1、分戶驗收資料整理(初步 沉入深海 發布于： 2010-02-21 09:33  ：流程須留意重點：1、方案：在分戶驗收第一階段開始30天前，建設單位項目負責人應組織施工單位和監理單位編制完成分戶驗收工作方案。分戶驗收工作方案應明確分戶驗收工作組成員和人員職責、兩個階段的驗收工作組織程序等內容，確定每一套住宅和公共部分工程的檢查驗收項目、內容和數量，并繪制抽查點分布圖，同時應落實質量檢查人員和檢查工具。2、實施分為兩個階段：第一階段，建設單位應在主體結構分部工程驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的主體結構工程觀感質量、結構尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收

2、合格后方能組織主體結構分部工程質量驗收說明：關于單位工程分部工程的定義單位工程的定義：建筑工程施工質量驗收統一標準（GB 50300-2001)的定義是：1 具備獨立施工條件并能夠形成獨立使用功能的建筑物及構筑物為一個單位工程。2 建筑規模較大的單位工程，可將其能形成獨立使用功能的部分為一個單位工程。分部工程的含義：建筑工程4個分部工程，（地基與基礎、主體結構、裝飾裝修、屋面）安裝4個分部（給排水及采暖、電氣、智能建筑、通風與空調）外加電梯分部工程，幾個分部工程就組成一個單位工程。就這么簡單，單位工程可大可小，含分部工程可多可少（1個也可），別搞復雜了，沒啥意思。簡單的講土建項目的單位工程是一

3、棟房子.；市政項目的單位工程是一條路、一座橋、一個泵站.；安裝項目的單位工程是一套獨立設備.留意：分戶驗收資料的書面時間標識應在主體結構分布驗收時間前，不可倒置第二階段，建設單位應在施工單位提交工程竣工報告后，單位（子單位）工程竣工驗收前，組織相關單位和人員對住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程觀感質量、主要部位凈尺寸和使用功能質量進行專門驗收。分戶驗收合格后方能組織單位（子單位）工程質量竣工驗收。留意：竣工報告時間、分戶驗收及整改時間、竣工驗收時間應與要求一致分戶驗收合格后，應出具由建設單位項目負責人、總監理工程師和施工單位項目負責人分別簽字并加蓋驗收專用章的住宅工程質量分戶驗收表各單位職責

4、及體現：1、施工單位應當配合建設單位完成分戶驗收工作。施工單位應當建立住宅工程各檢驗批、分項、分部（子分部）工程與每一套住宅及公共部位的對應關系，并應在主體結構分部工程施工報驗表（在附件中單獨列明）和工程竣工驗收報告中分別予以明確，以備分戶驗收時進行檢查。2、工程監理單位對分戶驗收承擔監理責任。工程總監應依據分戶驗收情況組織對工程質量進行竣工預驗收，預驗收合格后總監理工程師方可在施工單位工程竣工報告上簽署意見，并對工程進行質量評估，提出工程質量評估報告。說明：流程：分戶驗收竣工預驗收竣工報告簽字工程質量評估報告工程質量評估報告應包含對分戶驗收進行評估的結論，并應經總監理工程師和監理單位有關負責

5、人審核簽字。分戶驗收內容：范圍：對單位工程每一套住宅和公共部位進行驗收。內容：在分戶驗收的檢查驗收過程中，應對涉及到的工程觀感質量和使用功能質量作為主要檢查驗收項目，包括：建筑結構外觀及尺寸偏差；門窗安裝質量；地面、墻面和頂棚面層質量；防水工程質量；采暖、制冷、通風系統安裝質量；給水、排水系統安裝質量；室內電氣工程安裝質量；其他規定、標準中要求分戶檢查的內容實施工作流程：1、對于檢查驗收項目，應逐項對照住宅工程相應檢驗批質量驗收規定的檢查項目進行驗收，并應對驗收合格的項目在住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表的相應位置填寫對應的檢驗批質量驗收記錄表格的編號。2、檢測數量：對于工程觀感質量和使用功能質

6、量應全數按照質量驗收標準規定的檢查數量和方法進行檢查驗收。檢測方法：2.1、查驗有關安全及功能的檢驗和抽樣檢測結果報告2.2、實測實量.觀感檢查項目：應通過目測觀察的方法檢查。.需要實測實量的檢查內容：如平整、垂直、標高等，使用靠尺板、水平儀和尺子等專業檢查工具。3、標識：位置：對于檢查驗收符合要求的，應在檢查點位上做出明顯檢查標識（含主體結構工程檢查驗收符合）。內容：檢查標識內容應包括以下內容：住戶編號、房間位置、檢查項目內容、實測實量結果、對應的檢驗檢測報告編號、觀感質量檢查結果、使用功能質量現場檢查結果，以及檢查驗收結論等內容。材質：檢查標識可采取印章、不干膠標貼等形式制作，相應檢查內容

