1、1、集體供暖？市政供水？市政供電？市政供氣？2、房子出問題后期維修？3、簽好質量條款。購房者可和開發商約定，房屋交付時，若有質量問題，購 房者有權延遲辦理入住手續,并不承擔違約責任;若出現嚴重質量問題,購房人有 權 單方解除合同，開發商應退還全部房價款，并支付利息及賠償相應損失。4、產權證要齊全。包括國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、商品房預售許可證。此三證是辦理產權證的必要條件。銷售許可證的證件原件應該在售樓現場懸掛，可以在售樓現場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發商向銀行進行了開發貸款，在土地使用權證上會有注明。還有開發商的營業執照，經營范圍里是

2、不是有房地產開發商的土地經營許可。5、 簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。 按規定入住70%以上才能開通燃氣，之前開發商要免費提供液化氣灌。6、 延期交房：開發商補充協議規定，“若開發商延期交樓，則按業主 已交 房價每日千分之一支付違約金,且違約金賠償總額以房款 5%為限，如發展 商仍不能交樓, 業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。7、 購買合同的第一條，項目建設依據，在審核這一條條款內容時，需要注意在合同中填寫相關的內容，與開發商提供的相關證件是否一致，比如說編號和經營范圍。第二條，是商品房的銷售依據，需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號

3、碼，批準的機構，以及銷售的方式，與開發商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。8 公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人防的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區的物業管理用房等。在商品房買賣附件里應該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經過哪一個地方批理方準的9、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經規定的第二種處式，即確定雙

4、方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%,超過此比例 的購房人可以選擇退房，開發商應退還房款以及利息，你也可以接受。10、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發商協商，是不是可以留 5%左 右 的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應該在約定的時間里款沒有到開 發商的 帳上，按照合同，你要支付相應數量的違約金，所以應該把時間約定的更 加充裕一些。 在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發商指定的銀行，或者向律 師咨詢一下你的資 信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現其他的麻煩。11、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發商約定你超過 30 天未付清 房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能

5、定 30 天，這兩條應該對應，應 該是平 等的。12、有關規劃設計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發商認為需要做規劃的變更，設計的變更 , 應該在 收到有關部門批準變更 10 個工作日，書面通知購房人，購房人有權選擇 退房。13、房屋的交接：開發商應該請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數據，以及我們所說的 住宅 質量保證書以及住宅使用說明書，如果開發商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產生的一切責任，由開發商承擔。14、開發商關于基礎設施和配套設施的承諾，一般來說, 標準合同中有五項，

6、首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關于 天然 氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發商會跟你說等到入住之后，比如說 入住率是 多少，但是目前北京市并沒有明確的規定，說入住率達到多少才可以開 通天然氣，實 際上跟開發商跟燃氣公司的工作協調都是有關系的，應該跟開發商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區項目內，在樓書中開發商承 諾過的，比如說象會所、 園區的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中， 要求開發商承諾竣工時間。 在本條款中還包括如果規定日期內未達到開發商承諾 的使用條件 , 雙方約定的處理方式， 應該按照對您比較有利的，在這一條上簽上， 未達到

7、使用條件，應該視為開發商逾期 交房，應該承擔逾期交房的相關責任。15、關于產權登記的相關規定，約定了辦理產權證的時限，以及違約的條款,購房人可以根據實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷售規定,在60天內，開發商應將登記資料提供給產權辦理部門備案。如果因為開發商的責任，沒有及時把所有的資料報產權登記機關備案，使購買人不能及時辦理產權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，作起來有一定困難，比如說你已經入住了，因為辦理產權，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產權證的原因要

8、退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產權只是開發商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協調問題，并不是說沒有辦理產權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發商按照一定的比例來支付違約金。16、其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內，開發商應該向房產所在區的房產管理局和

