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1、房地產(chǎn)工程開發(fā)分期的N種考慮為什么一個工程要分期開發(fā)?為什么有的工程分為3 期,而不是4 期?從什么角度考慮有的地塊就是1 期,有的地塊就是2 期?在一次師門座談會上,我被我的嫡系師弟問的是啞口無言。回想起當時剛走出校門,也的確被此問題困惑過,但是我當初得到的答案是,這是規(guī)劃的問題,并不在我們搞營銷的考慮范疇之內(nèi)。今天我馬上就要走出營銷的領(lǐng)域,就像回答我們營銷中的 “為什么這套房子定這個價”一樣,每個人都會有一種看法,但很難有人對此能夠說“我確切的知道”。再次面對這個問題,我想就我目前所知道的發(fā)表一下個人的看法。如果你能夠說“還有 * 方面的考慮”,歡迎你能留下你的看法。1、規(guī)模的考慮這是最本
2、源的考慮。對于一棟2000平M 的商務樓來說,很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā),如果有也可能就是這棟樓原先是個死盤,被人再接手,然后命名為某某工程的二次開發(fā),諧音為“二期開發(fā) ”。當然這個規(guī)模的大小是相對于開發(fā)商的實力來說的。此處我們討論的分期開發(fā)主要針對的是一個市場中的大盤開發(fā),一般規(guī)模在10萬平 M 以上。2、資金的考慮這是最貼心的考慮。在北京市場上一個規(guī)模30 萬平 M 的中檔工程,其運作資金需要動輒10 多個億,一個開發(fā)商很難有實力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入到一個工程上。現(xiàn)在開發(fā)上只有3 個億的資金能夠注入到這個工程,怎么辦?這就得運用市場上常說的“滾動開發(fā) ”策略。說白了,就是開發(fā)
3、商首先注入3 個億的啟動資金,開發(fā)一部分地塊,然后等著部分地塊的錢收回來,我就繼續(xù)開發(fā)下一部分的地塊。3、銷售的考慮這是最實在的考慮。資金的考慮只能說明對于大工程要分期開發(fā),但到底分為幾期呢,除了看開發(fā)商有多少錢,要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時,通過銷售我就能從市場回籠資金了,重要的是回籠多少資金。據(jù)一個反方向的例子,如果說為了保證公司的發(fā)展和工程的正常開發(fā),給銷售的任務就是一年半內(nèi)銷售完工程并回籠資金18 個億。假設(shè)現(xiàn)在市場上的銷售狀況是,一個工程持續(xù)銷售每年能達到6 個億回款。如果一個公司的銷售能力也是如此。那么要想完成任務,在可以將每期看成獨立的工程時,則此工程就至少要分為兩期。現(xiàn)在
4、考慮到分期間的產(chǎn)品競爭問題,一個分期銷售到50%的時候,下一個分期才能夠推向市場,那么這個工程就要分為3 期。4、產(chǎn)品的考慮這是最淺顯的考慮。上面的考慮擔心同類產(chǎn)品之間的競爭。此處的產(chǎn)品考慮,主要針對的是不同產(chǎn)品問題。不錯如果一個小的工程不同產(chǎn)品可以放在銷售,起到一種搭配的作用,是有利于工程銷售的,但是對于一個大的工程來說,沒有種產(chǎn)品的規(guī)模很大,那么就不可以放在一期進行同步銷售。這主要受市場的推廣影響,例如一個大的工程,既有寫字樓又有住宅,因為產(chǎn) 品不同,客戶群不同,客戶的認知渠道也不同。為了主題明確,精力集中,多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進行分期的。此方面的考慮如果工程不是很大,一般情況是將住
5、宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。商務類的辦公樓、商業(yè)、酒店歸為一期。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。5、價格的考慮這是最誘人的考慮。記得一個知名的業(yè)界老總說過,開發(fā)商對一個工程的開發(fā)其利潤是如何實現(xiàn)的,是通過價格的不斷提升來實現(xiàn)的。對于一個工程的初期測算來說,其利潤往往都是很低的,但最終為什么會贏利那么多。其奧妙就在于,一個大工程起初期推向市場時,價格往往是保本價,但隨著人氣的聚集,價格并也開始瘋長。現(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)形成一種思維的定式,當一個工程下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%,甚至更高。現(xiàn)在市場的消費者也基本上接受了這一定式。所以為了更好的提價,分
6、期也是一種好用的手段。當然如果你營銷技巧很高,能讓購房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價格,那情況可就完全由你自己把握了。6、規(guī)劃的考慮這是最無奈的考慮。對于一個占地10 萬平 M 以上的地塊來說,一般都會在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路,按照規(guī)劃路對地塊的切分進行分期也是最常見的分 期方法。也有的工程地塊中間會出現(xiàn)高壓走廊等,為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃 的方便,這也是分期的一個考慮和分期的界限。當然這只是從開發(fā)商規(guī)劃便捷角度考慮工程分期的。有些時候一些城市對房地產(chǎn)開發(fā)工程有很多規(guī)定,比如規(guī)模在多少平M 以上就必須有相關(guān)配套,為了規(guī)避如此的限制和節(jié)省巨額的開發(fā)費用,開發(fā)商往往會采取分期來濃縮開發(fā)規(guī)模。當
7、然此方面的操作就比較暗箱了,只有開發(fā)商自己根據(jù)實際情況去把握了。7、風險的考慮這是最保險的考慮。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展。對于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟,工程的運作風險較大。所以對一些開發(fā)商來說,對外信誓旦旦地要做一次成功的城市運營,但保險考慮還是將工程進行分期規(guī)劃。有把握沒實力就先期做價值最低的地塊,通過低價格將地炒熟,然后或者與別人合作,或者賣地。如果是沒把握也沒有實力,那就先找一塊價值最大的地做,先期收回最大的利潤,然后見機行事,或賣地,或合作。這種方式也是一些開發(fā)商進行異地開發(fā)規(guī)避地方政府政策風險的好辦法。8、成本的考慮這是最容易忽略的考慮。上面講的都是因為一些原因和好處工程要進行分期,但是天下沒有免費的午餐。工程分期也一樣也是要付出成本的。就如一居室和三居室一樣,其單位成本一居室要大于三居室。說的是麻雀雖小五臟俱全,一居室一個廚房一個衛(wèi)生間、但很少有三居室三個廚房三個衛(wèi)生間的。分期也一樣,每一期你都要去政府相關(guān)部門進行相關(guān)手續(xù)的辦理,這還是次要的。更為頭痛的是,有些規(guī)定是,如果分期每一期都要進行相關(guān)的配 套。這的確是一個不小的費用。綜合考慮,工程的開發(fā)分期需要將
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