1、2上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2 2專業精神專業精神 創造價值創造價值“專業精神專業精神 創造價值創造價值” 2003年上海第一場大型房展“上海之春”房產展示交易會，歷時四天，20000平米展覽面積，總計85000余名觀眾前往參觀洽談，直接成交額高達億，意向成交近3億，展會于3月2日在輝煌中拉下了帷幕。作為今年上海首場大型房產展示交易會，也是世博申辦成功后的首場大型房產會，又恰逢上海全面放開房地產市場政策實施之際，這次展會為業界打開了觀察本年度市場動態的的第一扇窗。作為2003“上海之春”的主辦方，我們秉承展覽行業的專業精神，最大限度地為展商創

2、造價值。通過一流的展商服務、出色的觀眾組織及成熟的現場運作，讓我們的展商在展會有限的時間里，獲得最大的直接利益；并通過展會，協助展商獲得市場認同。100多個優質樓盤在“2003上海之春”上交相輝映，包括綠地、春申、同策、弘輝、弘策、人濟、高新、長征、泰達、中華新苑、裕源、華燕、興齊、廣偉、燁隆 、新世紀水清木華、日榮、康橋、裕源、紀田、天地行、閣星、住富、愛樂、匯裕、高景、同策、企華、隆宇、金外灘、人民企業、新漢業、策源、申懋、城市建設、房產銷售、宇廈、恒昌、荒島在內的眾多開發商對展會給予了充分的肯定和高度的評價。在本屆展覽會期間，我們特別邀請上海泰澤市場調查策劃有限公司作為指定的調查商對參觀

3、“2003上海之春”的消費者進行問卷調查。通過對其中1000份有效問卷的專業分析，就目前上海房地產市場的購房人群的現狀、消費者購房基本目的、購房需求、以及購買區域與收入及房價單價的關系等問題做了客觀詳實的分析和統計，為廣大開發商提供了第一手寶貴資料。“專業精神，創造價值”。我們希望這份來自專業調研結構的調研報告，能讓您更好地了解市場現狀，并在您做決策時助您一臂之力。也相信在強化宏觀調控、建立產業發展新秩序地大環境下，在健康、繁榮地2003年中國房地產市場，到處都會找到春天的感覺！(更詳細資料請致電52896770-505) 上海荷雅企龍展覽服務有限公司 上海中晏投資服務有限公司 2003年3月

4、3上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3 34上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4 45上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司5 5l20032003上海之春房產交易會基本情況上海之春房產交易會基本情況-主辦單位：上海荷雅企龍展覽服務有限公司主辦單位：上海荷雅企龍展覽服務有限公司 上海中晏投資服務有限公司上海中晏投資服務有限公司-展覽時間：展覽時間：2003.2.27-3.2.2003.2.27-3.2.-參展單位：參展單位：6060余家企業余家企業-展覽面積：展覽面積

5、：2000020000平米平米-參觀人數：參觀人數：8500085000余名觀眾余名觀眾-意向成交：近意向成交：近3 3億6上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司6 6接受訪問的消費者人數接受訪問的消費者人數本次研究中，接受有效訪問的被訪者有本次研究中，接受有效訪問的被訪者有10001000人，人，總有效率總有效率7171。被訪者基本條件被訪者基本條件l參加房產展覽會的人參加房產展覽會的人l非敏感非敏感/ /相關行業從業者相關行業從業者l有購房意向的人有購房意向的人7上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司7 7被訪

6、者性別分布被訪者性別分布男男55%55%女女45%45%被訪者年齡分布被訪者年齡分布51-6051-6013%13%60歲以上60歲以上2%2%拒答拒答7%7%20-30歲20-30歲40%40%50-65歲50-65歲32%32%31-40歲31-40歲19%19%數據來源：數據來源：t1t1、t2t2 基數：基數：710710，全體被訪者，全體被訪者8上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司8 8數據來源：數據來源：t3t3 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者2%2%2%2%2%2%3%3%3%3%3%3%5%5%6%6%11%11%

