1、精選優質文檔-傾情為你奉上以房養老養老模式的文獻綜述一、 前言 我國人口老齡化問題日益嚴重,養老面臨巨大的壓力,單純依靠現有的社保制度和傳統的家庭養老,越來越難以適應加速來到的老齡化危機。面對洶涌到來的銀色浪潮,以房養老模式,也即住房反向抵押貸款的發展,不僅可以提高老年人的生活質量,還可以緩解我國的養老壓力。本文對有關“以房養老”模式這一課題的研究進行了文獻綜述，就以房養老模式進行總結，以能夠為日后相關研究和我國養老事業的發展提供參考。二、 國外研究現狀“以房養老”起源于荷蘭,成熟于美國,又被稱為反按揭、住房反向抵押貸款,是指已經擁有住房的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構,相應的

2、金融機構對借款人的房產價值進行綜合評估后,將其房屋的價值,分攤到預期壽命年限中去,按年或月支付現金給借款人,一直延續到借款人去世。因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做,如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房,所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。二十世紀八十年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國推出此業務,之后遍及全美,成為一種成熟的貸款方式,近年來在加拿大、新加坡、日本等發達國家日趨興旺,成為這些國家老年人改變生活方式,過更積極生活的重要途徑。美國在反住房抵押貸款開始的初期，研究主要集中于個人對反住房抵押貸款產品需求的研究。其中有 Yung-Ping Chen 教授的“住房

3、年金計劃”研究、由威廉斯康新州老人中心贊助并由 Ken Scholen 教授主持的住房反向抵押貸款調查。這些研究成果都表明美國開展住房發抵押貸款必要且可行。Jacobs（1982）使用 1977 年 AHS（American Housing Survey）的數據，對住房發抵押貸款產品的需求進行了分析，認為四分之一年齡在 65 歲及以上收入低于貧困線的老年房主可以通過房產置換（反住房抵押貸款的一種）脫貧。在日本，反住房抵押貸款在經濟泡沫時期曾得到發展，近年由于人口老齡化的日益嚴峻，反住房抵押貸款又一次引起了人們的關注。Hisachi Ohgaki（2003）研究了由于人生命的不同階段對住房的不同

4、需求，可以經過住房轉換實現家庭資源的優化配置，分析了房產置換存在的障礙，討論了反住房抵押貸款和政府在房產置換中的作用。在新加坡，Ngee-choon Chia，Albert K C Tsui (2004)針對強制儲蓄為住房籌資產生的一批“房子富人，現金窮人”提出了一個評估反住房抵押貸款市場可行性的框架，并且基于不同的資產成本，估計了私人供給者和政府供給者的可能風險，認為風險主要來源于替代率、預期死亡率和未來收益的折現，經過模型測算，得出結論：基于基準情況，由私人部門提供的反住房抵押產品對于擁有四房式（4-room）的房屋擁有者替代率應為 50%，如果上升為 70%，市場可能會失去。在澳大利亞，

5、Barbara R. Stucki（2004）研究了家居長期護理和房屋作為退休收入來源的可行性，提出了用反住房抵押貸款為老人長期家居護理籌資的建議，建議政府減少反住房抵押貸款的前期成本（upfront cost）來激勵老年人采取這一體面的貸款方式。Liang Wang，Emiliano A. Valdez，JohnPiggott（2007）研究了如何通過證券化轉移反住房抵押貸款中的風險，證明了為反住房抵押構建類似于傳統保險產品的證券化結構的可能性，并列舉了生存者債券和生存年金（survivor swaps）的特點，通過模擬具體計算出相應的保費，結果表明生存者債券為投資多樣化提供了一個有效的工具

6、。三、 國內研究現狀相比國外，國內學者對于“以房養老”的養老模式的研究起步較晚。1、國內以房養老模式的發展歷程結合近幾年的研究論文和新聞報道，歸納出以下幾件對我國以房養老發展有重大影響的實踐。2003年，我國中房集團前董事長孟曉蘇最早提出“以房養老”一詞,從此“以房養老”這一概念走進了中國百姓的視野。此后許多學者對“以房養老”模式進行了研究。2005年6月,南京湯山溫泉留園老年公寓率先推出“以房養老”,具體為老人將房產抵押給銀行,可免費入住養老院,身故后房產歸養老院所有。這一舉措雖然與“以房養老”模式有所不同,但已經邁出了“以房養老”在我國試點的第一步。2005年4月初,南京湯山留園公寓在國內

