1、杭州寫字樓簡況及錢江新城樓宇市場展望孫幼幼 朱鵬一、杭州市寫字樓基本情況杭城寫字樓市場的發展始于20世紀90年代初慶春路金融街的定位，那時出現了一批以中山花園、西子花園、東清大廈為代表的商住樓盤，并很快成為一些小型民營企業的辦公場所。杭州寫字樓市場從 2002 年開始，供應量超過 40 萬平方米并穩步增長，但需求量一直維持在 30 萬平方米左右，供求失衡，空置率一直較高。尤其是近年來開發商開發眾多商住式辦公樓，造成產品結構失衡，進一步加劇寫字樓的空置率，而較高空置率壓制了杭州寫字樓租金價格，使杭州寫字樓租金僅為上海、北京等地一半水平。 、杭州寫字樓市場（含各類商住兩用物業）總體供應分析 1）、

2、歷年總體供給量估算 表1：杭州寫字樓市場歷年供給統計 年份2001年2002年2003年2004年2005年供給量(萬平方米)30.940.856.863.675.91增幅41.60%32.04%39.22%11.97%19.36% 數據來源：杭州中原地產研究中心 單從寫字樓供應量水平來看，杭州寫字樓市場在 2002 年和 2003年的供給增幅是比較大的。而恰恰是這兩年的大量建設和失衡供給，使得目前杭州寫字樓市場空置率總體較高。歷年總供給=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 萬平方米；歷年銷售消化總量 150 萬平方米（按中原地產研究中心提供的統計口徑估算）。目前可銷售

3、存量=歷年總供給-歷年銷售消化存量=110 萬平方米（包含開發企業自持和部分轉住宅的物業） 以上估算反映目前杭州寫字樓市場存量的絕對水平，可以看出目前巨大的存量對租金水平的提升構成了一定壓力。 2)、未來杭州寫字樓供給及分布情況 根據 2004 年-2005 年杭州市土地出讓信息，可以清楚地看到杭州未來幾年寫字樓供應的空間分布將發生巨大的改變錢江新城和濱江區將成為供給的絕對主力。 表2：2004年杭州分區寫字樓用地供應情況 區域全市錢江新城濱江區其他區寫字樓用地供應塊數241095寫字樓用地供應面積(M2)633861202836247206183820占全市的比例(%)32%39%29%表3

4、：2005年杭州分區寫字樓用地供應情況 區域全市錢江新城濱江區下城區其它寫字樓用地供應塊數147223寫字樓用地供應(萬M2)8605924216908605931841934424占全市的比例(%)49%10%37%4%數據來源：杭州市國土資源局 按照近兩年寫字樓土地市場的供給和寫字樓建設周期來看，今后數年錢塘江兩岸將成為寫字樓供應的重頭區域，杭州寫字樓市場將逐步趨向區域集中化。 2、近期寫字樓市場分區域吸納率分析 1）、吸納率分析說明 吸納率是給定時間內物業被租售的百分比。由于各樓盤營銷周期的差異，分析區域寫字樓樓盤的市場吸納率在統計時間上很難統一。這里以截止到2005年底來分析區域寫字樓

5、市場的消化情況和吸納程度。 2）、各區域吸納率情況分析 圖4：杭州寫字樓市場分區域吸納率統計 區域上城區下城區江干區拱墅區西湖區各區域市場可售量(平方米)136713216341224216787721597各區域吸納率33.03%19.37%63.22%44.18%78.88%數據來源：戴德梁行杭州地產研究中心 下城區寫字樓吸納率僅為 19.7%，上城區為 33%，兩區尚未消化的總量達到 35 萬平方米。該區域吸納情況不理想的主要原因是供應量偏大且辦公環境劣勢比較明顯，導致需求增長跟不上供應的增加。 江干區和西湖區吸納情況較好，達到了 60%以上的水平。特別是西湖區的黃龍商圈，許多樓盤基本上

6、銷售率接近 100%。這表明該區域的辦公樓市場定位準確，資源利用合理，今后該區域的寫字樓市場仍有近一步的發展空間。3、總體銷售價格情況概況 杭州寫字樓市場 2005 年銷售均價在 13100 元/平方米左右，相對于同一地段的住宅價格而言相對比較合理。 近年來杭州寫字樓價格與住宅價格“商住倒掛”的現象有所改變，價格上漲比較明顯，但較投資回報率來看寫字樓價格整體仍有上漲空間。)、從價格分布來看，高端寫字樓的比重和價格都有較大的上升趨勢。圖5：杭州寫字樓市場價格分布情況 價格10000元/平方米以下10000-15000元/平方米15000元/平方米以上比重24%30%46%數據來源：杭州久源不動產