7、23%23%經商經商公務員公務員會計/ 財務會計/ 財務自由職業者自由職業者經理經理醫生醫生工人工人教師教師專業技術人員專業技術人員職員職員9上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司9 9被訪者參觀目的被訪者參觀目的替自己買替自己買房子房子87%87%代別人看代別人看房子房子13%13%被訪者的購房目的被訪者的購房目的78%78%18%18%4%4%自用自用皆可皆可投資投資數據來源：數據來源：S2S2、Q11Q11 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者10上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1010

8、11上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1111基本結論基本結論l購房目的絕大多數被訪者購房都是為了自用，純粹為了投資的被訪者比例非常少，只有4%。即使將自用與投資兩可的被訪者一并考慮的話，有投資意向的也只占被訪者的五分之一。所以，住宅建設的關注因素應該以滿足自用消費者的需求為主。l購房者對區域的選擇從參與本次研究的被訪者對行政區域選擇的結果看，主要是市內各區，并且大多有半數左右的被訪者會在原居住區選擇購房。相對而言閘北、黃浦、閔行被訪者中，愿意在本區購買房子的比例較小，大約在五分之一，寶山的被訪者中幾乎沒有人愿意在原區域購房。12上海泰澤市場調查策劃

9、有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1212基本結論基本結論l購房者對小區的選擇大中型社區受到大多被訪者的歡迎，其中又以中型社區最受歡迎，這樣的被訪者占到全部的一半以上。對小區的設施，與日常生活關系較為密切的如超市、餐廳、美發室首先受到人們的重視，而高級的休閑娛樂場所并不被大多人所看重。l購房者對建筑類型的選擇大多數人選擇的建筑類型是多層和高層。其它如聯體別墅、獨棟別墅價值不菲，只能被少數高收入人群所接受。結合區域考慮，多層住宅最適合閔行、浦東新區；高層則最適合普陀、靜安、長寧、徐匯；錯層、復式、別墅等則曲高和寡，一些發展可能的區域是長寧、徐匯、盧灣等區。13上海泰澤市場

10、調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1313基本結論基本結論l購房者對房型結構與面積的選擇戶型選擇中，有四成以上的被訪者希望購買二室二廳的房子，希望購買三室兩廳的被訪者接近三成，而有意購買二室一廳的被訪者接近兩成。上述房型結構是被訪者的主流選擇。對面積的需求主要集中在60-150平米之間。其中90-120平米最受歡迎，有四成的被訪者選擇。另有四分之一的被訪者選擇了60-90平米的居住面積。選擇120-150平米的大面積的不足一成半。60平米以下及150平以上的房子，選擇者廖廖無幾。從區域觀察房子的面積，60-90平米的在閔行、浦東新區較受歡迎；而90-120平米的

11、在市內各區的都有相當的市場。從房型結構中的面積安排看，時下流行的 “客廳主臥次臥櫥房衛生間” 這樣的面積大小順序仍然被被訪者所認同。14上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1414基本結論基本結論l購房者的支付能力被訪者對房價的承受能力是單價在4000-5000元/每平米，總價集中在41-60萬之間。其中接受總價在41-50萬元的被訪者占接近三成，接受總價在51-60萬元的被訪者兩成多一點。絕大多數消費者用貸款的方式購房，對房產發展商而言，提供信貸服務可以吸引更多購房者。l購房時關注的因素在消費者考慮的眾多因素中，地段、房價、交通、環境及房型是消費者最

12、為關注的五個因素，其中房價與地段占據首位。l有三成的被訪者表示在未來的半年或一年內會買房，他們的購房熱情是房產發展商應予重視機會。15上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司151516上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1616 細分人群消費需求細分人群消費需求 消費者的房產投資行為消費者的房產投資行為17上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1717l區域選擇區域選擇l小區選擇小區選擇偏好的規模偏好的規模喜歡的生活娛樂設施喜歡的生活娛樂設施購房影響因素購房影響因素l房型選

