1、酒店項目商業計劃書酒店項目商業計劃書1酒店項目商業計劃書目錄第一章摘要5一、項目名稱5二、項目單位5三、財務計劃5四、項目簡介5第二章項目背景及規劃7一、項目方簡介7二、項目選址及投資環境評估7（一）建設地址概況7（二）環境評估9第三章行業分析12一、酒店行業分析12二、關聯產業的影響16（一）旅游行業分析16（二）餐飲業概況及其對酒店業的影響19（三）體育活動和會展對酒店業的影響20第四章市場分析21一、某酒店市場分析21（一）某酒店行業概況21（二）某旅游業對酒店業的影響242酒店項目商業計劃書（三）某會展業對酒店業的影響25（四）某酒店業未來預測25二、競爭分析26（一）競爭對手分析26

2、（二）項目的競爭優勢29（三）競爭策略30第五章市場營銷32一、市場細分與目標市場選擇33二、營銷戰略和營銷策略34第六章公司管理40一、企業組織40二、公司發展定位和股改計劃41三、公司管理層42四、公司文化42五、管理制度43第七章資金籌措、運用與退出48一、資金籌措48二、資金運用48三、資金退出49第八章財務預測與分析49一、財務預測50（一）收入及成本預測503酒店項目商業計劃書（二）稅金預測51（三）現金流量預測51二、財務分析52（一）現金流量分析52（二）損益分析52（三）盈利能力分析52（四）不確定性分析53第九章風險與對策54一、經營管理風險54二、政策風險55三、市場和行

3、業風險56四、財務風險58第十章附 錄59一、附表59二、附件604酒店項目商業計劃書第一章摘要一、項目名稱 : 某國際酒店項目二、項目單位：某酒店有限公司三、財務計劃項目總投資 = xx 萬元；總投資財務內部收益率 =xxx %（所得稅前）；投資利潤率 = xx % ；投資利稅率= xx % ；投資回收期=xx 年（靜態，稅前，含1 年建設期）。四、項目簡介中國的酒店市場經過二十多年的改革與發展， 已進入一個新的階段， 發生了很多變化。 從競爭內容看， 重點由單純的價格競爭、產品質量的競爭， 發展到產品與企業品牌的競爭 、文化品位的競爭。從規?？?， 重點由單店競爭、 單一業態， 發展到多業態

4、、連鎖化、 集團化、 大規模酒店。 酒店業由過去少數比較高檔的飯莊酒樓和比較簡陋的小旅館， 發展到具有能夠滿足不同層次消費群體需要的酒店。 從地域看， 由地方發展走向區域發展， 由東部沿海向華北與西北部地區發展， 也有的是由西部向東部延伸。 綜觀幾年來，我國涌現出的一批規模較大的酒店公司和連鎖企業，5酒店項目商業計劃書一個共同的特點是它們都尋求向外地擴張，立足和占據區域市場，甚至打進中心城市和國際性大都市。本項目 x 國際酒店就是在這種大環境下成立起來的，本酒店地處古城某商貿中心區域，是一家四星級國際商務酒店。本酒店服務項目齊全， 設施配備達到五星級標準。酒店的總營業面積約某平方米，整體布局由

5、一棟主樓、兩棟附樓和車位約某x個的地下停車場組成。 目前主樓酒店已于某年某月某日建成運營，公寓附樓計劃某年某月某日開始裝修施工，某年某月某日開業運營。項目在正常年份內將實現年均營業收入x 萬元，年均營業稅金及附加某萬元， 年均利潤總額x 萬元，年均上繳所得稅某萬元，為企業帶來巨大的經濟效益與社會效益。6酒店項目商業計劃書第二章項目背景及規劃一、項目方簡介本項目某國際酒店是由某酒店有限公司為投資主體籌建的。項目方某酒店有限公司是一家專業化酒店投資管理公司，于某年某月某日成立。 公司總部現設于某市某區某大街某號，擁有某國際酒店四家酒飯店， 法人代表某全權負責這四家酒店的運營與管理，目前公司擁有員工

6、某人，x 年經營總收入達x 萬元。公司堅定創一流酒店品牌的信念，在快速發展中不斷學習和創新，迎接挑戰， 面對未來， 以品質尋求發展， 以細節創造完美，以誠信贏得市場。 公司以打造優質企業品牌，創中國一流酒店為目標，以打造商務酒店為發展方向，并計劃在2010 年前打造十家低于五星級高于三星級的純商務型酒店，并建立起自己獨特的投資與經營管理模式。二、項目選址及投資環境評估（一）建設地址概況1、地理位置某市位于中國大陸腹地黃河流域中部的關中盆地，東經107° 40 109°49和北緯33°39 34°45之間。東以零河和灞源山地為界，與華縣、渭南市、商州市、洛

