1、評估考試講義第一章總論第一章總論 BCb評估師考試網重點內容： BCb評估師考試網資產評估定義及其特點 BCb評估師考試網資產評估的價值類型與評估目的 BCb評估師考試網資產評估的假設與原則 BCb評估師考試網第一節資產評估及其特點 #BCb評估師考試網一、資產評估定義 BCb評估師考試網（一）資產評估 BCb評估師考試網資產評估是一種市場化的活動。 BCb評估師考試網資產評估是專業機構和人員，按照國有法律、法規和資產評估準則，根據特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當的價值類型，運用科學方法，對資產價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。 P1BCb評估師考試網資產評估的要素：

2、 P1-2BCb評估師考試網一是評估主體，即從事資產評估的機構和人員，是資產評估工作的主導者。 BCb評估師考試網二是評估客體，即被評估的資產，它是資產評估的具體對象，也稱為評估對象。 BCb評估師考試網三是評估依據，資產評估工作所遵循的法律、法規、經濟行為文件、重大合同協議及取費標準和其他參考依據。 BCb評估師考試網四是評估目的，即資產業務引發的經濟行為對資產評估結果的要求，或資產評估結果的具體用途。 BCb評估師考試網五是評估原則，即資產評估的行為規范，是調節評估當事人各方關系、處理評估業務的行為準則。 BCb評估師考試網六是評估程序，即資產評估工作對開始準備到最后結束的工作順序。 BC

3、b評估師考試網七是評估價值類型，即對評估價值質的規定，它對資產評估參數的選擇具有約束性。 BCb評估師考試網八是評估方法，即資產評估所運用的特定技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑。 BCb評估師考試網（新增）九是資產評估假設，即資產評估得以進行的前提假設條件。 BCb評估師考試網（新增）十是資產評估基準日，即資產評估的時間基準。 BCb評估師考試網（二）資產 BCb評估師考試網資產評估中的資產，即特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來經濟利益的經濟資源。而外延則包括了具有內在經濟價值，以及市場交換價值的所有實物和無形的權利。 BCb評估師考試網 1. 作為資產評估對象的資產具有

4、的基本特征： P3BCb評估師考試網（ 1 ）必須是經濟主體擁有或者控制的。 BCb評估師考試網（ 2 ）能夠給經濟主體帶來經濟利益的資源。 BCb評估師考試網 2. 資產的分類： P3-4BCb評估師考試網（ 1 ）按資產存在形態分類，可以分為有形資產和無形資產。 BCb評估師考試網有形資產是指那些具有實物形態的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。 BCb評估師考試網無形資產是指那些沒有實物形態，但在很大程度上制約著企業物質產品生產能力和生產質量，直接影響企業經濟效益的資產，主要包括專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。 BCb評估師考試網（ 2 ）按資產的構成和是否具有綜

5、合獲利能力分類，可以分為單項資產和整體資產。 BCb評估師考試網單項資產是指單臺、單件的資產； BCb評估師考試網整體資產是指一組單項資產組成的具有整體獲利的資產綜合體。 BCb評估師考試網（ 3 ）按資產能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產和不可確指的資產。 BCb評估師考試網可確指的資產是指能獨立存在的資產； BCb評估師考試網不可確指的資產是指不能脫離企業有形資產而單獨存在的資產，如商譽。 BCb評估師考試網（ 4 ）按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。 BCb評估師考試網經營性資產，是指處于生產經營過程中的資產，如企業經營中的機器設備、廠房、交通工具。又

6、可按是否對盈利產生貢獻分為有效資產和無效資產。 BCb評估師考試網非經營性資產，是指處于生產經營過程中以外的資產。 BCb評估師考試網（ 5 ）按企業會計制度及其資產的流動性分類，可分為流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。 BCb評估師考試網（三）價格和價值 BCb評估師考試網價格是一個歷史數據或事實，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務實際支付或收到的貨幣數額。 BCb評估師考試網資產評估中的價值不是一個歷史數據和事實，它是專業人士根據特定的價值定義在特定的時間內對商品、服務價值的估計。 BCb評估師考試網資產評估的目標是判斷評估對象的價值而不是價格。 BCb評估師考試網二、資

