1、 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3- 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-62本次匯報內容對于本項目產品層面的建議對于本項目產品層面的建議本項目整體運營思路本項目整體運營思路政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析辦公部分的定位及產品深化分析辦公部分的定位及產品深化分析關于商業產品定位的補充建議關于商業產品定位的補充建議關于園林景觀方面的建議關于園林景觀方面的建議本項目整體推進節奏示意本項目整體推進節奏示意辦公部分的運營思路辦公部分的運營思路商業部分的運營思路商業部分的運營思路工作推進計劃及資金回流計劃工作推進計劃及資金回流計劃 房地產策劃

2、大全房地產策劃大全2022-3-63對于本項目產品層面的建議 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-64關于商業產品定位的補充建議市場市場因素因素設計因設計因素素互動互動因素因素成本成本因素因素風險風險因素因素商業業態及鋪位劃分的考慮因素商業業態及鋪位劃分的考慮因素 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-65市場因素市場因素市場上對于能夠動明火的店鋪的追捧要高于不能動明火的店鋪市場上對于臨街店鋪的需求要高于產權式內置式店鋪設計因素設計因素目前產品設計為集中式商業為主，在一定程度上增加了市場風險，應考慮如何進行規避互動因素互動因素在定位上必然考慮到商業與辦公的互動，一期4000平米商業與

3、二期的聯動，以及未來三期和項目整體的品質形象成本因素成本因素增加餐飲店鋪的設置，將面臨增加成本和招商銷售的矛盾，應從收益與投入、風險與難度、商業運作風險因素風險因素具體商業形態、業態劃分以及店鋪劃分必須綜合權衡和規避銷售風險、招商風險、商業經營風險、管理風險等一系列因素關于商業產品定位的補充建議 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-66新的產品分割方案打破原有集中式為主體的商業格局打破原有集中式為主體的商業格局降低運作風險降低運作風險變變集中式商業為為街區式商業 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-67集中式商業與街區式商業的比較類型類型集中式商業集中式商業街區式商業街區式商業分割

4、方式店鋪式分割，產權經營權統一小面積產權式分割，產權經營權分離面積區間100-300平米左右較小，根據具體分割而定總價較高較低投資風險較小較大銷售難度適中較大招商難度以銷售為主，協助招商考慮因素較多，有一定的難度經營管理不需示特別的商業經營管理后期必須引進商業經營管理公司商業成功率店鋪間影響度小，成功率高商業成功率受制約因素較多政策面符合受打壓和限制 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-68戶型分割的原則性建議前提前提要保證店鋪的均好性要保證店鋪的均好性p 面積區間面積區間：以100平米至400之間，以250平米左右為主體，以適應目標商家的普遍選址標準可考慮合理的總價區間，適應投資者的價

5、格承受力，同時局部作到靈活分割，可大可小，可分可合p 形態特征形態特征：店鋪形態應盡可能方正，盡可能避免狹長型及異形店鋪p 垂直交通垂直交通：街鋪內部解決垂直交通問題，以減少公攤，提高使用率p 商家需求商家需求：充分考慮各類業態各目標商家對于樓層、面積等要求p 管線卸貨管線卸貨：應充分考慮其廚房管線位置、卸貨、貨物運輸等相關因素p 營銷因素營銷因素：盡可能規避店鋪的銷售和招商風險 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-69店鋪的分割方式示意臨街店鋪縱向分割的不同組合方式立面示意圖（四種方式）二層首層二層首層 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-610街區式商業的具體分割方式建議皇馬大

6、道首層一期商業曙光西路大堂集中商業通過步行街形成環型商業動線，確保商業均好性縱向分割式店鋪首層單店大堂集中商業地下車位入口 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-611二層街區式商業的具體分割方式建議 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-612大堂集中式商業布局 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-613各區域具體業態建議大堂集中商業大堂集中商業北側北側南街南街F2商務快餐：吉野家、呷哺呷哺等1帶2店鋪：運動主題餐吧、酒吧及體育用品專賣首層單店：體育用品專場、戶外用品專場1帶2店鋪：中西式餐飲、休閑餐飲首層單店：體育用品展示店F1大堂吧屈臣氏、711便利店票務、復印等商務配套B

