1、物業管理制度政策指南1物業管理基本制度與政策物業管理基本制度與政策學習指南物業管理制度政策指南2第一章第一章 物業管理概述物業管理概述一.條例對物業管理的定位 物業管理是指業主通過選聘物業管理企業, 由業主和物業管理企業按照物業服務合同約 定, 對房屋及配套的設施設備和相關場地進 行維修養護管理, 維護相關區域內的環境衛 生和秩序的活動物業管理制度政策指南3二.物業管理的特征 物業管理是城市管理體制, 房地產管理體制的 重大改革, 是隨住房制度改革的推進而出現的產 權多元化格局后與之相銜接的統一管理; 是與建 立社會主義市場經濟體制相適應的社會化, 專業 化,市場化的管理. 社會化,專業化,市

2、場化是物業管理的三個基本 特征.物業管理制度政策指南4三.物業管理的市場化特征 在市場經濟條件下,物業管理的屬性是經營,所提供的商品是勞務,方式是等價有償,業主通過招投標選聘物業管理企業, 由物業管理企業具體實施. 物業管理企業向業主和使用人提供勞務和服務,業主和使用人購買并消費這種服務.業主有權選擇物業管理企業, 物業管理企業必須靠自己良好的經營和服務才能進入和占領這個市場. 這種通過市場競爭機制和商品經營方式, 實現的商業行為就是市場化, 雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現.物業管理制度政策指南5四.市場原則作為物業管理活動的前提條件的目的 1.強調業主在市場活動中的自主權: 業

3、主是物業的主人,有充分的自主選擇權,這種權 利必須依法得到保護. 2.強調物業管理活動必須納入市場秩序: 服務內容,服務標準,服務費用,業主與企業各自所 應承擔的違約責任,都必須用合同作出明確約定. 合同觀念,權責意識,依法經營有重大現實意義.物業管理制度政策指南6五.我國物業管理的產生和發展 1.產生: 隨住房商品化發展,管好新建住宅小區和 各類商品房是廣大群眾的迫切要求,也是新形勢 下房地產主管部門的緊迫任務,各地對住宅小區 進行了多方面的探索.1981年3月10日深圳市第 一家涉外商品房管理的專業公司深圳市 物業管 理公司掛牌成立,標志著我國物業管理的產生. 2發展: 1993年深圳市人

4、大頒布了全國第一部物 業管理地方性法規 深圳經濟特區住宅小區物 業管理條例 以地方立法方式對物業管理進行 制度規范;1994年建設部城市新建住宅小區管 理辦法明確要求社會化專業化管理模式,由物 業管理公司統一實施專業化管理物業管理制度政策指南7 1999年建設部在深圳召開了全國第三次物 業管理工作會議,推廣深圳物業管理項目招投標 制度和經驗. 2000年中國物業管理協會成立, 對 加強行業指導和行業自律起到了重要用.2002年 建設部建立全國物業管理企業檔案系統,有力促 進了物業管理行業的誠信建設,推動物業管理企 業規范運作. 2003年中國物業管理條例出臺,使 我國的物業管理 真正走上了法制

5、化規范化的新 階段.據統計截止到2005年底, 我國物業管理企 業總數已超過3萬家,從業人員突破300萬.物業管理制度政策指南8六.我國改革開放前城鎮住房制度的主要特征 1.住房投資由國家和國有企業統包; 2.住房分配采取實物分配; 3.住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度.七.物業管理在社會經濟中的地位和作用 1.有利于促進經濟增長 2.有利于提高人民群眾的居住質量 3.有利于增加就業 4.有利于維護社區穩定 5.有利于推動房地產業的良性發展物業管理制度政策指南9八.我國物業管理制度建設的歷史沿革（一）城市新建住宅小區管理辦法: 建設部在認 真總結一些地區物業管理基本做法與經驗基礎 上于

6、1994年3月23日頒布城市新建住宅小區 管理辦法確立了城市新建住宅小區物業管理 新體制,指明了我國房屋管理體制改革的前進方 向辦法是我國第一部系統規范物業管理制 度的規范性文件是推動我國開展物業管理活動 的基石對我國建立物業管理活動秩序產生了重 大影響.物業管理制度政策指南10（二）物業管理服務考評標準 1.建設部1995年全國優秀管理住宅小區標準 及考評驗收工作的通知. 2.建設部1997年 全國城市物業管理優秀大廈 標準及評分細則 3.建設部2000年5月關于修訂全國物業管理示 范住宅小區（大廈、工業區）標準及有關考評 驗收工作的通知附件有三個標準及評分細則（三）物業管理從業人員培訓合格

7、上崗制度建設 部人事教育勞動司與房地產業司聯合下發關于 實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位 培訓合格上崗制度的通知物業管理制度政策指南11（四）城市住宅小區物業管理服務收費 暫行辦 法1996年國家計委和建設部聯合下發.明確規 定 物業管理服務收費的主管機關收費原則收費 價格形式 費用構成代辦性質的服務收費管理以 及違反辦法給予的行政處罰等.（五）物業管理企業財務管理規定1998年財 政部頒布.結合物業管理企業特點及其管理要求, 從代管基金, 成本, 費用,營業收入和利潤進行具 體規范.（六）住宅共用部位 共用設施設備維修基金管 理辦法建設部財政部1998年11月印發.凡商品 住房和公

