1、旅游地產研究多元化主題旅游地產的出現和發展，必將為我國的旅游市場和房地 產市場找到切合點，并在互動中尋求更好的發展方向中和更快的發展速 度。但是國家相關管理部門對旅游地的概念尚示作出明確界定，地產商 在進行這類投資行為時，實際上承擔了來自政策、環境、需求等多方面 的風險。開發旅游地產首先需要有充足的理論準備，需要了解世界旅游的發 展趨勢。現在旅游的地域概念及規劃越來越大，而人樣關注的只是某一 特定景區的稀缺性和特殊。另外要注意到旅游已從傳統的“到些一 游”，“走馬觀花”演變為分時度假、休閑渡假和戶外探險運動等方式 上。最后必須清楚旅游地產投資是戰略性投資。嚴格的說，旅游地產不 是在做項目，而是

2、在做戰略，旅游地產的投資特點是邊投資邊回收，隨 著時間的延長，利益回報成正比遞增。旅游地產開發的行殊性：另外，旅游地產的開發應該有一個核心的觀點，即尊重并保護敏感 的生態體系，良好的生態體系可以為項目帶來良好的收益，如果開發只 考慮單一開發目的，造 成生態環境的破壞，開發項目也就失去了營銷 的依托。所以，旅游地的開發應該是基于對現存的敏感的生態體系的一 種調整和完善。旅游地產的主題不管是選擇運動主題還是選擇文化主題，規劃設計的精髓就在于旅游資源和房地產之間必須是穿插、融合的，而且一定是自然的過渡，只有完美的融合，才能實現旅游地產項目的增值。只有根植于地方的、尊重自然和土地的設計才會真正體現出旅

3、游地產所追求的文化精神。從觀光到度假的轉折：中國休閑度個市場行將進入快速擴張的階段，按照國際經驗，人均國內生產總值超過1000 美元時，一個國家觀光旅游的需求快帶增加，到2000美元時，渡假需求開始急劇增加；達到3000美元時，度假塊求急劇增加，以環渤、長江三角洲和珠江三角洲為代表的沿海高速發展地區，已經進入了休閑度假需求的擴張階段，北京人均國內生產總值已經超過3500美元，上海已經達到4500美元，深圳人均GDP已經超過4000美元，沿海發達地區已經越過休閑的臨界點。開始跨越度假的門檻。旅游地產主要分成三大類，第一類走開發旅游產品的路線，通過旅游產品將生地變成熟地，如華僑城和宋城。他們開發的

4、房地產項目主要是為了滿足人們的基本居住需求，所以是第一居所的概念。第二類是用于度假。如海南的華北村、東北村和西南村，很多房子都是外地人購買的，他們購房不是為了長期居住，而是度假時自己有房比較方便，這種屬于第二居所。第三類是投資產品，如產權酒店。就這三類產品來說，第一居所和第二居所屬于房地產項目，與以前房地產和操作有繼承關系，而屬于投資產品的產權酒店就稍微復雜了一些，因為產權酒店在開發完成之后，要交給酒店管理公司經營，它是真正把房地產和酒店融合到一起的產品，所以會比以前兩類復雜。旅游地產項目的價值能否最大和度地體現出來，首先在于能否形成一條完整的產業鏈，這是旅游產業和旅游地產發展的需求，也是保證

5、旅游地產長期經營發展的必然選擇。 二是必須注重短期效益和長期效益的結合，旅游本身不是短期的概念，而是一個長期的概念。三是必須處理好保護與開發之間的關系，保護不是機械的，而是通過保護自然資源和人文資源影響周邊土地價值，以產生更大的附加值。四是要堅持可持續性發展策略，這也是旅游地產發展的根本性策略。休閑地產最主要的硬件就是環境，主要包含生態環境和交通環境兩個方面內容，前者為休閑地產的必要條件，后者為休閑地產的重要條件，二者缺一不可。購買動機：1、 追求個人舒適的動機， 在鋼筋水泥的叢林中生活久了的城市人急切想逃離，但由于工作、學習、生活等方面的約束，他們大都不得不呆在城市中， 而大自然中寧靜的環境