7、產評估的種類和特點 BCb評估師考試網（一）資產評估的種類 （了解） BCb評估師考試網 1. 從資產評估服務的對象、評估的內容和評估者承擔的責任等方式看，目前國際上的資產評估主要分為三類，即評估、評估復核和評估咨詢。 BCb評估師考試網 1 ）評估類似我國目前廣泛進行的為產權變動和交易服務的資產評估。 BCb評估師考試網 2 ）評估復核是指評估機構對其他評估機構出具的評估報告進行的評判分析和再評估。 BCb評估師考試網 3 ）評估咨詢是一個較為寬泛的術語。它既可以是評估人員對特定資產的價值提出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標的物的利用價值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關的市場

8、分析、可行性研究等。 BCb評估師考試網 2. 從評估面臨條件、評估執業過程中遵循資產評估準則的程度及其對評估報告披露的要求的角度，資產評估又可分為完全評估和限制評估。二者對評估結果的披露的程度和要求是不同的，限制性評估需要做更為詳盡的說明和披露。 BCb評估師考試網 3. 從資產評估對象的構成和獲利能力的角度，資產評估還可分為單項資產評估和整體資產評估。 BCb評估師考試網（二）資產評估的特點 P6-7BCb評估師考試網 1. 市場性 。 BCb評估師考試網 2. 公正性 。 BCb評估師考試網公正性的表現有兩點： BCb評估師考試網（ 1 ）資產評估按公允、法定的準則和規程進行，公允的行為

9、規范和業務規范是公正性的技術基礎。 BCb評估師考試網（ 2 ）評估人員是與資產業務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。 BCb評估師考試網 3. 專業性 。 BCb評估師考試網從事資產評估業務的機構應由一定數量和不同類型的專家及專業人士組成。 BCb評估師考試網 4. 咨詢性 。 BCb評估師考試網咨詢性是指資產評估結論是為資產業務提供專業化估價意見，該意見本身沒有強制執行的效力，評估師只對結論本身合乎職業規范要求負責，而不對資產業務定價決策負責。資產評估為資產交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。 BCb評

10、估師考試網三、資產評估的功能和作用 BCb評估師考試網（一）資產評估功能 BCb評估師考試網評價和評值是資產評估具有的最基本的內在功效和能力。 BCb評估師考試網（二）資產評估的基本作用 （了解） BCb評估師考試網 1. 咨詢 的作用。 BCb評估師考試網是指資產評估結論是為資產業務提供專業化估價意見。 BCb評估師考試網 2. 管理 的作用。 BCb評估師考試網特定歷史時期的特定作用 BCb評估師考試網 3. 鑒證 的作用。 BCb評估師考試網鑒證由鑒別和舉證兩個部分組成，資產評估從事的是價值鑒證，而不是權屬鑒證。 BCb評估師考試網第二節價值類型和評估目的 BCb評估師考試網一、資產評估

11、的價值類型 BCb評估師考試網資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式。它是對資產評估的一個質的規定。 BCb評估師考試網不同的價值類型從不同的角度反映資產評估價值的屬性和特征。 BCb評估師考試網不同屬性的價值類型所代表的資產評估價值不僅在性質上是不同的，而且在數量上往往也存在較大差異。 BCb評估師考試網資產評估的價值類型主要有以下幾種分類。 P10BCb評估師考試網（ 1 ）以資產評估的估價標準形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現值、現行市價（或變現價值）和清算價格四種。 BCb評估師考試網（ 2 ）從資產評估假設的角度表述資產評估的價值類型，具體包括繼續使用

12、價值、公開市場價值和清算價值三種。 BCb評估師考試網（ 3 ）從資產業務的性質，即資產評估特定目的劃分資產評估的價值類型。 BCb評估師考試網資產評估特定目的劃分，評估的價值類型分為：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補償價值等。 BCb評估師考試網（ 4 ）以資產評估時所依據的市場條件，以及被評估資產的使用狀態劃分資產評估結果的價值類型，具體包括市場價值和市場價值以外的價值。 BCb評估師考試網注意：第四種劃分方法不僅注重了資產評估結果適用范圍與評估所依據的市場條件及資產使用狀態的匹配，而且通過資產的市場價值概念的

13、提出，樹立了一個資產公允價值的坐標。資產的市場價值是資產公允價值的基本表現形式，市場價值以外的價值則是資產公允價值的特殊表現形式。 BCb評估師考試網（一）關于資產評估中的市場價值與市場價值以外的價值 BCb評估師考試網 1. 市場價值： BCb評估師考試網國際評估準則中，市場價值定義如下： “ 自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值的估計數額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫和壓制。 ”BCb評估師考試網根據國際評估準則 1 關于對市場價值的其他補充說明，我們把資產評估中市場價值定義整理如下：資產評估中的市場價值是指資

