1、西安西安“商業地產商業地產”20152015年度年度市場市場報告報告I、西安宏觀經濟及社會概況西安宏觀經濟及社會概況II 、西安土地市場分析西安土地市場分析III、西安商業地產市場分析西安商業地產市場分析 I V、重點商業地產項目分析重點商業地產項目分析V、商業地產市場趨勢及展望商業地產市場趨勢及展望報告體系報告體系眼見整牛眼見整牛 洞察肌理洞察肌理 游刃有余游刃有余PART 1、西安宏觀經濟及社會概況西安宏觀經濟及社會概況 大勢大勢 國內國外關注西安國內國外關注西安 關天經濟看好西安關天經濟看好西安西安市概況西安市概況1、西北地區最大的中心城市西安，古稱“長安”、“鎬京”，陜西省省會，國家歷

2、史文化名城，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新地帶最大的中心城市。自古以來是中國東部通往西北、西南以及西亞各國的交通要道。2、西北地區重要交通樞紐、西北地區重要交通樞紐西安共有20家航空公司在機場經營150余條航線，為全國十大機場增速最快的機場，鐵道線路有鄭西高速鐵路、西寶高速鐵路、大西客運專線等。已開通至北京、廣州、長沙、深圳、武漢、鄭州、石家莊的直達高鐵線路。3、著名的旅游中心城市、著名的旅游中心城市西安是首批中國優秀旅游城市，是中國六大古都，是世界四大文明古都。西安2014年共接待海內外游客1.2億人次，比上年增長18.5%。旅游總收入950億元，比上年增長17.1%。旅游業成為西安經濟發展的

3、支柱產業和非外貿創匯的主要來源。4、西北地區最大的工業中心、西北地區最大的工業中心西安是中國重要的航天、航空工業中心，機械制造技轉化中心和紡織工業中心。2014年生產總值（GDP）5474.77億元，比2013年增長9.9%。財政總收入1019.56億元，比2013年增長12.9%。處于工業化、城市化雙加速的發展戰略機遇期，經濟運行前景總體看好 西安西安宏觀經濟發展宏觀經濟發展狀況狀況 西安，從2000年實施“西部大開發”政策以來，以及近期借力一帶一路發展戰略，憑借地理、文化以及科研教育等方面的巨大優勢，實現經濟飛速發展。2015年上半年，全市實現GDP總值到2521.53億元，同比增長7.6

4、%，增幅高于全國0.6個百分點。PART 2、西安土地市場分析西安土地市場分析供應與成交供應與成交2015全年推出土地371宗，土地供應量為16289.49畝與去年持平，成交土地224宗，土地成交總量8070.34畝，同比大幅下滑26.8%，成交樓面價1190元/，微降1個百分點。（一）（一）供應與成交供應與成交2015西安住宅用地共出讓6775.8畝，環比下滑17.6%，成交6027.5畝，環比下滑13.9%，推出量與成交量縮水，但供求趨于平衡，商業用地受二級市場高庫存風險影響，供應量下滑39.1%，達2628.97畝，成交量下滑，達1918.96畝，工業用地穩步放量，倉儲用地供應比重大幅提

5、升，但在宏觀經濟趨探底的大環境下，工業、倉儲用地有效需萎縮明顯，成交連續兩年為零。（一）（一）供應與成交供應與成交2015西安成交土地為市場提供496.8萬平方米潛在供應，住宅368.9萬，商業127.9萬（一）（一）供應與成交供應與成交2015西安全年土地出讓金月198億元，同比下滑32.8%,低于248億的平均水平。（二）（二）出讓金出讓金2015年西安整體樓面價1190元/，其中住宅樓面價1208.9元/，環比上漲9.9%，商業樓面價受下半年城市遠郊周至、閻良、臨潼等區域大量低價商業地塊成交影響，樓面價環比下降19.9%，達到1087.9元/。（三）樓面價（三）樓面價2015年多輪“救市

