1、關(guān)于打造多功能影視基地可行性方案 影視基地建設(shè)發(fā)展中應(yīng)注意的問題 有限的空間和無限 的招商需求 短時的表面繁榮和穩(wěn)定 可持續(xù)財(cái)力的需求 3潛在問題的應(yīng)對與建議 有限的空間資源 無限的招商需求 大興區(qū)土地可使用面積短缺可滿足初期構(gòu)建要求對于后期的空間發(fā)展有一定的區(qū)域限制性 商業(yè)地產(chǎn)影響了影視基地可選擇資源 問題1有限的空間與無限的招商需求 商業(yè)地產(chǎn)的快速進(jìn)入可能的商業(yè)開發(fā)將占用基地空間資源降低基地產(chǎn)業(yè)用地的空間 大型影視制片公司的外景地建設(shè)需求影視公司為快速擴(kuò)展業(yè)務(wù)追求短期效益將提出外景地建設(shè)需求會擠占創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)核心收益的資源 基地招商的迫切心理可能遭遇借影視之名的企業(yè)新圈地運(yùn)動 核心區(qū)搶占商業(yè)開

2、發(fā)增加產(chǎn)業(yè)功能用地適度建設(shè)功能性可重復(fù)使用的專業(yè)攝影棚不建 固定影城留足空間不求一日建成 問題2短時快速的表面繁榮和穩(wěn)定持續(xù)的區(qū)域收益 秉承提高影視基地可持續(xù)創(chuàng)收的需求制定企業(yè)入駐優(yōu)惠政策吸引企業(yè)入駐 前期建設(shè)帶來的餐飲休閑配套服務(wù)的即時收益 影視基地引發(fā)的游客的觀光和消費(fèi)各周邊企業(yè)的需求收益 要求基地對專業(yè)技術(shù)服務(wù)后期制作展示與傳播的企業(yè)性質(zhì)主體的組織化集聚 基于企業(yè)利潤的收入具有長期性持續(xù)性穩(wěn)定性 短時快速的表面繁榮 穩(wěn)定可持續(xù)的財(cái)力 短期的流動的邊緣的繁榮的背后是影視基地是否可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ) 初期的盈利點(diǎn) 廠房租賃 提供場地包括供電供 水等必備設(shè)施 設(shè)備租賃 提供硬件設(shè)備租賃服務(wù) 技術(shù)支

3、持 針對技術(shù)需求提供相關(guān)支持 公關(guān)活動 針對如小型發(fā)布會書畫展產(chǎn)品推 介會等小模式公關(guān)活動 目錄 第一章 總論1項(xiàng)目提要及發(fā)展史第二章 項(xiàng)目背景及必要性1項(xiàng)目建設(shè)背景2項(xiàng)目建設(shè)的必要性及意義第三章 建設(shè)條件1地理位置及區(qū)域范圍2自然條件3項(xiàng)目區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)條件 4政策條件 5周邊輔助優(yōu)勢 第四章 市場的整體分析1市場分析 2國外影視基地的發(fā)展模式 3國內(nèi)現(xiàn)有基地的尷尬狀況 4尷尬現(xiàn)狀的直接原因 5尷尬現(xiàn)狀的深層體制性原因 6國內(nèi)影視基地的發(fā)展趨勢 7發(fā)展影視基地的核心背景 8重大機(jī)遇9項(xiàng)目定位戰(zhàn)略及核心定位 10市場判斷及實(shí)現(xiàn)路徑分析 11區(qū)域行政的策略建議 12項(xiàng)目價值觀 13潛在競爭對手分析