14、產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。 BCb評估師考試網（新增） 評估資產價值依據的所有信息資料都來源于公開市場的資產評估結果是市場價值。 BCb評估師考試網 2. 市場價值以外的價值： P12BCb評估師考試網凡不符合市場價值定義條件的資產價值類型都屬于市場價值以外的價值。例如，在用價值、投資價值、持續經營價值、保險價值、課稅價值、清算價值等。 BCb評估師考試網 3. 二者劃分的標準 P12BCb評估師考試網 1 ）市場條件：公開市場條件還是非公開市場條件。 BCb評估師考試網 2 ）資產的使用狀態：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。 BCb評估師考試網

15、 3 ）信息和參數來源：公開市場信息還是非公開市場信息。 BCb評估師考試網（二）明確資產評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用。 BCb評估師考試網 1. 這種分類方法和概念界定有利于評估人員對其評估結果性質的認識。 BCb評估師考試網 2. 這種分類方法及概念界定便于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。 BCb評估師考試網二、資產評估目的 P15BCb評估師考試網資產評估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。 BCb評估師考試網（一）資產評估一般目的 BCb評估師考試網如果暫且不考慮資產交易或引起資產評估的特殊需求，資產評估所要實

16、現的一般目的只能是資產在評估時點的公允價值。 BCb評估師考試網（二）資產評估的特定目的 BCb評估師考試網 1. 資產轉讓。 BCb評估師考試網 2. 企業兼并。 BCb評估師考試網 3. 企業出售。 BCb評估師考試網 4. 企業聯營。 BCb評估師考試網 5. 股份經營。 BCb評估師考試網 6. 中外合資、合作。 BCb評估師考試網 7. 企業清算。 BCb評估師考試網 8. 擔保。 BCb評估師考試網 9. 企業租賃。 BCb評估師考試網 10. 債務重組。 BCb評估師考試網（三）資產評估特定目的在資產評估中的地位和作用 BCb評估師考試網資產評估特定目的是由引起資產評估的特定經濟

17、行為所決定的，它對評估結果的性質、價值類型都有重要的影響。 BCb評估師考試網資產評估特定目的是界定評估對象的基礎。 BCb評估師考試網資產評估特定目的對于資產評估的價值類型選擇具有約束作用。 BCb評估師考試網（四）關于價值類型選擇與資產評估目的等相關條件的關系 BCb評估師考試網 1. 關于價值類型的選擇與資產評估目的等相關條件的關系應從兩個方面來認識和把握。 P18-19BCb評估師考試網其一要從正確選擇價值類型的角度，來關注資產評估目的等相關條件對所選擇價值類型的影響。 BCb評估師考試網其二要從價值類型的選擇對實現資產評估目的，以及滿足其他相關條件的角度，來關注價值類型的正確選擇。

18、BCb評估師考試網例如：一般來說什么樣的業務具體評估目的就應該選擇什么樣的價值類型。但由于各種條件的限制如時間、地點各種因素的制約、各種變量的限制，不一定能夠選擇相應的價值類型。由于這種價值類型需要某些資料，而這些資料有時是無法得到的，所以應該選擇其他的價值類型 .BCb評估師考試網 2. 影響資產評估值的因素： BCb評估師考試網 1 ）內因：自身功能、使用方式和利用狀態 BCb評估師考試網 2 ）外因：市場條件及交易條件 BCb評估師考試網 3. 市場價值在資產評估中的作用如下： BCb評估師考試網 1 ）市場價值是資產公允價值的坐標。 BCb評估師考試網資產評估中的公允價值與市場價值是兩

19、個不同層次的概念。資產評估中的公允價值是一個一般層次的概念 , 它包括了正常市場條件和非正常市場條件兩種情況下的合理評估結果； BCb評估師考試網而資產評估中市場價值只是正常市場條件下資產處在最佳使用狀態下的合理評估結果。相對于公允價值而言，市場價值更為具體，條件更為明確，在實踐中評估人員更易把握。它是資產評估中最為典型的公允價值。 BCb評估師考試網 2 ）市場價值是在其評估所依據的市場范圍內，對任何交易當事人都是相對合理和公允的。 BCb評估師考試網第三節資產評估的假設與原則 BCb評估師考試網一、資產評估假設 P23-26BCb評估師考試網（一）交易假設 BCb評估師考試網交易假設是資產

