1、建筑房地產業籌劃案例分析A房地產開發公司是主要從事居民住宅及商業用房開發，城市配套設施建設，以及歐式裝飾、園林綠化等業務的股份制企業，擁有自己的建筑施工隊、營銷公司、廣告公司、裝修公司。每年居民住宅及商業用房開發量在10萬平方米以上。公司注冊資金5億元，每年銷售收入10億元左右，屬于政府甲級房地產開發企業。 通過對A房地產開發公司財稅情況的分析，稅務顧問從以下方面擬訂了稅收籌劃方案： 1.資金籌措的納稅籌劃 A房地產公司對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經營發展起著至關重要的作用。從稅收的角度考察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。 （1）通過金融機構融資。A房地產公司新開發一個

2、項目，需要資金1500萬元。如果企業選擇向銀行貸款，按年利率8%計算，每年需支付利息120萬元，該利息費用可以稅前列支，因此采用銀行貸款方式融資，對公司利潤的影響額是120萬元，即采用銀行貸款融資可以為公司節稅39.6萬元（12033%）。 （2）通過發行債券融資。對于上述項目，如果A房地產公司經批準發行債券融資，債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響額為150萬元，即采用發行債券融資可以少繳納稅金49.5萬元（15033%）。 2.收入確認的稅收籌劃 A房地產開發公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產合同，合同中商品房總價款400萬元，分4次付清，首期付款40%.首期付款后，即把商品

3、房所有權轉讓，如果此時確認收入，應交營業稅4005%=20（萬元）。如果按分期收款確認收入，第一次應交營業稅40040%5%=8（萬元），以后3次分別應交營業稅40020%5%=4（萬元）。雖然兩種方法確認收入都是交營業稅20萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。 國家稅務總局關于房地產開發有關企業所得稅問題的通知（國稅發200383號）規定：對于采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，按實際付款日確認收入的實現。 3.土地增值稅的籌劃 A房地產開發公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元？豪華住宅的銷售額為5000

4、萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。 如果不分開核算，A公司應繳納土地增值稅為： 增值率（增值額與扣除項目金額的比例）為（1500011000）11000100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（1500011000）30%=1200（萬元）。 如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下： 普通住宅：增值率=（100008000）8000100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅=（100008000）30%=600（萬元）； 豪華住宅：增值率=（50003000）3000100%=

5、67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（50003000）40%30005%=650（萬元） 應納土地增值稅合計金額=600+650=1250（萬元） 分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率為25%，超過20%，還要繳納土地增值稅。進一步籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣可以獲得雙重好處：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質量，改善了房屋的配套設施等，可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。 4.閑置房地產投資籌劃 A房地產公司在城市繁華地帶有一處空置房產，該房產有兩種不同的投資方式：出租取得租金收入；以房地產入股聯營

6、分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中A公司所占份額為400萬元。 下面我們進行一般性分析，假設房產原值為K，如果出租則每年可取得租金收入X1，用于聯營，則預期每年的聯營企業利潤中A公司所占份額為X2，出租和聯營的稅負分別為Y1、Y2. （1）采取出租方式應承擔的稅負 營業稅：房屋租賃屬服務業，按租金收入的5%征稅，則為5%X1； 房產稅：房產稅依照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產稅稅負為12%X1； 城建稅：甲企業處于市區，城

7、建稅稅率為7%，以其繳納的營業稅稅額為計稅依據，則城建稅稅負為7%5%Xl0.35%X1； 教育費附加：3%5%X10.15%X1； 印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅暫行條例第3條規定：“按租賃金額1貼花”，因此印花稅稅負為0.1%X1； 所得稅：營業稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為：33%（X15%X10.35%X10.15%X1）=31%X1 總體稅負Y1營業稅房產稅城建稅印花稅所得稅教育費附加5%X112%X10.35%X10.1%X131%X10.15%X1=48.6%X1 （2）采取聯營方式應承擔的稅負 房產稅：房產稅依照房產原值

8、一次減除10%30%的余值計稅，稅率為1.2%.減除30%，則房產稅稅負=1.2%（130%）K0.0084K；土地使用稅（此稅種從量定額計征，各地標準不一，以南京為例，假定地區單位稅額為0.7元平方米），假設該房產使用面積為L平方米，土地使用稅稅負=0.7L=0.7L； 所得稅：聯營利潤所得應繳所得稅，所得稅稅負=X233%=33%X2； 總體稅負Y2=房產稅稅負+土地使用稅稅負+所得稅稅負=0.0084K0.7L0.33X2 （3）尋求稅負均衡點 由于租金收入相對固定，而且在出租前往往可以商議確定，而聯營收入則因影響因素多，不確定性更大，所以可以用租金來預測聯營收入。當二者稅負相等時，有：

