1、遼寧省物業管理實施條例為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益， 改善人民群眾的生活和工作環境，制定遼寧省物業管理條例。下文是 遼寧省物業管理條例，歡迎閱讀！“物業”一詞譯自英語 property 或estate ,由香港傳入沿海、 內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。物業管理(property management),受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對 物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安 和環境容貌等管理項目進行維護、 修繕和整治，并向物業所有人和使 用人提供綜合性的有償服務。“物業”一詞譯自英語 property 或estate

2、 ,由香港傳入沿海、 內地，其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自 20世 紀80年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已 經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。 物業可大可小，一個單元住宅可以是物業，一座大廈也可以作為一項 物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。物業含有多種業態如：辦公樓宇、商業大廈、住宅小區、別墅、工業園區、酒店、 廠房倉庫等多種物業形式。居住物業是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑，包括住 宅小區、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等，當然也包括與之 i相配套的共用設施、 設備和公共場地。商業物業有時也稱投資性物業，

3、是指那些通過經營可以獲取持續 增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業 和辦公物業。商服物業是指各種供商業、服務業使用的建筑場所，包 括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、 賓館、酒店、倉儲、 休閑康樂場所等。辦公物業是從事生產、經營、咨詢、服務等行業的 管理人員（白領）辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。這類物業 按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、現代寫字樓和智能化辦公建筑 等，按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、 乙級寫字樓和丙級 寫字樓。商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。 這類物

4、業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構 （單位）投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活 動，并用部分經營所得支付物業租金。物業管理法規與案例評析工業物業是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋，包括輕、 重工業廠房和發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展 用房及倉庫等。工業物業有的用于出售，也有的用于出租。一般來說， 重工業廠房由于其設計需要符合特定的工藝流程要求和設備安裝需 要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉手交易。高新技術產業（如電子、計算機、精密儀器制造等行業）用房則有較強的適應性。 輕工業廠房介于上述兩者之間。其他用途物業，除了上述物業種類以外

5、的物業，稱為其他物業，有時也稱為特殊物業。這類物業包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油 站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁，隧道等物業。特殊物業 經營的內容通常要得到政府的許可。 特殊物業的市場交易很少，對這 類物業的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投 資、賺取投資收益。這類物業的土地使用權出讓的年限，國家規定最 局為50年。遼寧省物業管理條例完整版全文第一章總則第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合 法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據中華人民共和國物 權法和國務院物業管理條例等法律、法規，結合本省實際，制 定本條例。第二條 本條例適用于本省行政區域

6、內業主通過選聘物業服務 企業的方式進行物業管理的活動。第三條物業管理實行業主自主管理與專業服務相結合的管理 體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。第四條 省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的監督管理工作。設區的市（以下簡稱市）、縣（含縣級市、區，下同）主管房地產的 行政管理部門（以下稱房地產行政主管部門）負責本行政區域內物業 管理活動的監督管理工作。規劃、物價、工商、財政、公安、民政、環保等有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好物業管理的相關工作。第五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建 設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。 居

7、民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會的日常工作。第六條鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應 當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，促進行業健康發展， 公布物業服務收費價格行情，促進物業服務企業提高服務質量和服務 水平。第二章 業主、業主大會及業主委員會第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、 法規規定的義務。第八條 物業管理區域由物業所在地縣房地產行政主管部門會 同街道辦事處或者鄉鎮人民政府根據物業的共用設施設備、建筑規 模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員 會的意見。分期建設或者有兩個以上建設單

8、位開發建設的區域， 其設置的配 套設施設備共用的，一般應當劃分為一個物業管理區域。 但該區域內 已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理 區域。第九條業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合 法權益的組織。業主通過業主大會對全體業主的共同利益事項作出決定和進行管理，業主大會通過業主大會會議和業主委員會行使職權。同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會，選舉產生一個業主委員會。第十條 業主籌備成立業主大會的，應當向物業所在地縣房地產 行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書 面意見。縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉鎮人民政府應當自接

9、 到業主書面意見之日起30日內，指導成立業主大會籌備組。籌備組 負責業主大會籌備工作。第十一條 業主大會籌備組應當自組成之日起 30日內，在物業 所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉鎮人民政府的指導 下召開首次業主大會會議，制定業主大會議事規則和管理規約， 選舉 產生業主委員會。第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、 樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表 參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議 3日前，就 業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代 表在