7、南縣相接；西以太白山地及青化黃土臺塬為界，與眉縣、 太白縣接壤； 南至7酒店項目商業計劃書北秦嶺主脊，與佛坪縣、寧陜縣、柞水縣分界；北至渭河，東北跨渭河，與咸陽市市區和楊凌區、三原、涇陽、興平、武功等縣和扶風縣、富平縣相鄰。轄境東西204 公里，南北116 公里；面積 9983 平方公里，其中市區面積1066 平方公里?，F有人口688萬，其中市區人口326 萬。秦嶺山脈橫旦于某以南，山脊海拔2000-2800 米，是我國地理上北方與南方的重要分界。2、交通概況某交通便利，是西部地區航空、鐵路、公路運輸樞紐。某咸陽國際機場與 68 個國內城市， 11 個國家和地區通航。2004 年旅客吞吐量 6

8、36 萬人次，貨郵吞吐量 7.3萬噸。公路建設形成了以某市為中心的“米”字型輻射狀干線公路系統，有 2 條國道主干線， 3 條西部大通道和 5 條國道在某交匯，另有7 條省道由某向外輻射或環繞。繞城高速、機場新線建成，二環路全面貫通，三環路開工建設， 建成一批人行天橋和地下通道。市區與所轄區縣全部開通高速公路。某有飛往全國各大主要城市的國內航線80多條，港澳地區航線 2 條，飛往日本、韓國的國際航線8 條。并且某市最近增加了地鐵內容，地鐵項目于2006 年 9 月獲國家發改委批準立項， 10 月已啟動了工程試驗，計劃于2011 年一期工程建成。3、配套設施項目地基礎設施完善（道路、電、通訊、通

9、自來水、通排水順暢），企業運營所需的水、電、通訊等確保供給。8酒店項目商業計劃書（二）環境評估1、區位優勢某區位優勢明顯， 是西部地區重要的金融、商貿中心和交通、信息樞紐。 某作為新歐亞大陸橋中國段上規模最大、綜合實力最強的城市， 在中國區域經濟布局上，具有承東啟西、 東聯西進的樞紐作用。某還是中國政府實施西部大開發戰略的橋頭堡和西部地區最具發展帶動作用的城市，已經成為西部金融、 貿易、文化、教育和旅游中心和中國重要的工業基地之一。2、區域經濟某的比較優勢突出地表現在三個層次上：世界級的旅游觀光資源優勢； 國家級的科研教育和高新技術產業基地優勢； 區域級的金融、 商貿中心和交通、 信息樞紐優勢

10、。 并且通過深化改革和擴大開放，某正在成為我國重要的內陸開放城市。3、旅游資源某旅游資源得天獨厚， 是海內外著名的世界歷史文化名城之一。某有著 3100 多年的建城史，先后有周、秦、漢、唐等 13 個王朝在這里建都。 1981 年聯合國科教文組織把某確定為“世界歷史名城”。 某自然旅游資源也很豐富。 其境內的秦嶺自然風景區內有國家級的風景名勝區 1 處，國家級森林公園 5 處，國家級自然保護區 3 處和國家級地質公園 1 處。其優良的生態環境和深厚的文化積淀有機結合形成的和諧景觀和某古都旅游區交相呼應。這將帶來了巨大的旅游人流，為本項目提供廣闊的市場空9酒店項目商業計劃書間。4、政策環境某投資

11、項目的政策主要包括國家實施的西部大開發優惠政策、高新技術產業享受高新區優惠政策、鼓勵外商投資優惠政策。針對本項目，主要享受以下政策：（ 1）西部大開發優惠政策a. 除國家重大項目和有特殊規定的項目以外，凡是企業用自有資金或利用銀行貸款投資于國家鼓勵和允許類產業的項目，項目建議書和可行性研究報告合并一道按規定程序報批，初步設計、開工報告不再報政府審批，相應簡化外商投資項目審批程序。b. 實行稅收優惠政策。 對設在西部地區國家鼓勵類產業的內資企業和外商投資企業，在一定期限內，減按15%的稅率征收企業所得稅。對在西部地區新辦交通、電力、水利、郵政、廣播電視等企業， 企業所得稅實行兩年免征、三年減半征

12、收。 對西部地區內資鼓勵類產業、 外商投資鼓勵類產業及優勢產業的項目在投資總額內進口自用先進技術設備，除國家規定不予免稅的商品外，免征關稅和進口環節增值稅。c. 鼓勵外商投資于西部地區的農業、水利、生態、交通、能源、市政、環保、礦產、旅游等基礎設施建設和資源開發，以及建立技術研究開發中心。擴大西部地區服務貿易領域對外開放，允許外商在西部地區依照有關規定投資電信、 保險、旅游業和其他已承諾開放領域的企業。10酒店項目商業計劃書（ 2）鼓勵外商投資優惠政策a. 外商投資企業所得稅率為30%，對在某市區興辦的生產性外商投資企業，減按24%征收企業所得稅。對國家鼓勵類的內資企業和外商投資企業，在200

