1、利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品1利嘉圖文出品利嘉圖文出品2005利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品2 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享 二、產(chǎn)權(quán)的界定 三、建筑物區(qū)分所有權(quán) 四、住宅內(nèi)的產(chǎn)權(quán)形態(tài) 五、一起來(lái)回答的幾個(gè)問(wèn)題利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品3 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享 1、我們物業(yè)管理是做什么的？利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品4 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享 1、我們物業(yè)管理是做什么的？回答要點(diǎn)： 是為業(yè)主服務(wù)的。通過(guò)對(duì)物業(yè)的專業(yè)化維護(hù)保養(yǎng)，滿足業(yè)主生活需要，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品5 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分

2、享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享2、住宅小區(qū)是我們的嗎？利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品6 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享2、住宅小區(qū)是我們的嗎？回答：不是，物業(yè)公司并沒(méi)有住宅小區(qū)的產(chǎn)權(quán)。利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品7 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享結(jié)論：那就是說(shuō)，其實(shí)是業(yè)主買了房屋、請(qǐng)我們來(lái)管理。3、單個(gè)業(yè)主可以請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)管理整個(gè)小區(qū)嗎？利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品8 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享3、單個(gè)業(yè)主可以請(qǐng)物業(yè)公司來(lái)管理整個(gè)小區(qū)嗎？回答： 不能。因?yàn)樗麤](méi)有整個(gè)小區(qū)的所有權(quán)利。但是，他可以請(qǐng)個(gè)保姆或管家來(lái)管理自己的家。利嘉圖文出

3、品利嘉圖文出品利嘉圖文出品9 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享結(jié)論： 小區(qū)是由多個(gè)或眾多業(yè)主共同一起居住的，產(chǎn)權(quán)形式復(fù)雜，如何很好的處理一些業(yè)主的不合理要求，需要對(duì)產(chǎn)權(quán)的劃分有細(xì)致的理解。利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品10 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享小區(qū)的組成利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品11 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享小區(qū)的組成：1、單套房屋（以套為單位）2、單元（若干套房屋組成一個(gè)單元）3、樓棟（若干單元組成一棟樓）4、組團(tuán)（若干棟樓按道路和習(xí)慣、圍合布局等人為地或自然的組成樓群，稱為組團(tuán)）5、小區(qū)，若干組團(tuán)組成小區(qū)利嘉圖文出品利

4、嘉圖文出品利嘉圖文出品12 一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享一、幾個(gè)問(wèn)題的交流分享小區(qū)的組成利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品13 二、產(chǎn)權(quán)的界定二、產(chǎn)權(quán)的界定資產(chǎn)分類：n公共性資產(chǎn)公共性資產(chǎn) n私人資產(chǎn)私人資產(chǎn) n準(zhǔn)公共性資產(chǎn)準(zhǔn)公共性資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的有：對(duì)應(yīng)的有：n私人物品私人物品：具有使用和消費(fèi)排他性的物品。具有使用和消費(fèi)排他性的物品。 （也稱消費(fèi)的（也稱消費(fèi)的“抗衡性抗衡性”）n公共物品公共物品：使用和消費(fèi)不具排他性的物品。使用和消費(fèi)不具排他性的物品。 （呈集體消費(fèi)性）（呈集體消費(fèi)性）利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品14 二、產(chǎn)權(quán)的界定二、產(chǎn)權(quán)的界定（一）私有產(chǎn)權(quán)（一）私有產(chǎn)權(quán)( private

5、property rights )( private property rights ) 指資源或資產(chǎn)利用和所有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)的行使和決策完全是私人做出的。利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品15 二、產(chǎn)權(quán)的界定二、產(chǎn)權(quán)的界定利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品16 二、產(chǎn)權(quán)的界定二、產(chǎn)權(quán)的界定（二）社團(tuán)產(chǎn)權(quán)（二）社團(tuán)產(chǎn)權(quán)( communal property rights ) 眾人共同享有的產(chǎn)權(quán)（不具排他性）眾人共同享有的產(chǎn)權(quán)（不具排他性） 相對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)在個(gè)人之間相對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)在個(gè)人之間是完全重合的。是完全重合的。 對(duì)象物：如市政公用設(shè)施（私有投對(duì)象物：如市政公用設(shè)施（私有投資的

6、收費(fèi)大橋等除處）資的收費(fèi)大橋等除處）利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品17 二、產(chǎn)權(quán)的界定二、產(chǎn)權(quán)的界定（三）集體產(chǎn)權(quán)（三）集體產(chǎn)權(quán)( collective property rights ) 封閉性的小團(tuán)體成員享有的產(chǎn)權(quán)。封閉性的小團(tuán)體成員享有的產(chǎn)權(quán)。其與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于：其與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的區(qū)別在于： 前者在產(chǎn)權(quán)行使時(shí)無(wú)需與他人協(xié)商，后者則需由集前者在產(chǎn)權(quán)行使時(shí)無(wú)需與他人協(xié)商，后者則需由集體決策機(jī)構(gòu)以民主的程序做出決定或約束。體決策機(jī)構(gòu)以民主的程序做出決定或約束。對(duì)象物：對(duì)象物：小區(qū)公用設(shè)施、場(chǎng)地等小區(qū)公用設(shè)施、場(chǎng)地等利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品18 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)

7、分所有權(quán)（一）概念（一）概念 專有部分的專有所有權(quán)（專有部分的專有所有權(quán)（A A）區(qū)分所有權(quán)項(xiàng)區(qū)分所有權(quán)項(xiàng) 共用部分的持分權(quán)（共用部分的持分權(quán)（B B） 因共同關(guān)系所生的成員權(quán)（因共同關(guān)系所生的成員權(quán)（C C）利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品19 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)（二）區(qū)分所有權(quán)的特性：（二）區(qū)分所有權(quán)的特性：1.1.復(fù)合性復(fù)合性A A、B B、C C三者的復(fù)合。三者的復(fù)合。2.2.專有所有權(quán)的主導(dǎo)性專有所有權(quán)的主導(dǎo)性先有先有A A，再有，再有B B、C CA A的份額大小決定的份額大小決定B B、C C的份額大小的份額大小一般只登記一般只登記A A，不登記，不登記