10、業主大會會議上代為投票。業主可以委托代理人參加業主大會會議， 代理人應當持業主書面 委托書并根據委托內容進行投票表決。 數人共有一個物業的，共有人 可以推選其中一人參加業主大會會議。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。第十三條業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規 定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有 20%以上業主提議， 或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會 議。住宅小區召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民 委員會。居民委員會可以派員列席。業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣 房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期

11、組織召開 ；逾期仍不召 開的，由縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、 鄉鎮人民政府指導 業主召開。第十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法維護業 主合法權益，執行業主大會決定的物業管理事項。業主委員會應當履行下列職責：（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服 務合同；（三）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主履行 管理規約、交納物業服務費用；（四）協調業主或者物業使用人與物業服務企業之間的矛盾糾紛 ；（五）業主大會賦予的其他職責。前款所稱物業使用人，是指物業承租人和其他實際使用物業的非所有權人。第十五條 業主

12、委員會由委員5人以上15人以下單數組成，具 體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。 業主委員會委員的任期 由業主大會議事規則規定。業主委員會應當自選舉產生之日起 3日內召開首次業主委員會 會議，推選產生業主委員會主任 1人，副主任1至2人，并在物業 管理區域內公告。業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域 提供服務的物業服務企業任職。業主大會在選舉業主委員會委員的同時， 具備條件的，應當選舉 出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決 權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補 委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。第十六條

13、 1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任 認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少 召開一次。召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出 決定應當經全體委員人數的半數以上同意。業主委員會的決定應當自決定作出之日起 3日內在物業管理區 域內公告。第十七條業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔。經 費籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定，但不得要求物業服務企業提供。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督和咨詢。第十八條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內 業主的，其委員、候補委員資格

14、自行終止。業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議 可以決定終止其委員、候補委員資格：（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的 ；（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；（三）不履行業主義務的；（四）無正當理由連續3次不參加業主委員會會議的；（五）不宜繼續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管 的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的 財物交還給業主委員會。第三章前期物業管理第十九條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位 應當選聘物業服務企業進行前期物業管理， 簽訂書面前期物業服務合

15、同，并在30日內報物業所在地的縣房地產行政主管部門備案。前期物業服務合同應當包括下列主要內容：（一）合同雙方的基本情況；（二）物業的基本情況；（三）物業服務事項和服務標準；（四）物業服務費用的標準和收取辦法；（五）建設單位、業主和物業服務企業的權利義務；（六）物業的承接驗收情況；（七）違約責任；（八）爭議處理方式。物業服務標準參照國家有關物業管理服務的等級標準執行。第二十條 前期物業服務事項應當包括下列主要內容：（一）物業共用部位和共用設施設備的日常維護和管理 ；（二）物業管理區域內安全防范、環境衛生、綠化、公共秩序和車 輛停放管理；（三）物業裝飾裝修管理；（四）物業檔案資料管理。業主有權拒絕

16、接受前期物業服務合同中沒有約定的有償物業服務事項。第二十一條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘 具有相應資質的物業服務企業；投標人少于3個或者住宅規模較小的, 經物業所在地縣房地產行政主管部門批準， 可以采用協議方式選聘具 有相應資質的物業服務企業。前款規定的住宅規模標準由各市人民政府規定。第二十二條 建設單位應當按照國家有關規定組織對物業進行 竣工驗收。建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監督。物業服務企業承接物業時，建設單位應當依法向物業服務企業移 交物業管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業服務企業發現資 料、配套設施不完備，共用部位

17、、共用設施設備出現質量和使用功能 問題的，應當向物業所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政 管理部門報告，并書面告知建設單位。建設單位接到書面報告后，應 當立即進行整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。建設單位依法向物業服務企業移交的物業管理資料，應當自移交之日起3日內到所在地縣房地產行政主管部門備案。第二十三條 建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目 總建筑面積的3‰配置物業管理用房，物業管理用房最低建筑 面積標準由省建設行政主管部門規定。建設單位提供的物業管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的 房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業主委員會的辦公用房 從物

18、業管理用房中調劑。規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管 理用房的位置、面積予以審查。房地產行政主管部門在核發房屋預售 許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用 房。物業管理用房的所有權依法屬于全體業主。未經業主大會同意， 任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。第二十四條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內 的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施 工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者 施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的， 建設單位應當另

19、行委 托其他單位保修。建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企 業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監 管。保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、 保養由物業服務企業按 照物業服務合同的約定承擔。第四章物業管理服務第二十五條 物業服務企業應當按照國家有關規定，取得資質證 書。物業服務企業應當在其資質等級范圍內承接物業服務業務。從事物業管理的人員應當按照 物業管理師資格考試實施辦法、 全國物業管理從業人員崗位證書管理辦法 等國家有關規定，取得職業資格證書。第二十六條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業 訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當約定下列主要