13、擇房型選擇偏好的建筑類型偏好的建筑類型偏好的房型結構偏好的房型結構偏好的面積及面積安排偏好的面積及面積安排l對房價的心理預期對房價的心理預期l對銀行信貸的態度對銀行信貸的態度l購房時機購房時機18上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1818l一半左右的購房者會在原居住區購買房子，其中閘北、黃浦、閔行被訪者中，愿意在本區購買房子的比例較小，寶山的被訪者中，沒有人愿意在本區購買房子。l值得注意的是，根據目前房產市場現狀，黃浦區原住民在本區購買房子的比例小，多半與房價高有關。數據來源：數據來源：T4T4、T5T5 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全

14、體被訪者在原居住區購房的比例在原居住區購房的比例63%63%59%59%55%55%52%52%49%49%47%47%45%45%40%40%18%18%17%17%17%17%0%0%0%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%浦浦東東新新區區盧盧灣灣區區虹虹口口區區徐徐匯匯區區長長寧寧區區楊楊浦浦區區靜靜安安區區普普陀陀區區閘閘北北區區黃黃浦浦區區閔閔行行區區寶寶山山區區19上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司1919l被訪者購房的區域主要是徐匯、浦東新區、長寧，結合被訪者原住區域與準備購房區域觀察

15、，相比原有居住比例，大多都可能增長，但閔行、寶山及郊縣的居民遷出多于遷入。000555566671115151131122134333400%05%10%15%20%嘉定區嘉定區奉賢奉賢寶山區寶山區黃埔區黃埔區閘北區閘北區盧灣區盧灣區楊浦區楊浦區閔行區閔行區虹口區虹口區靜安區靜安區普陀區普陀區長寧區長寧區浦東新區浦東新區徐匯區徐匯區原來居住增加數據來源：數據來源：T4T4、T5T5 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者減少20上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2020小區選擇小區選擇l小區的規模中型社區占了半壁江山，成為消費者的首選。

16、大型社區由于配套全，發展商實力雄厚，也占了35%的份額。小型小型8%8%大型大型35%35%超大型超大型5%5%中型中型52%52%數據來源：數據來源：Q1Q1 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者21上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司212110%10%10%10%15%15%27%27%29%29%32%32%38%38%39%39%39%39%40%40%43%43%53%53%56%56%74%74%壁球室壁球室多功能會議廳多功能會議廳桌球室桌球室桑拿房桑拿房棋牌室棋牌室網球場網球場兒童游樂室兒童游樂室美容美發美容美發室內/

17、外游 泳池室內/ 外游 泳池茶室/ 咖啡 館茶室/ 咖啡 館餐廳餐廳圖書館圖書館健身房健身房小型便利超室小型便利超室數據來源：數據來源：Q2Q2 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者l大部分的消費者希望有便利超市，餐廳、美發室。l便捷的生活設施、娛樂休閑和健身逐漸成為關注點。l咖啡館、圖書館、棋牌室、桌球房等也是一些消費者喜愛的休閑娛樂活動。l小區的設施22上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2222物業管理物業管理房型房型交通交通地段地段環境環境房價( 價格 )房價( 價格 )樓層樓層面積面積學校( 教育 )學校( 教育 )周邊生活設

18、施周邊生活設施l購房的影響因素購房的影響因素綜合權衡被訪者對各個購房因素的看重程度，各因素重要性如下：房價成了消費者考慮的最重要的因素。環境、地段、交通、和房型的重要性只能排在第二梯隊。對大多數的消費者來說，物業管理、周邊生活設施則是重要程度較低的考慮因素。數據來源：數據來源：Q12Q12 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者因素重要性因素重要性23上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2323偏好的建筑類型偏好的建筑類型l多層、高層是被訪者的主要選擇，且二者平分秋色58%58%52%52%7%7%6%6%3%3%2%2%多層多層高層高層