8、有住房出售后, 都應建立基金專項用于 保修期滿后的大修更新改造.物業管理制度政策指南12（七）物業管理企業資質管理試行辦法為規 范物業管理市場秩序, 加強對物業管理企業經營 活動的管理,1999年建設部印發了物業管理企 業資質管理試行辦法要求物業管理企業 必須 申請資質評定然后才能依法經營.經過試行,發揮 了良好效果,物業管理企業基本納入行業管理,物 業管理市場也基本得到穩定.（八）住宅室內裝飾裝修管理辦法為加強住 宅室內裝飾裝修管理, 保證裝飾裝修工程質量和 安全, 維護公共安全和公共利益2002年3月建設 部發布了住宅室內裝飾裝修管理辦法 明示 了 禁止行為,明確了裝修人、企業、行政管理部

9、 門法律關系和法律責任.規定了裝飾裝修協議和 合 同的主要內容物業管理制度政策指南13（九）2003年6月 國務院發布 物業管理條例 建設部發布業主大會規程（十）2003年9月建設部發布 前期物業管理招 標投標管理暫行辦法（十一）2003年11月國家發改委建設部發布物業服務收費管理辦法（十二）2004年1月中國物業管理協會制定 普 通住宅小區物業管理服務等級標準（十三）2004年3月 建設部發布物業管理企業 資質管理辦法（十四）2004年7月國家發改委建設部發布物 業服務收費明碼標價規定物業管理制度政策指南14（十五）2004年9月,建設部發布業主臨時公約（示范文本）和前期物業服務合同（示范文

10、 本）（十六）2005年11月 ,人事部建設部發布物業 管理師制度暫行規定 物業管理師資格考試 實施辦法和物業管理師資格認定考試辦法（十七）2007年3月全國人大公布中華人民共 和國物權法（十八）2007年8月國務院公布國務院關于修 改物業管理條例的決定 以物權法及物業 管理條例的物業管理制度體系建設基本形成,標 志我國物業管理法浦制建設進入了一個新階段.物業管理制度政策指南15九.政府在我國物業管理發展中的特殊地位（一）處于計劃經濟向市場經濟轉型期,由福利型 房屋管理模式轉變為市場化物業管理模式需要政 府發揮應有的作用（二）物業管理是我國城市管理重要組成部分,物 業管理水平直接關系到城市管理

11、水平, 而城市管 理是政府的主要職能, 從城市管理職能角度考慮 政府必須對物業管理進行適度干預.（三）普通商品房、經濟適用房和廉租房的物業 管理是廣大百姓的民生問題, 直接關系到民眾的 生活保障和社會的和諧穩定, 需要政府從全局高 度進行必要的監督.物業管理制度政策指南16十.條例頒布前物業管理制度建設特點 1.借鑒性:借鑒新加坡、香港等先進經驗 2.過渡性:由傳統房管模式,漸進式方法改革 3.針對性: 針對當時當地物業管理實踐中出 現的問題,選擇應對的政策和方法十一.城市建設住宅小區管理辦法 由建 設部94年3月25日頒布, 是我國第一部系 統規范物業管理制度的文件, 是推動我國 全面開展物

12、業管理活動的基石,對我國建 立物業管理活動秩序產生了重大影響物業管理制度政策指南17城市建設住宅小區管理辦法主要內容: 1.確定了物業管理活動的主管部門 2.確定了物業管理工作的基本內容 3.明確了社會化、專業化的物業管理模式 4.確定了業主選舉產生物業管理委員會制度 5.明確了管理委員會的權利和義務 6.明確了物業管理企業的權利和義務 7.確定了物業管理服務的合同制度與備案制度 8.針對業主的主要違規行為提出管理措施 9.對物業管理企業違規行為規定了行政處罰措施物業管理制度政策指南18十二.條例頒布后物業管理制度建設主要特點 1.配套性: 主要是條例 配套文件和實施細則 出現,以貫徹落實條例

13、為基本方針 2.經驗性: 主要是總結物業管理實踐的經驗教訓 有針對性地作出制度安排 3.操作性: 將條例中的基本制度和原則規定 予以細化,使其在現實操作層面上得以實施物業管理制度政策指南19十三.條例的指導思想 1.強調保護業主的財產權益,協調單個業主與全體 業主的共同利益關系 2.強調業主與物業管理企業是平等民事主體,是服 務與被服務關系 3.強調業主,企業通過公平公開協調方式處理事項物業管理制度政策指南20十四.條例創設的法律制度及其內容七項基本制度: 業主大會;管理歸約;前期物業管理 招投標; 物業承接查驗; 物業管理企業資質管理; 物業管理從業人員職業資格;住房專項維修資金 其主要內容

14、 1.尊重和維護業主的財產權利 2.建立業主民主協商,自我管理,平衡利益機制 3.條例和有關法律法規共同規范物業活動 4.妥善處理政府和市場的關系物業管理制度政策指南21十五.條例的主要內容: 共七章七十條第一章總則:對立法目的,調整對象和適用范圍,倡導原則和行政管理體制等作了規定.第二章業主及業主大會:規定了業主的概念權利和 義務,業主大會組成宗旨成立條件職責會議制度 議事規則,業主委員會的性質職責與組成.業主公 約的內容法律效力,業主大會業主委員會與居民 委員會的關系等內容第三章前期物業管理:前期物業管理服務合同,業主 臨時管理歸約,前期物業管理招投標,物業承接驗 收手續,物業資料的移交,

