1、房地產工程開發分期的N種考慮為什么一個工程要分期開發？為什么有的工程分為3 期，而不是4 期？從什么角度考慮有的地塊就是1 期，有的地塊就是2 期？在一次師門座談會上，我被我的嫡系師弟問的是啞口無言。回想起當時剛走出校門，也的確被此問題困惑過，但是我當初得到的答案是，這是規劃的問題，并不在我們搞營銷的考慮范疇之內。今天我馬上就要走出營銷的領域，就像回答我們營銷中的 “為什么這套房子定這個價”一樣，每個人都會有一種看法，但很難有人對此能夠說“我確切的知道”。再次面對這個問題，我想就我目前所知道的發表一下個人的看法。如果你能夠說“還有 * 方面的考慮”，歡迎你能留下你的看法。1、規模的考慮這是最本

2、源的考慮。對于一棟2000平M 的商務樓來說，很少有開發商說要分幾期開發，如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤，被人再接手，然后命名為某某工程的二次開發，諧音為“二期開發 ”。當然這個規模的大小是相對于開發商的實力來說的。此處我們討論的分期開發主要針對的是一個市場中的大盤開發，一般規模在10萬平 M 以上。2、資金的考慮這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規模30 萬平 M 的中檔工程，其運作資金需要動輒10 多個億，一個開發商很難有實力一下在兩三年內將如此數目的資金注入到一個工程上。現在開發上只有3 個億的資金能夠注入到這個工程，怎么辦？這就得運用市場上常說的“滾動開發 ”策略。說白了，就是開發

3、商首先注入3 個億的啟動資金，開發一部分地塊，然后等著部分地塊的錢收回來，我就繼續開發下一部分的地塊。3、銷售的考慮這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對于大工程要分期開發，但到底分為幾期呢，除了看開發商有多少錢，要考慮的就是我開發商資金投入多少時，通過銷售我就能從市場回籠資金了，重要的是回籠多少資金。據一個反方向的例子，如果說為了保證公司的發展和工程的正常開發，給銷售的任務就是一年半內銷售完工程并回籠資金18 個億。假設現在市場上的銷售狀況是，一個工程持續銷售每年能達到6 個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務，在可以將每期看成獨立的工程時，則此工程就至少要分為兩期。現在

4、考慮到分期間的產品競爭問題，一個分期銷售到50%的時候，下一個分期才能夠推向市場，那么這個工程就要分為3 期。4、產品的考慮這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產品之間的競爭。此處的產品考慮，主要針對的是不同產品問題。不錯如果一個小的工程不同產品可以放在銷售，起到一種搭配的作用，是有利于工程銷售的，但是對于一個大的工程來說，沒有種產品的規模很大，那么就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響，例如一個大的工程，既有寫字樓又有住宅，因為產 品不同，客戶群不同，客戶的認知渠道也不同。為了主題明確，精力集中，多數的情況還是將不同的產品進行分期的。此方面的考慮如果工程不是很大，一般情況是將住

5、宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產品一類。5、價格的考慮這是最誘人的考慮。記得一個知名的業界老總說過，開發商對一個工程的開發其利潤是如何實現的，是通過價格的不斷提升來實現的。對于一個工程的初期測算來說，其利潤往往都是很低的，但最終為什么會贏利那么多。其奧妙就在于，一個大工程起初期推向市場時，價格往往是保本價，但隨著人氣的聚集，價格并也開始瘋長。現在很多開發商已經形成一種思維的定式，當一個工程下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%，甚至更高。現在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價，分

6、期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高，能讓購房者在的持續銷售的情況下也能接受不斷的提升價格，那情況可就完全由你自己把握了。6、規劃的考慮這是最無奈的考慮。對于一個占地10 萬平 M 以上的地塊來說，一般都會在地塊中出現規劃路，按照規劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分 期方法。也有的工程地塊中間會出現高壓走廊等，為了規避一些影響和規劃 的方便，這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發商規劃便捷角度考慮工程分期的。有些時候一些城市對房地產開發工程有很多規定，比如規模在多少平M 以上就必須有相關配套，為了規避如此的限制和節省巨額的開發費用，開發商往往會采取分期來濃縮開發規模。當

7、然此方面的操作就比較暗箱了，只有開發商自己根據實際情況去把握了。7、風險的考慮這是最保險的考慮。大盤開發起始于城市化、郊區化的大力發展。對于郊區化大盤由于交通配套、周邊環境等尚未成熟，工程的運作風險較大。所以對一些開發商來說，對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營，但保險考慮還是將工程進行分期規劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊，通過低價格將地炒熟，然后或者與別人合作，或者賣地。如果是沒把握也沒有實力，那就先找一塊價值最大的地做，先期收回最大的利潤，然后見機行事，或賣地，或合作。這種方式也是一些開發商進行異地開發規避地方政府政策風險的好辦法。8、成本的考慮這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處工程要進行分期，但是天下沒有免費的午餐。工程分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣，其單位成本一居室要大于三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全，一居室一個廚房一個衛生間、但很少有三居室三個廚房三個衛生間的。分期也一樣，每一期你都要去政府相關部門進行相關手續的辦理，這還是次要的。更為頭痛的是，有些規定是，如果分期每一期都要進行相關的配 套。這的確是一個不小的費用。綜合考慮，工程的開發分期需要將