19、復式復式錯層錯層獨棟別墅獨棟別墅聯體別墅聯體別墅數據來源：數據來源：T6T6 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者24上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2424偏好的房型結構偏好的房型結構l二室二廳、三室二廳是被訪者最偏愛的房型1%1%1%1%1%1%2%2%3%3%6%6%28%28%42%42%19%19%復室復室五室二廳五室二廳一室二廳一室二廳一室一廳一室一廳四室二廳四室二廳三室一廳三室一廳二室一廳二室一廳三室二廳三室二廳二室二廳二室二廳數據來源：數據來源：T6T6 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者25上海泰

20、澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2525偏好的房屋面積偏好的房屋面積l近半數的被訪者希望購買的房子面積在91-120平方米之間。l61-90平方米的房屋也會有四分之一被訪者會去購買。6%6%17%17%49%49%25%25%3%3%151平方米以上151平方米以上121-150平方米121-150平方米91-120平方米91-120平方米61-90平方米61-90平方米60平方米及以下60平方米及以下數據來源：數據來源：Q3Q3 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者26上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨

21、詢有限公司2626房屋的面積安排房屋的面積安排l將客廳、主臥、次臥、廚房、衛生間按面積由大到小排序的話，90%以上的被訪者認為面積大小的排序應該是：客廳客廳主臥主臥次臥次臥廚房廚房衛生間衛生間95%95%92%92%93%93%91%91%91%91%第一序位第一序位第二序位第二序位第三序位第三序位第四序位第四序位第五序位第五序位客廳客廳 主臥主臥 次臥次臥 廚房廚房 衛生間衛生間數據來源：數據來源：Q6Q6 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者 27上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2727房屋的面積安排房屋的面積安排l本次調研，使

22、“大客廳、大廚房、大衛生間、小臥室”的流行格局進一步得到了印證客廳的面積主要集中在20-30平方米之間，選擇35平方米以上大客廳的也有相當比例，占15%。消費者希望的廚房面積主要集中在6-11平方米。不過廚房也不是越大越好，喜歡12平方米以上的只占9%。從主臥室面積的選擇來看，大多數的人選擇15-20平方米，次臥在10-16平方米。70%的人選擇5-8平方米的主衛，選擇4平方米以下和10平方米以上的都很少。而次臥主要集中在4-8平方米。數據來源：數據來源：Q5Q5 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者28上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限

23、公司282820萬及以下20萬及以下21-30萬21-30萬31-40萬31-40萬41-50萬41-50萬61-70萬61-70萬71-80萬71-80萬81-90萬81-90萬91-100萬91-100萬100萬以上100萬以上51-60萬51-60萬0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%房價的心理預期房價的心理預期- -總房價的承受能力總房價的承受能力從計劃購買的總價上看，大部分消費者的支付能力在60萬元以下，支付能力在60-80萬的也有17%，80萬以上的占11%。總體來說，上海人在愿意支付的較高價格有所保守。數據來源：數據來源：Q7Q7 基數：基

24、數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者29上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司2929大部分消費者沒有高檔住宅的消費能力，78%的消費者計劃購買的住宅單價在3000-6000元，并且更多的集中在低中端。數據來源：數據來源：Q8Q8 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者30上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司30309%9%18%18%0.50%0.50%6%6%1%1%1%1%17%17%4%4%7%7%11%11%12%12%1000元以上1000元以上901-1000元901-1000

25、元801-900元801-900元701-800元701-800元601-700元601-700元501-600元501-600元401-500元401-500元301-400元301-400元201-300元201-300元101-200元101-200元100元及以下100元及以下購房者對所能接受的不同品牌的物業差價沒有統一的看法，主要形成了三個層次，300元以下、500元左右和1000元左右。數據來源：數據來源：Q10Q10 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者31上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3131由于購房者受收入限制以