6、”政策導致樓市基本面復蘇好轉，西安商品房成交量創歷史新高，但高庫存壓力并未有效緩解，進而加劇土地市場流拍、底價成交的狀況，據統計顯示，西安全年出讓土地371宗，成交土地224宗，流拍土地147宗，流拍率高達40%，與去年20%的流拍率相比出現大幅激增，創近年新高，土地溢價現象更是難覓蹤跡，全年僅有兩宗土地溢價成交，分別是合能地產以7.45億（高于起拍價2.45億元）摘得長安區合能公館項目用地，西安鑫時達實業有限公司以3885萬元（高于起拍價100萬元）取得曲江新區新開門以東，曲江三路以南商業用地。（四）流拍與溢價（四）流拍與溢價西安經濟穩步發展，城市空間持續向外擴張，2015年政府繼續加大新興

7、城區及經濟快發展區域的推地量。經開、灃東、高陵、港務四大區域成為全年土地供應熱點，城市遠郊周至、臨潼等區域的供應量較往年也有所增加。（五）區域分析（五）區域分析2015年西安市土地類型以住宅與工業用地為主，供應熱點區域灃東、港務、高陵等新興城區多以工業用地供應為主，經開，高新、城南、城北城、城西、浐灞等的城市核心區域土地供應仍以住宅用地為主，此外政府會進一步加強曲江、長安等區域的商業配套，全年推出土地多為商業用途。 （五）區域分析2015年西安土地成交百花齊放，全市各主城區及城市遠郊區域都有成交，浐灞、灃東、經開三大區域成為全年土地成交熱點區域，城市遠郊多宗商業土地成交表現尤為突出。成交樓價方

8、面曲江、灃東、長安三個區域居全市前三甲，整體均價超過2000元/（五）區域分析2015年西安三大成交熱點區域浐灞、灃東、經開、，浐灞區域以住宅成交為主，成交樓面價約為1476.6元/，商業成交樓面價約1567.8元/。灃東新區全為住宅成交成交樓面價2351元/，經開區主要以住宅成交為主，住宅成交樓面價1429.8元/，商業成交樓面價1680.6元/。 PART 3、西安商業地產市場分析西安商業地產市場分析2000年西安商業地產迅速發展，由最初單一的市中心、南郊發展成為五大板塊，即市中心、高新、城南、曲江、經開。（一）商業地產發展狀況（一）商業地產發展狀況1、商業地產發展階段、商業地產發展階段2

9、、三大板塊分布三大板塊分布西安商業地產分布不平衡，多集中于城南，城北高新，3個版塊囊括了全市90%的商業地產，物業類型需要更進一步優化。p經開板塊，隨著地鐵2號線和市政府帶動，中高端商業板塊形成。p城南板塊，高校林立的區位，諸如賽格百貨、小寨軍區之類的除了大型主力店，促進商業板塊升級。p高新區、經開區集中了大量代表城市高品質的商業地產。 （二二）商業地產市場走勢商業地產市場走勢1、西安商業地產從、西安商業地產從2010年開始進入快速上升期，連續供需保持上漲態勢，年開始進入快速上升期，連續供需保持上漲態勢，整體交易量處于高位。整體交易量處于高位。1672022373874225336128901

10、33.6151.5165.9270.9295.4330.46336.6409.40100200300400500600700800900100020092010201120122013201420152016近近8年西安商業地產供需情況年西安商業地產供需情況供應面積（萬）成交面積（萬）（二二）商業地產市場走勢商業地產市場走勢2、西安商業地產成交價格逐年攀升，錦業路超高層項目入市拉升整體均、西安商業地產成交價格逐年攀升，錦業路超高層項目入市拉升整體均價，將迎新一輪發展潮。價，將迎新一輪發展潮。1800018050180501803018400184101841018400183001825018

11、25018300670567006705670068106810680068006910691069006900020004000600080001000012000140001600018000200008.18.28.38.49.19.29.39.410.110.210.310.4商業地產與普通住宅均價對比商業地產與普通住宅均價對比商業地產（元/）普通住宅（元/）（二二）商業地產市場走勢商業地產市場走勢3、西安商業地產租金維持在、西安商業地產租金維持在5%以上的增長趨勢，空置率維持在以上的增長趨勢，空置率維持在19%左右，左右，處于合理區間。處于合理區間。80.0090.00100.001