20、內容：（一）物業服務項目及其內容、服務標準；（二）物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式；（三）雙方權利義務；（四）違約責任；（五）合同期限；（六）合同爭議及糾紛的解決辦法。物業服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、 公共 秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。具體項目和 服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。第二十七條 物業服務合同雙方應當參照省有關行政管理部門制定的物業服務合同示范文本，簽訂物業服務合同。物業服務企業應當在物業服務合同簽訂之日起 15日內，將物業 服務合同副本報所在地縣房地產行政主管部門備案。第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定

21、， 對物 業及其環境、秩序進行管理，提供相應的服務。第二十九條 物業服務企業應當及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業服務的重大事項， 對業主有關物業服務的投訴，應 當及時處理，接受業主、業主大會和業主委員會對履行物業服務合同 情況的監督。第三十條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱 患時，物業服務企業應當設置警示標識，制定和采取具體防范措施， 同時向業主委員會和有關行政管理部門報告。第三十一條 物業服務企業應當接受有關部門的安全防范指導， 建立安全防范的管理制度和措施，提高物業服務企業及其從業人員的安全防范意識和能力，協助做好物業管理區域內的安全防范工作。 在 物業管理區域內

22、發生治安案件或者各類安全事故時，應當采取相應措施，并及時向公安或者有關行政管理部門報告， 協助做好救助和調查 工作。物業服務企業應當配合居民委員會做好社區管理相關工作。第三十二條 物業服務企業應當妥善保管物業有關資料， 保證房 屋及共用設施設備檔案資料齊全。第三十三條物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會 無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要 求提前解除物業服務合同的，應當提前書面告知對方及物業所在地縣 房地產行政主管部門。物業服務合同期滿2個月前，業主委員會應當召集業主大會會 議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的， 應當依法與物業服務企業簽

23、訂新的物業服務合同 ；不繼續聘用的，應 當依法重新選聘新的物業服務企業。第三十四條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依 據合同約定提前解除物業服務合同的，原物業服務企業應當自合同終 止之日起10日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前， 應當按照國務院物業管理條例的規定，向業主委員會或者新聘的 物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支 賬目和物業管理用房。物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移 交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業 服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。第三十五條 物業管理實行有償服務。物業

24、服務收費應當遵循合 理、公開以及費用與服務水平相適應的原則確定。住宅的物業服務收費，實行政府指導價；非住宅的物業服務收費， 實行市場調節價。第三十六條 物業服務收費實行政府指導價的，市、縣價格主管 部門應當會同同級房地產行政主管部門根據物業服務等級標準等因 素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅 度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基 準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業自主協 商確定收費標準。第三十七條價格主管部門和房地產行政主管部門制定政府指 導價，應當開展價格、成本調查，聽取業主、物業服務企業和

25、有關方 面的意見。政府指導價的價格水平，應當根據本行政區域經濟發展情況，按 照規定的定價權限和程序適時調整。價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業服務企業的服務內容和服務標準、收費項目和收費標準進行監督。第三十八條物業服務企業應當按照價格主管部門的規定實行 明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，公示服務內容、服務標準、 收費項目、計費方式、收費依據和收費標準等有關事項。第三十九條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制 等形式約定物業服務費用。包干制，是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用， 盈 余或者虧損由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制，是指在預收的物業服

26、務資金中按約定比例或者約定數額 提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支 出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。第四十條業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服 務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的， 從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費 用由建設單位交納。違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的， 業主 委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向 人民法院起訴。第四十一條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業 服務費用的交納作出約定，并在合同簽

27、訂后10日內，將物業承租人、 出租期限及物業服務費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和 物業服務企業。物業產權發生轉移時，業主應當結算交納物業服務費用，也可以 由物業產權交易雙方對物業服務費用的結算交納作出明確約定。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，由物業使用人結算交納物業服務費用，業主負連帶交納責任。第四十二條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在 物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事 處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府 或者居民委員會應當及時進行調解。縣以上房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會

28、、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，房地產行政主管部門應當及時移交有關 行政管理部門處理，并告知投訴人。第五章物業的使用與維護第四十三條 在物業管理區域內不得有下列行為：（一）擅自拆改房屋承重結構；（二）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；（三）擅自改變物業規劃用途；（四）違反規定飼養家禽、寵物；（五）違反規定擺攤設點、占道經營；（六）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（七）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；（九）違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；（十）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督 促改正 拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政 管理部門在接到報告