9、 0.486X1=0.0084K0.7L0.33X2X2=（48.6X10.84K70L）/33 在利用房地產進行投資時可以利用以上的函數公式進行測算，基本結論如下： 若預期聯營的收入X2（48.6租金收入0.84房產原值70實際使用面積）/33，則該項房產采取聯營方式稅負輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯營方式；反之，則應采取租賃方式。營業稅的稅收籌劃營業稅的稅收籌劃，要從納稅人、計稅依據及稅率三個方面來考慮。由于營業稅的稅率是按行業設置的，不同的行業適用稅率不同，只要行業確定，稅率的籌劃空間并木大。而納稅人和營業額的籌劃成為營業稅稅收籌劃的重點內容。 納稅人的籌劃 規避稅收管轄權，

10、避免成為納稅人的籌劃 營業稅暫行條例規定，只有發生在中華人民共和國境內的應稅行為，才屬于營業稅的征稅范圍，而發生在中華人民共和國境外的應稅行為就不屬于營業稅的稅收管轄范圍，也就不構成營業稅納稅義務人。因此，納稅人完全可以通過各種靈活辦法，將其行為轉移到境外，從而避免成為納稅人。 提供應稅勞務的籌劃 通常情況下，一項勞務的提供，一般由兩個環節構成，即勞務的提供環節和勞務的使用環節。所謂“應稅勞務發生在境內”，是指應稅勞務的使用環節和使用地在境內，而不論該項應稅勞務的提供環節發生地是否在境內。由此可以確定，境內納稅人在境內提供勞務，其行為屬于營業稅的管轄權范圍；境外單位和個人提供應稅勞務在境內使用

11、的，其行為屬于營業稅的管轄權范圍；而境內納稅人提供勞務在境外使用的，其行為不屬于營業稅的管轄權范圍。如國內某施工單位到俄羅斯提供建安勞務取得的建安收入不征營業稅，原因是應稅勞務發生在境外，盡管他們是國內的施工單位，但所發生的行為不屬于營業稅的管轄權范圍，因而避免了國內營業稅的繳納。 載運旅客或貨物的籌劃 凡是將旅客或貨物由境內載運出境的，屬于營業稅的管轄權范圍；凡是將旅客或貨物由境外載運境內的，就不屬于營業稅管轄權范圍。如國內某航空公司客機從日本載運旅客入境，取得的收人不征營業稅，因是“在境外載運旅客”。反之，日本某航空公司飛機從中國境內載運出口貨物出境，取得的收入應當在中國內征稅，雖然該公司

12、屬境外機構，但它屬于“在境內載運貨物出境”。 根據此原則，運輸企業將客貨從我國境外運往我國境內，或者將客貨從境外的一個地方運往境外的另一個地方，這兩種運輸業務因起運地不在我國境內，所以不繳納營業稅。運輸企業可以充分地利用這條規定，開展起運地在境外的業務，尤其是在與我國有稅收互惠協定的國家進行客貨運輸業務，以達到節稅的目的。 納稅人選擇稅種的稅收籌劃 企業為了擴大經營，獲得更大的經濟利益，在所從事的經營活動中，并不僅僅局限在某單一應稅項目，往往會同時出現多項應稅項目，即兼營營業稅木同應稅項目，或者在從事營業稅應稅項目的同時又涉及增值應稅項目，也就是稅法中所說的兼營與混合銷售。作為企業，必須準確掌

13、握稅收政策，準確界定什么是兼營銷售和混合銷售，才能避免從高適用稅率，以維護自身的稅收利益。 兼營銷售行為 兼營是指企業從事兩個或兩個以上稅目的應稅項目。如某些飯店、賓館，既從事服務業，搞餐廳、客房，又從事娛樂業，摘卡拉OK歌舞廳。由于所從事的不同稅目營業額確定的標準不同，有些稅目所適用的稅率也不同，因此稅法明確規定：對兼有不同稅目的應稅行為，應分別核算不同稅目的營業額，對未按不同稅目分別核算營業額的，從高適用稅率。 某賓館在從事客房、餐飲業務的同時，又設一保齡球館對外提供娛樂服務。某年10月份，該賓館業務收入如下：客房收入80萬元，餐廳收入20萬元，保齡球項目營業收入50萬元。該賓館所在地娛樂

14、業稅率為18，服務業稅率為 5。 如果該賓館不分別核算兼營項目，則賓館客房、餐廳收入與保齡球收入一并計稅，并且按兩個營業項目中稅率最高的娛樂業計稅。 應納營業稅為：（802050）1827（萬元） 如果該賓館分別核算，客房、餐廳收入與保齡球收入應分別核算，則分別按各自項目的營業稅稅率進行計算繳納。 應納營業稅為：（8020）5501814（萬元） 顯然，將營業項目分開核算，可使該賓館節稅： 271413（萬元）。 混合銷售行為 混合銷售是指一項銷售行為，既涉及應稅勞務又涉及貨物或非應稅勞務，即企業在從事營業稅應稅項目的同時，又涉及增值稅的貨物銷售或增值稅的應稅勞務行為。由于增值稅和營業稅是并行