26、及銀行貸款逐步規范，銀行貸款的優勢得到大多數人的認同，88%的受訪者最有可能選擇銀行貸款。同時也反映了上海人的投資意識逐漸成熟。數據來源：數據來源：Q9Q9 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者32上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3232半年內半年內30%30%一年內一年內37%37%未定未定25%25%一, 兩 個月一, 兩 個月8%8%從消費者的買房時機看，半年內買房和一年內買房的各占37%左右，房產開發商要充分考慮這一潛在的市場容量。還有25%的消費者對買房時機把握不定。數據來源：數據來源：Q15Q15 基數：基數：710 7

27、10 ，全體被訪者，全體被訪者33上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3333 消費者心目中的房產消費者心目中的房產 消費者的房產投資行為消費者的房產投資行為34上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3434前面通過對被訪者的總體分析，呈現了被訪者在購房方面的主體傾向，但房型、區域、被訪者個體特征方面的聯系如何，還要作進一步深入的探討，以便更清晰地解讀不同的被訪者在購房需求方面的差異，更全面的反應建筑類型、房型結構、面積價格等方面的組合對購房者的影響。為此采用高級統計分析方法，從下述2個方面展開深入探討。房型組合

28、和意向購買區域分布房型組合和意向購買區域分布消費者分類消費者分類35上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3535房型組合的細分研究房型組合的細分研究l房型組合細分研究中涉及的因素：房屋類型、房子面積、房子結構、房子總價、每平方的單價、小區規模、買房打算幾個人住、想要購買的房子區域。l研究結果的解讀：通過高級統計分析得到的結果，以平面點圖的方式表示，這些代表不同因素的點，相互之間的距離越進，表示它們的關系越密切。36上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司363652高層錯層聯體別墅多層復式獨棟別墅中型大型超大型小型

29、60平米以下90-120平米120-150平米150平米以上60-90平米一室一廳三室二廳三室一廳二室二廳二室一廳四室二廳五室二廳五室三廳復室30-40萬40-60萬 60-80萬80萬以上30萬以下3000-4000元/ 平 米4000-5000元/ 平 米3000元以下6000-8000元/ 平 米8000-10000元/ 平 米一個人住四個及四人以上住三人住二人住- 5 . 2- 5 . 2- 4 . 2- 4 . 2- 3 . 2- 3 . 2- 2 . 2- 2 . 2- 1 . 2- 1 . 2- 0 . 2- 0 . 20 . 80 . 8- 1 . 2- 1 . 2- 0 .

30、2- 0 . 20 . 80 . 81 . 81 . 82 . 82 . 83 . 83 . 84 . 84 . 8房屋類型房屋類型小區規模小區規模房屋面積房屋面積房屋結構房屋結構房屋總價房屋總價房屋單價房屋單價居住人數居住人數第五類第五類第四類第四類第三類第三類第一類第一類第二類第二類房型組合的細分研究房型組合的細分研究注：對本圖表的解讀見后頁37上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3737房型組合的細分研究房型組合的細分研究l由高級統計分析圖可以看出五類購房組合：第一類為小型低價房：單價3000元以下、總價30萬以下、面積為60平方米以下、一室一廳

31、、小型房，一個人住。第二類為中小型房：總價30-40萬、單價3000-4000元、60-90平方米、二室一廳、適合兩個人住。第三類為中型房，適合三口之家：高層、大中型、總價40-60萬、單價4000-6000元、90-120平方米、三個人住。第四類為大型精品房：錯層、超大型、面積在120-150平方米、房價在60-80萬、單價6000-8000元、二室兩廳、四個及四個以上人住。第五類為超大型高檔住宅：聯體別墅、獨棟別墅、復室的五室二廳、五室三廳房屋面積在150平方米以上的，房價80萬，單價8000-10000元。38上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司