7、可手寫，同時應能夠保持其牢固和耐久性。保留時間：主體結構工程檢查標識應保留至下一道工序施工（不應對該工序施工造成不便）。其余檢查標識應保留至單位（子單位）工程質量竣工驗收合格前。說明：對于已全部裝飾裝修和設備安裝到位的住宅工程，上述檢查標識有可能影響工程裝飾效果時，應采取在住宅戶內顯著位置設立檢查圖表等形式標明檢查結果。4、質量問題整改處置：對發現的住宅工程觀感質量和使用功能質量不符合相關工程質量技術標準、規范或設計文件要求的，分戶驗收工作組應填寫住宅工程質量問題整改處置記錄，書面責成責任單位進行整改并應對整改情況進行復查，復查情況應經建設單位專業負責人或監理單位專業監理工程師簽字認可。分戶驗

8、收合格標準：1、施工單位已提交工程竣工報告，并已完成建設工程設計和施工合同約定的工作量。2、工程所含分部（子分部）工程的質量均已驗收合格。3、每一套住宅及公共部位工程質量檢查結論與相對應的檢驗批工程質量驗收結論一致，且住宅工程質量分戶驗收檢查記錄表齊全。4、每一套住宅及公共部位工程的觀感質量由驗收人員通過現場檢查，并共同確認為合格。5、按照本規定要求，對每一套住宅及公共部位檢查合格后，已在檢查點位上做出了明顯檢查標識或設立了檢查圖表。6、對于工程質量不符合要求的項目，施工單位已整改完畢，且已經建設單位專業負責人或監理單位專業監理工程師重新檢查驗收合格，并形成整改處置記錄。7、建筑物外墻顯著部位

9、已鑲刻符合要求的工程標牌。1觀感質量驗收應符合要求。        1單位（子單位）工程所含分部（子分部）工程的質量均應驗收合格。 2質量控制資料應完整。 3單位（子單位）工程所含分部工程有關安全和功能的檢測資料應完整。 4主要功能項目的抽查結果應符合相關專業質量驗收規范的規定。 5觀感質量驗收應符合要求。 4建筑工程檢驗批質量檢驗采用什么方案？ 答:檢驗批質量檢驗評定方案，根據檢驗項目的數量進行選擇，對計量計數檢驗可分為全數檢驗和抽樣檢驗兩大類。對于一些影響結構安全和重要使用功能的檢驗批，當可采用快速檢驗方法時，

10、選用全數檢驗方案（如混凝土現澆結構、預制構件分項中的部分驗收項目等）；其它檢驗項目根據其重要性和特點等采用抽樣檢驗方案，抽查總數的5%至50%，一般為10%左右。（例如：門窗工程中，木門窗、金屬門窗、塑料門窗及門窗玻璃，每個檢驗批抽查5%；考慮到對高層建筑的外窗各項性能要求更為嚴格，每個檢驗批抽查10%；此外，由于特種門的重要性明顯高于普通門，數量少于普通門，為了保證特種門的功能，規定每個檢驗批抽樣檢查的數量50%，遠遠大于普通門的抽查數量。）（GB50300 ） 5為什么要實行分戶驗收制度？ 答:1）建筑工程做為一種特殊的商品，其建設周期長；參建人員多且手工作業占較大比例；施工技術

11、和工藝水平相對還比較落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響因收縮變形易產生裂縫等質量問題。因此建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現一些觀感和使用功能方面的質量通病，而且受施工技術水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內一些質量通病仍難徹底根治。 2）根據我國目前經濟水平、建筑工程規模和特點、建筑成本等因素，在充分保證結構安全和重要使用功能的基礎上，國家驗收規范確定的檢驗批質量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的抽樣方案時，在控制生產方風險（

12、或錯判概率，5）和使用方風險（或漏判概率，主控項目5，一般項目10）也即合格批被拒收、不合格批被誤收的風險的同時，可能出現少數非結構安全質量問題在驗收中被遺漏，為此，國家規定了建筑工程質量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質量缺陷。隨著國家住房產權制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最為昂貴的一件商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質量尤其是觀感質量和使用功能質量100檢查并滿足所有的質量要求，有的甚至要求不允許出現一點質量問題，產生了現行工程驗收規范標準與住戶需求之間的矛盾。 3）當前我國的施工驗收規范及設計規范對于竣工房屋的某些質量問題如室內空間尺