20、評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。 BCb評估師考試網（二）公開市場假設 BCb評估師考試網公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣的市場中進行交易。 BCb評估師考試網資產的交換價值受市場機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。 BCb評估師考試網其他假設都是以公開市場假設為基本參照。 BCb評估師考試網（三）持續使用假設 BCb評估師考試網持續使用假設首先設定被評估資產正處于使用狀態，包括正在使用中的資產和備用的資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處于使用

21、狀態的資產還將繼續使用下去。假設可以按交易現有用途繼續使用。 BCb評估師考試網該假設細分為三種情況：在用續用；轉用續用；移地續用。 BCb評估師考試網（四）清算假設 BCb評估師考試網清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。清算評估值通常要低于其他假設前提下同樣資產的評估值。 BCb評估師考試網二、資產評估的原則 BCb評估師考試網（一） 資產評估工作原則（ 3 個） P26-27BCb評估師考試網 1. 獨立性原則。 BCb評估師考試網評估主體和評估業務的當事人雙方不能有任何的利益關系。 BCb評估師考試網 2. 客觀公正性原則。 BCb評估師考試網客觀公正性原

22、則要求資產評估工作實事求是，尊重客觀實際。 BCb評估師考試網 3. 科學性原則。 BCb評估師考試網科學性原則要求資產評估機構和評估人員必須遵循科學的評估標準，以科學的態度制定評估方案，并采用科學的評估方法進行資產評估。 BCb評估師考試網（二）資產評估經濟技術原則 P27-28BCb評估師考試網在資產在評估執業過程中的一些技術規范和業務準則。 BCb評估師考試網 1. 預期收益原則 。是以技術原則的形式概括出資產及其價值的最基本的決定因素。資產價值的高低取決于給他的所有者預期的收入的高低。收入越多價值越高。 BCb評估師考試網 2. 供求原則 。假定在其他條件不變的提下，商品價格隨著需求的

23、增長而上升，隨著供給的增加而下降。 BCb評估師考試網 3. 貢獻原則 。主要適用于構成某整體資產的各組成要素資產的貢獻，或者是當整體資產缺少該項要素資產將蒙受的損失。 BCb評估師考試網 4. 替代原則 。作為一種市場規律，在同一市場上，具有相同使用價值和質量的商品，應有大致相同的交換價值。如果具有不同的交換價值或價格，買者會選擇價格較低者。 BCb評估師考試網 5. 評估時點原則 。評估基準日為資產評估提供了一個時間基準。本原則要求資產評估必須要有評估基準日，評估值就是評估基準日的資產價值。 BCb評估師考試網第四節資產評估與會計和審計的關系 BCb評估師考試網BCb評估師考試網一、資產評

24、估與會計和審計的聯系 BCb評估師考試網（一）資產評估與會計的聯系 BCb評估師考試網 1. 特定條件下資產會計計價和財務報告利用資產評估結論； BCb評估師考試網 2. 資產評估需要參考會計數據資料。 BCb評估師考試網（二）資產評估與審計的聯系 BCb評估師考試網 1. 資產評估中資產清查階段，就其工作方法而言，包括對委托方申報的評估對象進行核實和界定，有相當部分工作采用了審計的方法，具有 “ 事實判斷 ” 的性質。 BCb評估師考試網 2. 根據我國現行資產評估法規要求，流動資產及企業負債也被納入企業價值評估范圍之內，而流動和負債的評估有相當部分可借鑒審計的方法進行。 BCb評估師考試網

25、 3. 在企業價值評估中，經審計后的財務報表及相關數據可以作為企業評估的基礎數據。 BCb評估師考試網二、資產評估與會計和審計的區別 BCb評估師考試網（一）資產評估與會計的區別 BCb評估師考試網 1. 會計 是一項以記賬、算賬和報賬為基本手段，連續地、系統地反映監督企業生產經營、財務收支及其成果的一種社會活動。反映和監督是會計的基本職能； BCb評估師考試網資產評估是一種價值判斷活動，評估和咨詢是資產評估的基本職能。 BCb評估師考試網 2. 會計 記賬和算賬中的資產確認和計價主要以可以可靠計量的歷史成本為依據的。 BCb評估師考試網資產評估中的資產確認和評價主要是以其具有效用和市場價值為