15、物業管理用房保修責任物業管理制度政策指南22第四章物業管理服務:明確物業管理服務中各方主 體的權利義務關系. 有利于明確物業管理當事人 相互關系,促進物業管理活動的順利開展.第五章物業的使用與維護:規定對于規范業主物業 管理企業以及供水,供電,供氣,供熱通訊有線電視 等單位的行為, 保障物業的正常使用與維護,具有 十分重要的意義.第六章法律責任:是法律法規規章必不可少的重要 組成部分第七章:附則物業管理制度政策指南23十六.條例法律責任的特點 1.行政責任民事責任并存. 物業管理企業的違法 行為損害的是多數業主的公共利益不僅要承擔 民事責任且要服從行政機關監督承擔行政責任 2.凡能夠通過承擔民

16、事責任解決的, 不再設定行 政處罰的原則. 損害公共利益,需要給予處罰的 則優先保證民事責任的承擔,以充分體現優先保 護全體業主利益的原則 3.體現了業主自我管理自我監督的原則. 當業主某些行為損害全體業主共同利益時先進行自我 管理自我約束然后再追究相應的法律責任物業管理制度政策指南24十七.條例確立的基本法律關系 1.業主相互之間的關系 2.物業管理企業和業主之間的關系 3.開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系 4.供水供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系 5.社區居委會與業主業主大會及物業管理企業的關系 6.物業管理各方主體與政府之間的關系物業管理制度政策指南25第二章 物業管理

17、服務一.物業管理服務的特點 1.物業管理服務的公共性和綜合性:物業管 理企業與業主之間基于物業服務合同形成 交易關系,交易標的物是物業管理服務由于 物業管理主要指向房屋及配套設施設備和 相關場地的維修養護管理,維護相關區域內 的環境衛生和公共秩序即綜合性,重點是物 業的公共部位和公共設施備.而這些設施設 備不為單一的業主所有,而是全體業主或部 分業主所共有,具有為某一特定社會群體提 供服務產品的公共性物業管理制度政策指南26 2. 物業管理服務受益主體的廣泛性 和差異性:物 業管理服務的公共性決定了受益主體的廣泛性和 差異性.物業服務合同中服務內容,服務標準,服務 期限, 雙方當事人權利義務違

18、約責任等約定必須 是全體業主的合意. 但對于業主群體來講很難實 現所有業主認識完全一致, 總會有個別或部分業 主持有異議.物業管理制度政策指南273.物業管理服務的即時性和無形性:物業管理服務 是生產和消費同時進行的這使得物業管理企業 必須隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求 服務是無形的,難以像有形產品那樣使消費者感 知存在.這種無形性使質量評價變得困難和復雜物業管理制度政策指南284.物業管理服務的持續性和長期性: 物業管理服務提供的是一個持續的不間斷 的過程,物業管理企業必須保證物業共用部位的 長時間完好和共用設施設備的全天候運行,在合 同有效期內任何服務中斷都可能導致業主的投 訴和違約

19、的追究. 物業管理服務的持續性和更換物業管理企 業的巨大成本,使得物業服務合同的期限一般較 長這對保持物業服務質量的穩定和改善客戶關 系 較有利,同時也要求物業管理企業必須長時間 接受客戶的監督和考驗.物業管理制度政策指南29二.物業管理服務的內容:物業管理服務,是指業主與 物業管理企業通過服務合同約定的公共性服務.概 括說含兩方面內容: 一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行 維修養護管理; 二是維護相關區域內的環境衛生和秩序. 具體說含以下內容: 1.房屋共用部位維修養護管理;2.房屋共用設施設 備的維護養護管理;3.物業區域內共用設施設備維 修養護管理;4.環境衛生與綠化管理服務;5.

20、區域內 公共秩序消防交通等協管事項服務;6.物業裝飾裝 修管理;7.物業檔案資料管理;8.專項維修資金代管物業管理制度政策指南30三.物業服務合同約定以外的服務 條例第44條規定: 物業管理企業可以根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務,服務報酬由雙方約定.需注意以下三點: 1. 提供物業服務合同約定以外的服務, 并不是物業管理企業的法定義務; 2.合同以外的服務事項由特定業主和物業管理企業另行約定; 3.物業服務合同約定以外的服務是一種有償服務.服務報酬數額支付方式支付時間等由雙方當事人自主約定.物業管理制度政策指南31四.物業管理服務標準: 為規范住宅小區物業管理服務內容和標準,中 國

21、物業管理協會于2004年印發了 普通住宅小 區物業管理服務等級標準（試行） 從物業管 理服務的基本要求、房屋管理、 共用設施設備 維修養護協助維護公共秩序、保潔服務、綠化 養護管理六個方面界定服務內容,制定了三個等 級的服務標準作為物業管理企業與建設單位或 業主大會簽定物業服務合同, 確定服務等級, 約 定服務項目內容標準以及測算物業服務價格的 參考依據.物業管理制度政策指南32五.物業服務收費的原則 1.合理原則: 收費水平應與我國經濟發展狀況和群 眾現實生活水平協調一致, 既不能超出業主的實際 承受能力,也不能一味降低收費水平,進而造成業主 房屋財產的貶值和制約群眾生活水平的提高. 2.公