4、 14SWOT分析及結(jié)論 15項(xiàng)目特點(diǎn)及核心優(yōu)勢 第五章 整體規(guī)劃1項(xiàng)目規(guī)劃與布局 2潛在問題的應(yīng)對與建議 3具體實(shí)施操作建議 第六章 投資估算和資金籌措 1前期投資估算 2演播室租賃回報分析 第六章投資估算和資金投入 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 原始指標(biāo) 單位 工作量 單價或費(fèi)率 合價元 一 土地成本 1 土地成本金商業(yè) 用地面積 畝 2 相關(guān)項(xiàng)目 測繪費(fèi) 用地面積 平方米 登記費(fèi) 用地面積 平方米 應(yīng)交契稅 土地估價 萬元 二 開發(fā)前期費(fèi)用 1 勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 工程勘查費(fèi) 鉆孔深度 米 施工圖設(shè)計(jì) 建筑面積 平方米 裝修環(huán)境設(shè)計(jì) 建筑面積 平方米 2 周邊配套費(fèi) 供熱設(shè)施 地上面積 平方米 管道燃?xì)?

5、戶 戶 3 報批報建費(fèi) 用地規(guī)劃管理 用地面積 平方米 項(xiàng)目環(huán)境影響評測費(fèi) 建筑面積 平方米 防雷監(jiān)督設(shè)計(jì)審查費(fèi) 建筑面積 平方米 地震安全評價 建筑面積 平方米 人防易地建設(shè)費(fèi) 建筑面積 平方米 圖紙審查費(fèi) 建筑面積 平方米 消防審查費(fèi) 建筑面積 平方米 水資源費(fèi) 建筑面積 平方米 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 建安成本 元 工程監(jiān)理費(fèi) 建安成本 平方米 房產(chǎn)測繪費(fèi) 建筑面積 平方米 4 三通一平費(fèi) 本項(xiàng)目有可能產(chǎn)生的成本 三 建筑安裝工程費(fèi) 地上土建工程 建筑面積 平方米 備案費(fèi) 工程承包交易費(fèi) 四 配套建設(shè)費(fèi) 供電 建筑面積 平方米 供水 建筑面積 平方米 排污 建筑面積 平方米 熱力 建筑面積 平方

6、米 五 稅金 營業(yè)稅金及附加 銷售收入 元 所得稅 銷售收入 元 土地增值稅 銷售收入 元 土地使用稅 用地面積 平方米 六 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi) 銷售收入 元 七 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 銷售收入 元 間接費(fèi) 概算總造價 費(fèi)用項(xiàng)目 運(yùn)營期第1年 運(yùn)營期第2年 運(yùn)營期第3年 人員費(fèi)用 150 158 166 設(shè)備維護(hù) 5 6 8 房屋維護(hù) 5 7 9 管理費(fèi)用 20 20 20 公關(guān)費(fèi)用 20 20 20 廣告費(fèi)用 20 20 20 營業(yè)稅金及附加 35 38 40 企業(yè)所得稅 88 97 105 稅費(fèi)總計(jì) 343 366 388 現(xiàn)金流出 演播廳成本稅費(fèi)預(yù)算 表1 單位萬元 收入種類 經(jīng)營面積

7、價格種類 日租金 收入比例 運(yùn)營期第1年 運(yùn)營期第2年 運(yùn)營期第3年 出租率 年收入 出租率 年收入 出租率 年收入 場租收入 600m2 門市價 7000 30 50 98萬 55 108萬 60 118萬 優(yōu)惠價 5000 60 協(xié)議價 3000 10 400m2 門市價 6600 50 95萬 105萬 115萬 優(yōu)惠價 4700 30 協(xié)議價 2800 20 200m2 門市價 5900 50 88萬 98萬 107萬 優(yōu)惠價 4200 40 協(xié)議價 2500 10 場租收入小計(jì) 281萬 311萬 340萬 設(shè)備租賃收入 360萬 378萬 397萬 收入總計(jì) 641萬 689萬 7

8、37萬 現(xiàn)金流入 表2 單位元 演播廳收入預(yù)算 項(xiàng)目名稱影視基地 投資時間7>2012年 回報時間2013年 總額 2012年元 投入成本 直接投入 土地成本 435 700萬 建筑裝修 215 間接投入 公關(guān)費(fèi)用 50萬 演播室租賃回報分析簡 前期投入萬元 項(xiàng)目標(biāo)地 根據(jù)北京星光拓成投資2009年5月25日在北京市大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)東至星光影視園南至春和路西至廣平大街北至北興路段購地65畝34626 m2用途為工業(yè)用地最終成交價為2608萬元保證金繳納300萬元交易地點(diǎn)為北京市國土資源局大興分局折合約754元每平米土地不包含購地的附加費(fèi)用 2010年同比增長10622011年同期下滑5依次