7、率先推出了/給我你的房子,我替你養老0的旗號,這種“以房換養”業務,一度引起了多方關注。不過,由于在實際操作中存在種種困難,歷時兩年,這個嘗試已經夭折。2006年全國政協委員、建設部科學技術司司長賴明在全國政協十屆四次會議上提交提案,描述“以房養老”模式,建議成立課題組進行調研,選擇試點城市運作成熟后向全國推廣。在我國巨大的養老壓力下這種模式引起了有關部門的高度重視。2006年底,我國第一家主營“住房反向抵押貸款”險種的保險公司開始籌建,名為“幸福人壽”。2007年6月,上海公積金管理中心推出了一種叫做“以房自助養老”的創新型養老模式,但效果并不盡如人意。試點推行期間雖然有不少老人前來咨詢,但

8、最終大部分家庭選擇了放棄。2007年10月,北京首家通過房屋租賃方式提供養老服務和新型養老服務機構“養老房屋銀行”在石景山正式亮相。老人出租其房屋,保留產權,租金直接繳付養老院,享受五星級養老服務。但據媒體報道稱，該項目一直無人問津，因為“很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構也不信任”。目前，該項目已停止。近日，北京市民政局公布了北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃，明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。2、 國內以房養老模式的理論探索 除了實踐以外，國內學者也開始對“以房養老”的養老模式進行理論探索。（1） 有關以房

9、養老可行性及定位方面的研究 孟曉蘇是在我國推行“以房養老”模式的主要倡導者之一,他認為以住房反抵押貸款為基礎、以年金方式支付的壽險險種比較適合我國國情。葉劍平認為這一模式確實可能為中國養老問題提供了一條新的解決思路,可以在很大程度上激活退休老人房產這一巨大的“沉淀資產”,使全社會的資源得到充分整合和利用。張冉、范子基于北京市的調查數據,通過建立多元選擇模型,分析了影響住房反向抵押貸款需求的因素及其原因。李偉林通過建立模型，從成本-收益的角度用該項業務的凈收益現值為評價標準對住房反抵押貸款的凈收益進行衡量，認為反住房抵押貸款業務的開展在我國的特定國情下，其開展的預期凈收益是比較悲觀的，而預期凈收

10、益的低下和風險偏高使得金融機構對該業務的熱情不高，推出難度較大。由于我國國情的不同，開展住房反抵押貸款的市場環境并不成熟，導致了該業務在我國的開展還需要很長的一段路要走。叢誠研究了通過某種交易實現住房資產與現金的轉換或對資產轉化出的養老資金進行某種現金流量管理，結合當前國情，得出結論：在目前還不具備一步到位推進逆序按揭貸款的情況下，可以根據現實情況，設計符合國情的與逆序按揭性質類似的替代性交易機制，培育以房養老社會觀念，待有關條件成熟后，再逐步過渡到與國際接軌的逆序抵押貸款的居家養老金融模式。（2） 有關“以房養老”模式在中國實行的障礙與風險 柴效武對在住房反向抵押貸款養老模式運營過程中可能發

11、生的各種風險如:道德風險、抵押物風險、支付風險、變現風險、利率風險、政策風險及其成因，及應采取防范舉措等，給予較深入的思考。李玉米分析了國內實施住房反向抵押貸款所可能出現的價格風險、市場風險、道德風險等問題做出了論述。同時提出了相應的風險規避。崔少敏認為由于新觀念與舊模式、老齡化矛盾與年輕置業、金融機構和住宅業主、政府職責與民間規劃等多對矛盾的存在,以房養老在中國找不到長效發展的理由。目前住房反向抵押貸款的障礙主要有:不具備合理穩定的市場環境、適用范圍不具有普遍性、技術水平和監管能力有限、傳統倫理和國內的相關稅收政策。魯曉明認為發達國家推行住房反向抵押貸款有其發達的社會服務業作支撐，這也是住房

12、反向抵押貸款大多只存在于發達國家的原因。而目前我國一方面房地產制度不健全，在房地產市場上存在太多短期炒作行為，另一方面社會服務業不發達。這些都阻礙了住房反向抵押貸款在我國的推行。賴明認為住房反向抵押貸款要推行更像是一種制度創新，其中涉及到政府擔保、房產評估、抵押貸款、房屋維護、房屋拍賣轉讓、貶值保險、長期看護險等眾多領域，需要相關各部門通力協作。四、 總結 通過對我國“以房養老”研究的分析，我認為：首先，“以房養老”是解決我國應對老齡化問題的有效措施，它有市場需求，前景是明朗的。但畢竟在我國還是個新生事物，這一新型養老模式在中國的推行還存在著諸多阻力，真正得以實現也許需要幾年甚至十幾年的時間。我們要結合我國現在的國情，畢竟發達國家是“先富后老”，而我國是“未富先老”。其次，我們也不能過多地抬高“以房養老”的價值，“以房養老”是為解決養老難題的一種積極補充。，而不能成為我國養老機制的主流,不能擔當起應對老齡化與緩解國家社會保障壓力的重任,它只能被定位于一種養老補充品種。中國要解決人口老齡化的問題，還是得依靠一個完善的養老保障體系，再將“以房養老”作為一個錦上添花的手