22、開原則:中華人民共和國價格法規定:經營 者銷售、收購商品和提供服務, 應當按照政府價格 主管部門的規定明碼標價. 物業企業應在區域顯著 位置公示企業名稱, 服務內容, 服務標準, 收費項目, 收費計價方式和收費標準. 3.收費與服務水平相適應原則: 價值相符, 符合等 價交換原則,物業管理企業經營作風須誠實信用.物業管理制度政策指南33六.物業服務收費的定價形式 價格法規定了我國三種定價形式:政府定價; 政府指導價;市場調節價.2004年出臺的物業服 務收費管理辦法 對物業服務收費僅采取政府 指導價和市場調節價兩種.七.物業服務費用的計費方式 1.包干制:物業服務費構成包括物業服務成本,法 定

23、稅費和物業管理企業利潤. 2.酬金制: 預收的物業服務資金包括物業服務支 出和物業服務企業的酬金物業管理制度政策指南34八.物業服務費用的成本構成（或物業服務支出） 1.管理服務人員工資社會保險和按規定提取福利費 2.物業共用部位共用設施設備日常運行維護費用 3.物業管理區域清潔衛生費用 4.物業管理區域綠化養護費用 5.物業管理區域秩序維護費用 6.辦公費用 7.物業管理企業固定資產折舊費用 8.物業共用部位,共用設施設備及公眾責任保險費用 9.經業主同意的其他費用 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改 造費用通過專項維修資金列支,不計入物業成本.物業管理制度政策指南35九.實行酬

24、金制的物業服務企業的義務 1.物業服務企業應當向業主大會或全體業主公 布物業服務資金年度預決算, 并每年不少于一 次公布物業服務資金的收支情況; 2.業主或者業主大會對公布的物業服務資金年 度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢 時物業服務企業應當及時答覆; 3.物業服務企業應配合業主大會按照物業服務 合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預 決算和物業服務資金的收支情況進行審計.物業管理制度政策指南36十.物業服務費的繳納和督促 1.業主和使用人的交費責任: 業主是物業的所有權 人. 物業管理企業受業主委托, 為業主提供服務,業 主應向物業管理企業交費.業主還可以將其物業出 租或 由他人使

25、用時業主可與使用人約定由物業使 用人交費若 使用人不履行或不完全履行費用繳納 約定時,業主仍負繳納物業服務費的義務物業管理制度政策指南372.未交付房屋的交費主體:條例規定巳竣工但 尚未出售或尚未交給物業買受人的物業,物業服 務費用由建設單位交納.3.業主委員會對欠費業主的督促義務:條例和 物業服務收費管理辦法均明確規定:對于欠 費業主, 業主委員會應當督促其限期交納; 逾期 仍不交納的, 物業服務企業可以依法追繳. 但不 得采取停水停電等違法措施脅迫業主交費.依法 追繳的方式是 依據物業服務合同關于解決爭議 條款的約定,通過仲裁或向人民法院起訴解決.物業管理制度政策指南38十一.物業服務企業

26、代收代交各項公用事業費用規定 物業服務企業不是水電氣熱通訊 有線電視合同的 當事人,沒有義務向公用事業單位支付這些費用也 沒有權利向業主收取這些費用.條例為保護業 主與物業服務企業的合法權益,明確規定: 物業管 理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線 電視等單位應當向最終用戶收取有關費用.物業服 務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取 手續費時等額外費用. 物業管理企業接受委托代 收上述費用的,可向委托單位收取手續費.物業管理制度政策指南39附:物業服務定價成本監審一、物業服務定價成本監審的定義1、物業服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業服務社會平均成本。2、物業服務定價成本監

27、審，是指價格主管部門為制定或者調整實行政府指導價的物業服務收費標準，對相關物業服務企業的服務成本實施監督和審核的行為。物業管理制度政策指南40二、物業服務定價成本監審的原則和依據1、物業服務定價成本監審應當遵守以下原則：（1）合法性原則合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關法律、行政法規和國家統一的會計制度的規定； （2）相關性原則。計入定價成本的費用應當為與物業服務直接相關或者間接相關的費用。（3）對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業服務內容及服務標準相對應。（4）合理性原則。影響物業服務定價成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業標準或者社會公允水平。物業管理制度政策指南412

28、、物業服務定價成本監審的依據 核定物業服務定價成本，應當以經會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業服務企業提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎。三、物業服務定價成本的構成 物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成物業管理制度政策指南42其中：1、人員費用是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保

29、險等社會保險費用。2、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。物業管理制度政策指南433、綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。4、清潔衛生費是指保持物業管理區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。5、秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范

30、人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。物業管理制度政策指南446、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業管理企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。7、辦公費是指物業服務企業為維護管理區域正常的物業管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。8、管理費分攤是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務正常運轉而由各物業服務小區承擔的管理費用。物業管理制度政策指南459、固定資產折舊是指按規定折

31、舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。10、經業主同意的其它費用是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。物業管理制度政策指南46四、物業服務定價成本審核的方法和標準1、工會經費、職工教育經費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會經費、職工教育經費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過規定計提比例的不得計入定價成本。醫療保險費用應在