15、的稅種，征收增值稅就不征收營業稅，反之征收營業稅就不征收增值稅，因此，其相關規定二者是一致的。 某企業為增值稅一般納稅人，某年月份，該企業將1000平方米的辦公樓出租給某公司，由于房屋出租屬于營業稅應稅行為，同時又涉及水電等費用的處理問題，因此在合同的簽署上存在如下兩種方案： 第一，雙方簽署一個房屋租賃合同，租金為每月每平方米160元，含水電費，每月租金共計160000元，每月供電7000度，水1500噸，電的購進價為045元度，水的購進價為128元噸，均取得增值稅專用發票。 該企業房屋租賃行為應繳納營業稅為： 16000058000(元)(其他各稅忽略不計) 而該企業提供給公司的水電費，由于

16、是用于非應稅項目的購進貨物，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此，對該企業購進的水電進項稅金應作相應的轉出，即相當于繳納增值稅： 7000045171500128137854(元) 該企業最終應負擔營業稅和增值稅合計： 8000785487854(元) 第二，該企業與公司分別簽訂轉售水電合同、房屋租賃合同，分別核算水電收入、房屋租金收入，并分別作單獨的帳務處理。轉售水電的價格參照同期市場上：轉售價格確定為：水每噸178元，電每度068元。房屋租賃價格折算為每月每平方米15257元，當月取得租金收入152570元，水費收入2670元，電費收入4760元。 則該企業的房屋租賃與轉售水電屬相互獨立且

17、能分別準確核算的兩項經營行為，應分別繳納營業稅： 152570576285(元) 增值稅： (267013476017)78543709(元) 該企業最終應負擔營業稅和增值稅合計： 76285370979994(元) 兩種方案稅負相差： 8785479994786(元) 第二個方案優于第一個方案，最終企業選擇了第二個方案。 從以上分析可以看出，兩個方案差異在于對轉售水電這經營行為的處理方式不同。第一個方案，雙方只簽訂一個房屋租賃合同，把銷售水電視同營業稅的混合銷售，一并征收營業稅，而相應的水電費進項稅額又不得扣除；而第二個方案，雙方分別簽訂房屋租賃合同、轉售水電合同，并分別核算租賃收入、水電費

18、收入，這樣水電費收入就應繳納增值稅，進項稅額可以抵扣，從而減輕了企業稅收負擔，獲得正當的稅收利益。建筑安裝企業如何進行營業稅的納稅籌劃營業稅的計稅原理比較簡單，應納稅額等于應稅營業額乘以稅率。在決定納稅人應納營業稅額的兩個因素中，營業稅稅率比較固定，在一般情況下，從稅率上節稅的可能性很小，只有在特定條件下才能成為節稅的因素，而營業額則要靈活得多，經營雙方可以面議價格，這給納稅人提供了節稅的空間。 納稅人的營業額即為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。如果納稅人采取較低的定價或者盡量降低價外費用，減少不必要的收費，就可以降低應納稅額，達到節稅的目的。 隨

19、著房地產行業的升溫，與之相適應的建筑行業也日趨繁榮。由于建筑業建設周期長、投資大，有總承包、分包和轉包等多樣業務運營形式，工作的流動性較大，所以建筑業的稅收管理具有其復雜性和獨特性，相應地也為稅收籌劃提供了空間。 一、建筑工程承包公司的稅收籌劃 對工程承包公司與施工單位是否簽訂承包合同，將劃歸營業稅兩個不同的稅目，即建筑業和服務業。而建筑業的適用稅率為3，服務業的適用稅率為5，這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。 根據中華人民共和國營業稅暫行條例的規定：建筑業的總承包人將工程分包或轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或轉包人的價款后的余額為營業額。工程承包公司承包建筑安裝工程業

20、務，如果工程承包公司與施工單位簽訂建筑安裝工程承包合同，無論其是否參與施工，均應按“建筑業”稅目征收營業稅。如果工程承包公司不與施工單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負責工程的組織協調業務，對工程承包公司的此項業務則按”服務業”稅目征收營業稅。 如開泰工程承包公司，某年5月承攬一辦公大樓的建筑工程，工程總造價為1800萬元，施工單位為金達建筑公司，承包金額為1500萬元。如果開泰工程承包公司與金達建筑公司簽訂了分包合同，則開泰工程承包公司應納營業稅適用3的稅率，應納稅額為：(18001500)39萬元 如果雙方未簽訂分包合同，承包公司只負責組織協調業務，收取中介服務費，則300萬元的收入應屬“

21、服務業”稅目，適用5的稅率，此時應納稅額為：300515萬元 簽訂分包合同，可以使開泰工程承包公司節稅：1596萬元 二、建筑公司所用原材料的稅收籌劃 中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則規定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業，無論與對方如何結算，其營業額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。也就是說，無論是包工包料工程或是包工不包料工程，營業額均皮包括工程所用的原材料及其他動力的價款。這就要求企業通過精打細算，嚴格控制工程原材料的預算開支，提高原材料及其他材料的使用效率，從而降低工程材料、物資等的價款，運用合理的手段減少應計稅營業額，從而達到營業稅的節稅目的。 如果單位建造一棟辦公