7、營銷機構 2)、分區域銷售價格情況及特征 杭州寫字樓市場 2005 年各區域均價情況如下： 圖6：杭州寫字樓市場價格分布情況 區域上城區下城區江干區拱墅區西湖區元/平方米122781706279541124215301數據來源：杭州透明售房系統 )、分區域租金水平情況 分區域租金水平研究采用戴德梁行杭州公司的典型寫字樓抽樣數據。 表7：杭州寫字樓市場分區域租金水平情況 區域典型樣本樓盤數2004年末均價2005年末均價漲幅量武林152.652.53-4.53%慶春122.322.29-1.1%黃龍73.684.3919.29%湖濱72.793.1512.90%高新81.791.69-5.59%

8、城站61.821.978.24%均值2.422.617.85% 數據來源：戴德梁行杭州地產研究中心4、客戶構成情況1）、總體客戶構成2）、分區域客戶構成情況A、城站區域寫字樓客戶構成情況B、黃龍區域客戶構成情況C、慶春廣場區域客戶構成情況D、文三路區域客戶構成情況E、慶春路區域客戶構成情況F、武林門區域客戶構成情況二、寫字樓市場需求因素分析 作為建設中的杭州城市新中心和中央商務區，僅錢江新城核心區將建設650萬平方米的各類建筑體，其中寫字樓約占60%以上，相當于目前杭州市10年的寫字樓開發量（靜態量）。從2007年開始，錢江新城寫字樓將集中放量，供應杭州市場。寫字樓大規模集中建設，有利于產生集

9、聚效應，有利于錢江新城的快速形成，但也產生了一定的市場風險。如果市場對寫字樓需求不旺，可能會產生大量空置，這不利于錢江新城的發展。通過對杭州寫字樓需求群體、行業規模及布局、需求影響因素三方面的剖析，將有助于錢江新城寫字樓未來的更好招商和功能培育。1、需求客戶群體分析 杭州寫字樓市場的需求客戶群體可以初步分為：政府機關、事業單位客戶群，大型企業客戶群，民營企業客戶群，中小型自營企業客戶群（包括個體工商企業），純粹投資客戶群體。 ）、各類群體需求特征及需求發展趨勢 政府機關、事業單位客戶群 該類群體主要是改善辦公環境和適應城市發展格局變化的需求，帶有顯著的行政計劃色彩，一般按照政府計劃逐步釋放。該

10、群體的主要需求將集中在錢江新城辦公樓，且多為自建自用。 大型企業客戶群 目前杭州寫字樓市場該類客戶群主要包括各類大型的金融企業，工商企業，信息企業、制造企業。這類客戶群的辦公場所主要集中在以慶春板塊和武林板塊為主的傳統市中心商業區。 此類客戶群體是未來杭州高檔寫字樓的重要消費群體，且具有較大的增長潛力。逐漸壯大的中小型企業、越來越多總部遷入杭州的浙江民營企業、外資企業跨國公司駐杭州分公司、快速發展壯大的高新企業等，都是這類客戶群體需求擴大的基礎。 未來這些客戶群體的需求將以錢江新城 CBD 區域及黃龍商務區為主。 需求特征:對寫字樓的地段、外觀、樓宇硬件設施(車位、電梯、空調)以及物業管理水平

11、等要求較高，能承受的房價和租金水平較高，需求面積大，一般從幾千平方米到幾萬平方米不等。其中跨國公司多通過專業代理機構辦理寫字樓租賃事宜。因跨國公司海外分支機構有使用專業代理機構服務的慣例，通常與一些外資房地產顧問公司有長期服務關系或戰略合作關系。民營企業客戶群 浙江省經濟的發展過程也是大量民營企業成長的過程。它們創業之初資金實力有限，而且企業作風低調務實，因此在生產基地就近辦公或在“宜居宜辦公”的商住樓辦公成為最好的選擇。 但隨著企業的逐漸成長，形象宣傳和品牌塑造會促使這類客戶群體產生到省會等更高層次城市發展及到高檔寫字樓辦公需求。未來該類客戶群體的需求將主要分布在錢江新城CBD 區域黃龍商務