32、社會保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會經費和職工教育經費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。物業管理制度政策指南472、固定資產折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定。企業確定的固定資產折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產殘值率按3%5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。3、物業服務企業將專業性較強的服務內容外包給有關專業公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定。4、物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業項目的物業服務計費面積或

33、者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其它業務的，應先按實現收入的比重在其它業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業項目之間分攤。物業管理制度政策指南48十二.物業服務合同的主要內容 1.物業管理事項 2.物業服務質量 3.物業服務費用 4.雙方的權利義務 5.專項維修資金的管理與使用 6.物業管理用房 7.合同期限 8.違約責任 9.其他條款物業管理制度政策指南49十三.物業管理資料移交應注意的要點 房屋和設備設施的各種圖紙,技術資料,使用 說明、檢修記錄檔案,以及與物業相關的業主 情況資料.資料移交問題條例有明確規定 1.物業服務企業承接物業時應與業主委員會 辦理物業驗收

34、手續,業主委員會應當向物業管 理企業移交物業管理資料 2.物業服務合同終止時,物業服務企業應當將 物業管理資料交還給業主委員會 3.物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的 物業管理企業,物業管理企業之間應做交接工作物業管理制度政策指南50十四.前期物業服務合同的主要條款 1.合同當事人與物業的基本情況 2.物業服務內容與質量 3.物業服務收費方式 4.物業經營管理活動內容 5.物業的承接查驗 6.物業的使用與維護 7.專項維修資金 8.違約責任 9.其他事項物業管理制度政策指南51十五.前期物業服務合同的特征 1.合同具有過渡性 2.合同由建設單位與物業管理企業簽訂 3.合同是要式合同十六.前

35、期物業服務合同的時效 前期物業服務合同僅僅是在業主不具備自行 選聘條件下的權宜措施,若業主具備自行選聘條 件后必須保護業主選聘物業服務企業的自主權 條例第26條特別規定:“前期物業服務合同可 以約定期限; 但是,期限未滿,業主委員會與物業 管理企業簽定的物業服務合同生效的,前期物業 服務合同終止”物業管理制度政策指南52十七.物業管理企業的義務:條例 36條規定“物 業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供 相應的服務”其中包含維護秩序和協助安全防范 （一）物業管理企業維護物業管理區域秩序義務 1.業主違反物業管理區域秩序的主要表現 （1）侵占公共場地,私搭亂建,損害居住環境 （2）違規裝修

36、,拆改房屋結構和設備設施, 造成 財產損害和安全隱患 （3）安裝設備設施,侵犯相關業主正當權益 （4）違反規定飼養寵物,損害環境, 影響相鄰業 主活物業管理制度政策指南53（5）經營活動污染環境、噪聲超標,給相鄰業主 生活與經營造成損害;（6）使用房屋、陽臺荷載超標,給相鄰業主造成 安全隱患;（7）使用房屋大量存放易燃易爆有毒等 危險物 品,給相鄰業主造成安全隱患;（8）占用房屋共用露臺門廳或公共通道,影響他 人使用和通行;（9）阻撓妨礙或者拒絕配合 物業管理企業實施 正常的房屋修繕,損害相關業主正當權益;（10）其他損害公共秩序和違反管理規約及規章 制度的行為物業管理制度政策指南542.維護

37、物業管理區域秩序的主要方式:為維護物業管理活動的正常秩序,條例規定對物業管理區域內違反有關治安環保、 物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為物業管理企業義務（1）履行告之義務（2）履行制止義務（3）履行報告義務 3. 業主違反物業管理秩序法律責任: 物業管理企業認真履行告之制止報告三項義務后,對于故意違規業主并給其他業主造成損害后果的,按照民法通則關于相鄰權規定及相關法律規定,由違規業主承擔侵權責任,物業服務企業不承擔物業服務合同的違約責任 物業管理制度政策指南55民法通則對于侵害相鄰權的法律責任,規定如下（1）不動產的相鄰各方,應當按照有利生產方便生活 團結互助公平合理精神,正確處理供水

38、排水通行通 風采光等方面的相鄰關系.給相鄰方造成妨礙或者 損失的,應當停止侵害,排除妨礙,賠償損失;（2）損壞國家、集體財產或者他人財產的,應當恢復 原狀或者折價賠償.受害人因此遭受其他重大損失 的,侵害人應當賠償損失.物業管理制度政策指南56建設部住宅室內裝飾裝修管理辦法規定（1）因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的 管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝 修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責 任的,裝修人可向裝飾裝修企業追償.（2）裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造 成損失的,由裝修人負責賠償.（3）裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設施造成損害的,由城市房

39、地產行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任.物業管理制度政策指南57（二）物業管理區域的安全防范協助義務1.物業管理企業在安全事故中的義務: 是協助相關主管部門做好安全防范工作,而不是全面負責.要求物業管理企業履行三項義務（1）發生安全事故時要立即采取應急措施, 避免擴大損失（2）及時向有關行政管理部門報告事故（3）協助做好救助工作2.物業保安人員職責: 維護物業管理區域內的公共秩序為業主提供良好的生活環境.物業管理制度政策指南58十八.物業管理企業的責任:條例 第36條規定 “物業管理企業未能履行物業服務合同的約定, 導致業主人身、財產安全受到損害的, 應當依 法承擔相應的法律責

