾濱商業大學，非該園區范圍。三、開發區土地集約利用程度評價開發區的土地資源是保證開發區進一步開展的重要物質根底。而現實情況是，土地已經成為制約開發區開展的重要因素。樹立和落實科學開展觀、建設和諧

5、社會的政策迫切要求開發區土地集約利用，這既是緩解開發區用地緊張的必然選擇，更是建設節約型社會的重要手段。本文通過指標體系的構建與計算對松北開發區土地集約利用程度做出評價并提出對策建議。1指標體系的構建本著客觀性、可量化和可操作性的指標選取原那么，結合開發區的實際情況，開發區土地集約利用程度評價指標體系可包括目標層、準那么層和指標層3個層次。具體指標的選取見表1。2指標標準化l理想值的選取開發區土地集約利用水平在某一個特定時期內是動態、相對的概念，在不同地區、不同的經濟開展階段，土地集約利用的邊界不盡相同。為了科學衡量開發區各評價指標的合理度和實現程度，在選取理想值時要以開發現狀為根底，在定性分

6、析指標理想值的選取時，主要依據開發區土地利用現狀數據，同時結合有關行業或其他開發區的經驗，對于目前處于較低水平的指標采用行業規定最低標準，對于目前處于較高水平的指標，那么作進一步的要求。本文主要以哈爾濱松北經濟開發區相關文件和哈爾濱市城市總體規劃(2001-2021、哈爾濱市松北區松北鎮土地利用總體規劃 1997-2021及?關于開展開發區土地集約利用評價工作的通知?國土資發2021145號，以規劃目標為指導，以行業標準為準那么，確定開發區土地集約利用理想值見表1。 (2標準值計算土地集約利用實現度分值計算公式如下：對于正向指標： 對于負向指標：式中：Si為i指標的實現度；Xi為i指標的現狀值

7、；Ti為i指標的理想值。3權重確定和評價值計算本文采用AHP層次分析法確定權重。各目標層因素分值的計算公式如下：式中：Fi為目標i的評價分值；Sij為i目標j指標的分值；Wij為i目標j指標的權重值。開發區土地集約利用集約度綜合分值的計算公式如下：式中：F為開發區土地集約利用集約度綜合分值；Fi為i目標的分值；Wi為i目標的權重值四、土地集約利用程度評價結果及結果分析1土地集約利用程度評價結果采用上述方法對哈爾濱市松北開發區土地集約利用進行了評價，具體計算結果見表1、圖2。2土地集約利用程度評價結果分析集約度綜合分值比擬高，各指標集約度分值尤其是指標實現度分值差異較大。指標實現度分值最高到達1

8、00；最低為建筑密度57.78，另外，綜合容積率和土地有償使用率的實現度分值也比擬低，分別為67.74和77.39。這些充分反映了開發區土地集約利用程度的特點、目前的開展階段，也驗證了理想值確定的合理性詳見圖2所示及后面文字分析。l已建成城鎮建設用地比例較大，工業用地占已建成城鎮建設用地的比例小已建成城鎮建設用地，占開發區總面積的57.78。其中，住宅用地和公共管理與公共效勞用地所占比例較大，分別為41.85和33.61；工業用地所占比例小，僅占住53。這種狀況與開發區的開展定位不一致。2總體看土地集約利用程度虛高集約度綜合分值為94.47，土地集約利用程度比擬高。集約度綜合分值比擬高的原因是

9、工業用地率、工業用地綜合容積率、工業用地建筑密度、工業用地固定資產投入強度、工業用地產出強度、到期工程用地處置率和閑置土地處置率實現度分值比擬高，全部為100。其中與工業有關的5個指標實現度為100，原因在于開發區開展受“兩個規劃的限制，在今后的開展態勢下，沒有工業用地開展空間，根據合理性將其理想值定為現狀值，進而成為造成集約度綜合分值虛高的主要原因。假設按工業生產加工類型的開發區來說，此開展現狀的開發區集約度綜合分值將會遠遠低于此次測算的集約度綜合分值，故計算出的虛高的數值無法表達出開發區真實的集約利用程度。3開發區管理績效程度高管理績效目標集約度分值為92.11，其子目標土地利用監管績效為