32、3838普陀區普陀區黃浦區黃浦區虹口區虹口區楊浦區楊浦區閘北區閘北區閔行區閔行區浦東新區浦東新區盧灣區盧灣區靜安區靜安區長寧區長寧區徐匯區徐匯區獨棟別墅獨棟別墅聯體別墅聯體別墅復式復式錯層錯層高層高層多層多層120-150平米平米150平米及以上平米及以上90-120平米平米60-90平米平米- 1 . 5- 1 . 5- 0 . 5- 0 . 50 . 50 . 5- 1 . 2- 1 . 2- 0 . 2- 0 . 20 . 80 . 81 . 81 . 82 . 82 . 8區域區域建筑類型建筑類型房屋面積房屋面積房型組合的細分研究房型組合的細分研究39上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東

33、方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司3939房型組合的細分研究房型組合的細分研究l由高級統計分析圖呈現區域、建筑類型、房子面積間組合：從建筑類型觀察，多層住宅最適合閔行、浦東新區；高層則最適合普陀、靜安、長寧、徐匯；錯層、復式、別墅等則曲高和寡，有一些發展可能的區域是長寧、徐匯、盧灣等區。從房子的面積觀察，60-90平米的在閔行、浦東新區較受歡迎；而90-120平米的在市內各區的都有相當的市場。40上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4040消費者細分研究消費者細分研究l用聚類分析等統計方法，從人口統計特征劃分出五大類購房人群如下，他們的詳細描

34、述見后頁1、低收入者2、普通購房者3、奮斗型購房者4、事業有成者5、享受生活型41上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4141消費者細分研究消費者細分研究五類購房者的特征描述l低收入者 低收入者低年齡和高齡的較多，他們所從事的職業一般，主要為工人，普通職員或離退休人員。個人收入及家庭收入都較低。購房能力較低。l普通購房者 他們從事的職業并無特殊之處，家庭和個人收入處于中下水平。購房能力不高。l奮斗型購房者 其中年輕人占了大多數，他們屬于職業的發展階段。有良好的職業，收入水平也較高，比較注重生活質量。l事業有成者 在年齡分布上比較平均，年齡大的較少。他們

35、都有較高的收入，個人前景廣闊。愿意在居住條件上有較大的投入。l享受生活型 與其他購房者相比，他們更注重生活的質量、生活品位的提高。在購房上對價格考慮較少。42上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4242消費者細分研究消費者細分研究l第三類人群是現在的購房主力，第二和第三人群也占據了市場43%的份額五類購房者分布五類購房者分布2.30%2.30%27.60%27.60%50.40%50.40%15.50%15.50%4.20%4.20%第一類第一類第二類第二類第三類第三類第四類第四類第五類第五類43上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海

36、百馬房地產咨詢有限公司4343消費者細分研究消費者細分研究說明：分叉越密表示人數越多。 少 多注：圖表的解讀見后頁44上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4444消費者細分研究消費者細分研究l前頁的圖表與P36、P38的平面分布相同，比照后可以發現：低收入者比較傾向低價房型普通收入者因其購買力不高，購房將集中在中小型房奮斗性購房者雖然收入不是很高，但職業前景良好，憧憬美好人生并且追求生活質量，因此他們的購房將以中檔房為主大型精品房成為事業有成者的首選，享受生活型購房者收入水平高，追求寧靜、溫馨、自然的穩定方式，比較偏愛別墅等高檔房。45上海泰澤市場調查

37、策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4545 消費者心目中的房產消費者心目中的房產 細分人群消費需求細分人群消費需求46上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4646消費者的房產投資行為消費者的房產投資行為l本次研究中，因為購房只是為了投資的那部分被訪者數量太少，不足以反映消費者購房投資方面的實際情況，所以得到相關數據僅供參考。47上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4747購房投資時考慮的因素購房投資時考慮的因素7%7%14%14%14%14%29%29%29%29%29%29%36%