40、任”. 是合同責任,而非法 定責任.: “依法”主要指民法通則合同法 刑 法及條例等法律法規的規定.“相應”有兩層 含義:一是根據不同情況,承擔不同類型責任: 違約侵權責任;行政責任;刑事責任. 二是根據 物業服務合同的不同約定, 承擔不同的責任: 主要是違約責任.物業管理制度政策指南59十九.物業使用和維護的相關法律規范 1.公共建筑和公共設施規劃用途不得擅自改變 2.物業管理區域內的道路場地不得擅自占用與 挖掘 3.公用事業單位應當依法履行相關管線和設施 設備的維修養護責任二十.業主裝飾裝修房屋的規范 業主裝修房屋是業主的權利, 但這一權利的 行使應以不損害他人利益為前提. 業主裝飾裝修房

41、屋時, 不得有違反法規規定 以及管理規約明文禁止的行為.物業管理制度政策指南60二十一.利用公共部位公用設施設備經營相關規定 1. 規定了利用物業共用部位共用設施設備進行 經營應辦理的程序 2. 明確相關業主業主大會,物業管理企業對利用 物業共用部位共用設施設備進行經營的事前否 決權 3. 確定業主由于物業共用部位共用設施設備經 營所得收益的使用方向: 主要用于其維修養護; 補充住房專項維修資金; “業主所得收益也可以 按照業主大會的決定使用”物業管理制度政策指南61第三章 物業管理的基本制度一.業主的權利 1.按物業服務合同約定,接受物業管理企業提供服務 2.提議召開業主大會會議,并就物業管

42、理有關事項提 出建議 3.提出制定修改管理規約業主大會議事規則建議 4.參加業主大會會議行使投票權;選舉業主委員會委 員,并享有被選舉權 5.監督業主委員會工作;監督物業管理企業履行合同 6.對物業共用部位共用設施設備和 相關場地使用情 況享有知請權和監督權 7.監督物業專項維修資金的管理和使用 8.法律法規規定的其他權利物業管理制度政策指南62二.業主的義務 1.遵守管理規約,業主大會議事規則 2.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設 施設備的使用公共秩序和環境衛生的維護等方 面的規章制度 3.執行業主大會決定和業主大會授權業主委員 會作出的決定 4.按照國家有關規定交納專項維修資金 5.

43、按時交納物業服務費用 6.法律法規規定的其他義務物業管理制度政策指南63三.業主大會的組成:由物業區域內全體業主組成四.業主大會性質:物業管理活動的組織形式,代表 和維護物業區域內全體業主在物業管理活動中 的合法權益,有權依據法律法規的規定和管理規 約的約定,決定物業區域內一切物業管理事項五.成立業主大會的限制和選擇: 一個物業區域只 能成立一個業主大會六.業主大會的籌備 1.成立業主大會籌備組 2.業主大會籌備組工作物業管理制度政策指南64七.籌備業主大會的工作要求 1.首次業主大會召開15日前以書面形式在物業 區域內公告籌備組工作內容 2.公告業主大會議事規則（草案）和管 理規約（草案）業

44、主向籌備組反饋意見時間 和方式同時公告 3.確認業主身份 4.業主在首次業主大會的投票權八.業主大會的成立: 籌備組自組成之日起30日 內在所在地區縣人民政府房地產主管部門指導 下 組織召開首次業主大會.物業管理制度政策指南65九.業主大會職責 1.制定修改管理規約和業主大會議事規則 2.選舉更換業主委員會委員, 監督業主委員會工作 3.選聘解聘物業服務企業 4.決定專項維修資金使用、 續籌方案,并監督實施 5.制定, 修改物業管理區域內物業共用部位共用設 施設備的使用,公共秩序和環境衛生的維護等方面 的規章制度 6.法律 法規 或業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責物業管理制度政策指

45、南66十.召開業主大會臨時會議的三種情況 1.20%以上業主提議召開業主大會臨時會議的; 2.發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的; 3.業主大會議事規則或管理規約規定的其他情況.十一.業主大會的表決規則 1.業主大會作出的一般決定, 實行簡單多數表決原 則,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過 2.業主大會作出制定或 修改管理規約、 業主大會 議事規則, 專項維修資金使用與續籌方案的決定 實行特別多數表決原則, 必經區域內業主所持投 票權2/3以上通過.物業管理制度政策指南67十二.業主委員會的性質 條例將業主委員會明確定為業主大會的執行機構.業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生

46、,是業主大會的執行機構, 對業主大會負責,具體負責執行業主大會交辦的各項管理工作十三.業主委員會的職責 1.召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況 2.代表業主與選聘物業管理企業簽訂服務合同 3.及時了解業主和使用人意見建議監督履行合同 4.監督管理規約實施 5.業主大會賦予的其他職責物業管理制度政策指南68十四.業主委員會的備案1.條例規定業主委員會成立后應當向物業 所在地區縣人民政府房地產行政主管部門備案2.備案一般包括業主委員會的成員基本情況、 管理規約、業主大會議事規則等主要內容.十五.業主委員會委員的資格條件1.本物業區域內具有完全民事行為能力的業主2.遵守國家有關法律法規3.遵守