13、1 年至 2010 年內，減按15的稅率征收企業所得稅。 對進入某高新技術產業開發區的高新技術企業和進入某經濟技術開發區的生產性企業，減按 15%征收企業所得稅。b. 外商投資企業的投資者將從企業獲得的利潤再投入該企業，增加注冊資本， 或作為資本金再投資開辦其它企業，經營期不少于五年的， 經投資者申請， 稅務部門批準， 退還其再投資部分已繳納企業所得稅的40稅款。c. 外商投資企業的固定資產由于特殊原因需要加速折舊的，由企業提出申請，經稅務部門批準，可以加速折舊。d. 非生產性項目， 經會計師事務所驗資確認后， 按外商實際進資額（含實物及工業產權折價部分， 外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民

14、幣） 的千分之二獎勵中介人。 其中房地產、 餐飲、娛樂項目， 待建成、 營業并形成固定資產后， 經會計師事務所驗資、審計確認，按外商實際進資額（含實物折價部分，外幣匯率接進資當日國家外匯牌價折人民幣）的千分之一獎勵中介人。e. 外商投資企業外籍員工及其隨行眷屬因商務活動需要多次出入境的，可向公安機關申請辦理在一定期限內多次出入境的證件。11酒店項目商業計劃書第三章行業分析一、酒店行業分析1、我國酒店行業發展狀況我國酒店行業的起步， 從 1982 年開始，至今已有 25 個年頭，經歷了三個階段：第一階段， 20 世紀 80 年代，在國家改革開放政策的背景下，酒店行業在全國的各行各業中實現率先對外

15、開放，引進國際集團的先進管理， 但投資主體以國有資本為主。 第二階段， 20 世紀 90 年代，各行各業新建酒店，作為主營業務的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。第三階段，21 世紀初，我國酒店行業形成了較大規模，并在 2005-2006 年開始了實質性的增長。 2005-2006 年我國酒店無論是住宿率還是平均房價保持了持續增長的勢頭。就住宿率而言，三星、四星和五星級飯店的平均住宿率在69%到 70%之間，經濟型酒店的住宿率達到了92%。并且三星、 四星和五星級酒店的平均房間收益，分別比2004 年增長了11%、9%和 20%。到 21 世紀，我國酒店業已形成包括商務酒店、旅游酒店、度假

16、酒店、會議酒店、經濟型酒店、主題型酒店和一般旅館等多種形式，從而滿足我國酒店消費群體和市場變化的需要。2、我國星級酒店發展概況目前，我國酒店行業質量有了較大提高，星級酒店發展迅速。特別是三星、 四星和五星級高中檔酒店比重上升比較大，其占酒12酒店項目商業計劃書店總數的比重已經增至 41.92%（見表 3-1 ）。從城市發展看，一個城市高星級酒店的擁有狀況直接顯示出城市的商務活力和投資潛力。目前我國高級酒店在北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市發展較好。 并有專家預計： 北京五星級酒店數量近幾年將發展為酒店存量總數的 33.5%；上海 2010 年的四、五星級酒店將超過 100 家；廣州在亞運會

17、前， 星級飯店將增加到 300 家，并有大約一半為四星級以上高端飯店。 從而可以看出， 隨著經濟的發展，我國星級酒店在不斷的往高端發展， 發展高端酒店將成為一種趨勢。表 3-1 2003年底國家旅游局官方統計：全國酒店數量項目數量（家）百分比星級酒店總9751100%數國有經濟562257.65%集體、股份、281628.87%聯營私營6356.52%外商、港、澳、6786.96%臺星級酒店總9751100%數5 星級酒店1982.03%13酒店項目商業計劃書4 星級酒店7277.46%3 星級酒店316632.46%2 星級酒店486449.88%1 星級酒店7968.17%3、我國商務酒店

18、發展概況商務酒店在中國的成長首先是商務旅行需求引導下的市場競爭的產物。 從我國酒店市場的客源結構看，商務客源仍是飯店需求的主體。首先，近幾年我國商務酒店發展迅速。中國經濟20 年來的持續繁榮和加入WTO對經濟的影響，導致國內和國際的投資談判、展覽、商品研討、技術研討等商務活動大量增長。頻繁的商務活動給各商務酒店帶來了高比例的入住率和會議承辦率。商務客源在五星、 四星、三星和經濟型酒店總需求中所占的比例分別為 48%、 49%、 40%和 46%，從而看出商務客戶已經成為我國酒店的主要客源。商務酒店受到商務旅游需求的引導。 我國每年的商務旅游及相關費用已經超過了 100 億美元，已成為僅次于美國

