1、目前幾種防水合作模式的區別定稿作者：日期：防水行業幾種合作模式的區別隨著房地產建設的發展，分工越來越細，房地產建設作為一套系統的過程，也逐漸的發展為各個工序由各專業公司來進行分包。防水工程雖然只是房產建設的一道，卻是判定房產建設是否成功的重要一環。隨著社會對防水的逐漸重視，防水工程如何進行，是由專業的防水工程公司直接來做，還是由總包全包，是困擾開發商的一個問題。現就防水行業目前的幾種合作模式的區別談些看法。一、總包雙包防水工程，自選材料。優點：1、利于甲方集中管理，方便管理。2、助水責任統一劃歸總包。缺點：1、購買成本增加，總包方多加一部分利潤。2、總包為追求更大利潤，以次充好，材料質量無法完

2、全保證。3、總包為追求更大利潤，節約成本，偷工減料，材料用量無法保證，進而導致防水層質量無法保證。4、為追求更大利潤，總包會選擇施工價低、施工質量差的施工隊伍，進而導致施工質量無法保證。5、防水質量潛在風險最大。二、甲方指定品牌供應商，乙方總包購買材料，施工。優點：1、利于監督選擇優質防水材料。2、利于甲方集中管理，防水責任統一劃歸總包。缺點：1、購買成本增加，總包方多加一部分利潤。2、總包為追求更大利潤，以次充好，材料質量無法完全保證。3、總包為追求更大利潤，節約成本，偷工減料，材料用量無法保證，進而導致防水層質量無法保證。4、防水材料責任無法統一，可能出現假冒材料，容易出現責任糾紛。5、為

3、追求更大利潤，總包會選擇施工價低、施工質量差的施工隊伍，進而導致施工質量無法保證。6、防水質量風險較大。3、 甲方直接購買，供應總包施工優點：1、購買成本降低。2、防水材料質量得到完全保證，更加利于直接控制產品質量。3、防水材料責任完全統一，不會出現責任糾紛。4、材料數量得到有效保證。5、施工責任完全統一，不會出現責任糾紛。缺點:1、施工價格虛高。2、總包為追求更大利潤，節約成本，偷工減料，材料用量無法保證,進而導致防水層質量無法保證。多余材料總包有可能低價轉賣。3、為追求更大利潤，總包會選擇施工價低、施工質量差的施工隊伍，進而導致施工質量無法保證。4、防水出現問題，材料供應方和施工方可能會相

4、互推卸責任。5、防水質量風險中等。4、 甲方指定防水公司與總包合作優點：1、甲方指定防水公司與總包合作，即開發商整體包給總包，由總包分包給防水工程公司。此方案防水責任的直接責任人為總包，其次是防水工程公司。這將有利于防水工程公司與總包及其他分包的合作與配合，利于工程的順利進行，防水層可得到較好的保護。此方案的順利進行建立在總包認可并接受防水工程公司的基礎上。2、間接分包減少了開發商對防水工程的直接管理，只需總包負責即可。缺點1、間接分包在責任方統一的情況下，同時增大了防水風險。總包可能會在防水工程資金投入、材料選擇和使用、施工進度等方面進行干預和限制，以追求更多的利益，以至于工程質量得不到完全

5、保證，增大了防水工程的風險系數。2、間接分包，會導致總包在合同金額方面要求更大，相對于戰略采購會高出很多，增大了開發商的成本。3、總包如若不愿與開發商進行合作，會導致工程開展不順利延誤施工進度等。4、有可能出現總包與防水工程公司協商達成一致，不按照設計要求進行施工，以追求更多利益，留下防水安全隱患及風險。5、防水質量風險中等。5、 甲方直接分包防水工程優點：1、 統一的標準規范將防水工程直接分包給防水工程公司，能夠形成統一的建設標準，選用統一的防水材料，進行統一的防水設計、防水施工及防水維護等。利于開發商對于自己所開發的項目進行統一化、規范化、標準化管理；利于建立公司產品的品牌效應；利于公司對

6、成本進行有效控制和管理等。2、 責任劃分清楚，確保工程質量將防水工程直接分包給防水工程公司，將利于防水工程責任的劃分，利于對防水責任的分擔問題，開發商在對防水問題出現的原因進行調查分析后，可直接追究防水工程公司的相應責任,由其對所出現的防水問題進行維修和責任的承擔，將大大減少由問題出現到問題解決的時間，體現效率化，節約建設成本。這將有利于迫使防水工程公司狠抓材料、工程質量，盡量減少防水問題的出現，利于提高工程的整體質量，確保產品的優異品質。3、 材料、施工、維護成本降低將防水工程直接分包給防水工程公司，形成戰略合作關系，可有效降低公司的材料采購價格、施工價格、以及維護價格等。統一戰略合作分包，

