1、精選優質文檔-傾情為你奉上高CPI對房地產價格走勢影響分析1 CPI的含義及構成CPI的全稱為消費者物價指數（Consumer Price Index），英文縮寫為CPI，是反映與居民生活消費有關的產品及服務的綜合價格指數，也是政府公布的用來觀察通貨膨脹或通貨緊縮水平的重要指標。目前，我國CPI的調查內容分為食品、煙酒及用品、衣著、家庭設備用品及服務、醫療保健及個人用品、交通和通信、教育文化娛樂用品及服務、居住等八大類，是一種加權指數，各類的權重由其占消費支出總量的比重而定。在CPI指數中，食品占33.6%，交通和通信為9.3%，居住占13.6%，教育娛樂及服務占4.5%，醫療保健占9.4%，

2、家庭設備占6.2%，煙酒及用品占14.4%，衣著為9%。2006年1月調整了CPI數據的權數，并新增了上網費、物業管理費、教育軟件開支等，但沒有對外公布權數。居住類消費包括建房及裝修材料、水電燃料、房租和自有住房4個細類，前3個細類數據直接取自居民消費調查表。然而，自有住房各國則采用不同計算方法。目前，國際上度量（自有）住房消費較為常見的方法有兩種，一種是以美國為主的“等價房租法”，另一種是以加拿大為主的“使用者成本法”。我國目前所執行的虛擬房租法類似于加拿大所采用的方法，但又與其有本質的區別。加拿大在利用折舊法度量自有住房成本時引入了新房價格指數，也就是說，考慮了住房價格的變化。我國利用城鎮

3、及工礦區個人建房單位面積工程造價度量（自有）住房消費，推算的住房類權數不僅偏低，而且遏制了住房類權數的變動。2 CPI與房地產價格的相關性21 CPI與房地產價格不直接相關 根據第1部分CPI的構成及含義可知：盡管CPI由約700種商品和服務項目構成，其中居住類的權數有十多項，但商品房價格并未記入CPI指數。因此，CPI與房地產價格不直接相關。但房價與CPI并非毫無關聯：房地產價格上漲通過居住類權數和自有住房類價格指數的變化傳導至CPI，并對其它商品和服務的消費產生擠出效應。 22 房地產價格上漲對CPI的傳導效應 房地產價格可通過多種途徑傳遞到CPI：房地產價格上漲將會帶動居民住房投資增加，

4、居民享受的住房服務消費也將增加，最終引起住房消費在居民總消費中的比例提高，也就是說住房消費類權數將隨著住房價格的上漲而提高；住房價格上漲帶動居民享受的住房服務價格產生波動，即引起住房消費類（自有住房消費）價格指數的變化。因此，房地產價格上漲將通過住房類權數和（自有）住房類價格指數的變化傳導到CPI中去。房地產價格持續上漲是推動居住價格上漲的重要原因。雖然目前我國CPI的居住價格統計中沒有將房屋價格納入其中，但房地產價格對居住價格仍有重要影響：房地產價格上漲較快和供求結構不合理，會抑制一部分購房需求，增加租房需求，從而推動租房價格上漲；房屋需求旺盛，市場交易活躍也會帶動建房和裝修材料價格上漲，進

5、而影響居住價格的上漲。 此外，簽于我國居民信貸消費的觀念依舊傳統，住房價格上漲致使居民將更多的收入（儲蓄）用于購房，從而對其它商品和服務的消費產生擠出效應，降低業已供過于求商品的需求，進一步惡化部分商品供大于求的狀況，從而對CPI形成一種下降的動力。顯然，房地產價格上漲并不會只帶動建房及裝修材料價格的上漲，而對其它不產生影響。事實上，房地產價格對CPI的影響是綜合的：既會推高CPI中住房類的價格，也會對居民消費的其它商品或服務的價格形成向下的引力。23 房地產價格與CPI相關性分析 231商品住宅價格與CPI變化的相關性分析由于我國的物價變動與居民可支配收入的變動并不同步，在物價下降的區間，居

6、民可支配收入始終呈現上升趨勢。隨著居民可支配收入的增加和住房制度改革的深化，商品住房的需求成為今后若干年的基本需求，結果導致有限的房地產在較為寬松的信貸政策和強大的有效需求的推動下，其價格呈剛性上升趨勢。而CPI的變化則會進一步影響商品住房價格變化及其預期，從而帶動商品住房價格在CPI上漲的區間以更大的幅度上升。232 商用類房地產價格與CPI變化的相關性分析物價變化對商用類房地產價格的影響，相對于整個房地產價格水平而言，至少在物價上升時期，其影響較大。這主要是因為商用類房地產的市場需求可能與社會對商業周期的判斷和預期存在較為直接的聯系。在宏觀形勢向好的預期下，與投資增長相適應，對商業用房的需