19、和日本的第三大商務旅游市場。 企業和政府的商務旅游消費結構中， 住宿分別占到了 28%和 22.7%的比例。國內商務旅游市場規模正在以超過 10%的速度增長。但是從世界范圍來看，我國的商務旅游市場份額還較小。我國以 2002 年為例，商務旅游消費才僅占全國旅游總收入的 6%。14酒店項目商業計劃書因此目前國內外各投資方看準了商務酒店市場的持續強力和發展潛力， 紛紛加大在華酒店投資幅度。 這方面在北京、 上海、廣州等經濟發達城市表現得尤為突出， 其他省地級城市和二三線城市也看準了商務酒店的發展， 在不斷加入到這個行列中。 商業傳媒領導者 21 世紀經濟報道評選出的中國十佳商務酒店是北京東方君悅、

20、香港文華東方、上海希爾頓、香港半島、廣州中國大酒店、香港港島香格里拉、上海波特曼麗嘉、中國大飯店、深圳威尼斯皇冠假日、香港洲際酒店。我國商務酒店業正處于成長階段，未來發展的路還很漫長。預計未來我國商務酒店業將向著產業結構的均衡發展， 樹立起民族品牌，并不斷贏得持續競爭力。4、酒店行業發展趨勢分析我國酒店行業的發展趨勢有四個方面值得特別關注：（ 1）集團化的數量與質量進一步提升。我國不僅需要增加本土酒店集團的數量， 而且還需要提高本土酒店集團的質量。特別是在國際酒店集團加快進入我國一線與兩線市場的背景下，國際風險基金投資關注我國一些酒店集團的時候， 我國酒店必須在不斷加強提高質量的基礎上才能抓住

21、更大的發展機遇。（ 2）電子分銷渠道的整合發展。 我國酒店所有訂房渠道中，直接向酒店訂房仍然是主要的訂房渠道。 經濟型酒店是唯一通過集團網站訂房量超過 10%的酒店層級。這說明我國酒店業，從整體上發展電子分銷渠道還有很大的潛力。15酒店項目商業計劃書（ 3）新型業態與客房類型的發展隨著游客市場的細分深化， 出現了滿足平時公務與商務會議需要的商務酒店， 滿足周末與黃金周休閑需要的度假酒店， 適合普通商人與度假游客旅行需要的經濟型酒店， 滿足長住者需要的長住型公寓酒店等。 一般酒店的客房也出現了主題化的趨勢， 例如出現了商務客房、健身睡眠客房與情侶客房等。（ 4）經營方式的多元化縱觀世界產業包括酒

22、店產業發展歷史， 任何產業包括酒店產業的持續發展， 既需要有適當的資金投入，更需要有持續盈利的發展模式與經營管理該產業的優秀的企業家與職業經理人。 如果到處是短期的套利行為， 缺乏持續盈利的發展模式與酒店專業的經營管理，我國酒店業將無法持續發展。二、關聯產業的影響（一）旅游行業分析1、三大旅游市場持續增長國家旅游局統計信息顯示，x 年 1-7 月我國旅游業總體保持持續、穩定、較快發展的良好局面，國內、入境、出境旅游三大市場持續增長。（ 1）入境旅游市場受港澳臺基礎市場增幅回落甚至下降以及個別外國客源市場下滑的影響， 今年 1-7 月入境旅游市場增幅趨緩。1-7 月累計，16酒店項目商業計劃書入

23、境旅游人數 7063.61 萬人次，比上年同期增長 2.22%；入境過夜旅游者人數 2794.82 萬人次，比上年同期增長 4.57%；全國旅游外匯收入累計測算數為174.55億美元，比上年同期增長4.59%。（ 2）國內旅游市場國內旅游持續增長，“春節”黃金周全國旅游接待總量達7832 萬人次，旅游總收入達368 億人民幣，同比增長13.5%和17.6%；“五一”黃金周全國共接待旅游者1.46 億人次，實現旅游收入 585 億元，同比增長 20%和 25.2%；納入全國假日旅游統計預報體系的 116 個旅游景區（點） ，共接待游客 2106.52 萬人次，門票收入 7.82 億元。（ 3）出