6、以及得天獨地方病的生態資源能陶冶人的精神生活，使人的身心得到凈化，深深的破引著這類人群。2、 偏愛動機。許多人在工作之余休閑之時偏愛休閑娛樂，希望身心能得到充分的放松。3、 顯耀動機。購房人在選擇住宅時，格外重視因購買而表現出來的社會象征意義，希望能借此購買行為來體現身份。4、 投資動機。這種絕版的風景區的別墅是賣一套少一套。資源是不可再生的， 一些因為休閑度假而引發的額外回饋格外受到投資者的關注。旅游地產的概念及分類旅游地產 ， 廣義地說 ， 包括所有以旅游、 休閑度假為主題的置業。在國內也有把旅游地產稱為旅游景觀房地產，它是指依托周邊豐富旅游資源（包括自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游資

7、源），借助旅游度假為目的的開發營銷模式，以求全部或部分實現度假休閑旅游功能而開發建設及經營運作的房地產項目。1、 景觀住宅（第一居所）依托旅游景觀資源建造發展起來的信宅， 不論是在城市內還是聲碼市郊區，都能在一事實上程度上提高所開發物業的品質和價值。2、 度假休閑內度假區是一種知期性的旅游地， 在內容 上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛 樂設施供度假者使用，其目的不外乎給消費者提供享受各種休閑娛樂的經歷以及提供度假洽商和會方我的場所。目前，越來 越多的度假區突破了時間限制，一年四季都在經營，并且可以當作不動產投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區周

8、圍或度假區內，經常有作為第二居所的別墅社區如雨后春筍般出現。成功的度假別墅區開發的不同， 大多會使非永久性逐漸成為永久居民，一般而言，在1520 年之后，這些度假別墅可望成為退休隱居或其他長年使用的主要住宅。根據地理位置和環境特征， 可以將度假休閑區分為海濱度假區 、 山地渡假區、 森林渡假區、 湖濱度假區、 溫泉度假區等，其中海濱度假區發展歷史最為悠久，數量也最多，如東南亞和南太平洋的巴厘島、檳榔嶼、關島、沖繩、夏威夷和地中海地區等。根據度假住宅距離城市遠近，可以分為城市度假區、近郊度假區和遠郊度假區。城市度假區是城市髟地的組成部分，事實上，有些城市就是在海濱度假區的基礎上發展起來的，近郊度

9、假區比較普遍，如韓國慶州市附近的波門湖度假區，法國藍色海岸度假區等，它可以方地利用城市的公共基礎設施，如機場 、 水源和 道路 。 遠郊度假區一般自成體系， 有用油機場和綜合接待服務高州，包括服務員工的住房，如西班牙加納利群島的藍沙羅特島等。3、 主題公園(旅游區畔地產)主題公園完全是人造的娛樂場所， 雖然它在各種旅游吸引物中屬于比較新的項目，但去有著久遠的歷史淵源。16 世紀，歐洲的一些短期性商業市場因加入娛樂設施而大獲成功，以后就產生了所謂的娛樂公園 ( AmusementPark) 。目前對主題公園的定義比較模糊，一般認為主題公園是通過種活動和吸引物來刻意營造 某種氛圍的游樂場所，大的主

10、題公園都配備餐飲、紀念品商店等輔助設施。歐洲人仍籠統地把主題公園看作是娛樂公園，主題公園中5%以上的工人是業余或季節性就業為典型特征。亞洲主題公園的發展注重與當地文化相結合，面向家庭，強調老少同樂，突出運動與參與，寓教于樂，與零售業配套發展。4、 康體娛樂區(旅游區內地產)休閑運動區的種類有很多， 包括和各種類型的不動產開發相結合方式。其中高爾夫與度假區整體開發已被市場所認同。度假高爾夫球場大多是規模較大，而且能夠讓人印象深刻，流連忘返的地方。一流的高爾夫度假上村能夠增加附近土地的價值 。 一個有高爾夫球場的開發區域大多是用面對高爾夫球場的土地或別墅價格的增值部分(PremiumPrice )

