1、上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃上海國(guó)上海國(guó)際金融際金融大廈投大廈投資規(guī)劃資規(guī)劃上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃 Cost Planning Case StudyShanghai International Finance Building丁士昭丁士昭上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃前言前言關(guān)于上海國(guó)際金融大廈投資分析的主要結(jié)論關(guān)于上海國(guó)際金融大廈投資分析的主要結(jié)論1 項(xiàng)目總體構(gòu)思項(xiàng)目總體構(gòu)思2 項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析4 附錄附錄3 項(xiàng)目實(shí)施的建議項(xiàng)目實(shí)施的建議投資規(guī)劃投資規(guī)劃Project Cost PlanningProject Cost Planning上海國(guó)際

2、金融大廈投資規(guī)劃大廈大廈建筑建筑指標(biāo)指標(biāo)1 1建筑面積建筑面積 85,000m 85,000m2 22 2使用面積使用面積 62,208m 62,208m2 23 3建筑總面積建筑總面積約約190m190m4 4建筑層數(shù)建筑層數(shù) 50 50層層項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)投資投資5 5建筑工程投資建筑工程投資 2,964 2,964 萬(wàn)美元萬(wàn)美元設(shè)備購(gòu)置及安裝設(shè)備購(gòu)置及安裝工程投資工程投資 2,479 2,479萬(wàn)美元萬(wàn)美元其它投資其它投資 4,506 4,506萬(wàn)美元萬(wàn)美元總投資總投資 9,949 9,949萬(wàn)美元萬(wàn)美元6 6平方米造價(jià)平方米造價(jià) 1,170.47 1,170.47美元美元/m2/m2(

3、 (含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動(dòng)資金含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動(dòng)資金) )平方米造價(jià)平方米造價(jià) 2,964 2,964萬(wàn)美元萬(wàn)美元( (不含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動(dòng)資金不含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金和銀行貸款利息、流動(dòng)資金) )進(jìn)度進(jìn)度7 7建設(shè)周期建設(shè)周期 54 54個(gè)月個(gè)月質(zhì)量質(zhì)量廿世紀(jì)九十年代具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的大廈，并成為浦東新區(qū)的標(biāo)志性建筑廿世紀(jì)九十年代具有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的大廈，并成為浦東新區(qū)的標(biāo)志性建筑關(guān)于上海國(guó)際金融大廈投資分析的主要結(jié)論關(guān)于上海國(guó)際金融大廈投資分析的主要結(jié)論上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃上海國(guó)際金融大廈上海國(guó)際金融大廈商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施銀行營(yíng)業(yè)大廳銀行營(yíng)業(yè)大廳

4、辦公室（供出租）辦公室（供出租）會(huì)議室會(huì)議室保險(xiǎn)庫(kù)保險(xiǎn)庫(kù)食堂（供內(nèi)部使用）食堂（供內(nèi)部使用）服務(wù)大廳服務(wù)大廳郵局郵局商場(chǎng)商場(chǎng)酒吧、咖啡廳酒吧、咖啡廳舞廳舞廳餐廳餐廳頂層餐廳頂層餐廳美容室美容室桑拿浴室桑拿浴室俱樂(lè)部俱樂(lè)部地下車庫(kù)地下車庫(kù)輔助用房輔助用房室外總體室外總體項(xiàng)目組織項(xiàng)目組織上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃序號(hào)序號(hào)部位部位空間名稱空間名稱建筑面積建筑面積(m(m2 2) )使用面積使用面積(m(m2 2) )1 1地地下下室室保險(xiǎn)庫(kù)房及其它用房保險(xiǎn)庫(kù)房及其它用房30003000210021002 2設(shè)備用房設(shè)備用房40004000280028003 3地下停車庫(kù)地下停車庫(kù)30003000210

5、021004 4輔助用房輔助用房10001000700700小計(jì)小計(jì)1100011000770077005 5裙房部分裙房部分營(yíng)業(yè)大廳營(yíng)業(yè)大廳28002800200020006 6郵局郵局1601601001007 7服務(wù)大廳服務(wù)大廳6706704004008 8酒吧、咖啡廳酒吧、咖啡廳6706704004009 9商場(chǎng)商場(chǎng)17001700120012001010大小會(huì)議室、會(huì)議廳大小會(huì)議室、會(huì)議廳28302830170017001111多功能廳多功能廳5005003003001212西式餐廳西式餐廳8308305005001313中式餐廳中式餐廳8308305005001414內(nèi)部雇員食堂內(nèi)

6、部雇員食堂8308305005001515俱樂(lè)部俱樂(lè)部15001500105010501616其它用房其它用房680680328328小計(jì)小計(jì)1400014000897889781717塔樓塔樓高級(jí)寫字樓高級(jí)寫字樓590005900044730447301818頂層餐廳頂層餐廳10001000800800小計(jì)小計(jì)60000600004553045530總計(jì)總計(jì)85000850006220862208建筑面積分配計(jì)劃建筑面積分配計(jì)劃上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃 上海國(guó)際金融大廈，位于浦東陸家嘴的金融中心地域，建筑總高度上海國(guó)際金融大廈，位于浦東陸家嘴的金融中心地域，建筑總高度為為190190米，米，