24、境旅游市場出境旅游繼續快速增長，1-7 月全國出境旅游達1658 萬人次，同比增長13.39%。（ 4）旅游業預測據世界旅游組織的預測，未來幾年內， 全球旅游業仍將保持較高的增長速度。到2010 年，中國旅游入境人數將達6400 萬-7100萬人次，國際旅游外匯收入380 億 -410 億美元；國內旅游人數將達到20 億 -25 億人次，國內旅游收入10000 億-10500億元人民幣，旅游總收入占GDP的比例將達8。到 2020 年，我國將成為世界第一大旅游目的地國家和第四大客源輸出國。中國將初步躋身世界旅游強國之列。17酒店項目商業計劃書2、旅游業對酒店行業的影響旅游業的關聯帶動作用特別明

25、顯，與酒店行業的關聯度較大。特別是旅游景區具有資源壟斷優勢， 這些城市的旅游業將大大帶動當地酒店行業的發展。 據統計，旅游景區的酒店業普遍業績穩定良好。圖 3-1景區酒店中期收入及利潤變化近年，某商務旅游的發展為當地旅游業注入了新的動力， 為商務酒店的發展提供了廣闊的空間。 美國運通商務旅行部發布的中國商務旅行調查報告顯示， 中國已成為繼美國、 日本和德國之后的世界第四大商務旅行市場。商務旅游較大程度上帶動了中、高端型酒店的發展。 商務旅游旺盛的城市， 其高端星級酒店平均房價上升幅度較大。 某市近年來國內外經濟交流增多， 商務旅游市場發展迅速。 這帶動了某酒店業的發展， 高中端商務酒店更是發展

26、較快。18酒店項目商業計劃書（二）餐飲業概況及其對酒店業的影響餐飲業已成為我國國民經濟發展新的增長點，與其他行業相比，具有投資少、產出高、增長快、貢獻大的特點。20 世紀末以來，餐飲業營業額逐年上升，連續 15 年實現兩位數高速增長?！熬盼濉逼陂g平均每年增長達到18.4%，其中， 1997 年增長20.2%，1998 年增長15.7%， 1999 年增長13.6%， 2000 年增長17.3%?！笆濉逼陂g同樣保持著強勁的增長勢頭，2001 年營業額增長 13.6%，2005 年為 17.7%。我國餐飲業經歷了從無序到有序，從小草到參天大樹的逐步發展壯大。 餐飲業在國民經濟中的比重，從無足輕重

27、的位置飛速增長到年營業收入上千億元。伴隨著 2008 年北京奧運會和 2010 年上海世博會的舉辦， 我國經濟必然會迎來一個飛速發展的階段。 毫無疑問， 順勢而為， 餐飲業又將會登上一個新的臺階。酒店實質上是包含了餐飲、 住宿和娛樂等一體的行業， 餐飲是酒店業主要收入來源之一，為我國酒店行業增添了不少色彩。近年，餐飲業中的商務餐和旅游休閑餐飲逐步升溫， 商務人士自身用餐、會議餐、商務宴請的需求不斷增加。 他們對餐飲的環境、檔次、質量要求較高， 而對價格相對不敏感。 因此高端商務酒店和其他酒店相比能更好的滿足這類顧客的需求， 本項目正是適應這種趨勢，在某同類酒店中獨具一格。19酒店項目商業計劃書

28、（三）體育活動和會展對酒店業的影響隨著我國經濟的發展， 各類體育活動和會展不斷增多，這將較大的帶動我國各行業的發展。2008 北京奧運會、 2010 上海世博會、 2010 廣州亞運會等大型活動的前期市場推廣和開展，對中國的入境旅游已經構建了一個相當大的市場基數。因此正是這些促銷措施的及時到位，給國內的酒店業帶來了良好的客源市場。特別是 2008 年奧運會的舉行將促使我國入境旅游人數達到一個高峰。表 3-2 2008 年北京奧運會對我國入境游客影響預測年份88 年漢92 年巴2000 年2008 年 中國受影城塞羅那悉尼北京響年份影響 韓國西班牙澳大利中國國亞二年 4.1%1.8%6-7%前一

29、年 5.354.0%8-9%前當年10.5%0.2%5.4%10-11%2008一年 14.1%0.5%7.3%9-9.5%2009后二年 9.6%4.5%7.1%8-9.5%201020酒店項目商業計劃書后三年4.7%1.8%4.4%7-8%2011后四年1.8%6-7%2012后我國會展業的發展也對酒店行業帶來不少客源。據統計， 2005 年我國的展覽項目數達 3800 個，僅次于美國居世界第二位，展覽收入 127.5 億元，比上年增長 18%。以長春市為代表， 2005 年該市會展經濟取得了突破性發展，全年會展業實現相關收入78 億元。其中，會展業直接收入億多元，而帶動相關產業收入達 6