22、樓，將工程承包給某施工單位。工程承包金額為800萬元，工程所用材料由該單他自行到市場上購買，材料款為500萬元，工程承包金額和材料費合計為1300萬元。如果由施工單位包工包料，施工單位可到材料生產廠家直接批量采購，材料款只需400萬元，工程承包金額和材料費合計為1200萬元。因此，采用包工包料形式，施工企業可節稅元 三、設備安裝公司的稅收籌劃 根據中華人氏共和國營業稅暫行條例實施細則的規定，納稅人從事安裝工程作業，凡所安裝的設備價值作為安裝工程產值的，其營業額應包括設備的價款。這就要求建筑安裝企業在從事安裝工程作業時，應盡量不將設備價值作為安裝工程產值，可由建設單位提

23、供機器設備，建筑安裝企業只負責安裝，取得的只是安裝費收入，使其營業額中不包括所安裝設備的價款，從而達到節稅的目的。 如某安裝企業承包某單位傳動設備的安裝工程，原計劃由安裝企業提供設備并負責安裝，工程總造價為250萬元，在安裝企業經過稅收籌劃后，決定改為只負責安裝業務，收取安裝費50萬，設備由單位自行采購提供。則該安裝企業可節稅：25035036萬元.怎樣簽合同可以節稅 只要稅法在納稅人、行業、地區等方面存在著差異，就存在稅收籌劃的空間。根據營業稅問題解答（之一）的通知（國稅函發1995156號）第七條的規定，工程承包公司與建設單位簽訂承包合同的建筑安裝工程業務，無論其是否參與施工，均應按“建筑

24、業”稅目征收營業稅，工程承包公司不與建設單位簽訂建筑安裝工程承包合同，只是負責工程的組織協調，對工程承包公司的此項業務則按“服務業”稅目征收營業稅。這條規定就給工程承包公司提供了稅收籌劃的可能，如：建設單位甲有一工程找一施工單位承建，在工程承包公司乙的組織安排下，施工單位丙最后中標，這時，若施工單位丙與建設單位甲簽了承包合同，合同金額為300萬元，建設單位甲支付給工程承包公司乙20萬元的中介服務費，工程承包公司乙應納營業稅（城建稅等附加暫不計算）20萬元5%=10000元。若工程承包公司乙與建設單位甲直接簽訂合同，合同金額為320萬元，再把工程轉包給施工單位丙，完工后，乙向丙支付工程款300萬

25、元，這樣，根據營業稅暫行條例第五條第（三）款“建筑業的總承包人將工程分包或轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額”的規定，工程承包公司乙應納營業稅（320-300）3%=6000元。因此，工程承包公司乙通過這種方式簽訂合同可少繳4000元的營業稅轉移增值節稅案例 某化工企業，開發出一種高效特種農藥，并獲得了專利，由于其在農藥市場上占有技術壟斷優勢，因而可以將價格控制在較高的價位上，屬高收益，低成本產品，增值額極高，但是不屬于目前政策規定的在生產環節免征增值稅的產品，該公司經過研究，決定將與農資公司聯營，由農資公司全權負責該農藥的銷售，而該化工企業僅負責生

26、產，農藥出廠價格按其他常規農藥的成本利潤率核定，農資公司的銷售價格按壟斷價格確定，農資公司銷售該產品獲取的利潤按協議與化工企業相分配，經過這樣處理，化工企業獲得了壟斷利潤，但卻只負擔行業正常的稅收負擔，而農資公司銷售農藥，按現行政策規定可免征增值稅，因而并不增加其稅收負擔，但卻可分得一部分壟斷利潤，化工企業與農資公司互惠互利，化工企業利用農資公司的免稅待遇，而農資公司則享受化工企業的壟斷利益，雙方相得益彰，也不違反國家稅收政策營業稅籌劃要找準關鍵點 營業稅籌劃有幾個關鍵點。 首先，要注意將不同應稅行為的營業額分別核算記賬。根據營業稅暫行條例第三條規定：“納稅人有不同稅目應稅行為的，應當分別核算

27、不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額；未分別核算營業額的，從高適用稅率。”所以當納稅人有多種應稅行為時，一定要分別設立明細賬，分別核算營業額，分別計算稅額。 如：A賓館有住宿部、餐飲部、演藝廳、游藝室等業務部。按營業稅條例規定，住宿、餐飲收入應按“服務業”申報5%的營業稅；演藝收入應按“文化體育業”申報3%的營業稅，游藝室的卡拉OK、保齡球等項目應按“娛樂業”申報20%的營業稅，但該賓館財務人員對各項業務收入沒有進行細分，全部計入“營業收入”賬目中，統一按“服務業”申報5%的營業稅。但在次年的稅務稽查中，稅務機關在無法分清各項業務營業額的情況下，對A賓館全部業務征收了20%的營業稅。 其次，營業稅

