1、阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告泉水灣花園泉水灣花園 營營 銷銷 推推 廣廣 策策 劃劃 報報 告告2007年11月26日 河畔花園觀天下一個夢想實現(xiàn)的地方謹(jǐn)呈：謹(jǐn)呈：融昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司融昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告 阜陽融昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司阜陽融昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司: 非常感謝貴公司對敝司的信任！根據(jù)提供的項目資料，結(jié)合敝司精英團隊卓越的實戰(zhàn)經(jīng)驗，敝司在上次對市場、項目、企業(yè)初次提報評估的基礎(chǔ)上，提出了泉水灣項目贏得未來競爭的總體發(fā)展方向和開發(fā)策略。 敝司樂觀地看到泉水灣項目具有良好的開發(fā)潛質(zhì)，有信心、有能力輔佐貴公司出精品、出效益、出品牌！ 期待與貴公司強強聯(lián)手，

2、贏定未來！ 恭敬商祺！ 阜陽美奧營銷策劃有限公司 二零零七年十一月二十六日阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告本報告的指導(dǎo)思想本報告的指導(dǎo)思想 本報告旨在通過對泉水灣項目自身條件的分析，結(jié)合阜陽市場未來兩年發(fā)展趨勢,為泉水灣項目的準(zhǔn)確定位、產(chǎn)品規(guī)劃和營銷推廣提供意見和建議。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告報告結(jié)構(gòu)索引報告結(jié)構(gòu)索引2、項目產(chǎn)品分析及建議 3、如何定位本案及屬于本案的客源 4、如何銷售本案自己的產(chǎn)品 5、如何進(jìn)行營銷采取那些推廣手段 1、市場總結(jié)阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告1、市場總結(jié)分析、市場總結(jié)分析阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告市場總體狀況：落后上海市場總體狀況：落后上海1010年，

3、合肥年，合肥5 5年年 在中國房地產(chǎn)行業(yè)從成型向成熟過渡的大背景下，作為三線城市的阜陽，由于經(jīng)濟發(fā)展水平以及城市化水平相對較低，房地產(chǎn)市場發(fā)育較晚，目前仍處在基本成型的階段，比一線城市上海北京廣州等地約落后10年，比二線城市合肥等約落后5年。 伴隨著全國房地產(chǎn)新一輪5年增長期的開始，阜陽房地產(chǎn)市場正在加速成型，快速發(fā)展。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告品質(zhì)品質(zhì)價格價格低低中中高高低低中中高高過剩過剩短缺短缺空白空白供求關(guān)系：相對平衡供求關(guān)系：相對平衡供需兩旺狀態(tài)，供求基本保持一種動態(tài)平衡，市場去化 開始出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩。這類過剩產(chǎn)品最顯著的特征是： 綜合性價比低，即低品質(zhì)低價位或中品質(zhì)高價位。 套

4、型面積偏大。 小高層建筑。中品質(zhì)中價格的住宅需求強勁，但供應(yīng)偏緊。中高品質(zhì)中價位的住宅全面短缺，市場潛力大。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告需求趨勢：向發(fā)達(dá)城市人群看齊需求趨勢：向發(fā)達(dá)城市人群看齊追求時尚品位的城市生活,而不是郊區(qū)生活。個性化、精細(xì)化的產(chǎn)品將受追捧，而不是大眾化、粗放的產(chǎn)品。從重室內(nèi)的設(shè)計到室外的建筑風(fēng)格、小區(qū)環(huán)境、生活配套。在乎社區(qū)生活文化氛圍的營造。主流產(chǎn)品的套型面積將向中小戶型靠攏。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告競爭態(tài)勢：比產(chǎn)品、比企業(yè)競爭態(tài)勢：比產(chǎn)品、比企業(yè) 阜陽房地產(chǎn)市場競爭總體上是低水平的激烈較量。 樓盤之間的比拼已從地段到產(chǎn)品，從產(chǎn)品的戶型到產(chǎn)品的風(fēng)格，從產(chǎn)品的內(nèi)部