10、100，并會保持下去，原因在于隨著土地管理部門監管力度的加大及開發區土地集約利用意識的加強，國家土地管理政策更會落到實處，不會出現到期工程未處置和閑置土地。尚可供給用地全部為尚可有償使用土地，根據目前的供地政策，必將會以招拍掛形式供地，故土地供給市場化程度會隨著供地量增加而加大，所以說管理績效會穩步提高。五、結論與建議哈爾濱市松北開發區已建成城鎮建設用地，占開發區總面積的57.78。其中，住宅用地和公共管理與公共效勞用地所占比例較大，分別為41.85和33.61；工用地所占比例小，僅占0.53這種狀況與開發區的開展定位不一致。地利用集約度綜合分值為94.47，說明總體方面開發區集約利用程度較高

11、。哈爾濱市松北開發區土地集約利用對策：一是開發區土地集約利用評價應充分考慮時間價值。對任何有人類活化勞動及資本投入的產品的價值評價必須要考慮時間價值，我們認為開發區土地集約利用評價也不例外。確保18億畝耕地紅線是保障國家糧食平安、經濟平安和社會穩定的根底。假設18億畝耕地每年均多出“一熟的話，我國確保耕地紅線的壓力會大大減輕，可以有更多的土地資源用于生產建設，用于生態環境建設。二是宏觀評價土地集約利用，嚴把開發區設立審批關。開發區選址之初，在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃的前提下，應充分利用廢棄建設用地及未利用地，盡量不占耕地。進一步調整土地利用結構，優化土地資源配置，發揮土地整體效益。這

12、樣既增加了有效建設用地，也未減少耕地；既保證了建設，也保護了耕地。宏觀上符合節約集約用地原那么。三是增加開發區根底設施投入評價指標。根底設施投入評價可從兩方面考慮，即根底設施投資額及根底設施到達“幾通一平。根底設施到達“幾通一平又可從兩方面考慮，一是“幾通一平通的多少根底設施完備度；二是“幾通一平通的面積率。評價體系中只是考慮了土地開發率，沒有表達根底設施完備度及不同根底設施完備度條件下的土地開發率。建議將根底設施完備度參加評價指標中：四是增加建筑系數評價指標。容積率和建筑密度是從用地范圍內建筑物規模的角度衡量土地利用強度、土地利用集約程度的兩個指標。工業企業因其所在的行業不同，其對土地的利用

13、方式也不盡相同，?國民經濟行業分類?GB/T4754-2002中廢棄資源和廢舊材料回收加工業、原材料及產品堆場用地量大，假設需防水，可建造構筑物，從經濟角度考慮，沒有必要建大量建筑物。建筑系數是用地范圍內各種建筑物、用于生產和直接為生產效勞的構筑物及堆場占地面總和占總用地面積的比例。為了能夠準確反映工業企業的土地利用集約程度，建議將建筑系數參加評價指標中，并在確定理想值時，依據工業企業所在行業不同，有所側重。參考文獻l劉伯恩.城市土地集約利用的途徑與措施J.國上資源.2003.19(2):25-272吳旭芬,孫軍.開發區土地集約利用的問題探討J.中國土士科學，2000.14(2):17-213許丹艷,曲福田,劉向南.基于沿江開發產業開展的土地集約利用研究以江蘇省為例J.南京財經大學學報,20O4(3):37-404John Eand Nicholas G.1997.lndustrial ecology in Practice: the evalution of interdependence at Kalundborg.Industrial Ecology,1(l):3-55林堅.開發區土地集約利用評價技術方案2006)R.北京大學環境學院,2006:126胡琳.開發區土地集約利用及潛力評價研究以長春經濟技術開發區為例D.吉林大學碩士學位論