26、依據。 BCb評估師考試網 3. 會計 中的資產計價方法主要采有核算方法。 BCb評估師考試網資產評估中的資產價值評估除了可以利用核算方法外，還廣泛應用預期收益折現、市場售價類比等多種技術方法。 BCb評估師考試網 4. 會計 工作的總體目標是為企業管理服務。 BCb評估師考試網資產評估的總體目標是為資產交易服務的。 BCb評估師考試網（二）資產評估與審計的區別 BCb評估師考試網 1. 審計 是在現代企業兩權分離背景下產生的旨在企業財務報表所反映的企業財務狀況和經營成果的真實性和公允性做出事實判斷，具有明顯的公證性特征。 BCb評估師考試網資產評估是市場經濟充公發展，適應資產交易，產權變動的

27、需要，旨在為委托人與相關當事人的被評估資產做出價值判斷，具有明顯的咨詢性特征。 BCb評估師考試網 2. 審計 人員貫徹公證、防護和建設三大專業原則。 BCb評估師考試網而資產評估人員在執業過程中則必須遵循供求、替代、貢獻、預期等基本經濟原則 。 BCb評估師考試網 3. 審計 工作是會計學、稅法及其他經濟法規等知識為專業知識基礎， BCb評估師考試網而資產評估的專業知識基礎，除了由經濟學、法律、會計學等知識組成外，工程外技術方面的知識，也是其重要的組成部分。 BCb評估師考試網 4. 審計 主要是對會計報告的審計，審計對業務的處理標準與會計是同一的，而與資產評估卻是大相徑庭，例如市場價值與歷

28、史成本等。 BCb評估師考試網講義第五章房地產評估第五章房地產評估 9g3評估師考試網9g3評估師考試網本章重點： 9g3評估師考試網房地產評估的收益法9g3評估師考試網房地產評估的市場法9g3評估師考試網房地產評估的假設開發法9g3評估師考試網第一節房地產評估概述 #9g3評估師考試網9g3評估師考試網一、土地的特性 9g3評估師考試網（一）土地的供給9g3評估師考試網自然供給：地球提供給人類可利用的土地數量9g3評估師考試網經濟供給：在自然供給范圍內，對土地進行開發、規劃和整治，滿足不同需求的土地供給。9g3評估師考試網（二）土地的特性 P163-1649g3評估師考試網1.土地的自然特性

29、 9g3評估師考試網（1）土地位置的固定性。土地具有位置的固定性。地產交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產權的轉移。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征。 9g3評估師考試網（2）土地質量的差異性。土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導致土地地租的產生。 9g3評估師考試網（3）土地資源的不可再生性。土地是自然的產物，是不可再生資源。9g3評估師考試網（4）土地效用的永續性。只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續。 9g3評估師考試網2.土地的經濟特性。 9g3評估師考試網（1）土地經濟供給的稀缺性。土地經濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地

30、位置的固定性、土地質量的差異性等有關。9g3評估師考試網（2）土地產權的可壟斷性。土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現其壟斷利益，在經濟上獲得收益。 9g3評估師考試網（3）土地利用的多方向性。一塊土地的用途是多種的，可以作為商業用地、工業用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途。 9g3評估師考試網（4）土地效益的級差性。9g3評估師考試網土地質量的差異性不同區位土地的生產力不同經濟效益上具有級差性。 9g3評估師考試網二、土地使用權 P164-1669g3評估師考試網我國城市

31、土地的所有權屬于國家； 9g3評估師考試網農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；9g3評估師考試網宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有。 9g3評估師考試網國有土地所有權不能進入房地產市場流轉。9g3評估師考試網使用權可以轉讓。9g3評估師考試網地價一般是土地使用權的價格。9g3評估師考試網土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 9g3評估師考試網土地使用權出讓最高年限按下列用途由國務院確定： 9g3評估師考試網（1）居住用地 70 年； 9g3評估師考試網（2）工業用

32、地 50 年； 9g3評估師考試網（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地 50 年； 9g3評估師考試網（4）商業、旅游、娛樂用地 40 年； 9g3評估師考試網（5）綜合或者其他用地 50 年。 9g3評估師考試網土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。凡未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。 9g3評估師考試網土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。 9g3評估師考試網土地使用權出租是指土地使用都作為出租人將土地使用權隨