30、5 億元。據相關統計資料顯示，會展對酒店、交通、餐飲、旅游等相關產業具有的帶動效應。第四章市場分析一、某酒店市場分析（一）某酒店行業概況1、酒店的規模數量中國行業研究網公布，2006 年某有 4 家五星級酒店、 6 家四星級酒店、 15 家三星級酒店、20 家準三星級酒店和近100 家二星級及以下酒店。某五星級酒店客房總數為1700 余套，四星級酒店客房總數為2600 余套，三星級酒店客房總數為3500 余套，21酒店項目商業計劃書準三星級酒店客房總數為3800 余套，二星級酒店客房總數為11000 余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數為22600 余套?？傮w形成數量多，檔次參差不齊的現象。2

31、、酒店的星級分布某房地產信息網統計數據顯示，2006 年某五星級、四星級、三星級、準三星級和二星級及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和 69%，其中二星級及以下的酒店所占比例占到絕大多數，而準三星級以上的酒店數合計只有31%，表明目前某酒店業還是以中低檔次酒店為主。3、酒店的分布與經營狀況從各級酒店的分布和經營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：酒店的布局在各個城區之間不平衡，這表現在城內、 城南和城東三城區的酒店數占到某市所有酒店數的75%；而城西、城北和西高新三城區酒店數合計占全市酒店數的 25%，可見酒店在各個城區之間的分布十分不平衡。酒店的入住率受旅游季節變動的影響非常明

32、顯。酒店所處的位置對酒店的入住率影響巨大， 位置好的酒店無論旺季淡季都能有相對穩定的入住率， 而位置稍差的酒店其入住率較低。準三星級以上的酒店其經營狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準三星級以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來的22酒店項目商業計劃書差異。4、酒店入住率情況某酒店平均客房入住率達到 70%，其中客房入住率為 75%和65%的酒店數分別占 31.6%和 26.3%，兩者合計占到 58%；客房入住率最高達到 90%的酒店占 15.6%，入住率最低為 45%的酒店占10.5%。以上系列數據表明，某酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經營方式的差異

33、而使得其入住率出現參差不齊的情況。5、盈利水平統計數據表明， 某酒店業整體經營狀況處于正常的利潤水平（非典時期除外） 。調查中有部分酒店表示近年來酒店的客房入住率開始下降， 經營利潤也逐漸下降， 甚至低于某酒店業的平均利潤水平， 市場競爭態勢越來越激烈； 但另一方面， 一些酒店卻一直保持較高的入住率， 并保持較高的利潤， 這表明盡管某酒店業的競爭越來越激烈， 但仍有不少酒店在這種激烈的競爭態勢中從容獲利。這無一不在說明酒店業是個具有很高管理技能的行業，它經營的好壞不但與酒店提供的硬件服務有關， 而且它提供的軟件服務更為重要。 在酒店的管理上誰更為客戶著想， 誰提供的軟服務更細、 更周到、 更符

34、合客戶心意， 誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創新的酒店，自然免不了被市場所淘汰的命運。23酒店項目商業計劃書（二）某旅游業對酒店業的影響某是世界著名的歷史文化名城，是全國重點旅游城市和國際旅游熱點城市。2004 年，某市實現國內旅游收入127 億元，入境旅游收入 3.3億美元。其中，住宿收入4536 萬美元，國際游客人均滯留時間5.8 天，人均日消費 42.54 美元；國內旅游人均消費 609 元，平均過夜 3.3 夜。旅游附加值占地區生產總值14.2%。2006 年上半年，某市接待海外旅游者356091 人次，同比增長 13.45 ，創匯 1.88 億美元，同比增長16.7

35、 。接待國內旅游者 1264萬人次，同比增長 13.5 ，國內旅游收入 84.9億元，同比增長12.9 。旅游業總收入100.32億元，同比增長13.5 。某旅游發展基礎較好：一是該市已建成一定配套規模的旅游設施和一支素質良好的旅游管理及從業人員隊伍；二是西部大開發戰略的實施， 使某商務旅游、 會展旅游的人數大幅度提高，為某旅游業注入了新的動力；三是當地人們的旅游意識不斷增強，某市旅游市場開始漸漸成熟。某巨大的旅游資源不僅為本市旅游業帶來了豐厚利潤，同時也為酒店業、 飲食業、 娛樂業等相關產業帶來了巨大的機遇，較大的提高了這些相關行業的經濟效益。某商務旅游的發展對本項目影響最大。 某星級酒店的