28、納稅義務的發生時效也可作為稅收籌劃的依據。如：B賓館將其所屬的一棟酒樓出租，該酒樓房產原值為200萬元，職工張某經過競標以年租金30萬元獲得5年承租權，按雙方事先約定，張某在財務上獨立核算，享有獨立的生產經營權。 經過稅收籌劃，賓館要求張某不辦理獨立營業執照，只辦理分支機構稅務登記，改上交租金為上交利潤，仍以賓館名義對外經營。這樣籌劃的依據為，稅法對特定經營行為納稅義務人的界定，是以當事人是否領取營業執照為標準。關于企業出租不動產取得固定收入征收營業稅問題的批復（國稅函200178號）規定，企業以承包或承租形式，將資產提供給內部職工經營，在企業不提供產品、資金，只提供門面、貨柜及其他資產，并收

29、取固定的管理費、利潤或其他名目的價款的前提下，如果承包者或承租者領取了營業執照，企業屬于出租不動產和其他資產，不論款項名稱如何，均屬于從事租賃業務取得的收入，應繳納營業稅、城建稅和教育費附加，屬房屋出租的還應繳納出租房產稅。而如果承包者或承租者未領取任何類型的營業執照，則企業向其提供各種資產所收取的各種名目的價款，均屬于企業內部分配行為，不屬于租賃行為。 本例中，如張某領取營業執照獨立經營，則每年賓館應繳納租金收入5%的營業稅1.5萬元（305%）、房產稅3.6萬元（3012%）、城建稅和教育費附加0.15萬元1.5（3%+7%），合計5.25萬元。如張某不領取營業執照而是仍以賓館名義經營，則

30、賓館每年只需按房產原值繳納房產稅1.68萬元200（130%）1.2%，節稅3.57萬元。 第三，納稅人要根據營業稅的優惠政策進行稅收籌劃。營業稅的優惠政策有很多，且這些優惠政策有的針對特定行業特定項目，如“中意人壽保險公司新開辦的一年期以上（包括一年期）返還本利的普通人壽保險業務、養老年金保險免征營業稅”，中意人壽保險公司可以利用此政策，適當擴大相關業務的比例；有的針對民政福利企業，如“安置四殘人員占企業生產人員35%以上的民政福利企業，其經營屬于營業稅、服務業、稅目范圍內（不含廣告業）的業務，免征營業稅，”民政福利企業應把握好“四殘”人員的比例；有的針對特定時期特定行業等等.租賃行為的籌劃

31、思路 租賃是指出租人根據與承租人簽訂的租賃契約，以收取一定的租金為條件，將租賃資產在規定期限內交給承租人使用，其所有權仍屬于出租人的一種經濟行為。租賃從承租人籌資的角度來看，大致可以分為兩大類：融資性租賃和經營性租賃。 融資租賃也稱金融租賃或資本租賃。指當企業需要籌措生產設備資金時，租賃公司按其要求購入所需生產設備并租賃給該企業，從而將“融資”與“融物”結合起來的一種租賃方式。融資租賃是出現最早、應用最廣的籌資方式，采用這種租賃形式，企業可獲得租賃公司的設備使用權，實際上也就是獲得了企業購置設備所需的資金，所以這是一種將資金籌措和設備租賃結合在一起的籌資方法。第二次世界大戰后，西方一些主要國家

32、融資租賃業務迅速發展，成為企業籌措資金的一種重要方法。由于這一籌資方法具有特殊的優點，很快就在世界各地流行起來，并成為一種國際化的籌資手段。我國80年代初期，成立了一批租賃公司，開展融資租賃業務，設備融資租賃已成為我國企業籌措國內外資金的一種有效方法。融資租賃具有以下特點：（1）由出租人（租賃公司）通過融資提供資金，購進承租人所需的生產設備并租賃給承租人使用，而且該生產設備往往是由承租人直接從設備制造商或銷售商那里選定的。（2）合同期限較長，一般設備35年，大型設備10年以上。租賃合同期包括不可解約的固定期限及合同中規定的續租或展期等。（3）承租人按合同規定，分期向出租人（租賃公司）繳納租金，

33、并承擔合同期內設備的維修、保養和保險義務。（4）租賃期滿時，根據租賃合同條款規定處理設備。一般有三種處理方法：一是到期后將設備退還給租賃公司；二是另訂合同，繼續租賃；三是承租人留購，即以很少的“名義價格”（租賃期滿后租賃設備殘值的市場售價）或“協商價格”把設備買下來。 融資租賃的形式一般有：購買式租賃。由租賃公司通過國內外貸款或合股等辦法，在國內外資金市場上籌集資金，然后向國內外供應商直接購買承租人所需的設備，租賃給承租人使用。轉租賃。這種租賃形式的特點是承租人所租設備是租賃公司從國內外的其他租賃公司或設備制造廠家租來的。回租。即承租企業可將原來已買進的設備出售給租賃公司，再從租賃公司租回使用

