1、從泡沫理論看房價調控政策摘要：近十年來，中國房地產價格快速上漲，帶來了很多經濟問題和社會問題。政府宏觀調控政策密集出臺，但對于這些政策的調控實效爭議頗多。房地產價格的非理性上漲脫離了實體經濟的發展也即形成了泡沫，那么以房地產泡沫形成機制為切入點，對房地產調控政策進行了評價分析是必要和可行的。分析認為，調控政策總體上抓住了價格快速上漲的癥結，調控方向正確，手段靈活，但是落實不夠，執行力度欠缺。關鍵詞：房地產價格；泡沫理論；宏觀調控政策引言從1998年實行貨幣化分配以來，中國房地產市場快速發展。但到2002年，泡沫的問題開始被各方關注，宏觀調控政策也一直企圖控制房價。但房價一直未出現實質性的下降，

2、房價和調控呈現出“漲中調，調中漲”的特點。對于房價調控政策的評價有很多的視角，但是房價上漲到一定的程度，當其脫離了實體經濟發展時就形成了泡沫，因此，從泡沫的角度對其分析評價是必不可少的，也是可行的。一、房地產泡沫的形成機制在新帕爾格雷夫經濟學詞典中，”泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，其實對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”可見，泡沫是一種或多種資產價格的異常的漲跌，資產是泡沫的載體

3、，以房地產為載體的泡沫就是房地產泡沫。而且，房地產是泡沫比較青睞的一種資產，這源于房地產本身的特點，房地產泡沫形成的基礎是土地的有限性和稀缺性。同時，由于房地產建設周期長，供給缺乏彈性，價格主要取決于需求。當一個時期需求旺盛時，房地產價格就會持續快速上漲。這種局面會增加價格進一步上漲的預期，投資者紛紛加入，同時會吸引投機者進入。少數投機者輕松獲得高額利潤的行為對周圍民眾產生示范效應，在非理性的從眾心理的作用下，就會有更多的人加入投機行列。投機需求的膨脹，使市場上出現繁榮的假象，引起進一步漲價的預期，從而形成一個自我強化的正反饋（見圖1）。房地產泡沫形成的助燃劑是金融泛濫和政策失當。由于房地產產

4、品價值量巨大，如果沒有金融機構和政府的助推，價格不會膨脹為泡沫。金融部門的過度放貸，起到了煽風點火的作用。宏觀調控政策不力、失當始終是泡沫產生和破裂的一個關鍵性因素。如美國次貸危機，政府的住房政策和利率政策難辭其咎。從另外一個角度看，要控制房價快速上漲，就要打破這個循環，進行綜合治理。一是通過增加供給，緩解需求壓力。由于土地資源的不可再生性，供需缺口總會存在，增加供給也只能在一定時期緩解供需矛盾。更重要的要打擊市場投機，合理控制投資需求。一方面要加強市場管理，另一方面要給投機行為斷糧，截住進入房地產市場的過量資金。那么，我們的調控政策是否抓住癥結、對癥下藥呢？下面就在回顧歷年政策的基礎上進行分

5、析。二、2003年以來房價調控政策回顧1.第一階段（20032005年），朦朧期。以18號文和121號文為代表。重點是調控住房供給總量，整頓土地市場。具體包括：嚴控信貸，提高項目自有資本金，提高行業進入門檻；整頓清理土地市場，徹查開發區與大型項目，完善各項土地制度，嚴格控制土地供給總量；土地交易實行招、掛、拍，杜絕協議出讓土地。此次調控基本達到了嚴控土地供給總量的目標，但控制供給和鼓勵消費的矛盾帶來了地價房價飛漲。2004年全國商品房價格同比增長15.2%。2005年初，房價同比增速超過了20%。2.第二階段（20052008年），全面治理期。以“國八條”、“新國八條”、“國六條”和9部委“十

6、五條”為代表。重點打擊炒作和解決結構性矛盾。具體包括：提高購房首付比例和貸款利率、限制期房轉讓、提高住房交易稅；調節住房供給結構，增加普通住宅供應比例，增加小戶型供給比例；住房分類供應，興建廉租房和經濟適用房解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。這個階段政府雖然從各個方面采取措施全面整治房地產市場，但一直到2008年初，房價才有所松動。2008年1月全國住房成交量首次出現負增長（十年來第一次負增長），2008年7月全國住房價格開始下降。3.第三階段（2008年下半年至2010年），搖擺期。到2008年下半年，緊縮性的政策開始松動。表現為央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率