5、到外部，如環(huán)境、配套。總之，未來兩年，產(chǎn)品競爭的焦點將主要集中在精細(xì)化程度、附加值。 阜陽目前沒有強勢品牌開發(fā)商，專業(yè)公司(南方理念)將逐漸取代項目公司成為開發(fā)主角，屆時企業(yè)之間的比拼將會從現(xiàn)在比銷售到未來比設(shè)計，甚至比開發(fā)模式和開發(fā)策略。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告發(fā)展走勢：差異化、個性化、國際化發(fā)展走勢：差異化、個性化、國際化縱觀國內(nèi)成功的樓盤，均是用差異化營銷的理念，嫁接整合一切有利于 人們居住生活的資源，使社區(qū)成為一個自我循環(huán)的有機體。項目之間的激烈競爭勢在必然，個性化是逃離同構(gòu)競爭的必然選擇。項目開發(fā)周期，決定了項目要適度超前，用國際視野去鑄造社區(qū)生活。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報

6、告宏觀經(jīng)濟運行的良好、阜陽城市化進(jìn)程的加速、城建改造力度的 加大為07年阜陽房地產(chǎn)市場提供了良好的發(fā)展平臺，供需兩旺的 市場態(tài)勢導(dǎo)致了07年房價的跳躍式上漲。隨著07年下半年以及08年規(guī)劃的土地供應(yīng)量的加大，市場供需將 會得到轉(zhuǎn)變，將從賣方市場到買方市場的轉(zhuǎn)變，價格的漲幅也將 會放緩，其遞增曲線將會回歸理性。大量外地開發(fā)商將角逐08年阜陽房地產(chǎn)市場，在賣方市場逐漸消 失的市場狀況下，產(chǎn)品競爭將會成為08年阜陽樓市競爭的主旋律。宏觀市場評估核心結(jié)論宏觀市場評估核心結(jié)論阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告市場評估核心結(jié)論市場評估核心結(jié)論本案所處區(qū)域潁泉區(qū)將是未來阜陽城市發(fā)展重點區(qū)域的所在地之 一,也是未

7、來房地產(chǎn)競爭的焦點,是未來阜陽最適合人居住的新 型城區(qū)。阜陽樓市新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正在樹立。 阜陽呼喚著新城市住宅的出現(xiàn)，不再是低附加值、大眾化的房 子，而是個性化的高尚住宅和中高檔高品質(zhì)住宅。 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告2、項目產(chǎn)品分析及建議、項目產(chǎn)品分析及建議阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告項目主要經(jīng)濟指標(biāo)項目主要經(jīng)濟指標(biāo)土地出讓面積37769平方米總建筑面積86223平方米地下建筑面積 3420平方米地上建筑面積82803平方米 其中 住宅73772平方米 商業(yè) 9031平方米建筑占地面積11330平方米容積率2.20建筑密度30%綠化率38%總戶數(shù) 764戶總?cè)藬?shù)2674人地面停車150輛

8、阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告項目外立面：項目外立面：阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告巴黎 Paris馬塞 Marseile里昂 Lyon里爾 Lilie尼斯 Nice嘎納 Canes圣特 Saintes 南特 Nantes蒙頓 Menton 圣馬洛 Sintmalo 波多爾 Bordeaux盧爾德 Lourdes 圖盧茲 Toulouse阿爾勒 Arles奧朗治 Oranges 凡爾塞 (宮) Versailles盧森堡（公園）Luxemburg萊茵 Rhine塞納河羅納河盧瓦爾河 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告房型分布分析房型分布分析8123579461113121010101/1/1 59

9、 8#2/2/1 88-90 3/5/7/9/11/12#2/2/2 86-90 8#3/2/1 88-89 1/10/13#3/2/2 109-123 2/4/6/10#躍層躍層阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告戶型戶數(shù)配比表戶型戶數(shù)配比表戶型戶型面積面積(平米平米)戶數(shù)戶數(shù)比例比例%總比例總比例%1房1/1/159202.622.622房2/2/188/9021628.2733.502/2/286/90405.233房3/2/188/8932242.1559.433/2/2109/111/114116/12313217.28躍層4/2/2139/142141.834.455/2/3169/17

10、2190/192202.624種戶型 59-192(集中88-123)764100100%阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告多高層戶數(shù)配比表多高層戶數(shù)配比表業(yè)態(tài)幢號戶數(shù)總戶數(shù)比例電梯房小高層8# 總高11層6*11=66364戶戶47.27%小高層10# 總高8層1-2商業(yè)4*6=24高層10# 總高17層1-2層商業(yè) 4*15*2=120高層10# 總高18層1-2層商業(yè)4*16=64高層13# 總高17層1-2層商業(yè)6*15=90多層1/3/4/5/6/7/8/11/12# 總高6層28*2*6=336406戶戶52.73%1# 總高6層 1層商業(yè)7*2*5=70合計共13幢 共48個單元入戶

