1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地的獲取摘要：中華人民共和國實(shí)行全民所有制和勞動群眾集體所有制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地的獲取方式有土地出讓，土地轉(zhuǎn)讓，土地劃撥。國有土地使用權(quán)出讓可以的采取方式：協(xié)議，招標(biāo)，拍賣，協(xié)議出讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。關(guān)鍵詞：土地出讓 土地轉(zhuǎn)讓 土地劃撥 正文1.1我國現(xiàn)行土地制度：中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即土地所有權(quán)由國家代表全體人

2、民行使，具體由國務(wù)院代表國家行使，用地單位和個(gè)人只有使用權(quán)，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有，實(shí)行國有土地有償使用制度。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。1.2國有土地出讓：國有土地出讓是指：國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅

3、游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。1.2.1國有土地使用權(quán)出讓方式：國有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：（一）協(xié)議；（二）招標(biāo)；（三）拍賣；（四）協(xié)議出讓。（一）招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 （二）拍賣出讓國有土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 （三）掛牌出讓國有土地使用權(quán)：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬

4、出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地招標(biāo)：是指通過一定的公開平臺 召集有資質(zhì)的土地使用者 在一定期限 通過上報(bào)土地用途土地使用出讓金等材料，并在一定時(shí)間內(nèi)公開開標(biāo) ，來爭取土地的使用權(quán)。土地拍賣：是土地所有者（政府）在一定的時(shí)間通過叫價(jià)的方式?jīng)Q定土地的使用者價(jià)高者得。土地掛牌：是指土地以明確的價(jià)牌標(biāo)價(jià) 接受掛牌價(jià)的土地使用者取得土地土地協(xié)議出讓：是指土地所有者與一家土地使用者商議土地使用金協(xié)議出讓程序。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓的國有土地在協(xié)

5、議雙方達(dá)成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價(jià)格等信息在中國土地市場網(wǎng)進(jìn)行公示。公示期間有異議且經(jīng)審查確實(shí)存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。此外，協(xié)議出讓結(jié)果也必須向社會公開，接受監(jiān)督。1.2.2土地使用權(quán)出讓方式選擇范圍：以下六類土地必須納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍：供應(yīng)經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行

6、政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 以下五類情形，可協(xié)議出讓：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。1.2.3土地招標(biāo)出讓工作程序制訂工作方案：制訂招標(biāo)前期工作方案報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。 編制招標(biāo)文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。 發(fā)布招標(biāo)公告：出讓人至少在投標(biāo)開始日前

7、20天發(fā)布招標(biāo)公告，公布招標(biāo)出讓宗地的基本情況和招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)。 出售招標(biāo)文件：按招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。 5、組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。 受理投標(biāo)申請：在招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，投標(biāo)申請人持投標(biāo)申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理投標(biāo)申請，并繳納投標(biāo)保證金。 審查投標(biāo)資格：根據(jù)招標(biāo)文件要求，對投標(biāo)申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，符合規(guī)定條件的，應(yīng)通知其參加投標(biāo)活動。 投標(biāo)：投標(biāo)人將在投標(biāo)截止時(shí)間前將表述投入標(biāo)箱。 開標(biāo)：出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的

8、時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請所有投標(biāo)人參加。評標(biāo)：評標(biāo)小組按招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn)行評審。招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人，并簽訂成交確認(rèn)書。 公布成交結(jié)果：招標(biāo)活動結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將招標(biāo)出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還投標(biāo)保證金。 簽訂出讓合同：競得人于簽訂成交確認(rèn)書之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 1.2.4土地掛牌出讓工作程序制訂工作方案：制訂掛牌前期工作方案報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。 編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。 發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始日前20天在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出

9、讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。 出售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。 組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。 受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）、“競買報(bào)價(jià)員”授權(quán)委托書、身份證復(fù)印件辦理競買申請，并繳納競買保證金。 審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄等進(jìn)行審查，對符合條件的，發(fā)給競買人資格確認(rèn)通知書，通知其參加掛牌活動。 掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情

