1、2022-3-72022-3-7同致行.商業部2 2一、項目介紹及其定位2022-3-72022-3-7同致行.商業部3 3占地12358平方米，商住用地規劃為三層商業裙樓（約21000平方米）和21層板式住宅（約42000平方米）裙樓部分延街面長90米左右，進深80米左右，總建筑面積大約70000平方米 ，帶27000平方米的商業廣場和一層地下室。項目四至為東連供銷社，西連城市廣場，北對第三醫院，南接興隆步行街 2022-3-72022-3-7同致行.商業部4 4經營內容定位經營內容定位 以女性服裝、鞋帽、飾品、化妝品、精品為主，輔以超市、餐飲、娛樂、休閑的經營內容 消費檔次定位消費檔次定位

2、 以中檔為主，部分做成高檔 業態定位業態定位 主題商場服裝、娛樂、餐飲為主的綜合性商業廣場 商家定位商家定位 省內外品牌商家和當地經營商戶 2022-3-7同致行.商業部5 5以女性為主要消費對象的以女性為主要消費對象的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費的女性服飾、化妝品、精品之中高檔消費的主題商城主題商城 2022-3-72022-3-7同致行.商業部6 6樓層樓層經營功能經營功能規模及其面積比率規模及其面積比率B1中型超市2000平方米、占8.7%F1男女品牌服飾、餐飲、銀行等3000、占13.04%F1女性主題商場4000平

3、方米占47.83%F2女性主題商場7000平方米F3休閑吧、娛樂城7000平方米、占30.43%F4F4會所、高檔酒樓會所、高檔酒樓3000平方米（轉換層）平方米（轉換層）最后面積有待建筑設計方案的確定2022-3-72022-3-7同致行.商業部7 7東方時代商業廣場東方時代商業廣場一般化、傳統的命名，容易記憶，但特色不突出*商場商場以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家資源 建議采用“*商業廣場”模式命名，對其專門會議討論 2022-3-72022-3-7同致行.商業部8 8商場成功基本要素商場成功基本要素商場質數商場質數條件條件商場商場市場市場定位定位商場營銷商場營銷推廣策略推廣策略商場

4、管理商場管理服務服務經營者的經營者的實力實力可見，經營者的實力和商場管理服務是招商直接決定的因素，只有認清招商工作的重要性和專業性，才能實現商鋪的升值和銷售的價值，實現利潤最大化。 2022-3-72022-3-7同致行.商業部9 9體現專業形象，打造優良商業品牌，中等租金水平定位，整體定價和分層定價相結合采用市場比較法，區域租金比較和價格模擬相結合市場租金定價的方法使用市場比較法中的區域租金比較法，而分區分類散鋪出租租金定價的方法則使用價格模擬法 2022-3-72022-3-7同致行.商業部101013層租金均價為層租金均價為62.72元元/平方米平方米 其中：其中： 1/F：95.27元

5、元/平方米平方米 2/F：61.93元元/平方米平方米 3/F：30.97元元/平方米平方米 注：以上為市場散租租金，整租租金下浮40到50% 另：商鋪價格模擬因規劃設計方案未定而后定另：商鋪價格模擬因規劃設計方案未定而后定2022-3-72022-3-7同致行.商業部1111首選首選整體引進大商家整體引進大商家備選備選自營招商自營招商發展商引進具有一定知名度的大商家對項目商場實行整租經營 發展商對項目裙樓實行散租招商，自己對商場進行統一的經營管理2022-3-72022-3-7同致行.商業部1212二、招商方案2022-3-72022-3-7同致行.商業部1313方案方案A：整體出租，僅引進

6、獨立的經營管理品牌整體出租，僅引進獨立的經營管理品牌 方案方案B：散租，引進小商家，自己成立管理公司散租，引進小商家，自己成立管理公司 2022-3-72022-3-7同致行.商業部1414發展商大商家整體出租物業管理經營管理 財富廣場商業裙樓成熟的經營品牌中高檔服裝百貨消費者2022-3-72022-3-7同致行.商業部1515發展商小商家散鋪出租物業管理經營管理參與經營 財富廣場商業裙樓新興的賣場品牌中高檔服裝百貨消費者2022-3-72022-3-7同致行.商業部1616指指 標標招招商商難難度度租租金金收收入入返返租租壓壓力力銷銷售售影影響響定位定位相關相關性性經營經營條件條件經經營營

7、風風險險方方案案A較難小高利好很好要求高小B較易大低一般一般一般要求大2022-3-72022-3-7同致行.商業部1717方方 案案AB單單 位位說說 明明相關銷售方式相關銷售方式分割返租銷售分割返租銷售整體、大面積發整體、大面積發售或以租代售售或以租代售計量指標計量指標租金收益97,650,00013,020,000元共10年A取B的50%銷售總額163,560,600147,204,540元銷售率90%B取A的90%返租成本100,900,800元共15年,返8%營銷費用3,271,2123,680,114元招商+銷售A:0.02B:0.025可比收益157,038,588143,524

8、,427元方案方案AB收益差收益差13,514,162元方案A方案B02022-3-72022-3-7同致行.商業部1818方方 案案優優 勢勢劣劣 勢勢A銷售額較高客戶源豐富單個個體銷售實現容易銷售不暢預期收入無法實現招商力度和效果不易控制發展商墊付租金眾多業主與經營者的溝通協調經營運營風險的轉嫁給了開發商返租的財務壓力B無返租財務壓力無招商壓力無后期經營風險資金回籠快速(整體性的)售價較低(一般在70折到82折之間)表面看回籠資金總額少客戶源狹窄不易成交交易談判難度大 2022-3-72022-3-7同致行.商業部1919方案方案A A方案方案B B2022-3-72022-3-7同致行.