13、寸偏差目前還沒有明確的驗收標準，對有些質量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統一的規定。住戶反映的一些質量問題在界定、處理時往往依據不足，房屋買賣雙方各執己見而產生矛盾。 4）目前我國建筑工程質量擔保、保險、投訴處理相關制度不健全，質量驗收責任制度和責任追究制度很難落實，少數建設、施工等單位質量意識不足，發生質量投訴時處理不及時、不徹底和推委，而對于在質量投訴時提出的經濟賠償因為國家沒有依據，少數投訴人在賠償得不到落實時一邊拒絕維修和配合一邊又反復投訴等等，使得一些建筑工程特別是住宅工程的質量投訴處理過程矛盾較多、解決困難重重。 采用分戶驗收的方法是現階段有效

14、地緩解和解決有關問題的一種較好辦法，通過分戶驗收工作的開展、落實，加強工程質量責任和責任追究制度的落實，提升工程質量水平，提高住戶對住宅工程質量的滿意度，也能體現政府執政為民、為民辦事的工作宗旨。 答：竣工驗收時，驗收組通過現場抽查的方式復核分戶驗收記錄，工程質量監督部門對驗收組復核工作予以監督。抽查數量，室內房間不少于10%、不少于5間（且不少于2戶），同時檢查該戶所對應的樓（電）梯、通道，外墻抽查兩個邊單元中的一個，地下室抽查一個檢查單元。（寧建工字200651號文附件1.三.3） 16 竣工驗收在核實分戶驗收結果時,何時應終止驗收、責令改正? 答：住宅工程竣工驗收復核發現驗收條

15、件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能的嚴重質量問題時，應終止驗收，責令改正，符合要求后重新組織竣工驗收。（寧建工字200651號文第十條） 17什么叫存在影響主要使用功能的質量問題? 答：影響主要使用功能的質量問題包括：外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內空間、主要構件尺寸偏差嚴重超標；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質量問題。        18什么叫分戶驗收記錄不真實? 答：當竣工驗收復核結果與分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或實測誤差在5mm以上，經質監部門確認屬實的，可

16、判定分戶驗收記錄不真實。（寧建工字200651號文附件1.三.5 ） 19對分戶驗收中弄虛作假應如何處理? 答：分戶驗收中弄虛作假、降低標準，將不合格工程按合格工程驗收的，對責任單位和責任人給予不良行為記錄，情節嚴重的按照有關法律法規對責任單位進行行政處罰。（寧建工字200651號文第十一條 ） 20精裝修房怎么進行分戶驗收？ 答：住宅精裝修房在竣工驗收前應進行分戶驗收，按照分戶驗收內容能夠實施的如淋（蓄）水試驗、裂縫檢查、門窗檢查等等按照分戶驗收標準逐戶逐項驗收。對可能因為驗收檢查造成痕跡的如空鼓敲擊、地面標識等，可在最后工序前進行并在“分戶驗收記錄”中注明檢查時間、人員

17、和結論；對于新增功能如空調等，應確定分戶驗收標準經設計等有關部門確認。住宅精裝修房，建設單位應會同監理、施工單位在分戶驗收前針對工程特點形成分戶驗收專項方案，報質監站審核。（寧建工字200651號文第六條 ） 21不規則房間的凈開間，有找坡地面房間的室內凈高怎么測量？ 答：對于室內開間不規則的房間（如弧形、多角形等）凈開間可不做測量（設計和合同有特殊要求的除外）；對于衛生間等地面設計要求找坡的房間，室內凈高測量后可不做凈高極差的計算，但應保證地面找坡最低點處凈高數據不低于凈高推算值。 22室內凈高推算值怎么計算？ 答：室內凈高推算值根據設計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出，分戶驗收前應根據板厚等參數確定不同房間的凈高推算值后報設計單位確認。 23凈高、開間檢測儀器有什么要求？ 答：室內凈高、凈開間檢查時要求必須使用激光測距儀。現場的激光測距儀精度不應大于2mm，使用前應統一比對，保證測量數據的一致性。儀器應定期校核、檢定。（寧建工字200651號文附件1.三.2 ） 24室內地面都要標出哪些點、彈出哪些線？ 答：1）點 在室內每個房間地面距縱橫墻體50處和中心點用十字交叉線標出凈高測量點，并按“室內凈空尺寸測量示意圖”位置標明點的編號。2）線室內地面應彈出水、電管線走向線。室內凈開間檢查時要求測距儀靠墻、貼地，激光測距