36、商務客人幾乎占總客戶的一半，因此專業的高端商務酒店是某酒店業的一個缺口，對于本項目也是一個大的優勢。24酒店項目商業計劃書（三）某會展業對酒店業的影響某市政府十分重視會展經濟，先后出臺多項措施積極營造良好的會展環境， 加快發展會展業， 從而帶動地區經濟繁榮和發展。2005 年某市被授予年度中國最佳會展城市。該年本市共有103個有規模的展覽會、推介會， 全年展會成交額370 億元，創造社會綜合效益39 億元。 2006 年上半年，全市共舉辦各類展會50個，參展商8 萬人次，創造社會綜合經濟效益15 億元，有力地帶動了該市經濟發展。某市政府還將合力打造自主品牌展會，如歐亞論壇、東西部洽談會、汽車博

37、覽會、旅游博覽會、房地產業博覽會等， 使某成為一個有名會展城市。會展業的發展將產生強大拉動作用， 聚集了全國各地的商務人士。這些商務人士的吃住問題，必須得到較好的解決， 那么高中端商務型酒店將是其最佳選擇。（四）某酒店業未來預測從以上某酒店行業、 旅游業、 會展的發展來看， 近年來某酒店業穩中有升， 以后一段時間內將處于上升趨勢。 受國內重大活動的影響，預計隨著 2008 北京奧運會、 2010 上海世博會等活動的舉行， 某酒店行業的入境客源將大幅度上升。 據統計， 舉辦奧運會的國家在奧運會當年和前后各三年左右入境游客將有較大增加，通常在奧運會之后一年達到頂峰。 因此奧運將影響某六年左右的入境

38、游客數量，其遠景可想而知。25酒店項目商業計劃書從發展方向來說，未來某市酒店行業將呈現以下幾種趨勢：第一，規模化趨勢。 某目前尚無一家酒店真正達到相當的經營規模， 自然就談不上所謂的規模效應。 事實上， 某擁有良好的旅游資源優勢， 同時是西部開發的橋頭堡城市， 招商引資的結果吸引了大量的商務人士入駐某。 這些條件使得某的旅客資源十分豐富。因此，某完全有條件依靠酒店的規模效應來吸引旅客， 賺取豐厚的利潤。第二，品牌發展。 在全球市場范圍內，名牌概念在不斷地滲透。各酒店集團已經從戰略發展中認識到品牌的重要性。 目前某市的國內酒店品牌效應尚未發展起來， 今后市內酒店將致力于品牌發展。第三，隨著某經濟

39、發展， 國內和國際的投資談判、 展覽與研討、商品、技術與服務貿易、經營管理等商務活動將不斷增長。因此某市商務酒店將成為一個有潛力的投資領域。二、競爭分析（一）競爭對手分析商務酒店一般認為商務客人的比例應該不低于 70%。商務客人對于酒店的選擇很挑剔，但同時也愿意為服務支付高價格。項目所在地某作為周邊城市商務交往的核心城市， 大量商務旅客的存在， 使得某商務酒店的市場增長較快。 項目所面臨的主要競爭對手如下：26酒店項目商業計劃書1、市中心三星級商務酒店（ 1）某鐵通商務酒店是鐵通公司陜西分公司設在省內唯一的一家三星級商務酒店，地處餐飲娛樂一條街的二環南路西段，于 2002 年開業， 2005

40、年 7 月局部裝修。酒店樓高 16 層，共有客房總數 96 間套，標間面積 35 平方米。 該酒店所有房間均設有寬帶接口，免費上網瀏覽。（ 2）某申鵬國際商務酒店隸屬申鵬酒店集團，2004 年開業。該酒店地處古城某的東大街， 交通較為便利， 是一家三星級酒店。酒店擁有 258 套客房，風味中餐廳， 店內可容納 350 人的多媒體會議大廳。整個建筑主體由兩座塔樓式高層構成。（ 4）陜西萬豪酒店是由陜西電信實業公司投資興建的一座酒店，酒店擁有各類房間 118 間（套），設有國內、國際直撥電話、中央空調、衛星電視、 24 小時熱水服務及先進的監控設備和自動消防設備。 大小不同的 6 個現代化會議室可

41、滿足不同規格的會議要求。酒店開業時間 2003 年 9 月 26 日，新近裝修時間2005 年 4 月，樓高 7 層，附樓高 4 層，共有客房總數118 間（套 ).2、市中心四星級提供商務服務的酒店（ 1）某好世界大酒店是四星級標準的涉外豪華酒店，1999年 4 月開業， 樓高 13 層，共有客房 135 套，標準間面積 28 平方米，豪華套間面積 65.14 平方米，商務套間 40 平方米。豪華間以上的房間設有獨立的互聯網絡上網駁接口、有直撥號碼的 IDD DDD電話、吹風機、 私人保險箱、 衛星閉路電視、背景音樂、27酒店項目商業計劃書中央空調、消防疏散引導系統以及目前最先進的全方位應用