9、商業部2020三、招商準備2022-3-72022-3-7同致行.商業部2121核心產品外延產品相關產品家用電器文化、區域、時代特征的特色美食餐飲通訊、攝影照相器材飲食文化相關的展示品和精品小家電休閑、品位獨特的副食餐飲招商產品 招商對象招商范圍招商主體招商方案核心產品相關產品補充產品女性主題的服飾、美容化妝品、珠寶首飾、皮具、鞋帽等百貨超市、餐飲、娛樂會所男性和兒童服飾、鞋帽等百貨小家電、音像等招商產品招商對象招商范圍招商主體招商方案招商實施2022-3-72022-3-7同致行.商業部2222招商主體招商主體 -以同致行顧問為招商主體進行招商。以同致行顧問為招商主體進行招商。 2022-3

10、-72022-3-7同致行.商業部2323招商架構招商架構發展商發展商商業部總監項目經理招商主任策劃師市場研究員招商顧問發展商營銷部2022-3-72022-3-7同致行.商業部2424招商對象招商對象 招商產品的零售商招商產品的零售商 招商產品的代理經銷商招商產品的代理經銷商 招商產品的直營廠家招商產品的直營廠家 有招商產品資源整合和經營管理經驗的大商家有招商產品資源整合和經營管理經驗的大商家 2022-3-72022-3-7同致行.商業部2525招商范圍招商范圍郴州招商產品零售市場郴州招商產品零售市場 深圳、廣州、長沙等地的相關零售市場深圳、廣州、長沙等地的相關零售市場 廣東省內相關產品生

11、產領域廣東省內相關產品生產領域 2022-3-72022-3-7同致行.商業部2626招商物料招商物料招商手冊、招商海報招商手冊、招商海報 現場現場VI物料物料 POP物料物料 招商合同文本招商合同文本 招商細則招商細則、招商流程、租賃協議等、招商流程、租賃協議等 商場平面分割圖（規劃效果圖）商場平面分割圖（規劃效果圖） 2022-3-72022-3-7同致行.商業部2727現場管理現場管理 招商人員上崗前培訓招商人員上崗前培訓 每周項目例會每周項目例會 日招商情況匯報日招商情況匯報周例會紀要、招商周、月工作總結周例會紀要、招商周、月工作總結 調整營銷策略，提交短期宣傳推廣計劃書調整營銷策略，

12、提交短期宣傳推廣計劃書 2022-3-72022-3-7同致行.商業部2828三、招商實施2022-3-72022-3-7同致行.商業部2929招商戰略招商戰略快快-準備準備+開展開展+推廣推廣準準-時機時機+展示展示+把握把握靈靈- 調整調整+工具工具+計劃計劃招商工作的快速展開，迅速組建招商隊伍、準備招商物料招商工作的快速展開，迅速組建招商隊伍、準備招商物料 認準時機準時開始招商消息的發布，準確把握商家的心理和需求認準時機準時開始招商消息的發布，準確把握商家的心理和需求 靈活及時調整招商計劃的各項內容靈活及時調整招商計劃的各項內容 , ,做好做好ABAB計劃的時間搭接計劃的時間搭接2022

13、-3-72022-3-7同致行.商業部3030推廣計劃推廣計劃 交付使用及試業開幕交付使用及試業開幕 初步推廣工作初步推廣工作 全面推廣工作全面推廣工作 再次推廣工作再次推廣工作 落實商戶進駐商場落實商戶進駐商場 檢討檢討評估評估 方案方案A A方案方案B B2022-3-72022-3-7同致行.商業部3131推廣時間節點推廣時間節點 推廣階段推廣階段開始時間開始時間結束時間結束時間推廣目標推廣目標天數天數初步推廣工作2003/8/252003/10/30完成方案A 的摸底和目標客戶選擇35全面推廣工作（正式招商開始）2003/11/12003/11/31確定核心商家和方案A的可行性以及積累

14、方案B的客戶資源30再次推廣工作2003/12/12004/2/28完成方案A/繼續實施方案B80落實商戶進駐商場2004/3/12004/3/15完成方案B的60%45交付使用及試業開幕2004/3/162004/4/1方案B的80%及開業條件成熟15總 計 215最后推廣時間視他項工作的開展情況而定，詳細時間見工作計劃表2022-3-72022-3-7同致行.商業部3232招商策略招商策略走出去、請進來走出去、請進來 建立直復式的招商網絡建立直復式的招商網絡 分組進行分組進行 以流動招商為主、現場招商為輔以流動招商為主、現場招商為輔 2022-3-72022-3-7同致行.商業部3333廣告策略廣告策略 廣告訴求點廣告訴求點-財富新天地財富新天地廣告媒體廣告媒體-折頁折頁+海報海報