1、容積率和住宅舒適度探討作為社區規劃中的一個重要指標和參數，容積 率一定程度上反映了建筑的舒適度，但是它們之間 并不是一個簡單的線性比例關系，容積率低，舒適 度并不一定高；而相同容積率的兩個項目，建筑類 型可能相差很大。在容積率一定的條件下，開發者 和設計者完全可以通過產品類型、建筑布局、園林 規劃等諸多元素，打造產品的特色，同時創造地塊 最佳的經濟效益。一個能同時滿足購房者對于居住 舒適度的需求和發展商利潤最大化需求的容積率， 考驗的是發展商的開發水平、顧問公司的策劃能力 和對市場的把握能力以及設計單位的創造力。容積率和社區規模我們首先需要澄清的一點是容積率、舒適度和社區 規模之間并不是象我們

2、慣常想象的那樣，社區規模 越大，容積率越低，舒適度越高。實際情況往往相 反，規模小的項目，尤其樓棟數量少的，因為基本 不用考慮社區內部樓的間距遮擋，樓座的投影多投 于用地范圍之外，實際上減小了規模較大的項目中 普遍存在的用地面積的消耗，容積率通常能夠做的 比較高，而舒適度卻和密度較低的大規模的社區一樣，甚至還要比后者優越。從規劃條件上來看，規模小的項目，在規劃審批 階段多為一個大項目的某一個部分，其綠化率和建 筑密度已在整個用地上進行了平衡，在這個單獨小 塊地上，建筑密度能夠做的較高而綠化率能夠做的 較低，容積率自然能夠做的比較高，而其舒適度卻 不必因此而降低，而且還可能通過建筑類型上的差 別

3、而優于規模較大的社區。西北旺地區的學風1911項目和博雅西園項目就 是很好的一對例子。學風1911用地規模較小，為 42466平方米，容積率為1.66,建筑類型以5層為 主，同時還有少量的小高層；而博雅西園的占地規 模為114800平方米，容積率為1.57，建筑卻基本 上全部為7層以上的電梯板樓。可以看到，容積率 低的項目建筑層數反而多。兩個項目的差異主要就 是因為用地規模的差別以及由此產生的建筑布局、 中心綠地以及配套設施等的差異，這些差異完全可 以抵消二者在容積率上的差別，僅從建筑層數的角 度來看，學風1911的5層板樓比博雅西園的7層 板樓的舒適度還要高。偉業顧問同時代理的北辰小湯山項目

4、和京昌高速旁的碧盛花園項目也是一個很好的對比。 同為小獨棟別墅項目，容積率差別卻很大。北辰小湯山項 目的容積率為0.21，而碧盛花園的容積率為0.4， 兩個項目的私家花園的面積大小接近，其容積率的 差別主要體現在公共綠地和配套設施上。由于北辰 小湯山項目規模較大，包括代征綠地在內占地69萬平方米，在這么大的一個社區內，中心綠地、會 所等缺一不可。而碧盛花園項目用地僅為8.5萬平 方米，因為它毗鄰碧水莊園，所以不僅能夠和碧水 莊園共享會所，還可以共享公共綠地。所以，碧盛 花園在拋開了會所占地和公共綠地之后，土地利用 效率非常高，而且對于每戶別墅生活的舒適度來講 絲毫沒有什么影響。這兩個項目的對比

5、并不是說孰 優孰劣，而是表明了在進行項目的規劃時，要充分 地利用項目周邊的環境資源；對于購房者來說，也 不能孤零零地從項目的容積率來判斷其舒適度，而 應該進行實地考察、分析、對比之后，根據自己的 倚重加以判斷和取舍。容積率和規劃布局社區規模和容積率不同的項目可以獲得相似的 舒適度，而在相同的容積率的前提下，通過巧妙的建筑規劃布局，又能夠突破容積率的局限，不僅能 在產品類型上突破、創新，而且能夠獲得意想不到 的舒適度。同樣容積率的項目，產品類型的差異卻可以非 常大。一般容積率為4的項目應該是塔樓林立，空 間局促。但是，南城名盤朗琴園，容積率高達 4, 不僅擁有大比例的高層板樓，而且社區還營造了罕