7、求同樣會快速增長。但商用類房地產價格與CPI之間的變動相關性，值得商榷：到底是經濟規模擴張拉動了商業用房的價格上漲，還是CPI的上升推動了商業用房的價格上漲，其主次關系或作用機制仍是不明確的。3 高CPI對房地產價格的影響31 高CPI導致“負利率”，刺激購房保值需求截至07年12月底，我國一年期存款利率為4.14%，而07年11月的CPI卻高達6.9%，兩者相差2.76%，這意味著存錢到銀行的“負利率”是2.76%。而這還是在央行今年6次加息的情況下產生的。為了避免“負利率”，理性的投資人絕對不會將錢存在銀行，等著資產的不斷縮水。金主（資金的主人）將會想方設法地選擇別的投資渠道，如房地產、股

8、票、基金、期貨、黃金等，以期資產的保值增值。這些投資方向中，由于這些年房地產價格的穩步、快速上漲，使之成為最安全和回報最高的投資渠道。因此，高CPI產生“負利率”的直接結果就是刺激了投資購房的資產增值保值需求。32 “負利率”導致加息，抑制消費需求由于CPI屢創新高，基準利率相對較低，產生“負利率”的。為遏制“負利率”對經濟發展的不利影響，央行采取了緊縮的宏觀經濟政策，07年內10次上調存款準備金率至歷史新高14.5%，6次加息至十年內新高，這對于市場需求的影響較為復雜。先看自住需求，個人按揭成本的提高，以及未來進一步加息預期，將導致部分購房自住者推遲購買時間，總體自住需求將在其他因素不變的情

9、況下減少。再看投資層面的需求，加息如若導致證券市場下跌，可能使部分投資資金從證券市場回流到房地產市場，因此，房地產投資市場中的資金面將會出現寬余。但資金面的寬裕并不代表市場投資需求會進一步增加，心理預期和市場信心則更是主導房地產投資需求的主要因素。面對加息，相信社會大眾的房地產投資者將去分析未來房地產的供求關系，從而決定其自身的投資行動。如果大眾只看到個人買房能力的下降，短期內供應會增加，那么其可能分析當前高漲的房價會難以持續，從而對未來市場的投資信心不足，這樣多余的資金也并不會真正投資到一個預期下跌的市場上。但我們需要同時分析當前房價構成中的主體需求仍然是快速城鎮化中的購房需求。良好的宏觀經

10、濟狀況仍然支撐了大多數自住購房者的購買力，加上政府的穩定房價政策，我們相信未來房地產市場將會保持堅挺的走勢。33 加息加大人民幣升值壓力，加大外資投資需求加息將在一定程度上加大人民幣的升值壓力，需要進一步關注外國資本對國內房地產的投機炒作行為。此次加息的國際環境是美元等主要國際貨幣的利率基本穩定。在美元利率基本見頂的情況下，人民幣的加息行為將縮小人民幣與美元的利差，從而為人民幣的進一步升值造成更大的壓力。但人民幣自“匯改”以來升值幅度已經較大，自2004年以來已經累計升值約10%，市場可能產生人民幣未來升值幅度減少的預期。因此，人民幣升值的步伐是否會加快，需要綜合考慮政策因素與市場因素的博弈。

11、如果人民幣升值步伐加快，可能激發“熱錢”對中國概念的投機行為，尤其是在房地產市場的投機炒作。因此，需要進一步關注外國資本對房地產的投資形式。從市場層面來看，“限外”政策出臺以來，外資投資國內房地產的模式已經出現新的情況。以參股房地產企業的投資模式開始抬頭，這表明外資對國內地產的中長期看好，而非短期的投機性。因此，加息可能造成外國資本進入與實際投資方式的博弈結果將主導外資下一步的市場操作。4 結論由于在城市化過程中我國房地產市場本身固有的供求矛盾，及對其變化趨勢的預期，使得房地產價格始終在需求推動下呈現上升的趨勢。CPI的變化很難直接改變房地產本身的供求結構，從而很難改變房地產價格的上升趨勢。在

12、物價上漲中的保值心理以及在物價走低過程中的財富多元化選擇，都可能推動房地產需求及其價格的上升。但是，由于CPI與經濟周期的聯動以及對于收入預期的影響，CPI的變動亦會不可避免地造成對房地產需求決策和信貸規模的間接影響。在中國正逐步由“溫飽”向“小康”社會轉型的關鍵時期，房地產作為一種極其特殊的商品，其價格上漲很可能是不可逆的，因此在相當長一段時間內，可能呈現剛性上升趨勢的房地產價格并不足以被用作釘住通貨膨脹率的貨幣政策的決策依據，尤其是在供求變化對于價格信號的變化并非十分敏感的經濟結構中更是如此。總之，房地產價格上漲對CPI既有傳導效應，又有溢出效應，其作用的結果如何主要視何種力量占據主導地位。一般而言，在經濟狀況向好，人民可支配收入持續增長的宏觀經濟大環境下，傳導效應為主要作用方向，其結果為房地產價格的上漲亦帶動CPI的上漲。高CP