47、業主大會議事規則管理規約模范履行義務4.熱愛公益事業責任心強公正廉潔有社會公信力5.具有一定組織能力6.具有必要的工作時間物業管理制度政策指南69十六.業主委員會委員的資格終止 1.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的 2.無故缺席業主委員會會議連續三次以上的 3.因疾病等原因喪失履行職責能力的 4.有犯罪行為的 5.以書面形式向業主大會提出辭呈的 6.拒不履行業主義務的 7.其他原因不宜再擔任業主委員會委員的物業管理制度政策指南70十七.業主委員會會議的規范 1.業主委員會應當定期召開業主委員會會議,研究 本物業管理區域內的物業管理事宜 2.遇有特殊情況, 經1/3以上業主委員會委員提議, 或

48、業主委員會主任認為有必要召開會議的,也應 當召開業主委員會會議 3.無論是定期還是臨時會議,業主委員會會議均應 有過半數委員出席,作出決定須過半數委員同意 4.業主委員會的每次會議均應作好書面記錄,主持 會議的委員簽字后存檔.物業管理制度政策指南71十八.業主大會、業主委員會的限制要求 業主大會業主委員會依法履行一定的職責, 必 須在法定職責內從事活動,不得濫用其權利從保 障廣大業主合法利益的角度出發,法律對業主大 會業主委員會 行使職權的活動作了限定, 禁止 業主大會業主委員會作出與物業管理區域內的 物業管理事項無關的決定以及從事與物業管理 無關的活動十九.管理規約的性質: 管理規約是全體業

49、主共同制定的,規定業主在物業管理區域內有關物業使用 維護管理等涉及業主共同利益事項的對全體業主具有普遍約束力的自律性規范,以書面形式訂立.物業管理制度政策指南72二十.管理規約的主要內容 含四方面 1.有關物業的使用、維護、管理 2.業主的共用利益 3.業主應當履行的義務 4.違反規約應當承擔的責任二十一.管理規約的作用: 是作為業主對物業管理 區域內重大事務的共同性約定和允諾,是自我管 理的一種重要形式和手段.是物業管理法律法規 和政策的有益補充,是調整業主權利義務關系的 基礎性文件,也是物業管理順利進行進行的重要 保證.物業管理制度政策指南73二十二.管理規約的法律效力: 對物業管理區域內

50、 全體業主具有約束力;對物業使用人發生法律效 力;對物業繼受人自動產生效力二十三.業主臨時管理規約制成的主體:由建設單位 在出售物業之前預先制定.建設單位是第一業主, 且是唯一業主.二十四.業主臨時管理規約的主要內容 1.物業的自然情況與權屬情況 2.業主使用物業應當遵守的規則 3.維修養護物業應當遵守的規則 4.涉及業主共同利益的事項 5.違約責任物業管理制度政策指南74二十五.業主臨時管理規約的違約責任 1.業主違反關于物業的使用, 維護和管理的約定, 妨礙物業正常使用或 造成物業損害及其他損失 的,其他業主和物業服務企業可依據臨時管理規 約向人民法院提起訴訟 2. 業主違反關于業主共同利

51、益的約定導致全體 業主的共同利益受損的,其他業主和物業服務企 業可依據臨時管理規約向人民法院提起訴訟 3.建設單未能履行臨時管理規約約定義務業主 和物業服務企業可向有關行政主管部門投訴,也 可根據臨時管理規約向人民法院提起訴訟物業管理制度政策指南75二十六.條例關于業主臨時管理規約的規定 1.建設單位在銷售物業之前,應當制定業主臨時管 理規約 2.建設單位制定的業主臨時管理規約,不得侵害物 業買受人的合法權益 3.建設單位制定的業主臨時管理規約,應當在物業 銷售之前向物業買受人明示,并予以說明. 物業 買受人在與建設單位簽定買賣合同時,應當對遵 守業主臨時管理規約予以書面承諾.物業管理制度政策

52、指南76二十七.業主使用物業應當遵守的規則 1.遵守相鄰權規定:民法通則規定:“不動產的 相鄰各方,應當按照有利生產、方便生活、團結 互助、公平合理的精神,正確處理截水、排水、 通行、通風、采光等方面的相鄰關系.給相鄰方 造成妨礙或者損失的, 應當停止侵害, 排除妨礙, 賠償損失.” 2.遵守房屋裝飾裝修規定: 業主需要裝飾裝修房屋的,應事先告之物業服 務企業,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議.物業管理制度政策指南773.共用部位共用設施設備的使用規定（1）業主按有關規定合理使用水、電、氣、 暖等 共用設施設備,不得擅自拆改（2）業主及物業使用人使用電梯,應遵守本物業管 理區域的電梯使用管理規定

53、（3）在物業管理區域內行駛和停放車輛,應遵守本 物業管理區域的車輛行駛和停車規則4.使用物業的禁止性規定（1）損壞房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌 擅自改變房屋設計用途（2）占用或損壞物業共用部位、 共用設施設備及 相關場地,擅自移動物業共用設施設備物業管理制度政策指南78（3）違章搭建,私設攤點.（4）在非指定位置傾倒或拋棄垃圾、雜物（5）違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放 射性物品,排放有毒有害物質,發出超標噪聲（6）擅自在物業共用部位和相關場所懸掛、張 貼、涂改、刻畫（7）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合 法權益的活動（8）違反物業管理區域內飼養動物的有關規定物業管理制度政策指