33、同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地時，土地使用權不得出租。 9g3評估師考試網土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。9g3評估師考試網土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期末獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。土地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲于屆滿前1年申請續期，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照法律規定未獲批準的，土地使用權由國家

34、無償收回。9g3評估師考試網三、房地產及其特性 P166-1689g3評估師考試網房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。 9g3評估師考試網我國城市房地產管理法規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格，因此，在房地產評估中，通常評估房地產的整體價值。9g3評估師考試網房地產一般具有如下特性： 9g3評估師考試網1.位置固定性。9g3評估師考試網2.供求區域性。9g3評估師考試網3.長期使用性。9g3評估師考試網4.大量投資性。9g3評估師考試網5.保值與增值性。9g3評估師考試網一般物品在使用過

35、程中由于老化、變舊、損耗、毀損等原因，其價值會逐漸減少。9g3評估師考試網而從長期來看，土地的價值呈上升走勢。9g3評估師考試網原因：9g3評估師考試網1）由于土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產不斷膨脹的要求，特別是對良好地段物業的需求，導致價格上漲。9g3評估師考試網2）對土地的改良和城市基礎實施的不斷完善，使土地原有的區位條件改善，導致土地增值。 9g3評估師考試網6.投資風險性。9g3評估師考試網房地產使用的長期性和保值增值性使用之成為投資回報率較高的行業，同時房地產投資風險也比較在。主地產投資的風險主要來自三個方面：9g3評估師考試網1） 房地產無法移動，建成后又不易改變用途，如

36、果市場銷售不對路，容易造成長期的空置、積壓。9g3評估師考試網2） 房地產的生產周期較長，從取得土地到房屋建成銷售，通常要 3-5 年的時間，在此期間影響房地產發展的各種因素發生變化，都會對房地產的投資產生影響。9g3評估師考試網3） 自然災害、戰爭、社會動蕩等，都會對房地產投資產生無法預見的影響。 9g3評估師考試網7.不易變現性。9g3評估師考試網 由于房地產位置固定性、用途不易改變等，房地產不像股票和外匯那樣，可以迅速變現，其變現性較差。 9g3評估師考試網8.政策限制性。房地產市場受國家和地區政策影響較大。城市規劃、土地利用規劃、土地用途管理、住房政策、房地產信貸政策、房地產稅收政策等

37、都會對房地產的價格產生直接或間接的影響。 9g3評估師考試網四、房地產評估的原則 P168-1699g3評估師考試網（一）最有效使用原則 9g3評估師考試網土地及其建筑物可以有商業、工業、住宅等多種用途。不同用途帶來的收益也不一樣。9g3評估師考試網評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。 9g3評估師考試網注意：房地產的最佳效用必須在法律、法規允許的范圍內，必須受城市規劃的制約。9g3評估師考試網（二）合法原則 9g3評估師考試網合法原則是指房地產評估應以評估對象的合

38、法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產的最有效使用時，必須根據城市規劃及有關法律的規定，依據規定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產的最有效使用。 9g3評估師考試網五、房地產評估程序 P169-1729g3評估師考試網房地產評估一般應依照以下程序進行：5項9g3評估師考試網明確評估基本事項9g3評估師考試網制定工作計劃9g3評估師考試網實地勘察與收集資料9g3評估師考試網測算被估房地產的價值9g3評估師考試網確定評估結果和撰寫評估報告。9g3評估師考試網（一）明確評估基本事項9g3評估師考試網1.明確評估目的。9g3評估師考試網明確價值內涵。9g3評估師考試網2.了解

39、評估對象。即了解被估房地產的實體和權益狀態。9g3評估師考試網3.確定評估基準日。9g3評估師考試網就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示。9g3評估師考試網4.簽訂評估合同。9g3評估師考試網在明確評估基本事項的基礎上，雙方便可簽訂評估合同，用法律的形式保護各自的權益。9g3評估師考試網評估合同是委托方和受理方就評估過程中雙方的權利和義務達成的協議，包括對評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事宜的約定。 9g3評估師考試網（二）制定工作計劃 9g3評估師考試網制定工作計劃，就是對評估工作日程、人員組織等做出安排。 9g3評估師考試網（三）實地勘察與收集資料