34、。杠桿租賃。即由一家或幾家租賃公司聯合，以少量的資金融通大量資金（一般是以設備和租金作抵押向銀行貸款 6080），以購買大型的、高昂的設備給承租企業的一種融資性復雜，手續煩瑣的租賃形式。經營性租賃也稱服務性租賃或管理租賃，指租賃公司購入企業臨時需要的設備（大中型通用設備、加工機械、運輸車輛等），提供給多個承租企業使用的租賃方式。利用經營租賃可以解決企業短期的、臨時性的資產需求問題。經營租賃有以下特征： （1）經營租賃是一種服務。它適用于更新快或短期使用的設備的租賃。 （2）與資產經濟壽命相比，經營租賃的租期較短，因而承租可以避免購入的風險。 （3）在合理的限制條件內可以中途解約。 （4）經營租

35、賃的租金一般比融資租賃高，但其維修、保養等由出租人負擔。 從稅收籌劃角度來說，融資租賃也是一種較好的稅收籌劃籌資方式。根據我國企業所得稅暫行條例實施細則規定，即“融資租賃發生的租賃費不得直接扣除。承租方支付的手續費，以及安裝交付使用后支付的利息等可在支付時直接扣除”。因此，融資租賃設備可以計提折舊并在稅前扣除，而租賃費高于折舊的差額也可以稅前扣除。如果租賃費通過舉債支付，其利息同樣可以在稅前列支的。可見，企業通過融資租賃對所得稅的稅基的縮小是很明顯的，從而使企業達到有效的降低稅負目的。所以，目前發達國家約有80以上的企業有融資租賃行為。從出租方來看，根據我國增值稅若干具體問題的規定，融資租賃業

36、務，無論租賃的貨物的所有權是否轉讓給承租人，均不征收增值稅。房地產企業銷售的節稅技巧 房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義（以下各方案暫不考慮所得稅）。 努力控制房地產增值率土地增值稅暫行條例規定，土地增值稅實行四級超額累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率是30%；增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為40%；增值率超過1

37、00%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值率超過200%的部分稅率為60%。此外，該條例還特別規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。需要特別強調的是，按照現行規定，房地產的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現大幅度跳躍。因此當待出售的房地產增值率在20%左右時，更應該高度關注。現舉例予以說明：甲房地產開發企業欲銷售

38、5000m2的商品房，扣除項目金額為840萬元，現有兩種銷售方案，一是按照2000元/m2的價格出售；二是按照2100元/m2的價格出售。那么對于方案一，房屋的增值稅率為19.05%（20005000840）840，小于20%的臨界點，無需繳納土地增值稅，企業的利潤為160萬元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率為25%，需要交納土地增值稅63萬元，企業的稅收利潤為147萬元，銷售價格提高之后稅收利潤卻下降了13萬元，如果再考慮營業稅的因素，兩種方案下利潤的差別會更大。設立獨立核算的銷售公司在上面的介紹中，說明了如何通過控制和降低房地產銷售時的增值率來降低土地增值稅負擔的問題。但是其局限性在于

39、往往要制定稍低的價格。如果房地產開發商將企業的銷售部門分離出來，設立為獨立核算的房地產銷售子公司，則既能夠使房地產企業以較高的價格實現房地產的銷售，同時又能夠合理地降低企業的土地增值稅負擔。仍以甲房地產開發企業為例，該企業原計劃以2400元/m2的價格出售5000m2的房產，扣除項目金額為840萬元，增值率為42.86%，企業需繳納土地增值稅108萬元，還需要繳納銷售不動產的營業稅60萬元240050005%，城市維護建設稅和教育費附加6萬元60（7%3%），印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，企業的稅后凈利潤為186萬元。而如果甲企業設立獨立核算的銷售子公司，首先將該商品房以1800元/

40、m2的價格銷售給銷售公司，銷售公司再以2400元/m2的價格對外銷售，則對于甲企業而言，仍然無需繳納土地增值稅，利潤為60萬元，但是需要繳納營業稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；其銷售子公司實現銷售利潤300萬元，同時需繳納營業稅60萬元240050005%，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現凈利潤244.5萬元，通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現凈利潤58.5萬元。需要說明的是，在房地產銷售時，不僅可以通過設立銷售子公司來實現納稅籌劃，也可以通過與其他房地產銷售公司事先達成一定的協議來進行，通過轉移定價，同樣可以達到比較

41、好的籌劃效果。當然，在運用此方法時還應該考慮納稅籌劃的成本，如設立銷售公司的成本以及和其他房地產公司訂立協議的成本，要結合企業的具體情況合理運用。變房地產銷售為投資按照現行稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產投資入股后轉讓股權的行為，不再征收營業稅。這種規定為房地產企業開展納稅籌劃提供了空間。如果房地產的購買方是具備一定條件的企業或公司，則可以考慮先以不動產投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產銷售方式。仍以甲企業為例，甲企業欲出售5000m2的住房給乙企業，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接