54、南79二十八.前期物業管理招投標的原則 “公開、公平、公正和誠實信用”二十九.前期物業管理招投標的特殊性 1.住宅物業的建設單位, 應當以招投標方式選聘 物業服務企業, 而非住宅物業不強調以招投標方 式選聘物業服務企業 2.對于規模較小的住宅物業或投標人少于3個的 建設單位可以采用協議的方式 選聘物業服務企 業.但應當經過物業所在地的區、縣房地產行政 主管部門的批準,才可以進行.物業管理制度政策指南80三十.前期物業管理招投標的強制性規定 1.條例要求, 住宅物業的建設單位, 應當以招 投標的方式選聘物業管理企業 2. 對于規模較小的住宅物業, 投標人少于3個的, 可以采用協議的方式選聘物業管

55、理企業, 但應 當經過物業所在地的區, 縣房地產行政主管部 門的批準,才可以進行 3. 不管是采用招投標方式還是采用協議方式, 都 應當選聘具有相應資質的物業管理企業物業管理制度政策指南81三十一.前期物業管理招標文件的內容 1.招標人及招標項目簡介: 包括招標人名稱、地 址、聯系方式,項目其本情況、物業管理用房的 配備情況等 2.物業管理服務內容及要求:包括物業服務項目、 服務內容和應當達到的標準等 3.對投標人及投標書的要求:包括投標人資格, 投 標書形式、主要內容等 4.評標標準和評標方法 5.招標活動方案:包括招標組織機構情況, 開標時 間地點等 6.其他事項的說明及法律法規規定的其他

56、內容物業管理制度政策指南82三十二.物業管理招標的備案: 投標人應當在發布 招標公告或發出投標邀請書的10日前,向物業項 目所在地的 縣級以上地方人民政府房地產行政 主管部門備案.提交以下材料1.與物業管理有關物業項目開發建設的政府批件2.招標公告或招標邀請書3.招標文件4.法律法規規定的其他材料物業管理制度政策指南83三十三.物業管理投標文件的內容 1.投標函 2.投標報價 3.物業管理方案 4.招標文件要求提供的其他材料物業管理制度政策指南84三十四.物業管理招標程序規則 1.招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合 理期間,公開招標物業管理項目,自招標文件發出 之日起至投標人提交投標文件

57、截止之日止, 最短 不得少于20日. 2.招標人對巳發出的招標文件, 認為必須澄清或 者修改有關內容的,應在招標文件要求提交投標 文件截止時間至少15日前,以書面形式通知所有 的招標文件收受人.該澄清或修改的內容為招標 文件的組成部分 3.招標人根據物業管理項目的具體情況, 可以組 織潛在投標申請人踏勘物業項目現場,并提供隱 蔽工程圖紙等詳細資料物業管理制度政策指南85 4. 通過招投標方式選擇物業管理企業的, 招標 人應該 按照以下規定時限完成 物業管理招 投標工作 （1）新建現售商品房項目應當在現售前30日 完成 （2）預售商品房項目應當在取得商品房預 售許可證之前完成 （3）非出售的新建

58、物業項目應當在交付使用 前90日完成物業管理制度政策指南86三十五.物業管理評標專家名冊 房地產行政主管部門應當建立評標的專家名冊, 由具有經驗的人員組成物業管理評標專家庫.省 自治區直轄市人民政府房地產行政主管部門,可 以將專家數量少的城市的專家名冊予以合并,或 者實行專家名冊計算機聯網,以備聘請.物業管理制度政策指南87三十六.物業管理評標委員會 1.評標委員會由招標人代表和評標專家共同組 成,成員為5人以上單數,其中招標人代表以外 的物業管理方面的專家不得少于成員總數的 三分之二 2.評標委員會的專家成員, 由招標人從房地產 行政主管部門建立的專家名冊中采取隨機抽 取的方式確定 3.招標

59、人的代表和評標專家與投標人有利害關 系的,不得進入評標項目的評標委員會.物業管理制度政策指南88三十七.物業管理招投標的中標和備案 1.招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定 中標人 2.招標人確定中標人后, 應當向中標人發出中標 通知書, 同時應將中標結果通知 所有未中標的 投標人,并應當返還其投標書 3.招標人應當自確定中標人之日起15日內, 向物 業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產 行政主管部門備案 4.招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起 30日內,按招標文件和投標文件訂立書面合同.物業管理制度政策指南89三十八.違反前期物業管理招投標規定的法律責任 1.投標人不得以他人

60、名義投標或者以其它方式弄 虛作假,騙取中標 2.投標人不得相互串通投標, 不得排擠其他投標 人的公平競爭,不得損害投標人或者其他投標人 的合法權益 3.投標人不得與招標人串通投標, 損害國家利益 社會公共利益或者他人的合法權益 4.禁止投標人以向投標人或評標委員會成員行賄 等不正當手段謀取中標 違反規定住宅物業未通過招投標方式選聘物業 管理企業或未經批準擅自采用協議方式選聘物業 管理企業限期改正,警告,并處10萬元以下罰款物業管理制度政策指南90三十九.我國實行物業承接查驗制度的現實性 1.有利于明確各方的責權利,維護建設單位、業 主和物業管理企業的正當權益,避免矛盾糾紛 2. 可以督促建設單