1、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)物業(yè)管理實(shí)務(wù) 物業(yè)管理課程講義物業(yè)管理課程講義物業(yè)管理實(shí)務(wù)物業(yè)管理實(shí)務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)第一章 物業(yè)管理企業(yè)第一節(jié) 概述第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的組織 形式與機(jī)構(gòu)設(shè)置 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 第一節(jié) 概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與內(nèi)容二、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征三、物業(yè)管理企業(yè)的分類四、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)一 、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與內(nèi)容投資決策分析階段前期工作階段

2、項(xiàng)目建設(shè)階段竣工驗(yàn)收與交付使用階段物業(yè)管理階段初步可研項(xiàng)目選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)資金融通項(xiàng)目立項(xiàng)土地獲取施工過(guò)程監(jiān)理招投標(biāo)施工招投標(biāo)交付使用竣工驗(yàn)收物業(yè)管理物業(yè)接收 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)物業(yè)管理階段 物業(yè)管理（Real Property Management 或 Property Management)，是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國(guó)家法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對(duì)已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)。 中管網(wǎng)房

3、地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理, ,是指為了滿是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)足業(yè)主的目標(biāo), ,綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式和模式, ,以收益性物業(yè)為對(duì)象以收益性物業(yè)為對(duì)象, ,為業(yè)主提供的貫穿于為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù). . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為

4、收益性物業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè), ,主要包括：主要包括：( (一一) )寫字樓寫字樓( (二二) )零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)( (三三) )出租型別墅或公寓出租型別墅或公寓( (四四) )工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)( (五五) )酒店和休閑娛樂設(shè)施酒店和休閑娛樂設(shè)施. . 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo), ,是從業(yè)主的角度出發(fā)是從業(yè)主的角度出發(fā), ,在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi), ,持續(xù)滿

5、足租戶正常持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求空間使用需求, ,在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上上, ,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ρ３趾吞岣呶飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)二、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)的特征： 一、是獨(dú)立的企業(yè)法人 二、屬于服務(wù)性企業(yè) 三、具有一定的公共管理性質(zhì)的職能 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)三、物業(yè)管理企業(yè)的分類（一）按照投資主體的

6、經(jīng)濟(jì)成分來(lái)劃分 1、全民所有制物業(yè)管理企業(yè) 2、集體所有制物業(yè)管理企業(yè) 3、民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè) 4、外資物業(yè)管理企業(yè) 5、其他物業(yè)管理企業(yè)（二）按股東出資形式來(lái)劃分 1、物業(yè)管理有限責(zé)任公司 2、物業(yè)管理股份有限公司 3、股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)四、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式（一）房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門（二）獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)（三）物業(yè)管理集團(tuán)公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種.

7、. 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)管理型物業(yè)管理企業(yè)管理型物業(yè)管理企業(yè) 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)：物業(yè)管理工作的管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)：物業(yè)管理工作的計(jì)劃與規(guī)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃管理、預(yù)算與成本管計(jì)劃與規(guī)劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理。績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包和直接接受業(yè)主

8、委托的形式獲得物業(yè)管理和直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理服務(wù)。服務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 物業(yè)管理企業(yè)從管理的層次上物業(yè)管理企業(yè)從管理的層次上, ,又可又可分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次個(gè)層次. . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)第二節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記 物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊(cè)登記，辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。（一）企業(yè)名

9、稱的預(yù)先審核（二）公司地址（三）注冊(cè)資本（四）股東人數(shù)和法定代表人（五）公司人員（六）公司章程 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理（一）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；直轄市人民政府房地主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)（1）注冊(cè)資本（2

10、）物業(yè)管理專業(yè)人員和專職管理及技 術(shù)人員（3）專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書（4）所管理的物業(yè)類型及管理面積（5）建立企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)；建立企 業(yè)信用檔案系統(tǒng)；經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)（二）在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供的資料 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。（三）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理 資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。資質(zhì)管理還包括對(duì)已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營(yíng)管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)第三節(jié)

11、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 與機(jī)構(gòu)設(shè)置一、物業(yè)管理企業(yè)的組織形式 物業(yè)管理企業(yè)的組織形式有直線式、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)（一）直線制經(jīng)理服務(wù)部主任維修部主任組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng)組長(zhǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 直線制的特點(diǎn)：企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領(lǐng)導(dǎo)，不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu)。 直線制的組織形式適用于業(yè)務(wù)量較小的小型物業(yè)管理企業(yè)的初期管理。 主要優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時(shí)。 主要缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多面的知識(shí)和技能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道

12、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)（二）直線職能制公司經(jīng)理職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)職能人員職能人員作業(yè)組作業(yè)組職能人員職能人員作業(yè)組作業(yè)組 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 直線職能制的特點(diǎn)：各級(jí)主管人員直接指揮，職能機(jī)構(gòu)是直線行政主管的參謀。職能機(jī)構(gòu)對(duì)下面直線部門一般不能下達(dá)指揮命令和工作指示，只是起業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督作用。這種組織形式是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式。 主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理職能，適應(yīng)涉及面廣，技術(shù)復(fù)雜，服務(wù)多樣化，管理綜合性強(qiáng)。主要缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成

13、扯皮，降低工作效率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)（三）事業(yè)部制總公司職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)住宅管理事業(yè)部租賃經(jīng)營(yíng)事業(yè)部專業(yè)服務(wù)事業(yè)部職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)職能機(jī)構(gòu)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)租賃部經(jīng)營(yíng)部電梯維修園林綠化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 事業(yè)部制是較為現(xiàn)代的一種組織形式，是管理產(chǎn)品種類復(fù)雜、產(chǎn)品差別很大的大型集團(tuán)公司所采用的一種組織形式。 主要特點(diǎn)：實(shí)行分權(quán)管理；獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。 主要優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)化了決策機(jī)制；調(diào)動(dòng)了部門的積極性、責(zé)任心和主動(dòng)性；促進(jìn)了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，提高了公司的效率和效益；有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)。 主要缺

14、點(diǎn)：協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過(guò)多。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)（四）矩陣制總經(jīng)理項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部職能部職能部職能部 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31) 矩陣制的特點(diǎn)：同一組織中既設(shè)有縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)。 主要優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了各部門間的橫向聯(lián)系，充分利用了人力資源；有利于調(diào)動(dòng)各方的工作積極性；具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。 主要缺點(diǎn)：組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性差；機(jī)構(gòu)人員多，容易形成多頭領(lǐng)導(dǎo)；部門間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)工作量大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 物業(yè)管理實(shí)務(wù)(31)二、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的 影響因素（一）企業(yè)戰(zhàn)略因素（二）外部環(huán)境因素（三）技術(shù)因素（四）組織規(guī)