12、00.00120.00120.00125.00125.00170.00190.00170.00190.00210.00200.00240.00268.000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.0020092010201120122013201420152016寫字樓與商鋪租金對比寫字樓與商鋪租金對比寫字樓（元/月）商鋪（元/月）（三）各大板塊特征（三）各大板塊特征1、市中心板塊、市中心板塊市中心板塊是西安商業地產發展最早的片區，優質項目現有供應約15.4萬平米，典型代表項目如中大國際、長安國際、時代盛典、唐人街。憑借市中心

13、的區位優勢、完善的商務配套，租金水平為全市最高，空置率為全市最低，分別為每平米每月150元和3.7%。租戶以金融服務類、零售貿易、高端制造等行業為主，外資企業占比較大。但由于物業相對陳舊，以及市中心面臨交通擁堵等問題，租戶有逐漸外溢趨勢，進而帶動租金同比微幅下跌約1.6%，空置率同比上升3.7個百分點。同時由于市中心的土地供應有限,加上政府嚴格保護具有歷史價值的建筑物，該片區內新建的辦公樓項目屈指可數，未來三年尚無新的優質辦公樓供應。高新區板塊是國務院首批批準的國家級高新技術產業開發區之一,經過20多年發展，目前已吸引包括華為、IBM、中興、三星在內的大量知名跨國企業落戶,設立生產和科研基地。

14、高新區辦公樓市場可以劃分為高新區一期和高新區二期。高新區一期的辦公樓物業市場發展主要集中在唐延路及科技路。隨著政府繼續推動高科技產業鏈的發展,一期的土地供應愈加有限，整個高新片區的經濟和區域發展逐漸向南拓展。未來將即將迎來大量優質寫字樓項目入市，總供應量超過70萬平米，超過總供應量的一半，且項目集中分布在高新區二期，典型項目如綠地中心雙子塔、永利國際金融中心、邁科商務中心、中鐵 西安中心等。高新區現有優質寫字樓存量達到27萬平米，為西安優質寫字樓供應的最大區域市場，代表項目如高新國際商務中心、林凱國際等。憑借區域政策優勢、產業積聚效應，區域寫字樓市場表現較好，僅次于市中心，租金水平達到每平米每

15、月 114元，同比上漲4.6%；空置率為7.8%，同比降低2個百分點。租戶以金融服務類、高端制造類、專業服務類、建筑房地產工程類為主。2015年下半年，區域內將錄得一個項目中鐵西安中心入市，新增供應約13萬平米。2、高新區板塊高新區板塊是較早發展的核心商務區之一。該片區已擁有便捷的交通體系以及呈現出良好的商務氛圍。但區域內寫字樓以乙級寫字樓項目為主，優質寫字樓較為缺乏，現有項目僅凱德廣場一座，供應約3.4萬平米，但未來將有凱德廣場二期、momopark、西安國際中心等項目相繼入市，總供應量約32萬平米，約占未來總供應量的1/4。凱德廣場平均租金達到每平米每月110元，較去年同期下跌8.3%；緣

16、于租金調整，吸納情況好轉，空置率由去年同期超過80%，下降到目前的10.6%，租戶以金融及專業服務類型公司為主，外資企業占比亦較大。3、城南與小寨城南與小寨憑借國家級經濟技術開發區、市政府搬遷至此的區位優勢，以及靠近高鐵站，機場到達便捷，地鐵2號線的開通帶來的交通優勢，該片區成為新興的寫字樓集中區域。現有代表項目有西北國金中心E&F座，吸引諸多大型國企和跨國企業進駐。但西北國金中心自2012年高調入市以來，或因區域內產業發展后勁不足，開始出現租戶退租現象。租金和空置率下行趨勢明顯。第二季度，租金達到每平米每月90元，同比下跌5.3%；空置率約14%，同比提高4.4個百分點。在政府規劃推動下,城

17、北也是未來寫字樓新增供應集中的區域之一，未來將有萬科賽高廣場、正尚國際金融中心、海悅廣場等項目相繼入市，總供應量至少超過18萬平米。下半年2015年下半年，將有西北國金中心D座入市，為市場帶來約2.5萬平米的新增供應。但或因目前區域發展后勁相對不足，寫字樓租戶需求不足，以及受房地產市場整體較低靡的影響，區域內潛在項目開發進度放緩趨勢明顯，將延遲區域寫字樓市場的整體發展進程。4、經開板塊經開板塊曲江板塊為西安市政府規劃的以文化產業和旅游產業為主導的新興商務區。在政府的各項優惠政策吸引下，已有效地引導該區域辦公樓市場快速發展。但由于此類企業對寫字樓品質要求不高，且多數為孵化類企業，因此區域內寫字樓