12、區和傳統市中心區域。需求特征：追求寫字樓市中心的區位和實惠的樓價及租金，關注城市發展規劃及寫字樓的升值潛力,面積需求一般在半層至二層之間(約600-2000平方米)。 中小型自營企業客戶群（包括個體工商企業） 這類客戶群對于寫字樓的外觀、樓宇硬件設施(車位、電梯、空調)以及物業管理水平沒有特別要求，他們更多關注的還是對于價格和營業方式的選擇，一般選擇市中心邊緣地帶或主要客源附近就近辦公。合適的地段、便利的交通、便宜的租金是他們決定的基礎。該客戶群分布十分分散。投資性需求的客戶群體 隨著住宅投資價值的回落，寫字樓相對較好的發展前景及較穩定的投資回報率（租金回報率高于住宅）將會吸引一定數量的純粹投

13、資型客戶群體。他們將成為未來杭州寫字樓市場的“助燃劑”和“潤滑劑”。該類客戶群體的需求將主要分布在錢江新城CBD 區域、黃龍商務區為主和傳統市中心區域。需求特征：總價低，面積小，出租市場好,升值潛力大。 當前杭州甲級寫字樓的租金回報率高于 6%，杭州甲級寫字樓具有較好的投資價值和回報率。 、行業規模及分布分析按照錢江新城CBD的規劃設計，30余幢高檔商務辦公樓的拔地而起，不僅要求錢江新城形成CBD主要功能之一的金融商務辦公功能，而且要求通過對浙江民營企業總部、跨國公司及金融機構駐中國分部的吸引，從而體現錢江新城CBD的總部經濟。另外，錢江新城還要重點發展貿易、傳媒、電信、信息服務和咨詢等行業，

14、使錢江新城集行政辦公、金融、貿易、信息、商業、服務等功能于一體，發揮著中央商務區所具有的綜合服務、生產創新和要素集散等作用。1）國際的經驗國外著名CBD中，較為成功的就包括東京、倫敦和紐約的CBD。表8為這三個城市CBD內外第三產業就業構成比較。表8 東京、倫敦、紐約CBD內外的第三產業就業構成比較城 市批發和零售金融保險和房地產商務服務業公共服務業東京（1980）CBD外49.137.751.040.7CBD內50.962.349.059.3倫敦（1981）CBD外69.620.980.2CBD內30.479.119.8紐約（1984）CBD外52.342.435.854.1CBD內47.7

15、57.664.245.9資料來源：表中數據根據Saskia Sassen 的The Global City一書的資料編制。從表8列舉的3個世界城市的資料可以得到以下結論：3個世界城市中，CBD的面積雖只占城市總面積的極小部分，但其第三產業的集中度卻很高。任何一個第三產業的門類在CBD的集中程度至少高于30%；在列舉的4個第三產業門類中，傳統商業（零售和批發）的CBD集中程度普遍較低，除東京出現CBD內外基本持平外（因有副中心），余者均為外高于內；金融行業（金融、保險、房地產）的CBD集中度普遍較高，尤以倫敦的集中度為最高，為79.1%；商務服務業與公共服務業因行業門類界定不清，因此CBD內外的

16、比例各有高低；倫敦城的面積僅2.5平方公里，在這么小的區域已經聚集了大批的金融機構，因而沒有給其他的第三產業留有足夠的空間，因此其他服務業在全市所占的比重就明顯偏低。2）行業的規模和分布狀況。通過調查分析，IT、金融、貿易、制造業、專業服務及咨詢、房地產及建筑等行業將是錢江新場寫字樓潛在的消費群體。u 金融行 業 特 征描 述區域分布慶春路、武林門較集中，由于大型金融企業往往有獨立的自有物業不在統計之內，此表僅顯示中小型金融企業情況，追求區位和建筑的標志性，具有集聚傾向對物業的要求核心區位和地標性建筑，對于寫字樓的知名度、地段、交通、品質以及寫字樓本身的配套設施、物業等方面的軟硬件指標要求都較

17、高。u 貿易行 業 特 征描 述區域分布在傳統市中心區域及黃龍兩個區域相對集中，且規模較大；其余各區分布均勻，規模不一對物業的要求大公司對地段、物業品質要求高，中小公司偏好小面積辦公，希望和許多貿易公司形成聚集效應，尤其是產業鏈集中效應明顯。u 制造業行 業 特 征描 述區域分布傾向傳統市中心區域，具有集聚分布傾向對物業的要求偏好半層以上的辦公面積，對寫字樓的設備和條件要求并不高，但對于交通、地段，對層高也有比較高的要求以便媒體設備安放和使用，要求適當價格。u IT行 業 特 征描 述區域分布傾向分布相對分散，以傳統市中心區域為主對物業的要求交通便利，人流密集，高級商務人士聚集，大公司對建筑的