7、1娛樂類：KTV、健身中心等 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-614關于餐飲店是否安裝餐飲管線的分析不安裝不安裝安裝安裝利節約投入成本（工程費用和公關費用）招商：適應性強，易于招商銷售：單價明顯高于不能作餐飲的店鋪弊招商：經營商家的局限性較大投入成本大銷售：價格難以提升、需求小、競爭激烈 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-615兩種決策的收益分析 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-616樣本分析：6街p 地理位置：東北三環三元橋地理位置：東北三環三元橋p 商業體量：商業體量：18551平米平米p 租售方式：帶租約銷售租售方式：帶租約銷售p 銷售價格：銷售價格：2500

8、0元元/平米平米p 租金價格：租金價格：4.5元元/天天p 商業定位：復合業態的高品質公園步行商業街區商業定位：復合業態的高品質公園步行商業街區 p 已入駐商家：上島咖啡、信遠行房地產中介、湯婆婆湯館、阿已入駐商家：上島咖啡、信遠行房地產中介、湯婆婆湯館、阿心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共心薩天然水晶茶、大藥房、干洗店共6家家p 入駐率：入駐率：16% 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-617樣本分析：遠洋新干線6街東側上島咖啡進駐藥店 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-618樣本分析：遠洋新干線6街大部分店鋪空置最佳位置為中介行租用 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-

9、619樣本分析：6街產品與運作現狀關系分析產品產品細節描述影響面積區間差異較大，且主要以300-600平米的大面積店鋪占絕大多數大多數店鋪的面積過大，導致總價過高提高了投資者的門檻異形較多，形態方正的較小，死角過多影響了店鋪的使用功能縱向分割和橫向分割相結合，許多二層的大面積店鋪只能通過公共樓梯進入必然會對二層的招商和銷售帶來影響住宅底商，不能起明火設備設施較為簡單，因此業態的適應性較差6街目前的銷售及招商狀況都較不理想，從產品形態分析主要有以下一些原因 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-620本次匯報內容對于本項目產品層面的建議對于本項目產品層面的建議本項目整體運營思路本項目整體運營

10、思路政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析政策方面對本項目定位及營銷的影響因素分析辦公部分的定位及產品深化分析辦公部分的定位及產品深化分析關于商業產品定位的補充建議關于商業產品定位的補充建議關于園林景觀方面的建議關于園林景觀方面的建議本項目整體推進節奏示意本項目整體推進節奏示意辦公部分的運營思路辦公部分的運營思路商業部分的運營思路商業部分的運營思路工作推進計劃及資金回流計劃工作推進計劃及資金回流計劃 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-621本項目整體推進節奏示意 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-622本項目整體推進節奏示意圖認購期積累期預熱期預熱期強銷期持續期收尾期2006

11、年9月正負零辦公2006年12月底結構封頂2007年6月外裝2007年10月入駐07年3月商業銷售預熱期強銷期持續期準備積累期收尾期寫字樓開盤商業開盤商業招商 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-623本項目招商推進示意思路 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-624商業部分的營銷推廣思路 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-625商業的營銷推廣街區式商鋪推廣策略大堂集中式商業推廣策略u形象推廣先行u以銷售為主，協助定向招商u關鍵區域招商先行，帶租約銷售u可根據資金情況小輻進行時間和價格上的調整u主力商家招商先行u基礎商家隨后u先期持有，后期可考慮帶租約銷售 房地產策劃大全房

12、地產策劃大全2022-3-626商業營銷推廣思路營銷推廣前期準備工作營銷推廣前期準備工作形象推廣策略形象推廣策略招商推廣思路招商推廣思路銷售運營思路銷售運營思路 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-627資料的準備資料的準備人員的準備人員的準備現場的準備現場的準備商業營銷推廣前期準備工作 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-628資料準備的三大核心宣傳類資料宣傳類資料項目物業資料項目物業資料法務條款資料法務條款資料前期準備工作資料的準備 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-629項目樓書、單頁項目樓書、單頁其他項目宣傳品其他項目宣傳品區域商業分布狀況區域商業分布狀況區域商業潛