11、門770770戶戶100%阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告情景花園洋房情景花園洋房房型分析房型分析: : A A、B B房型房型 幢號幢號2 2、4 4、6#6#3/2/2 3/2/2 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層面積面積109109、111111、114114、116 116 得房率得房率: 94%: 94% 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告4/3/34/3/3躍層躍層 得房率得房率:96%:96%（169169、172172、190190、192192） 情景花園洋房情景花園洋房: : 躍層戶型躍層戶型2 2、4 4、6#6#阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告界首路沿街界首路沿街房型分析房型分析: D: D房型房

12、型 幢號幢號1#1#3/2/1 3/2/1 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 得房率得房率:91%:91% 面積面積8888、90 90 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告界首路沿街界首路沿街房型分析房型分析: E: E、G G房型房型 幢號幢號1010、13#13#內(nèi)部及沿街內(nèi)部及沿街3/2/1 3/2/1 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 面積面積8888、8989 得房率得房率:87%:87% 7.9213.86阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告4/2/24/2/2躍層躍層 得房率得房率:91%:91% （139139、142142） 1010、13#13#沿街躍層沿街躍層房型分析房型分析: G: G房型房型 幢號幢號10#10#外部

13、和外部和13#13#阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告10#10#沿街高層沿街高層房型分析房型分析: :H H型型3/2/2 123 3/2/2 123 得房率得房率:86%:86%I I 型型3/2/1 89 3/2/1 89 （基本同（基本同E E、G G戶型）戶型） 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告8#118#11層小高層層小高層房型分析房型分析: :F2F2型型1/1/1 591/1/1 59F1F1型型2/2/2 90 2/2/2 90 F3F3型型2/2/1 862/2/1 86 得房率得房率:85%:85% 公攤大阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告多層多層房型分析房型分析: : C C房型

14、房型 幢號幢號3 3、5 5、7 7、9 9、1111、12#12#2/2/1 2/2/1 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層 得房率得房率:91%:91% 面積面積8888、90 90 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告1#1#樓商鋪樓商鋪分析分析: : 商鋪面寬商鋪面寬4.24.2米米1-4#1-4#進(jìn)深進(jìn)深10.510.5米米5-20#5-20#進(jìn)深進(jìn)深12.512.5米米 123456789101112131415161718192044.137.9937.9949.547.143.7943.7947.149.543,7943.7947.149.543,7943.7947.149.543,7943,7949.5

15、1234567849.537.9950.2149.547.137.9950.2152.5商鋪總面積約商鋪總面積約: 906.28: 906.28平方米平方米 儲藏室總面積儲藏室總面積:327.9:327.9平方米平方米阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告13#13#商鋪商鋪分析分析: :總面積總面積約約11741174平方米平方米樓層樓層12345678樓上樓上74389291919238109樓下樓下7236926771903392總計總計1467418015816218271201阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài): : 品牌百貨品牌百貨: : 大型娛樂城大型娛樂城 大型酒店大型酒店

16、 中型超市中型超市 貿(mào)易總匯貿(mào)易總匯 商鋪總面積商鋪總面積: : 約約40004000平方米平方米門前廣場門前廣場: : 約約20002000多平方米多平方米10#10#樓大商分析樓大商分析: :阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告地下地下1 1層層 3420平方米平方米 車位車位:48:48個個阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告售樓處的裝修建議售樓處的裝修建議 在設(shè)計風(fēng)格上與樓盤保持相對一致，與周邊競案售樓處拉開明顯的檔次，充分體現(xiàn)本案“唯一型”的產(chǎn)品定位。建議售樓處采用智能化建議售樓處采用智能化概念灌輸概念灌輸, ,盡可能做到盡可能做到一鍵式模式一鍵式模式, ,使客戶充使客戶充分感覺到社區(qū)的分感覺到