42、出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業與購買方乙企業達成協議，甲企業先以該房產向乙企業進行股權投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業轉讓該股權，則可以合法合理地免除了60萬元的營業稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調動購買方乙企業參與籌劃的積極性，甲企業可以做出一些讓步，給予乙企業一定的利益補償，但是其數額應以甲企業節約的稅款66萬元為限。綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業的稅后凈利潤以及企業價值的穩定增長。房地產企業在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本

43、收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發揮納稅籌劃的作用。租賃改分包雙方都劃算 為了順應建筑市場發展的需求，目前，不少單位和個體工商戶擁有專門用于工程作業的鏟車、推土車、吊車等工程作業車。這些單位和個人的經營方式，主要是將車輛租借給建筑單位使用，并由該車主自行駕駛，主要用于挖掘或運送土方，裝卸、采掘等工程作業，一般按小時或天數收取租賃費用。因此，稅務部門對出租車輛單位和個人按租賃業收入，征收5%的營業稅及相關稅費。實際上，其中有許多業務納稅人可以按建筑業的分包工程繳納3%營業稅。 近日，筆者在一建筑安裝公司進行稅務檢查時，就發現一個相同的例子。某建筑安裝公司承包

44、一大型工程的建筑業務，工程結算收入12000萬元。由于該項工程需要推平一座小山丘，因而租賃了一個體戶的推土車和鏟車從事土方推平作業，建筑公司按每天每車定額支付租賃費，共支付租賃費500萬元。租賃費支付憑據由該個體戶提供，每次結算票據都是到當地地稅部門開具，繳納了5%的營業稅及相關稅費。為此，建筑安裝公司繳納了營業稅及相關稅費（城市維護建設稅按7%，教育費附加按3%計算）396萬元（120003.3%）；該個體戶按租賃收入繳納了營業稅及相關稅費27.5萬元（5005.5%）。 對此稅收繳納問題，我們與建筑安裝公司的財務經理進行了分析：如果建筑安裝公司與個體戶改變租賃關系，變租賃關系為工程承包關系

45、即雙方簽訂500萬元土方工程作業分包合同，則按照營業稅暫行條例第五條規定，建筑業的總承包人將工程分包或者轉包給他人的，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉包人的價款后的余額為營業額。建筑安裝公司只要繳納除分包業務以外收入的營業稅。按照國家稅務總局關于印發營業稅稅目注釋(試行稿)的通知（國稅發1993149號）規定，平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業屬于建筑業稅目中的其他工程作業。所以，該個體戶承包土地平整業務應按建筑安裝業繳納3%的營業稅。 雙方納稅重新計算如下。 建筑安裝公司需要繳納營業稅及相關稅費為（12000500）3.3%379.5（萬元）；個體戶需要繳納營業稅及相關稅費為5003.

46、3%16.5（萬元）。 雙方分別少繳納稅款16.5萬元（396379.5）和11萬元（27.516.5）。 需要注意的是，按照稅法規定，建筑安裝業務實行分包或者轉包的，以總承包人為扣繳義務人。個體戶分包工程的營業稅應由建筑安裝公司代扣代繳，個體戶憑公司轉交的扣繳稅款憑據開具建筑安裝業發票，開票時不再重復繳納稅收。 經過筆者的分析后，公司財務經理連連稱道：“劃算！劃算！” 房地產企業 納稅籌劃和財務運作房地產行業面臨的問題和對策1.房地產行業政策調整及其對策 國務院18號文件精神 肯定房地產行業：國民經濟支柱產業；房地產開發投資增長迅速，居民住房消費持續增長，住房水平不斷提高，房地產總體發展呈現

47、出健康態勢。 18號文件核心內容： 提高認識，明確指導思想：國民經濟支柱產業；住房市場化、需求導向、深化改革。 完善供應政策，調整供應結構：發展經濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設。 改革住房制度、健全市場體系：推進公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規范發展市場服務。 發展住房信貸，強化管理服務：歸集和發放、個人住房貸款擔保、貸款監管。 改進規劃管理，調控土地供應：長遠規劃、優先落實國家鼓勵開發的項目、土地市場的規劃和審批。 加強市場監管，整頓市場秩序：市場監管、市場信息和預警、市場秩序。 央行121號文件精神 央行121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業銀行可能出

48、現的潛在風險;二是為了抑制房地產行業出現的過熱現象。 央行121號文件核心內容是：房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低于開發項目總投資的30%；商業銀行發放的房地產貸款，嚴禁跨地區使用；商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地產建設項目的建筑施工企業只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備，嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。對于個人房貸：商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；借款人申請個人商業用