9、為依據(jù)本案項(xiàng)目的初期土地成本投入以45畝3000 m2為例借上述實(shí)例為暫定依據(jù)每平米土地價格為1447元土地購買成本約435多萬元 本案標(biāo)的價格預(yù)估不低于 700萬 以不超過45畝地為例 演播室 面積 時長h 門市價元 優(yōu)惠價元 協(xié)議價元 配套設(shè)施 A 600 8 7000 6600 5900 B 400 8 5000 4700 4200 C 200 8 3000 2800 2500 暫定價格 Thanks for your attention 功能及目標(biāo)描述1 -專業(yè)技術(shù)服務(wù)中心 專業(yè)技術(shù) 服務(wù)中心 攝影器材 照明器材 同期錄音器材 升降設(shè)備 軌道設(shè)備 特技設(shè)備 專用車輛等 電影機(jī)械裝配 專

10、用設(shè)備維修 電影工程電路 軌道工程服務(wù) 場景工程服務(wù) 硬件連接工程服務(wù) 攝影師 剪輯師 燈光師 錄音師 道具師 服裝師等 特制道具 特殊服裝 特技效果等 膠片 藥液 燈管等其他耗材 演職人員特殊道具服裝的保險服務(wù)等 以不同領(lǐng)域的專業(yè)性公司為經(jīng)營主體如器材租賃公司技術(shù)服務(wù)提供商設(shè)計(jì)工作室膠片代理商等 設(shè)備租賃服務(wù) 專業(yè)技術(shù)人員 租用服務(wù) 專業(yè)保障服務(wù) 專業(yè)設(shè)計(jì)服務(wù) 耗材供應(yīng) 其他專業(yè)服務(wù) 大興目標(biāo) 形成設(shè)備類型齊全專業(yè)領(lǐng)域健全服務(wù)項(xiàng)目完整的系統(tǒng)化專業(yè)技術(shù)服務(wù)體系 保證每個專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域有多家供應(yīng)商并存 構(gòu)成專業(yè)競爭態(tài)勢 80的設(shè)備具有國內(nèi)一流水平 功能及目標(biāo)描述2 -后期制作服務(wù)中心 后期制作中心

11、 大興目標(biāo) 覆蓋所有影視后期制作服務(wù)內(nèi)容 形成設(shè)備生產(chǎn)廠設(shè)備銷售代理公司設(shè)備租賃商后期制作公司的集聚 完成對知名的國際港臺后期制作公司和國內(nèi)后期制作公司的引進(jìn) 形成門類齊全專業(yè)特色突出能滿足不同制作規(guī)模影片需要的后期制作服務(wù)體系 擁有系統(tǒng)的膠片電影和數(shù)字化后期制作硬件設(shè)備和應(yīng)用軟件90以上具有同期國際先進(jìn)水平 形成結(jié)構(gòu)合理專業(yè)全面的后期制作技術(shù)服務(wù)團(tuán)隊(duì) 后期制作功能 膠片清潔洗印 膠轉(zhuǎn)磁系統(tǒng) 常規(guī)剪輯系統(tǒng) 非線性編輯 常規(guī)錄音系統(tǒng) 專業(yè)音效處理 三維動畫設(shè)計(jì) 色彩渲染系統(tǒng) 聲畫合成系統(tǒng) 數(shù)字后期制作 功能及目標(biāo)描述3 -制片公司總部集聚展示與傳播集聚中心 傳媒公司集聚中心 大興目標(biāo) 國內(nèi)知名影