9、房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；第二要標注面積，或者是面積的標尺買房之后最棘手的一件事就莫過于和開發商簽合同了。大家都知道，開發商是簽訂商品房買賣合同的“高手”，購房者稍不注意，就會陷入開發商周密布下的文字陷阱。下面是在簽訂商品房買賣合同中的一些注意事項，希望能給您的購房提供一點幫助。仔細閱讀合同內容。簽約之前，買受人應當仔細閱讀合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。認準簽約主體。在商品房銷售中，很多開發商往往會委托中介公司代銷樓盤。因此就可能出現個別中介公司采用“一房多售”等方式，騙取房款后

10、攜款潛逃的現象。而且當業主向開發商主張權利時，經常會出現以下“維權不能”的情況：一是業主簽訂商品房買賣合同時，合同的簽約主體不是開發商，而是負責銷售的中介公司，且 業主持有的購房發票、收據或其它書面材料往往僅加蓋了中介 公司的公章。當業主發 現上當受騙后向開發商主張權利時，往往因為所有的手續、 材料沒有開發商的公章或 業主無法就中介公司與開發商之間的委托關系進行舉 證而敗訴。二是在業主權益受到侵害時，業主往往提起訴訟以保護自己的合法權益。但是，遇到這種涉及刑事犯罪的情況，司法部門往往以 “先刑后民”（先審理刑事 案件，再 審理民事案件）為由，將業主向開發商主張權利的民事訴訟中止，待刑事案件審理

11、結束后，再恢復民事案件的審理。由于犯罪嫌疑人或者潛逃在外尚未抓獲歸案，或者案情重大一時無法審結，就導致在“先刑后民”的事由下，業主 們的權益很長時間得不到有效的維護，有時幾乎看不到希望。因此，為了避免第一種情況的發生，購房者在簽訂商品房買賣合同時，無論接觸的是開發商還是銷售公司，一定要注意合同相對方的簽約主體是商品房預售許可證上標明的公司，且交易中涉及的其它書面文件、材料也應由開發商出具，而不應由商品房預售許可證以外的其它任何人簽約或蓋章。盡可能不漏項。對商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建筑結構、面積等和土地來源情況及年限都應逐項認真填寫，并且審讀清楚，這些內容不應有漏項，因為這些條款關

12、乎所購房屋的合法性。現實中很多購房者（尤其是那些購買現房的人）對此卻并不重視，有時候也許只是潦草地看一眼，以為一切都是明擺著的，不會出錯，但如果最終發現對方根本沒有銷售許可證和土地使用權證時，卻很難證明對方的欺詐，因此還是應該將這些內容明確地寫出來，以防后患。為自己尋找談判的機會。為體現合同雙方的自愿原則，合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人均可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。但很多時候開發商往往會提前將空白行劃去，不給購房者談判的機會，這時候就需要購房者頭腦清醒，據理力爭，如果不同意合同中印刷文字的約定，可以提出自己的補充約定。否則，合同一旦簽訂生效后

13、，未被修改的文本印刷文字就將被視為雙方同意的內容。雙方違約處理應對等。合同文本中對甲方逾期交房和乙方逾期付款都有相應處理之前已經條款，但關鍵內容則為空白，由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同提前填寫，購房者則一定要仔細對比，雙方的違約期限及違約金利息均 應對等。關于 面積差異的處理。關于購買的房屋面積與合同約定不符的處理，最 高人民法院關于 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋、建 設部商品房銷售管理 辦法均有規定。首先，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同 約定 面積不符，合同有約定處理辦法的，按照約定處理。其次，合同沒有約定或者約定不明確的，如果面積

14、誤差比絕對值超出3%, 買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含 3%） 部分 的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出 賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含 3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部 分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。購房者在此條款的談判時，可參照上述 “解 釋 ”。配套設施運行不可打馬虎眼。合同文本中關于商品房上水、下水、供電、燃 氣、 暖氣的運行日期約定均為空白，需甲乙雙方協商填寫