7、5050層，它將是這一地區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志性建筑，一方面它將提層，它將是這一地區(qū)的一個(gè)重要標(biāo)志性建筑，一方面它將提供供85,00085,000平方米的銀行營(yíng)業(yè)廳、高級(jí)寫字樓及必需的先進(jìn)附屬設(shè)施，另平方米的銀行營(yíng)業(yè)廳、高級(jí)寫字樓及必需的先進(jìn)附屬設(shè)施，另一方面它將呈現(xiàn)二十世紀(jì)九十年代的時(shí)代建筑形象，同時(shí)亦融合了古典一方面它將呈現(xiàn)二十世紀(jì)九十年代的時(shí)代建筑形象，同時(shí)亦融合了古典建筑的穩(wěn)重、磅礴氣度。建筑的穩(wěn)重、磅礴氣度。 地下室的一、二層將是部分機(jī)電設(shè)備用房、貨物裝卸及約停放地下室的一、二層將是部分機(jī)電設(shè)備用房、貨物裝卸及約停放300300部部汽車的車庫(kù)。底層及二層將是銀行、會(huì)議中心、郵電服務(wù)、商店及

8、餐廳汽車的車庫(kù)。底層及二層將是銀行、會(huì)議中心、郵電服務(wù)、商店及餐廳等配套設(shè)施，三樓以上是寫字樓以及放置在中層或頂層的俱樂(lè)部。等配套設(shè)施，三樓以上是寫字樓以及放置在中層或頂層的俱樂(lè)部。 為了體現(xiàn)時(shí)代及古典的結(jié)合形象，大廈的外墻將采取部分玻璃幕墻為了體現(xiàn)時(shí)代及古典的結(jié)合形象，大廈的外墻將采取部分玻璃幕墻及部分面磚、花崗石的搭配，以突出其高聳的形態(tài)，以及中外、古今結(jié)及部分面磚、花崗石的搭配，以突出其高聳的形態(tài)，以及中外、古今結(jié)合的獨(dú)特風(fēng)格。國(guó)際金融大廈建成后，不但會(huì)成為浦東新區(qū)的一個(gè)視點(diǎn)合的獨(dú)特風(fēng)格。國(guó)際金融大廈建成后，不但會(huì)成為浦東新區(qū)的一個(gè)視點(diǎn)標(biāo)志，亦會(huì)與一江之隔的外灘二十年代的建筑群互相呼應(yīng)，

9、為現(xiàn)代上海標(biāo)志，亦會(huì)與一江之隔的外灘二十年代的建筑群互相呼應(yīng)，為現(xiàn)代上海整體市容增添光彩。整體市容增添光彩。建筑總體構(gòu)思建筑總體構(gòu)思上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃供電供電 弱電弱電機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)思 給排水給排水消防消防空調(diào)空調(diào)電梯電梯上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃編制說(shuō)明編制說(shuō)明編制原則和依據(jù)編制原則和依據(jù)項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)平方米指標(biāo)( (美元美元) )投資投資( (萬(wàn)美元萬(wàn)美元) )占總投資百分比占總投資百分比(%)(%)1.11.1地下結(jié)構(gòu)地下結(jié)構(gòu)67.6567.655755755.785.78其中：其中： 預(yù)應(yīng)力超高強(qiáng)離

10、心管樁預(yù)應(yīng)力超高強(qiáng)離心管樁12.4712.47106106 地下室及基礎(chǔ)承臺(tái)地下室及基礎(chǔ)承臺(tái)32.8232.82279279 地下車庫(kù)地下車庫(kù)13.1813.18112112 基礎(chǔ)施工措施費(fèi)基礎(chǔ)施工措施費(fèi)9.189.1878781.21.2上部主體結(jié)構(gòu)上部主體結(jié)構(gòu)69.4769.476256256.286.28其中：其中： 鋼筋混凝土柱鋼筋混凝土柱11.7811.78100100 鋼筋混凝土梁鋼筋混凝土梁8.678.677474 鋼筋混凝土樓板鋼筋混凝土樓板12.8912.89110110 鋼筋混凝土墻體鋼筋混凝土墻體19.5619.56166166 其它金屬結(jié)構(gòu)其它金屬結(jié)構(gòu)0.670.675

11、 5 主體施工措施費(fèi)主體施工措施費(fèi)20.0020.001701701.31.3外部立面裝飾外部立面裝飾66.2466.245635635.665.66其中：其中： 磚墻磚墻0.330.333 3 雙層鋁合金窗雙層鋁合金窗7.897.896767 玻璃幕墻及花崗巖玻璃幕墻及花崗巖58.0058.00493493項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析建筑工程投資建筑工程投資上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)平方米指標(biāo)( (美元美元) )投資投資( (萬(wàn)美元萬(wàn)美元) )占總投資百分比占總投資百分比(%)(%)1.41.4建筑作業(yè)和輔助設(shè)施建筑作業(yè)和輔助設(shè)施67.1767.175715715