12、視制片公司總部所在地 國內(nèi)民營影視制片公司總部或分支機(jī)構(gòu)集聚地 港臺制片機(jī)構(gòu)集中地 新興的中外合資制片公司注冊地 力爭2016年吸引10家以上的大型電影制片公司落戶基地其中國際級電影制片公司34家 展示與傳播中心 傳媒公司 總部集聚 日常辦公 投資決策 制片組織 商務(wù)交往 公司展示 展示與傳播功能 多規(guī)格展映 大型活動 媒介推廣 會議展覽 市場宣傳 新聞發(fā)布 配套服務(wù)公司公關(guān)廣告會展律師事務(wù)所咨詢公司版權(quán)代理機(jī)構(gòu)知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)其他中介服務(wù)機(jī)構(gòu) 影視基地目標(biāo) 建設(shè)國內(nèi)一流水平的展示與傳播功能性基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)屏展示廳 建設(shè)影視媒體采訪專業(yè)場地 形成中國特色電影節(jié)電影首映式新片發(fā)布會電影資料庫的聚集地

13、成為國際電影節(jié)影片巡展國內(nèi)外電影研討會影片交流會觀摩看片會的舉辦地 十市場判斷及實(shí)現(xiàn)路徑分析 市場判斷 在任何行業(yè)取得成功就是樹立自己的品牌這基本可以劃等號的影視基地的投建就是要在這雜亂無序的廣告制作市場打造出一塊金字招牌現(xiàn)在雖然有一些品質(zhì)較高的制作單位但他們僅服務(wù)于少數(shù)的高端客戶而我們把目標(biāo)定位在廣大的中端客戶上這一市場前景更大我們的組織服務(wù)更系統(tǒng)化科學(xué)化更能產(chǎn)生出規(guī)模效應(yīng) 演播室的存在具有同步性方便實(shí)用互動性和資源共享等特點(diǎn)催生了影視市場繁榮盛景有數(shù)據(jù)顯示演播室雖然作為新興行業(yè)但已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的后起之秀未來十年我國演播室市場將呈現(xiàn)迅猛增長之勢數(shù)百億的市場規(guī)模為演播室租賃等業(yè)務(wù)帶來廣闊的市場

14、市場的快速發(fā)展使燈光及聲像廠商重視并加入這個行業(yè)來完善技術(shù)與教學(xué)的結(jié)合市場的火爆必然引起行業(yè)秩序的重組 分析框架 基地四大功能中心 現(xiàn)狀及需求分析 大興的核心優(yōu)勢 新的聚集來源 集聚辦法及時間安排 實(shí)現(xiàn)路徑分析 專業(yè)技術(shù)服務(wù)中心 后期制作服務(wù)中心 硬件設(shè)備租賃中心 展示與傳播中心 發(fā)展需求分析專業(yè)技術(shù)服務(wù) 服務(wù)商 供應(yīng)方 專業(yè)技術(shù)服務(wù)商單個企業(yè)經(jīng)營成本較高 全國14以上設(shè)備租賃耗材經(jīng)銷專業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)紀(jì)代理公司等各類專業(yè)技術(shù)服務(wù)商聚集北京 專業(yè)技術(shù)服務(wù)尚處于市場轉(zhuǎn)型期未形成產(chǎn)業(yè)性集聚 市場信息不對稱市場要素不完整市場交易不充分市場開拓渠道單一主要靠人脈相傳尚未完成產(chǎn)業(yè)協(xié)同 海外及港臺設(shè)備租賃商及設(shè)備生產(chǎn)商大多在北京設(shè)點(diǎn)卻業(yè)務(wù)卻無法飽和市場開拓成本很高 行業(yè)急需以集聚方式形成和完善產(chǎn)業(yè)鏈提高協(xié)同效率降低單個企業(yè)經(jīng)營成本 器材供應(yīng)商分散無法快速獲得成套器材造成過高成本 由于技術(shù)保障服務(wù)分散經(jīng)常造成故障停拍而進(jìn)行設(shè)備維修甚至直接向海外廠商求助 由于耗材供應(yīng)的不確定經(jīng)常產(chǎn)品設(shè)備使