15、。很多開發商在這里都 會大玩文 字游戲。比如他們會逐項填上 “ 入住時具備通水（電、氣）條件 ”。這句 話看上去沒 什么問題，但是細細品味之后就會發現，在這幾個字的后面，開發商 大有文章可做。 “入住時具備通水（電、氣）條件 ” 這句話中的水電是臨時的，還 是正式的？入住時 具備開通條件并不代表一定能夠開通。因此條款一定要注明具 體的正式開通時間。當 然，煤氣的開通有入住率的要求，暖氣的開通也有季節的 限制，但對此也應有一個盡 量明確的約定。同時，還應注意的是，對該項違約責 任的處理也應同前面條款的方法 一致。設計變更不可輕視。很多購房者對于設計變更條款不甚重視，尤其是對與所 購房 屋無關的環

16、境變更更是如此，因為他們認為這些變更對自己的影響不大。其 實不然， 開發商對于環境的變更決不是沒來由的，往往在這些內容變更的同時會傷及購房者的圖、利益，因此一定要認真對待。在簽訂此條款時應該審慎考慮以維護 自己的權益。關于合同附件。合同附件中，要求開發商附上商品房平面圖，其中包括方位及分門分層平面圖，這些圖紙均不可減省，而且一定要用紅筆將所購房屋圈紅，并注明房間面積，加蓋騎縫章。關于商品房的抵押和租賃情況一定要注明，不可空白。如果商品房已經抵押 或租 賃，應該注明撤消的期限及違約賠償。商品房質量及設備情況應該逐項填寫。 工程質 量是否合格、商品房的設備清單等。商品房房屋設計和環境布局應該附上原

17、設計及規劃圖紙，而不應以實際環境為準。另外還有補充合同附件是用作甲乙雙方補充未盡事宜的，購房者應該提前考 慮清 楚，把自己想到的需要約定的問題經過協商之后添加進去。當然此項也可空 白。“商品房買賣合同 ” 的簽訂是一件非常復雜的事情，本篇文章也只能起到部 分提 醒和解釋的作用，真正的工作還需要購房者具體問題具體分析，經過嚴謹縝 密的思維 和談判，盡可能地與開發商簽訂一份公平的合同。購房合同的八大注意事項作者:阿致剛 時間:2017-01-25 瀏覽量 600購房是普通老百姓一生當中一件大事，俗話說“ 安居才能樂業 ”，所以，對 于普通老百姓來講買一套稱心如意的住房是一個很重要的問題，其實購房更

18、是一 次數額較 大的風險投資，但是一般的購房者恰恰沒有意識到這里面的巨大風險。他們只是通過誘人華麗樓書和售樓小姐的花言巧語就做出幾十萬甚至數百萬的 投資決定，所以其魯 莽的投資行為最終可能會成為前途莫測的歷險，而其根源就 在于他們簽訂購房合同時 不夠嚴謹。其實如果購房者比較謹慎，在購房前了解購 房的相關知識，很多問題是可 以避免的。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意查驗開發商的五證。 交付款，辦理購房者選擇物業項目，應該充分考慮物業項目所處的地理位置、戶型、周邊 環境、 開發商的資信情況，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業項目有一 些最基本的 了解。定金，簽訂認定書。選擇付款

19、的方式，簽訂商品房買賣的合同。再交付購房 銷售或預售備案登記。一下在商品房的買賣中確實涉及到很多專業方面的法律知識，普遍的購房者很難子了解熟悉這些問題，因此為了減少風險，預防買賣合同中的陷井，北京誦盈律師事務所高級合伙人阿致剛律師通過本文為您解讀，希望對您有所幫助。一、關于五證有些開發商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能取得房產證甚至導致購房合同無效。1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、 對于承諾證件正在辦理中的開發商，可約定開發商在一定期限內不能取得