18、標志性要求高u 專業服務及咨詢行 業 特 征描 述區域分布傳統市中心區域，具有集中分布傾向對物業的要求對周邊的配套、寫字樓的建筑形態、景觀環境有一定的要求，對于區位不敏感u 房地產及建筑行 業 特 征描 述區域分布城西文一、文二路和教工路沿線區域和濱江區較集中對物業的要求注重商務便捷和降低場地費用，以及IT行業的聚集度、需求影響因素 影響寫字樓市場需求的要素很多，例如宏觀上的城市經濟活力、企業數量質量、產業結構變化，中微觀上的地理區位及交通、配套設施、商務氛圍，寫字樓硬件品質、物業管理水平、銷售策略租賃服務等。現就中微觀因素進行分析。1）、地段及交通 寫字樓的功能決定了地段在寫字樓開發中的中心

19、地位，其銷售價格、租金水平、空置率等要素都與地段好壞有著直接的關系。相對成熟且具有發展潛力的商務辦公地段是寫字樓物業成功開發必不可少的條件。錢江新城被市政府定位杭州城市新中心和現代都市服務業主平臺，有著其它區域無可比擬的發展潛力和地段優勢。交通：包括公共交通和自駕車便捷情況。目前杭州市中心交通較為擁堵，同時杭州公交系統發展相對滯后，地鐵開通還須時日，市中心道路的改造趕不上私車的增長，老城區的道路已接近負荷極限且已無太大的擴容潛力可挖。錢江新城交通條件較優越，新城內地鐵已列入杭州地鐵一期開發，新城內路網密集，主要路口均采用立體交叉，交通狀況較老城區有質的提升。另錢江新城緊依老城區，到西湖僅十分鐘

20、路程，和老城區聯接緊密、交通十分便捷。2）、配套 寫字樓的商務屬性使其對周邊配套的要求大大高于住宅，商業、金融、通訊、交通網絡和停車場等配套設施是必不可少的。寫字樓項目的配套因素：配套因素主要內容必備配套員工餐廳、商務中心、小超市、銀行（可根據周邊銀行的布點情況選擇）、餐飲店(可根據周邊餐飲店的分布情況選擇種類和檔次)等。企業選擇寫字樓十分關注配套設施的完善程度，尤其出租項目，配套商業的引進必須在企業入住之前完成，否則會影響企業入住。特色配套或商業高檔餐飲、會所、高檔俱樂部、健身中心等可以提高寫字樓的檔次，吸引高檔次的客戶入住。綜合體配套綜合類項目不但要考慮配套商業，同時還要考慮公寓、酒店、大

21、型商場等配套設施。這對高檔項目來說尤其重要，高端客戶（如大型跨國公司）由于國際業務往來頻繁，尤其隨著外籍工作人員的逐漸增多，寫字樓是否能夠提供完善的國際化配套設施，如五星級酒店、高檔公寓、大型商場、國際學校、高檔餐飲等已成為影響這類企業選址的重要因素。配套與周邊互補商業配套與周邊商業形成互動，在功能上相成互補，達到多方共贏的目的。一般來講，綜合體開發的寫字樓由于配套齊全，經營狀況都比較好。但是單個寫字樓項目很難做到商業配套應有盡有，所以項目的商業配套要與周邊項目商業資源形成互動，在功能上互補，共同創造一個盡可能成熟商務環境。車位：在戴德梁行對杭州寫字樓客戶的問卷調查中， 擬定了 30 個“影響

22、寫字樓客戶購買決策”方面的指標。 調查結果顯示，排在前 4 位的分別是車位、辦公智能化、物業管理、寫字樓商務環境四項。而開發商比較重視的，甚至作為主要賣點的因素，例如外立面、標準層高、大堂等，客戶重視程度并不高，分別列 30 個因素中的第 10 位、第 19 位和第 28 位。主要原因是現杭州老城區停車位極其緊張，絕大部分寫字樓不能滿足客戶停車需要，且缺乏改善空間。相比之下，錢江新城寫字樓車位規劃充足，除每幢樓規劃有200-300個停車位以外，新城還規劃有數千個公共停車位。 3）、商務氛圍 商務氛圍是影響寫字樓銷售價格和租金的另一大重要因素。所謂的商務氛圍一般是自由形成的，聚集效應在商務氛圍的