40、9g3評估師考試網雖然受理評估業務時評估師已通過對方提供的資料大體了解到評估對象的基本狀況，但此時評估師仍需要親臨現場勘察。 9g3評估師考試網評估資料的收集包括： 9g3評估師考試網（1）評估對象的基本情況； 9g3評估師考試網（2）有關評估對象所在地段的環境和區域因素資料； 9g3評估師考試網（3）與評估對象有關的房地產市場資料，如獲市場供需狀況、建造成本、租售價格等等； 9g3評估師考試網（4）國家和地主涉及房地產評估的政策、法規和定額指標。 9g3評估師考試網（四）測算被估房地產價值 9g3評估師考試網在調查研究和資料分析的基礎上，便可根據選定的評估方法，進行價值測算。評估的基本方法有

41、：成本法、市場法和收益法。 9g3評估師考試網（五）綜合分析確定評估結果 9g3評估師考試網同一宗房地產運用不同評估方法評估出來的價值往往不一致，需要進行綜合分析。9g3評估師考試網綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段，做客觀的分析和檢查。9g3評估師考試網注意以下幾點：9g3評估師考試網評估師考試網,歡迎訪問 所選用的資料是否適當；評估原估原則的運用是否適當；對資料分析是否準確，特別是對影響因素權重的賦值是否恰當。 9g3評估師考試網（六）撰寫評估報告 9g3評估師考試網評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報告，不僅可以得到房地產評估的最后結果，還能了解整個評估過

42、程的技術思路、評估方法和評估依據。 9g3評估師考試網9g3評估師考試網第二節房地產價格及其影響因素 9g3評估師考試網9g3評估師考試網一、房地產價格的種類 P172-1759g3評估師考試網（一）根據權益的不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格 9g3評估師考試網一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償的安全性，一般要比市場交易價格低。租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。 9g3評估師考試網（二）形成方式可分為市場交易價格和評估價格9g3評估師考試網市場交易價格是房地產在市場交易中實際成交的價格。 9g3評估師考試網評估價

43、格是對市場交易價格的模擬。 9g3評估師考試網房地產評估價格根據使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。9g3評估師考試網其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。 9g3評估師考試網（三）按房地產的實物形態可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格 9g3評估師考試網土地價格包括基準地價、標定地價和土地交易價格等。 9g3評估師考試網基準地價是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業、住宅、工業等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。基準地評估以城市為單位進行。9g3評估師考試網標定地價是市、縣政府根據需要評估的正常地產

44、市場中，具體宗地在一定使用年期內的價格。標定地價可以以基準地價為依據，根據土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區位等條件，通地系數修正進行評估得到，也可以通過市場交易資料，直接進行評估得到。9g3評估師考試網建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。 9g3評估師考試網房地產價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。 9g3評估師考試網（四）按房地產價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等 9g3評估師考試網樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。 9g3評估師考試網樓面地價=土地總價格/建筑總面積9g3評估師考試網因為，容積率=

45、建筑總面積/土地總面積9g3評估師考試網所以，樓面地價=土地單價/容積率9g3評估師考試網（五）其他價格類型 9g3評估師考試網公告地價，是政府定期公布的土地價格，在有些國家和地區，一般作為征收土地增值稅和征用土地補償的依據。 9g3評估師考試網申報地價，是土地所有人或使用人參照公告地價向政府申報的土地價格。9g3評估師考試網二、房地產價格的特征：9g3評估師考試網權益價格；用途相關；個別性；可比性。9g3評估師考試網三、房地產價格的影響因素 P176-1849g3評估師考試網影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素，下面分別予以闡述9g3評估師考試網（一）一般因素9g3評

46、估師考試網主要包括經濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。 9g3評估師考試網1.經濟因素。9g3評估師考試網（1）經濟發展因素。9g3評估師考試網（2）財政金融因素。9g3評估師考試網（3）產業結構因素。9g3評估師考試網2.社會因素。9g3評估師考試網（1）人口因素。9g3評估師考試網（2）家庭規模因素。9g3評估師考試網（3）房地產投機因素。9g3評估師考試網（4）教育科研水平和治安因素。9g3評估師考試網（5）社會福利因素。9g3評估師考試網3.行政因素。 9g3評估師考試網（1）土地使用制度與住房制度、地價政策。9g3評估師考試網（2）城市規劃、土地利用規劃、城市發展戰略。9g3評