7、，同時出臺了降低住房交易稅費的政策。在鼓勵住房消費及寬松貨幣的“救市”政策的刺激下，2009年房價重新快速上漲。4.第四階段（20102012年上半年），嚴厲期。以“新國十條”、限貸令和限購令為代表。重點仍是打擊投機和調整結構，與20052008年的政策比較，措施力度更大、涉及面更廣、針對性更強。嚴厲的政策實施后，市場雖出現“量跌價滯”的變化，但到目前為止房價仍然處于膠著狀態，沒有下降到合理范圍內。三、房價調控政策評價及建議從政策回顧中可見，總體上房價調控政策抓住了房價上漲的關鍵，集中從擴大供給、抑制投機、加強金融監管三個方面進行綜合治理，這為調控成功奠定了基礎。另外，調控的手段也比較靈活多樣

8、。擴大供給包括整頓土地市場，打擊囤積，調整供給結構，增加中小戶型和中低價房建設；抑制投資需求包括提高第二套住房貸款利率和首付比例，通過稅收增加物業的交易成本和持有成本；加強金融監管包括房貸加息，嚴格貸款條件和審核，收緊房地產信托，限制外資炒房。調控政策之所以受到眾多的質疑，主要是調控效果不理想。房價高漲引起的社會不滿情緒，已經遠遠超越了其經濟意義本身。造成這種局面的原因主要有以下三個方面。1.對商品住宅價格屬性把握不準，調控目的偏失。實際上商品住宅雖有消費和投資雙重功能，但從本質上看屬于資產即不動產范疇，其價格也必然屬于資產價格范疇。但調控政策并未從住宅資產價格這一客觀屬性出發來制定相應的調控

9、目標和政策，而僅僅從居民普遍買得起房的角度出發，來壓抑房價，這是明顯的誤解。調控房價的目的，并不是要使房價降至人人都能買得起房的程度，而是要擠壓房價泡沫，回歸真實價值，避免大起大落的震蕩，確保房地產市場健康發展，國民經濟持續穩定增長。因此必須建立住房梯度供應的長效機制，把購房需求控制在一定范圍內，與住房的供給能力相適應，在供求平衡的基礎上，才能促使房價穩定。政府的調控思路在2007年有了標志性轉變，但是認識還不足，特別是基層部門，只是為了完成眼前保障性住房任務。2.對房價“個性顯著”的特點認識不足，政策“一刀切”，缺乏彈性。住宅資產價格的地區差異性很大，各個地區經濟發展程度、收入水平以及供求狀

10、況等多種因素不同，決定了房價水平也有很大差異；即使同一地區不同地段的房價也差別很大，例如城市中心區與邊緣區住房價格相差懸殊。同時，每宗房地產由于區位、房型、樓層、朝向和品質的不同，都有不同的價格，基本上是一房一價，很難得出一個可控的平均價位。對房價的調控也應該遵守這個規律，因地制定調控政策。3.對住宅資產價格形成的復雜性認識不足，希望立竿見影。住宅價格的形成是多種因素綜合長期作用的結果，企求用一紙行政命令限價、壓價，立竿見影，是不切實際的。4.受短期利益迷惑，實施力度不夠、執行“短腿”。由于房地產業發展對地區gdp增長和稅收增加舉足輕重，地方政府為追求政績和地方利益，不希望房價下跌，這種利益的博弈使中央的調控政策在具體貫徹實施中大打折扣。地方政府對宏觀調控政策執行不力，使房價的調控效應不能真正發揮。基于以上分析，在以后的調控中要注意以下問題。首先，統一認識，推進調控。加強房地產市場調控，關鍵問題還是如何進一步統一思想，提高認識，加大各級政府對國務院政策措施的認識和理解，加大貫徹落實政策的自覺性。其次，堅定綜合治理的調控方向。繼續堅定地從增加供給、抑制投資、打擊投機、加強