23、形成中扮演者重要的角色。著名企業的入駐或行業大量集聚都將對潛在的客戶群產生巨大的吸引力，好的商務氛圍可以直接提升寫字樓的品味及其租金水平。4）、物業品質 合理體貼的建筑設計、優良的施工質量、高品質的內部辦公硬件配置（對成本的影響很大）、構成了物業品質的保證。 寫字樓外觀造型的設計因素：設計因素主要內容造型是第一要素人們對寫字樓建筑的印象，首先來自于造型，之后才是其他因素如立面材料、立面顏色、外觀裝飾等。外觀造型與環境的協調性寫字樓物業的價值首先在于為地段和形象，地段與物業形象具有對應關系，外觀形象的是否與項目所處的地段和環境保持高度的一致性。外觀造型與客戶性質的匹配物業形象傳遞著企業及機構的形

24、象，或張揚、或內斂、或傳統、或現代，都與行業特征與企業身份息息相關，所以寫字樓的外觀造型是否與目標客戶的性質相符合至關重要。寫字樓層高的設計因素：設計因素主要內容樓層凈高要求頂級寫字樓的凈高一定要在2.7米以上，這是知名國際企業在選擇寫字樓的基本要求之一；一般中高檔寫字樓的樓層凈高不得低于2.6米。層高與平面布局層高的高低和樓層平面布局是影響寫字樓采光和通風換氣性能的兩個重要因素；在很多情況下，必須對這兩個因素綜合考慮。錢江新城寫字樓開發商高度重視寫字樓的外觀及層高問題，許多寫字樓為國際著名建筑設計事務所的作品，樓層凈層高均高于2.6米，其中一半左右凈層高高于2.7米以上。）、物業管理 物業管

25、理對物業來說尤為重要，是物業附加值的源泉。對于寫字樓來說，有經驗的物業管理公司的早期介入是非常重要的。因為有經驗的物業管理公司最了解終端用戶的需求。特別是在樓宇的布局，配套設施和各種裝飾材料的選用等方面可以站在客戶給開發商一些建議。可以說，物業管理公司在整個寫字樓的開發過程中進入得越早，起的作用就會越大。此外，好的物業管理公司能夠在提供高品質的物業服務的同時，延長設備設施的使用壽命、提高設備設施的使用效率、降低物業運營的成本。）、銷售策略 杭州目前的寫字樓，除了受限于產權之外，幾乎全部是出售。銷售可以快速回收資金，而租賃卻是細水長流。應當看到，寫字樓是商業地產，它與普通住宅的開發經營模式是有所

26、區別的。對商業地產來說，后期的經營管理可能比前期的開發更重要，同時也需要更多的專業知識。目前國內寫字樓市場多數采用銷售的方式，但作為一種趨勢，未來寫字樓市場的單一產權寫字樓會不斷增加統一經營。尤其要指出的是著名跨國公司等頂級客戶通常是只租不買。目前北京、上海、深圳只租不售的寫字樓數目開始增加，而且這些寫字樓租金表現明顯好于同類出售寫字樓。 城市比較一、上海市 二、北京市三、廣州市三、錢江新城寫字樓展望表11 錢江新城核心區07年擬面市寫字樓細表項目名稱地上建筑面積(M2)標準層高(M)裙樓面積(M2)車位數(個/座)預計開盤時期藍鯨國際349583.960001232007.5尊寶大廈1206

27、464.15240003002007.94.15300圣奧558313.890002502007.8國際時代廣場396173.5750010002007.11626723.67500626723.67500華成591803.6140002982007.8特福隆1625004無3002007.11日出錢塘551073.6120003182007.7中天471923.969142582007.9東杭352163.672382012007.7迪凱642293.6122223142007.7總計644216錢江新城潛在客戶群分析一、 金融摩天大樓反映銀行的精神、形象和實力，是銀行信譽的擔保的外化和延伸。金融機構依靠信譽做生意，都希望擁有代表自身形象的大樓，這是陸家嘴優質寫字樓物業屢屢被他們大面積甚至整棟收購的根本原因。作為經營錢的企業，人們對其的信任和信心是企業生存和發展的基石，這就是無論在世界任何一個城市，占據市中心的地標性建筑往往就是銀行大樓的原因