38、36%0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%40%40%知名度知名度環境環境房型房型交通交通地段地段價格價格升值升值數據來源：數據來源：Q20Q20 基數：基數：28 28 ，投資型被訪者，投資型被訪者本頁僅供參考本頁僅供參考48上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4848投資方向投資方向7%7%14%14%21%21%21%21%36%36%0%0%5%5%10%10%15%15%20%20%25%25%30%30%35%35%40%40%寫字樓寫字樓三房以上三房以上兩房兩房商鋪商鋪一房一房數據來源：

39、數據來源：Q18Q18 基數：基數：2828，投資型被訪者，投資型被訪者本頁僅供參考本頁僅供參考49上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司4949數據來源：數據來源：Q3Q3、Q4Q4 基數：基數：2828，投資型被訪者，投資型被訪者購房面積購房面積60平方米及以下60平方米及以下14%14%61-90平方米61-90平方米21%21%91-120平方米91-120平方米30%30%121-150平方米121-150平方米14%14%151平方米以上151平方米以上21%21%房型房型二室二廳二室二廳29%29%三室二廳三室二廳29%29%二室一廳二室一

40、廳14%14%四室二廳四室二廳14%14%一室一廳一室一廳14%14%投資型購房者比較青睞投資型購房者比較青睞90-12090-120平方米和二室二廳、三室二廳的房產平方米和二室二廳、三室二廳的房產本頁僅供參考本頁僅供參考50上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司5050數據來源：數據來源：Q7Q7、Q8Q8、Q10Q10 基數：基數：28 28 ，投資型被訪者，投資型被訪者購房總價購房總價20萬及以下20萬及以下7%7%100萬以上100萬以上21%21%31-40萬31-40萬7%7%41-50萬41-50萬44%44%51-60萬51-60萬7%7

41、%61-70萬61-70萬7%7%71-80萬71-80萬7%7%房屋單價房屋單價3000元及以下3000元及以下7%7%3001-4000元3001-4000元21%21%4001-5000元4001-5000元37%37%5001-6000元5001-6000元7%7%6001-7000元6001-7000元7%7%7001-8000元7001-8000元14%14%8001-9000元8001-9000元7%7%物業價格差物業價格差100元及以下100元及以下15%15%101-200元101-200元8%8%401-500元401-500元8%8%501-600元501-600元8%8

42、%701-800元701-800元8%8%901-1000元901-1000元15%15%1000元以上1000元以上38%38%投資型購房者所能接受的房產價格主投資型購房者所能接受的房產價格主要集中在中檔；總價在要集中在中檔；總價在41-5041-50萬；單價萬；單價在在4000-50004000-5000元。他們所能接受的物業元。他們所能接受的物業價格差偏高，主要在價格差偏高，主要在900900元以上元以上本頁僅供參考本頁僅供參考51上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司5151是否會向銀行貸款是否會向銀行貸款不會不會21%21%會會79%79%數據

43、來源：數據來源：Q9Q9 基數：基數：28 28 ，投資型被訪者，投資型被訪者房產投資者和自住型購房者一樣，主要通過銀行貸款來置業。房產投資者和自住型購房者一樣，主要通過銀行貸款來置業。這也進一步說明了人們的投資意識的增強。這也進一步說明了人們的投資意識的增強。本頁僅供參考本頁僅供參考52上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司525253上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司5353l消費者對房屋裝修的態度消費者對房屋裝修方式的選擇消費者對房屋裝修的資金投入l消費者對樓市的信心l樓市的品牌表現樓盤知曉路徑樓盤品牌知名度54上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司5454對裝修房、毛坯房的看法對裝修房、毛坯房的看法裝修房裝修房32%32%毛坯房毛坯房68%68%室內裝修并不符合購房者的意愿。有多達68%的被訪者會選擇毛坯房。看來開發商還是要給客戶多留些空間。數據來源：數據來源：Q16Q16 基數：基數：710 710 ，全體被訪者，全體被訪者55上海泰澤市場調查策劃有限公司上海東方市場研究有限公司上海百馬房地產咨詢有限公司55556%6%21%21%22%22%35%3