20、該證 件所要承擔的責任。二、關于公攤面積建設部格式合同第五條只有對建筑面積出現變化的處理，這樣有的開發商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據合同開發商并未違約，買受人也起訴無據。1、在合同第三條中寫明確套內建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構成。3、按套購買使用面積，雙方不涉及公攤處理。三、關于房產證建設部格式合同第十五條并未說清條款中“規定期限”是指法定還是約定 期限，所以其中房產證的辦理取得日期不明。可能導致資質較差的開發商拖延頒證或找各種理由不辦證。1、五證齊全的項目一般買受人得到房產證有保證，所以五證不全就免談。的相對2、將不能辦理房產證中行政機關的原因單

21、列出來，開發商是具體行政行為 人，買受人不能起訴行政機關的違法行為。四、關于書面通知合同中約定通知義務后（如：交房通知），開發商如期不能履行義務，延期后 其 可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。1、將書面通知的形式約定清楚，開發商違約時，買受人就有確鑿證據。2、如有開發商違約，買受人應一具體的書面形式通知對方，以備證據。五、關于所售房屋的坐落位置陷阱：開發商開發多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房 時該 樓號又變為相同結構位置不好的樓層。對策： 1、在合同附件一中，附上小區的平面圖并標明樓號。2、開發商應在 此附圖中蓋章確認。六、關于所

22、售房屋的抵押有的開發商為了盤活資金往往將土地使用權抵押，進而將所建樓盤抵押。如 果此 類房屋出售，開發商破產時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產證，不具有物權。1、在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發商將合同在房管局備案。 3、要求開發商提供保證責任。七、關于物業管理公約物業管理條例明確規定買受人在購房前開發商要與前期物業管理企業簽 訂 物業管理公約。否則，開發商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產證。1、 買受人應要求前期物業應以招投標的方式介入。2、開發商與前期物業簽訂了物業管理公約3、買受人也應簽訂三方都署名的物業管理公約。八、關于各方責任

23、范圍如果因開發商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。1根據民法通則以及 6月1日的解釋將實際損失細化。2、對開發商給自己造成的損失準備好證據。五證、公攤面積、房產證、書面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業管理公約、各方責任。消費者在購買房屋時需要注意這八項。1、首先看開發商是否具備 “五證”五證，一個是建設用地規劃許可證，第二是建設工程規劃許可證，第三是建設工程開工證，第四是國有，第五是商品房預售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩 個證是由市規劃委員會核發的，開工市是由市建委核發的，國有土地使用

24、證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發的。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應該看兩證，一個是 國有 土地使用證，一個是預售許可證，這兩種要核發，看準確了，一般原則上就沒有問題,特別是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。2、使用規范的合同文本定要參照最好是采用且不要隨意修改文本，并按照文本中所列條款認真填寫,了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發商自己定的定購協議書還交一筆訂金 就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經程序。且這種合同一定是

25、權 利義務不平等 的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發商簽預售合同就好。這 個步驟，一定不能 馬虎啊！否則到時吃大虧就慘了。3、查驗有關證明文件 買期房要查看開發商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內， 買現 房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證和新建住宅交付使用許可證。4、買期房要注意建筑面積的約定在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內面積和公用分攤面積。5、買期房要約定條件和時限所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付; 另一層是房屋所有權轉移 即產權過戶。6、簽約時要注意房屋質量問題購房者在簽約時，應認真推敲商品住宅質量保證書和住宅使用說明書兩 書的 內容，并將質保書作為合同的附件。7、簽約時明確物業管理事項 合同中要確定前期物業管理公司，以及雙方約定的物業管理范圍和收費標準。8、注意合同文本中補充協議的內容 購房者應謹防有些開發商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協 議加 以取消，以減輕賣方的責任。9、注意約定違約責任這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款; 開發商賣房后要求換 房，不按期交房 ;面積變動超過約定幅度 ;質量不符合要求 ; 辦理過戶手續時不符合 規定和約定 等。買房簽合同補充協議注意