12、.745.74其中：其中： 屋面屋面4.894.894242 樓梯樓梯0.780.787 7 門與五金門與五金7.007.005959 干式隔斷干式隔斷10.3310.338787 墻面裝修墻面裝修6.676.675757 樓地面裝修樓地面裝修5.565.564747 吊平頂?shù)跗巾?2.4412.44106106 廁所廁所15.0015.00127127 其它什項(xiàng)其它什項(xiàng)4.564.5639391.51.5精裝修精裝修62.3562.355305305.335.33其中：其中： 門廳門廳13.3313.33120120 電梯廳電梯廳34.3534.35292292 服務(wù)大廳服務(wù)大廳4.004.

13、003636 多功能舞廳多功能舞廳2.002.001818 會(huì)議室會(huì)議室2.002.001818 會(huì)議廳會(huì)議廳5.115.1146461.61.6室外總體室外總體11.7611.761001001.011.01建筑工程投資合計(jì)建筑工程投資合計(jì)348.71348.712964296429.7929.79項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析建筑工程投資建筑工程投資上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃序序號(hào)號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱平方米指平方米指標(biāo)標(biāo)( (美元美元) )投資投資( (萬(wàn)美萬(wàn)美元元) )占總投資占總投資百分比百分比(%)(%)2.12.1消防消防23.41 23.41 1991992.002.002.22.2電器電

14、器70.0070.005955955.985.982.32.3空調(diào)空調(diào)83.3083.307087087.127.122.42.4給排水及污水處理給排水及污水處理22.4722.471911911.921.922.52.5電梯電梯74.1274.126306306.336.332.62.6煤氣煤氣6.246.2453530.530.532.72.7管理電腦、電訊等管理電腦、電訊等9.449.4485850.850.852.82.8擦窗機(jī)擦窗機(jī)2.122.1218180.180.18設(shè)備購(gòu)置及安裝工程投資合設(shè)備購(gòu)置及安裝工程投資合計(jì)計(jì)291.65291.652479247924.9224.92項(xiàng)

15、目投資分析項(xiàng)目投資分析設(shè)備購(gòu)置及安裝工程投資設(shè)備購(gòu)置及安裝工程投資上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱平方米指標(biāo)平方米指標(biāo)( (美元美元) )投資投資( (萬(wàn)美元萬(wàn)美元) )占總投資百分比占總投資百分比(%)(%)3.13.1建設(shè)期物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)期物價(jià)風(fēng)險(xiǎn)65.4165.415565565.595.593.23.2不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)38.0038.003233233.253.253.33.3開辦費(fèi)開辦費(fèi)51.1851.184354354.374.373.43.4臨時(shí)備用金臨時(shí)備用金11.7611.761001001.011.013.53.5專業(yè)費(fèi)專業(yè)費(fèi)64.0064.0054454

16、45.475.47其中：其中： 勘察費(fèi)勘察費(fèi)3.183.182727 設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)35.1835.18299299 建設(shè)監(jiān)理建設(shè)監(jiān)理12.8212.82109109 籌建費(fèi)籌建費(fèi)9.659.658282 其它咨詢費(fèi)其它咨詢費(fèi)3.183.1827273.63.6土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金141.18141.181200120012.0612.063.73.7貸款利息貸款利息129.41129.411248124811.0611.063.83.8流動(dòng)資金流動(dòng)資金11.7611.761001001.011.01其它投資合計(jì)其它投資合計(jì)530.12530.124506450645.2945.29項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析其它投資其它投資上海國(guó)際金融大廈投資規(guī)劃序號(hào)序號(hào)工作內(nèi)容工作內(nèi)容計(jì)劃用款計(jì)劃用款( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )備注備注本期累計(jì)撥入本期累計(jì)撥入本期累計(jì)支出本期累計(jì)支出本期結(jié)存本期結(jié)存工程款工程款浙江二建支護(hù)結(jié)構(gòu)工程部分結(jié)算款浙江二建支護(hù)結(jié)構(gòu)工程部分結(jié)算款浙建總本月預(yù)計(jì)應(yīng)付款浙建總本月預(yù)計(jì)應(yīng)付款常州網(wǎng)架廠進(jìn)度款常州網(wǎng)架廠進(jìn)度款土方款土方款材料款材料款鋼筋款鋼筋款給排水等工程材料款給排水等工程材料款花崗石預(yù)付款花崗石預(yù)付款放火門預(yù)付款放火門預(yù)付款管理費(fèi)管理費(fèi)行政管理費(fèi)行政管理費(fèi)海關(guān)報(bào)關(guān)費(fèi)海關(guān)報(bào)關(guān)費(fèi)合計(jì)合計(jì)673.0673.0545.0545.0128.0128.0314.5314.