18、以乙級寫字樓為主，優質寫字樓僅有中海大廈供應，約2萬平米，租戶以建筑房地產工程類、金融服務類、物流交通運輸類等為主，租金水平每平米每月90元，與去年同期租金水平持平；空置率由去年同期90%，下降到22.2%，但仍為全市空置率最高的板塊。而未來3年，尚未錄入新增供應項目，區域內無新增優質項目競爭的情況下，預計中海大廈未來空置率將會降低。5、曲江板塊曲江板塊特征解析：特征解析：市場趨勢西安各版塊推貨全年平價上量，市場前冷后熱，銷售面積三季度回升較明顯，呈現價穩量升態勢。 主要板塊高新區占據榜首，城東、長安表現不俗板塊特征三大板塊聚集效應明顯，城東商務板塊發展潛力較大熱點解析商業地產供需兩旺，辦公類

19、供應較大，競爭激烈。開發商重硬件輕軟件，對于品牌、物業、增值方案等忽視商業物業形態單一，為主題商業形態存在大量空間各版塊物業呈現加快擴展，缺乏整體品質，裝修標準、產品特色引領的代表項目。小結小結PART 4、重點商業地產項目分析重點商業地產項目分析名詞解釋：商業地產盈利點：辦公為主導模式、商業主導模式商業地產盈利點：辦公為主導模式、商業主導模式辦公為主導模式辦公為主導模式以辦公功能為主導。作為商務地標建筑，商務、會議等功能必須是主導，基于泛辦公會展產業綜合發展的構架，融合商務會展、綜合商務辦公集群等多種功能在內的“寫字樓綜合體化”的概念。商業主導模式商業主導模式以商業功能為主導。作為商業中心建

20、筑，餐飲、娛樂、購物等功能必須是主導，基于泛旅游商貿產業綜合發展的構架，融合購物、休閑、娛樂、餐飲、服務等多種功能在內的“城市商業格局”的概念。在實際開發中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據具體情況，側重打造其中某一項或幾項功能。1、市場運行分析、市場運行分析西安典型商業地產以辦公為盈利模式2、產品特質分析、產品特質分析西安商業地產寫字樓形態多元化，包含綜合寫字樓、標準型寫字樓、公寓寫字樓、獨棟寫字樓等。 西安商業地產寫字樓外立面以現代風格為主，多采用玻璃幕墻。2、產品特質分析、產品特質分析西安商業地產寫字樓以高層為主，層高3.0-3.6米，大堂挑高8-12米2、產品特質分

21、析、產品特質分析2、產品特質分析、產品特質分析西安商業地產寫字樓以綜合建筑群的形式引領市場2、產品特質分析、產品特質分析現存重點寫字樓物管公司及費用，自持型的高端物業費用，3-4倍于銷售型寫字樓。 西安商業地產寫字樓租賃狀況良好，高端品質和核心地段寫字樓租金溢價較強。2、產品特質分析、產品特質分析3、重點個案分析、重點個案分析旺座國際城（二）商業類項目分析（二）商業類項目分析1、市場運行狀況分析、市場運行狀況分析西安典型商業地產以商業為盈利模式萬達廣場（民樂園）李家村萬達廣場立豐國際PART 5、商業地產市場趨勢及展望商業地產市場趨勢及展望1、經濟下行壓力持續加大、經濟下行壓力持續加大2016年三大需求仍將大體維持當前的格局，即投資與外貿疲弱，消費表現很穩定，整體經濟將繼續下行。 投資方面房地產制造業投資將維持在低位，基建投資的支撐力度將大大減弱，固定資產投資僅能維持個位數的增長，外貿方面疲弱的內外需決定了出口與進口都難見到明顯回暖，但人民幣對美元匯率的貶值將對出口有積極影響， 2015年低基數將使得外貿增速的數據有所好轉，消費方面，房地產相關產業和石油制品消費仍將是支撐消費增速的兩大動力，在兩者的拉動下，消費增