42、酒店智能兼容鑰匙刷卡系統。酒店位于市內蓮湖路，酒店有游泳池和健身房等娛樂設施。（ 2）某古都新世界大酒店是由中港合作，香港新世界酒店（國際）有限公司管理的四星級涉外飯店。酒店1989 年 2 月開業， 1998 年重新裝修，樓高15 層，共有客房491 套，標準間面積約 27 平方米。酒店位于某市區玉祥門東側。其中總統套房一套，豪華套房 7 套，夫婦用房 105 套，標準雙人間 356 套。酒店擁有 4 個餐廳分別提供粵菜， 西餐，東南亞菜， 某風味，早茶等。酒店還擁有 1100 多個座位的古都大劇院。（ 3）某唐城賓館，是一座現代化四星級旅游涉外賓館，位于某著名的文化區。酒店于 1986 年

43、開業，于 1999 年重新裝修。樓高 11 層，共有房間406 間。普通標準間面積20 平方米。（ 4）某麗苑酒店坐落于某市西南面的“唐朝文化區”開發區域，高新西區路口， 占地 13500 平方米。酒店擁有 298 間客房，包括標準客房、 豪華客房、 標準套房、豪華套房及一間麗苑套房。酒店可舉行 100-200 人的大型會議。通過對某市酒店業的分析來看， 目前某還缺少高星級商務酒店。市中心提供商務服務的五星級酒店主要是某國際會議中心曲江賓館和某金花豪生國際大酒店。 但是與這兩家相比本項目是專門為商務人士提供服務的超四星級商務酒店， 其客戶定位和這兩家酒店不同， 因此不存在較大競爭。 本項目最大

44、的競爭對手應該28酒店項目商業計劃書是以上四家四星級的商務酒店， 它們和本項目客源特征相近， 而且都屬于高端型酒店。 因此項目要在競爭中獲勝， 必須充分了解市場和競爭對手，能夠比競爭對手提供更好的服務才能贏得客戶。（二）項目的競爭優勢本項目除具備一般酒店的基礎條件外， 還具有以下幾方面的優勢，構成了本酒店的特色亮點，顯出酒店非凡的競爭力。1、地理位置優越：酒店位于市內某大街，地處某商貿鐘樓商圈最繁華地帶，距某火車站約十分鐘車程，距咸陽國際機場約 40 分鐘車程，酒店對面即有機場大巴乘車點，距省政府約五分鐘車程。入住本酒店，無論是是旅游、購物、商務、政務活動都十分便利。2、環境獨特： 酒店整體外

45、觀與整體大街仿古風格相互融合，相得益彰，店內裝修設計貫穿盛唐文化理念，彰現出深厚的文化底蘊。五至八層中部為五星級酒店獨有的采光天井式景觀區，園林風光設置，又使人倍感時尚現代。3、設施豪華完備： 酒店在提供傳統基本功能項目的基礎上，配備了客房網絡服務，客房小酒吧，衛星電視系統，自選影院，獨立保險柜等先進設施，很好滿足了高中端商務賓客的需求?？头孔钚∶娣e達39 平方米， 置身其中不乏氣派大方之感，再輔之以“超四星的設施，低四星的價格，五星級的服務”經營理念，在某同類酒店中獨具一格，其市場競爭力將不言而喻。29酒店項目商業計劃書4、租金合算：酒店所承租物業在中央空調、電梯、消防等重要設施到位的情況下

46、， 每平方米租金不足 20 元，這在周邊地段是比較低廉的，有利于減輕酒店運營后的經營壓力。（三）競爭策略1、品牌和規模戰略隨著日漸增長的商務旅行市場的發展， 商務酒店供應商應該在市場培育期就致力于以品牌和規模為核心的可持續競爭體系的形成和提升。一個沒有品牌的商務酒店是沒有希望的運行商，一個無法以民族品牌為支撐的酒店產業也是承擔不了商務旅游市場的長期發展目標的。 目前就單體酒店來說， 大量的商務酒店和提供商務樓層的酒店之間出現了交叉， 完全區分二者很難。 這導致了不少酒店的定位不明， 經常可看到酒店宣傳冊上寫著“服務設施完善，休閑功能齊全，是旅游、商務、會議、餐飲、娛樂的理想去所”， 這樣就沒有自身明顯的特色。 因此項目在制定品牌時，一定要使品牌鮮明， 有特色。 酒店要是在消費者市場中具有品牌，一旦住過本酒店的客人就能夠熟悉任何地方的本品牌的酒店。很多具有品牌的商務酒店常常會實行忠誠顧客獎勵計劃，這也是左右商務客人選擇某一品牌酒店的重要因素。 同時在完成消費的旅游市場上， 沒有相應規模的市場份額， 商務酒店的品牌就不會真正地實現市場化。 當酒店已經有自己的知名度時， 酒店可以通過有效的區