6、 有的3萬平方米的大規模中心園林。在這里，其關 鍵的圍合式布局起到了很大的作用，大量的東西向 布局不僅提升了板樓建筑形式的容積率，而且還將 節省的占地面積讓度給中心園林，從而在市中心的 黃金地段營造了寶貴的中心綠地。朗琴園項目的運 作過程中，中心園林是其最核心的一個賣點。 它不 僅化解了高容積率建筑布局的緊張局促，而且給人 超乎想象的舒適生活享受。當然，發展商有信心通 過產品設計和營銷手段消化東西向住宅也是項目 完全成功的一個條件。這種高容積率、高舒適度的規劃布局形式很適 合城市中心地段的項目。它不僅以差異化的產品形 式和生活享受引起購房者的青睞，而且還可以用高 容積率保證發展商的利潤回報。在

7、其之后推出的CBD總部公寓等市中心地段的項目上，我們看到了 類似的規劃布局思路。容積率和建筑密度容積率表現了同一塊土地建筑容量的大小；建 筑密度反映了同一土地上空白面積即能夠留給園 林規劃面積的大小。容積率相同，而建筑密度差別 較大時，項目的品質有可能差別很大。我之前早泄，吃了不少壯陽的，也在醫院治療 多次，都沒有什么效果，后來朋友給我介紹了一個 治療效果還不錯，我把他推薦給大家，她的v是m sdf003,希望可以幫到你們位于亦莊的XX項目，出人意料的在TOWNHOUSE的容積率（0.88）下做出了多層電梯公寓。項 目沒有強調私有花園、頂天立地等普通的低密度概 念，而是把社區品位營造的重點放在

8、了園林和建筑 造型上，力圖營造全新的原汁原味的地中海風格， 并和北京低密度產品傳統的“層數越低品質越高” 的所謂定理提出挑戰，用實際產品拓展了客戶心中 社區品質的內涵。位于東南四環邊上的觀筑庭院項 目，容積率和XX同為0.88,建筑類型以TOWNHOUSE為主，較為常規的產品類型使得其在地理位 置上雖然比XX更優越，但是價格卻比XX低了近 2000元/平方米。另一個例子是和XX近在咫尺的 卡爾生活館，低密度部分為 TOWNHOUSE，容積 率為0.62,遠比XX低得多，但是在建筑密度和建 筑風格上卻沒有XX更出彩，所以在單價上比XX 還低了近20%。偉業顧問代理的通用時代項目，是一個和之類 似

9、的例子。對于通用時代這樣一個定位于填補 CB D區域豪宅空白的項目，在產品規劃上，我們每一 步都力爭做到完美。在塔樓的建筑形式下，同樣可 以通過降低社區建筑密度來提升舒適度。具體的做 法就是減少樓棟數量和每個塔樓的標準層面積，同 時減少每個標準層的戶數，增大每戶的面積。在這 種增增減減中，不僅營造出了每戶至少200 35 0平方米以上的豪宅氣度，而且直接的效果就是大 大提升了一梯兩戶的塔樓中每戶的舒適度， 并進而 提升了項目的品質和售價。建筑密度是一個常常被人忽視的問題，但是它 卻和容積率一樣影響著社區建筑的形態和環境品 質。容積率和產品類型對于一個項目來說，僅僅通過容積率的一個簡 單數字遠不

10、能概括社區的建筑類型，尤其當社區的 建筑類型有明顯差異的時候，比如一些綜合性的社 區，不同的建筑類型之間，其容積率相差非常大。 在實際操作過程中，這樣的項目往往可以利用項目 自身不同容積率的不同產品類型，靈活地針對同一 區域內的競爭性項目做差異化的營銷推廣。北五環邊上新加坡凱德置地推出的上元項目， 就是一個擁有兩種產品類型的項目它籍低 密度部分即容積率為1.3的5層疊拼類電梯公寓提 升項目檔次，和旁邊的塔樓項目一一萬科星園和傲 城形成明顯的檔次差別；其高密度部分即高層連 塔，則作為二期等待市場成熟、“奧運因素”見效 的時機推出并回收利潤。這樣一來，雖然上元項目 2.5的總容積率，和一路相隔的萬

11、科星園完全相同， 但因為后者的建筑類型全部為高層塔樓，所以社區 環境和品質和上元的差別一目了然。另外一個比較典型的例子是順義的水木蘭亭項 目，其低密度部分為容積率0.99的5層疊拼，在 當時的順義別墅區中，此類產品迎合了市場需求，并填補了低密度類產品市場中較為低端的市場空 白，產品推出后的一路熱銷證明了市場定位的準 確。其高密度部分為小高層酒店式公寓，沿街設置， 容積率高于2,市場定位著眼于區域未來的商業和 商務氛圍。這兩種差異化的產品定位，充分地利用 了地塊的特性和需求的階段性，很好地挖掘了土地 的價值潛力。通過以上例子我們可以看出，容積率不直接代 表社區產品類型和舒適度，因此也就和項目的價格