10、況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。在報(bào)價(jià)截止后，如果還有競買人報(bào)價(jià)，可以填寫競價(jià)申請書，并通過傳真的形式將競價(jià)申請書傳真到掛牌文件規(guī)定的地點(diǎn)。 揭牌：在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止日次日，按照掛牌文件規(guī)定確定是否成交,并確定競得人。競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金。同時(shí),對需要現(xiàn)場競價(jià)的掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，并與競得人簽訂成交確認(rèn)書，繳納定金和傭金。 公布成交結(jié)果：掛牌活動結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定場所、媒體公布，并退還競買保證金。 簽訂出讓合同：競得人于簽訂成交確認(rèn)書之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同

11、。 1.2.5土地拍賣出讓工作程序制訂工作方案：制訂拍賣前期工作方案報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)和局領(lǐng)導(dǎo)審定。 編制拍賣文件：根據(jù)業(yè)務(wù)處提供的地塊材料編制、印刷拍賣文件。 發(fā)布拍賣公告：出讓人至少在拍賣開始日前20天發(fā)布拍賣公告，公布拍賣出讓宗地的基本情況和拍賣時(shí)間、地點(diǎn)。 出售拍賣文件：按拍賣公告規(guī)定時(shí)間出售拍賣文件，并組織現(xiàn)場踏勘。 組織現(xiàn)場踏勘：組織意向競買人對擬出讓地塊進(jìn)行現(xiàn)場踏勘、答疑。 受理競買申請：在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。 審查競買資格

12、：根據(jù)拍賣文件要求，對競買申請人的開發(fā)資質(zhì)、誠信記錄進(jìn)行審查，向符合條件者發(fā)放競買人資格確認(rèn)通知書及競買號牌。 舉辦拍賣會：按拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)舉行拍賣會。競得人與出讓人當(dāng)場簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金和傭金。 公布成交結(jié)果：拍賣活動結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將拍賣出讓結(jié)果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。 簽訂出讓合同：競得人于簽訂成交確認(rèn)書之日起10日內(nèi)與出讓人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 1.2.6土地掛牌出讓工作程序市土地局根據(jù)市政府批準(zhǔn)的出讓地塊方案向境內(nèi)外發(fā)布出讓土地信息。 有意受讓者提出用地申請，并填寫用地申請表。 市土地局向申請受讓者提供出讓

13、地塊的有關(guān)資料和規(guī)定。 必要時(shí)向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設(shè)方案。 雙方協(xié)商達(dá)成一致意見。 簽訂土地出讓合同，并繳付定金，按土地出讓合同規(guī)定，在付款期限內(nèi)向市土地局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門付清全部土地出讓金。 受讓者在付清出讓金后，到市土地局辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取中華人民共和國國有土地使用證。 1.3國有土地轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義

14、務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、交換和贈與等。出售是指轉(zhuǎn)讓人以土地使用權(quán)作為交易條件，取得一定收益的行為；交換是指土地使用者之間互相轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為；贈與是指轉(zhuǎn)讓人將土地使用權(quán)無償轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2

15、）按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂

16、書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別出讓是指土地所有權(quán)的部分權(quán)能(占有、使用、收益)與所有權(quán)相分離而作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)；轉(zhuǎn)讓則是作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。1.3土地使用權(quán)劃撥：土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權(quán)不需要使用者出錢購買土地使用權(quán)，而是經(jīng)國家批準(zhǔn)其無償?shù)?、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權(quán)的使用者依法應(yīng)當(dāng)繳納土地使用稅。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、行

17、政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制，土地使用權(quán)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)劃撥的年限：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權(quán)沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應(yīng)當(dāng)無償收回劃撥土地使用權(quán)，并可依法出讓。因城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權(quán)無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權(quán)的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的情形：根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十四條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)