13、力分析區域商業潛力分析消費客群分析消費客群分析五證及復印件五證及復印件平面圖平面圖效果圖及景觀圖效果圖及景觀圖戶型圖戶型圖建筑及設施標準建筑及設施標準租金價目表租金價目表銷售價格表銷售價格表宣傳類資料宣傳類資料項目物業類項目物業類法務條款類法務條款類招商階段：招商階段：p商鋪租賃意向協議書商鋪租賃意向協議書p商鋪租賃經營合同商鋪租賃經營合同銷售階段：銷售階段：p優先選鋪權登記文件優先選鋪權登記文件p商鋪臨時認購書商鋪臨時認購書p商鋪買賣合同商鋪買賣合同前期準備工作資料的準備 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-630前期準備工作人員的準備時間國際項目組總負責 高總商業策劃組策劃經理一名招

14、商組招商經理一名銷售組銷售經理一名策劃主管策劃主管大客戶招商主管餐飲類招商主管購物類招商主管銷售員若干銷售助理一名商業團隊的配備商業團隊的配備 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-631前期準備工作現場的準備沙盤展板圍檔看樓通道售樓處 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-632關于商業形象推廣 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-633關于銷售推廣采用租售結合策略區域區域銷售方式銷售方式大堂集中商業部分招商先行，以品牌主力店基礎商家來提升商業品質，凝聚商氣，后期可帶租約銷售獨立街區式商業關鍵區域先招商，保證品牌品質，然后帶租約銷售其他則直接單層或一二層捆綁銷售，協助招商 房地

15、產策劃大全房地產策劃大全2022-3-634關于招商推廣的思路 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-635招商推廣策略價格策略價格策略組合招商組合招商策略策略競爭招商競爭招商策略策略事件及活動事件及活動營銷推廣營銷推廣階段性階段性招商策略招商策略點對點點對點招商策略招商策略招商策略招商策略 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-636招商推廣策略點對點招商策略關鍵詞關鍵詞方式方式優勢優勢點對點 主動出擊 直面商家u制定目標商家標準，并圈定目標商家u招商人員全面主動出擊，直接與商家面談u按招商節奏不斷跟進，并與其他招商策略相配合，實現簽約u針對性強，信息傳遞更有效、迅速、直接，成功率高

16、u符合本項目基礎商家的開店選址方式，為本項目基礎商家招商最重要的方式 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-637招商推廣策略階段性招商策略第一階段第一階段運用直接上門洽談方式，與本項目目標主力商家建立聯系第二階段第二階段全面跟進，運用多種手段，促成眾多主力商家和基礎目標商家的簽約第三階段第三階段針對性招商，促成部分流動商家的招商成功 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-638在進行招商洽談時，對于同一業態同步進行多個商家的洽談與招商，在這些商家之間形成競爭格局，從而提高招商的效率和成功率。在競爭中提高本案的價值在競爭中引進最理想的目標商家，并提高招商的效率及成功率關鍵詞關鍵詞方式方

17、式作用作用同步 同種業態多個商家 競爭格局招商推廣策略競爭招商策略 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-639根據許多品牌商家對于周邊同類業態和不同業態的組合和分布要求，對這些關聯性品牌商家同步進行組合式聯動性的招商，形成商家間的良性吸引和互動關系通過組合式招商，加快招商的進程促進本案未來業態組合的最優化關鍵詞關鍵詞方式方式作用作用同步 關聯性商家 優化組合格局招商推廣策略組合招商策略 房地產策劃大全房地產策劃大全2022-3-640p 低開高走策略 因為商業經營具有長期性特點，商業的經營需要一個培育市場的過程，所以前期應因為商業經營具有長期性特點，商業的經營需要一個培育市場的過程，所以

18、前期應制定合理的租售價格，留給商家一定的利潤空間，便于其培育市場，待整個商業氛制定合理的租售價格，留給商家一定的利潤空間，便于其培育市場，待整個商業氛圍形成后再根據運營狀態，適當穩步地調整租金；如果前期就向入租商家收取過高圍形成后再根據運營狀態，適當穩步地調整租金；如果前期就向入租商家收取過高的租金，結果無異于殺雞取卵的租金，結果無異于殺雞取卵p 重點商家優惠政策 對于品牌知名度高、對本項目的形象及其他商家進駐有帶動作用的重點商家，應先對于品牌知名度高、對本項目的形象及其他商家進駐有帶動作用的重點商家，應先期以較優惠的價格吸引其入住，并盡量縮短租賃時間，在簽約時預留出后期提高價期以較優惠的價格吸引