11、分期償還高爾夫場的前期費用。 這種策略的變化很多， 每個個案的做法都不同，但基本動機都是一樣的。此外，高爾示球場還能鳴金成為以后的贏利部門。一個設施完備的高爾夫球場（包括其他休閑設施）可以增加整個區域的信譽度（Credibility ）并建立開發區域的整體形象，這對于地點較為偏遠的地區尤為有效。5、 商業游憩區商業游憩區可以分為兩大類型，直接參與型（ParticipatoryProjects ）和參觀型（Spectator Projects ） 。直接參與型游憩設施包括溜冰場、迷你型或標準型高爾夫球場、保齡球館以及其它顧客主動參與的項目。 參觀型則包括像電影院、 歌舞廳、運動競技場和賽車場之類

12、的被動式設施。旅游地產五大開發模型：1、 旅游地產第一居所工發模型（ 1） 主題：項目建設要有明確主題（如高爾夫），圍繞主題進行開發。（ 2） 資源：項目所在地周邊環境優美，具備旅游價值。（ 3） 區位：距辦公商業中心不超過45 分鐘的行程。（ 4） 可達性：具有良好的交通條件，多咱交通工具可選用，臨近高級公路、地鐵。（ 5） 配套設施；教育設施（幼兒園、中小學），高標準的社區醫院，遇急癥、重癥能在半小時范圍送達的市級大醫院,購物中心、社區中心商業區、商務服務中心，通訊設施， 完備的體育運動，游樂設施，大面積開放空間如社區公園、景觀設施，大面積開放空間如社區公園、景觀綠化帶等。2、 旅游地產第

13、二居所開發模型（1）良好的經濟背景，人均GDRg過5000美元后目標客戶有休閑度假的時間，追求全新體驗的生活方式和理念，消費結構向旅游度假傾斜，城市人均居住面積超過30 平方米，汽車擁有量超過每五戶一輛。（ 2） 項目區位：一般消費者喜歡將度假住宅設在4 小時車程的范圍內，最好90 分鐘之內，但是最短距離應該在80km（ 50 英里）左右，以便鮮菜成適當的環境轉換帶。國際性的度假區，距機場不超過1 小時車程。（ 3） 規模：要求具有度假的鄉野情調，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在10001200 平方米之間。（ 4） 設施：具有先天良好的風景旅游資源，側重點考慮健康娛樂設施的配置。還

14、需要設置商業區、醫療點、辦公室、商力中心、通訊等配套設施。3、 產權灑店開發模型（ 1） 目標客戶：年收入50 萬美元，擁有高學歷，年齡3050 歲，有一定假期，主要購買目的為休憩、休閑、投資。（ 2） 項目開發時機：所在旅游區開發中后期。（3）背景：國家經濟景氣，人均GDP& 5000美元以上，國家、 行業有相關法律支撐體、分時度假交換體系成熟。（ 4） 環境：自然環境優良，在居住品質上實現梯級提升。（ 5） 區位：產權灑店距離本地城市生活區不大于4 小時車程，異地客戶要求乘坐飛機能方便到達。4、 商務度假開發時機模型志市商務中心區形成集中的高租金寫字樓為主，城市以私有化企業為主，企業管理引入人性化管理機制，注重人力資源、城市GDPfe到人均3000美元以上，擁有跨國公司分支機構。5、 商務度假開發模型開發地區要求良好風景資源，清幽安靜，距離主要商業中心區不超過 2 小時車程；國際商務度假區距離機場不超過60 分鐘車程，要求具有專業化的管理服務團體，裝備完善的視聽和設置完備的服務項目，必須設置豐富的游憩休閑設