8、B B、C C利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品20 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)3.3.一體性一體性區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時(shí)，區(qū)分所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、處分、抵押、繼承時(shí)，A A、B B、C C同時(shí)變化。同時(shí)變化。4.4.登記公示性登記公示性必須履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù)，以示權(quán)屬得失合法有據(jù)。必須履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記手續(xù)，以示權(quán)屬得失合法有據(jù)。 5.5.權(quán)利主體的多重性權(quán)利主體的多重性專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人、成員權(quán)人專有所有權(quán)人、共有所有權(quán)人、成員權(quán)人利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品21 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)（三）區(qū)分所有權(quán)種類（三）區(qū)分所有權(quán)種類

9、n建筑區(qū)分所有權(quán)種類建筑區(qū)分所有權(quán)種類: : n 縱切型（連棟式或雙拼式分間建筑物）縱切型（連棟式或雙拼式分間建筑物）n橫切型橫切型n混合型混合型 明確區(qū)分所有權(quán)的意義在于處理共用部分和明確區(qū)分所有權(quán)的意義在于處理共用部分和共同關(guān)系方面，即共用部分不能分割，共同事務(wù)共同關(guān)系方面，即共用部分不能分割，共同事務(wù)應(yīng)遵從大多人的意見(jiàn)。應(yīng)遵從大多人的意見(jiàn)。利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品22 四、住宅內(nèi)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)四、住宅內(nèi)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)（一）專有（一）專有 室內(nèi)凈空室內(nèi)凈空（二）部分共有（二）部分共有 指某資源為一定范圍內(nèi)的人共同擁有、使用。指某資源為一定范圍內(nèi)的人共同擁有、使用。 （三）全體共有（三）

10、全體共有 如小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等用地。如小區(qū)內(nèi)的道路、綠化等用地。（二）、（三）屬于準(zhǔn)公共物品，即集體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。（二）、（三）屬于準(zhǔn)公共物品，即集體產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。 物業(yè)管理費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而定。物業(yè)管理費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而定。利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品23 三、建筑物區(qū)分所有權(quán)三、建筑物區(qū)分所有權(quán)要求： 明確權(quán)利人對(duì)不同部位所享有的權(quán)利與義務(wù)。 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，私人物品或準(zhǔn)公共物品在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，私人物品或準(zhǔn)公共物品的權(quán)利行使與關(guān)系調(diào)整可以通過(guò)當(dāng)事人合約方式的權(quán)利行使與關(guān)系調(diào)整可以通過(guò)當(dāng)事人合約方式解決。解決。 利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品24 五、一起來(lái)回答的

11、幾個(gè)問(wèn)題五、一起來(lái)回答的幾個(gè)問(wèn)題1 1、資產(chǎn)分為哪幾類？、資產(chǎn)分為哪幾類？2 2、什么叫私有產(chǎn)權(quán)？私有產(chǎn)權(quán)包含那些權(quán)項(xiàng)？、什么叫私有產(chǎn)權(quán)？私有產(chǎn)權(quán)包含那些權(quán)項(xiàng)？3 3、什么叫社團(tuán)產(chǎn)權(quán)？舉幾個(gè)社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的例子？、什么叫社團(tuán)產(chǎn)權(quán)？舉幾個(gè)社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的例子？4 4、什么叫集體產(chǎn)權(quán)？與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)比有何特點(diǎn)？舉幾個(gè)集體產(chǎn)權(quán)的例子？、什么叫集體產(chǎn)權(quán)？與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)比有何特點(diǎn)？舉幾個(gè)集體產(chǎn)權(quán)的例子？5 5、建筑物的區(qū)分所有權(quán)包含哪些權(quán)項(xiàng)？、建筑物的區(qū)分所有權(quán)包含哪些權(quán)項(xiàng)？6 6、區(qū)分所有權(quán)有哪些特性？、區(qū)分所有權(quán)有哪些特性？7 7、住宅的產(chǎn)權(quán)形式包含哪三種？、住宅的產(chǎn)權(quán)形式包含哪三種？利嘉圖文出品利嘉圖文出品利嘉圖文出品25 五、一起來(lái)回答的幾個(gè)問(wèn)題五、一起來(lái)回答的幾個(gè)問(wèn)題1 1、資產(chǎn)分為哪幾類？、資產(chǎn)分為哪幾類？2 2、什么叫私有產(chǎn)權(quán)？私有產(chǎn)權(quán)包含那些權(quán)項(xiàng)？、什么叫私有產(chǎn)權(quán)？私有產(chǎn)權(quán)包含那些權(quán)項(xiàng)？3 3、什么叫社團(tuán)產(chǎn)權(quán)？舉幾個(gè)社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的例子？、什么叫社團(tuán)產(chǎn)權(quán)？舉幾個(gè)社團(tuán)產(chǎn)權(quán)的例子？4 4、什么叫集體產(chǎn)權(quán)？與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)比有何特點(diǎn)？舉幾個(gè)集體產(chǎn)權(quán)的例子？、什么叫集體產(chǎn)權(quán)？與社團(tuán)產(chǎn)權(quán)比有何特點(diǎn)？舉幾個(gè)集體產(chǎn)權(quán)的例子？5 5、建筑物的區(qū)分所有權(quán)包含哪些權(quán)項(xiàng)？、建筑物的區(qū)