7、由于其大批量的戰略采購原因，可以使防水公司給予更優惠的價格、更優質的施工、更全面的服務等，從長期可持續發展的眼光來考慮可以取得更高的性價比，可有效降低總成本，以達到取得更大利益的目的，可使防水公司和開發商達到雙贏和共贏的效果。4、 管理成本降低、利于公司長期持續發展“開源節流”是在當今利潤空間逐漸縮小的時代取得更大利潤的有效方法。將防水工程直接分包給防水工程公司，形成戰略合作關系，可有效降低公司的管理成本、運營成本、人力成本等。集團各子公司、各項目不用再進行招投標，減少了很多工作量及由其引起的一系列成本；避免了很多風險，確保了材料質量、施工質量等一系列問題得到有效保證；同時,公司統一的戰略采購

8、有效避免了因招投標原因有可能出現的一些員工受賄、拉幫結派等系列問題，利于公司的企業文化建設，利于公司的內部團結，利于建設和諧的工作氛圍。從而利于公司的長期穩定和諧的發展。5、防水質量風險較小缺點：1、防水工程公司與總包及其它分包的合作與協調可能會出現問題，以至于使得防水工程不能得到順利有效開展。如：基層達不到要求、防水施工完畢后防水層得不到總包及其它分包的有效配合保護，使得防水層破壞，增大了防水隱患及防水成本等。這個問題通過有效的溝通和協商能夠減少問題出現的幾率。2、由于防水工程和總包及其它分包無直接關系，所以很可能出現防水責任無法分配的問題。如:防水工程通過單體驗收之后,防水層被面層施工及其

9、他施工破壞，出現滲漏問題，此時可能出現防水責任無人承擔的局面，以至于開發商自己承擔增大成本。六、甲方直接分包防水工程，甲方、防水公司、總包共同簽署三方合同。優點：1、具有三和四兩種方式的所有優點。2、三和四兩種方式的缺點有效得到解決和預防。3、是目前所有合作方式中較前沿的合作方式，也是最好的合作方式之一。4、防水第一責任人為防水公司，能夠非常有效解決了防水問題。5、總包在這種合作模式中只收取配合費，但是要作為防水責任第二責任人。總包和防水公司同時保留防水保修金。6、有效促使總包加強對現場的管理；提高防水工作面質量；加強對防水層的保護；7、有效加強了對防水公司和總包的約束，促使雙方有效的配合。8

10、、防水風險較小。缺點：1、總包不愿簽署三方合同。需甲方要求總包接受。綜上所述，隨著社會居民對防水問題的逐漸重視，各大房產開發商也逐漸的加大了對防水問題的關注度及投資。從最初的模式一到現在的模式六，正是防水合作模式的進步。隨著合作模式的發展，防水質量風險越來越小，有效地提高了防水質量。隨著房地產和防水行業的發展，模式五和六將會是未來房產開發商選擇的主流模式。在定好合作模式后，如何選擇合作伙伴，還應該遵循以下原則：建筑防水綜合治理的原則：政策是先導，設計是前提，材料是基礎，施工是關鍵，管理是保證。1、 政策是先導。房地產開發商應以國家政策為指導，遵循國家政策，使用國家政策推薦的材料。2、 設計是前

11、提。設計應因地制宜，不應一片而論。目前設計公司的設計師對防水行業的發展了解不精，對防水材料的認識不夠深。因而最好由專業的防水公司進行二次設計。3、 材料是基礎，因而要選擇國內知名企業（最好是上市企業）,以保證防水材料的質量。如：中國馳名商標；國家免檢產品;中國房產業協會評定的房地產開發項目優選建材產品；國家建筑工程質量監督檢驗中心評定的奧運工程優選建材產品；中國建筑材料企業管理協會評定的中國優秀建材產品等。4、 施工是關鍵。目前很多防水公司都是采取外包給施工隊的形式進行施工，沒有公司直屬的施工隊伍。外包施工隊的缺點：1）沒有統一的培訓，施工質量無法保證。2）安全施工意識差，容易發生安全事故。3）盲目追求高利潤，偷工減料，防水質量風險很大。4）工程完工后無法找到責任人，防水責任追究難度較大。因而應選擇施工資質較強的公司。他們一般具有管理正規化、標準統一化、操作規范化的直屬施工隊伍。最好選擇防水等級二級資質的工程公司，以確保防水工程質