49、房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例，并不再執行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執行。 稅種稅改動態和趨勢增值稅1.是逐步將生產型增值稅改為消費型增值稅，徹底解決重復征稅的問題。近期可考慮解決機器設備的扣稅問題。2.是擴大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。3.是取消增值稅各環節的減免稅，減少征管漏洞。營業稅1.征稅范圍可能縮小（如交通運輸業、建筑安裝業）； 2. 個別稅目稅率可能調低。消費稅1.適當調整并擴大消費稅的征稅范圍，將某些奢侈品和不利于環保的消

50、費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產品征收的消費稅。2.提高小汽車、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。關稅逐步降低進口關稅。 企業所得稅1. 統一內外資企業所得稅，將稅率降低，并規范稅收優惠政策。2.規范稅前扣除項目，稅收優惠政策逐步實現從過去區域性優惠為主向產業優惠為主的轉變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。3.為促進中小企業發展，應改變目前按應納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業與低應納稅所得額之間無必然聯系），以衡量企業規模的指標，如雇員人數、資產總額、凈資產等標準，來確定適用低稅率的中小企業。4.在我國企業所得稅法中應細化對跨國納稅人的

51、轉讓定價和國際稅收抵免的有關規定，以適應稅收的潛在競爭。個人所得稅1.建立分類與綜合征收相結合的稅制模式；2.擴大征稅范圍，除稅法規定的免稅外，個人全部收入都應納入征稅范圍；3.規范稅前各種費用扣除標準；4.適當調整稅率和減少級距，宜實行5級或6級超額累進稅率，加大對高收入者的調控力度；5.避免重復征稅。 政策主要內容會計法 會計工作的基本法規 強調單位負責人的法律責任健全內部控制制度會計準則 會計核算的依據和基本規范與國際慣例接軌 基本準則、基本業務準則、特殊業務或特殊行業準則會計制度 會計核算的具體規范和操作指南 統一各行業會計制度 穩健、恰當、 充分披露會計信息 2.房地產行業市場運營問

52、題及其對策 行業問題分析房地產業 規模小、市場占有率低房地產公司多。 供求結構性問題：中低價位普通商品住房供不應求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業用房積壓嚴重。 經濟適用房問題：購買對象、住房標準、購房目的、優惠政策等問題。 最低收入家庭住房保障制度不落實問題 住房二級市場發展不平衡問題 住房公積金籌集和使用問題 地方政府對房地產市場調控問題 住房建設粗放型生產方式問題：技術落后、成本高、質量差、效益低 違規開發、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業 經營規模小、業務范圍單一 粗放式經營：技術落后、成本高、質量差、效益低 合同欺詐、工程行賄等 提高企業核心競爭力 競 爭 要 素 分 析 全

53、 球 地 位 進 入 世 界 強 的 企 業 主 要 是 發 達 國 家 的 企 業， 如 美 國 有 家。 核 心 競 爭 力 衡 量 企 業 競 爭 力 的 標 準： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業 模 式 電 子 商 務 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關 系） 大 規 模 定 制 個 性 化、 大 規 模、 精 益 化生 產、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應 鏈、 虛 擬 經 營、 信 息 共 享、 服 務 重 要 性 兼 并 和 收 購 橫 向 和

54、縱 向 擴 張， 高 速 發 展 價 值 管 理 以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標， 兼 顧 相 關 者 利 益 學習型組織 企 業 具 有 持 續 學 習 能 力， 通 過 發 揮 員 工 的 創 造 性， 把 學 習 與 工 作 系 統 結 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應 能 力 的 企 業 組 織。 3.房地產行業財務問題及其對策 行業問題分析房地產業首先，目前房地產開發商的自有資本金比例過低，負債率過高;第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴重，因此，防范金融風險非常重要;第三，房地產成為集聚財富的高利潤率行業;第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房

55、;第五，無法正常償還按揭貸款的現象出現。 另外土地交易環節的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應該考慮如何提高直接融資的比例。 （今年2月底，央行發布2002年貨幣政策執行報告，公布了2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地產貸款的檢查結果。那次檢查共抽查房地產貸款20901筆，金額1468億元，其中房地產開發貸款3654筆，金額1380.5億元，個人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個人商業用房貸款5089筆，金額43.4億元。調查發現違規貸款和違規金額分別占總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。 建筑業 融資渠道單一、資金規模小 資金周轉速度慢，不良資產多 工程欠款問題 挪用流動資金貸款 拓寬房地產行業融資渠道 （一）房地產信托。兩年來，房地產信托小試牛刀，不少房地產信托產品受到開發商及投資者的青睞。據統計，信托已為房地產公司募集資金二十多億元。在信托市場中，房地產信托成為主流。就目前的走勢及國家對房地產業的支持及調整來看，房地產業將進入一個穩步發展的時期。作為一種長線投資，房地產信托不失為一個穩健投資的理想產品，能使信托業與房地產業達到雙贏的局面。 （二）房地產基金。在目前央行調控房貸政策的大背景下，房