47、估師考試網（3）稅收制度、投資傾斜、優惠政策。9g3評估師考試網（4）行政隸屬關系變更。9g3評估師考試網（5）交通管制。9g3評估師考試網4.心理因素。9g3評估師考試網（二）區域因素9g3評估師考試網區域因素是指某一特定的區域內的自然條件與社會、經濟、行政、技術等因素相結合所產生的特性。9g3評估師考試網1.商服繁華因素。這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區的房地產價格水平也會較高。 9g3評估師考試網2.道路通達因素。這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別（主干道、次干道、支路）越高，該地區的房地產價格水平也較高。 9g3評

48、估師考試網3.交通便捷因素。這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。 9g3評估師考試網4.城市設施狀況因素。 9g3評估師考試網（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。 9g3評估師考試網（2）生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。 9g3評估師考試網（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。 9g3評估師考試網5.環境狀況因素。若一個地區綠地較多、公園充足、環境優美，則該地區的房地產價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產

49、價格水平較低。 9g3評估師考試網（三）個別因素 9g3評估師考試網1.土地的個別因素。9g3評估師考試網（1）區位因素。區位是影響地價的一個非常主要的因素。區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升；相反，則地價下跌。 9g3評估師考試網（2）面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。9g3評估師考試網（3）形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則

50、土地的地價也可能畸高。9g3評估師考試網（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。9g3評估師考試網（5）容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。9g3評估師考試網（6）用途因素。土地的用途對地價影響相當大，同一宗土地，規劃為不同用途，則地價不相同。一般來說，對于同五宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的。9g3評估師考試網（7）土地使用年期因素。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。 9g3評估師考試網2.建筑物的個別因

51、素。9g3評估師考試網（1）面積、結構、材料等。建筑物的建筑面積、居住面積、高度等不同，則建筑物的重建成本也不相同。9g3評估師考試網（2）設計、設備等是否良好。建筑物形狀、設計風格、建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，建筑物設計、設備是否與其功能相適應，對建筑物價格有很大的影響。 9g3評估師考試網（3）施工質量。建筑物的旋工質量不僅影響建筑物的投入成本，更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒適性。因此施工質量是否優良，對建筑物的價格亦有很大影響。9g3評估師考試網（4）法律限制。有關建筑物方面的具體法律限制，主要是城市規劃及建筑法規。 9g3評估師考試網（5）建筑物是否與周

52、圍環境協調。建筑物應當與其周圍環境相協調，否則就不是最有效使用狀態。建筑物不能充分發揮使用效用，其價值自然會降低。9g3評估師考試網建筑密度9g3評估師考試網第三節收益法在房地產評估中的應用 #9g3評估師考試網一、基本思路 P184-1859g3評估師考試網收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。9g3評估師考試網總收入-總費用=凈收益9g3評估師考試網 9g3評估師考試網房地產價格=純收益/資本化率 （5-1）9g3評估師考試網這種理論的抽象，包含著三個假設前提： 9g3評估師考試網（1）凈收益每年不變

53、； 9g3評估師考試網（2）資本化率固定； 9g3評估師考試網（3）收益為無限年期。 9g3評估師考試網運用收益法評估房地產價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當的計算公式求得待估房地產的價值。 9g3評估師考試網收益為有限年期的房地產價值計算公式為：9g3評估師考試網這是一個在估價實務中經常運用的計算公式，r為資本化率，成立條件為： 9g3評估師考試網（1）凈收益每年不變；9g3評估師考試網（2）資本化率固定且大于零；9g3評估師考試網（3）收益年期有限為n。9g3評估師考試網二、適用范圍 9g3評估師考試網收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、

54、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。 9g3評估師考試網三、凈收益 P185-1879g3評估師考試網（一）凈收益的含義 9g3評估師考試網凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。9g3評估師考試網在確定凈收益時，必須注意房地產的實際凈收益和客觀收益的區別。9g3評估師考試網實際凈收益是指在現狀下被估房地產實際取得的凈收益，由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估。9g3評估師考試網例如：9g3評估師考試網1.當前收益權利人在法律上、行政上享有某種特權或受到特殊的限制，致使房地產的收益偏高或偏低，而這些權利或限制又不能隨同轉讓；9g3評估師考試網2.當前房地產并未處于最佳利用狀態，收益偏低；9g3評估師考試網3.收益權利人經營不善，導致虧損，凈收益為零甚至為負值；9g3評估師考試網4.土地處于待開發狀態，無當前收益，同時還必須支付有關稅、費，凈收益為負值。由于評估的結果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益