17、社區(qū)的特色性、特色性、高貴性和唯一性高貴性和唯一性。 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告售樓處前建議售樓處前建議: : 小型高爾夫果領(lǐng)小型高爾夫果領(lǐng) 小型高爾夫推竿練習(xí)場小型高爾夫推竿練習(xí)場高貴的高爾夫球場凸顯了本案奢華的品質(zhì)形象，給人的第一印象是帶有一種榮耀感，與眾不同的超脫理念。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告外立面燈光效果展示外立面燈光效果展示建議在本案的建筑立面完工后，配以外墻照明燈光，在夜晚能形象的顯現(xiàn)出產(chǎn)品的鮮明品質(zhì)。阜陽泉水灣花園營銷推廣

18、策劃報告頂級建材的展示頂級建材的展示展示體驗區(qū)： 在售樓處內(nèi)專門開辟一個空間展示本案建筑所運用的建材，和智能化設(shè)備，以體現(xiàn)產(chǎn)品的高端內(nèi)涵品質(zhì)。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告我司建議把本案的智能化配置分為以下四個系統(tǒng)：1多媒體信息通訊與服務(wù)2社區(qū)安全防范系統(tǒng) 1）小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) 2）家庭安全防范報警系統(tǒng) 3）樓宇訪客門禁系統(tǒng) 4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng) 5）巡更系統(tǒng) 6）背景音響及緊急廣播系統(tǒng) 7）車輛出入管理系統(tǒng) 3社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理 1）樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)： 2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng) 4家庭智能控制系統(tǒng) 2、小區(qū)智能化建議、小區(qū)智能化建議阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告樣板房裝修建議樣板房裝

19、修建議 一一豪華典雅型樣板房裝修風(fēng)格 (古典歐式) 突出高貴、典雅的設(shè)計風(fēng)格，主要滿足稍大年齡層目標(biāo)客戶的審美觀點。適合大三房或躍層戶型。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告樣板房樣板房2 活潑現(xiàn)代型 適合90平米2房或小3房阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告1、物業(yè)管理建議、物業(yè)管理建議物業(yè)管理篇物業(yè)管理篇（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）（因未展開工作，所以只有概念提煉及產(chǎn)品建議）建議提供人性化的服務(wù)，引進(jìn)專業(yè)品牌物業(yè)管理公司進(jìn)行管理阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告3、如何定位本案及屬于本案的客源、如何定位本案及屬于本案的客源 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告阜陽標(biāo)志性濱江高檔小區(qū)阜陽標(biāo)志性濱

20、江高檔小區(qū)項目市場定位項目市場定位 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告項目發(fā)展理念定位項目發(fā)展理念定位 “江畔公園舒適感性家居江畔公園舒適感性家居” 充滿活力的浪漫江畔園景生活充滿活力的浪漫江畔園景生活健康的舒適感性家居健康的舒適感性家居阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告環(huán)境景觀：環(huán)境景觀：嫁接好與公園江畔的環(huán)境景觀資源，以自然、隨意 的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。建筑形象：建筑形象：以高貴典雅的柔美新都市主義歐式建筑風(fēng)格、高貴的 法式建筑風(fēng)格創(chuàng)造建筑物與人的親和力，以自然的曲 線讓人感到心情舒暢。家居空間：家居空間：超高得房率以高利用舒適的個性化間隔，富有人性化 的居住空間，打造親切、溫暖的感性家

21、居。社區(qū)氛圍：社區(qū)氛圍：充分體驗濱水公園而居所帶來的充滿活力和健康的生 活享受。 項目發(fā)展理念定位項目發(fā)展理念定位 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告項目概念設(shè)計概要項目概念設(shè)計概要 江畔公園生活江畔公園生活在規(guī)劃設(shè)計上以景觀先行，使得戶戶望景，營造一種畔水畔園而居，江畔公園人家的生活氛圍。人與自然和諧人與自然和諧在環(huán)境設(shè)計上進(jìn)一步突出與周邊自然景觀（泉河、泉河公園）以及自然生態(tài)的關(guān)系，營造人與自然和諧貼近的環(huán)境。注重住宅立體綠化 ，給人輕松、自然、隨意的和諧感受。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告優(yōu)雅浪漫優(yōu)雅浪漫小區(qū)規(guī)劃設(shè)計給人清馨、淡迫、飄香的感受 。生活不僅僅停在表面上，同時還體現(xiàn)不被物質(zhì)的世界

22、所約束，追求生命更深的意義和更高的人生境界。感性家居感性家居營造富有感性的家居生活方式。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告所有對事情的體驗都來自感官所有對事情的體驗都來自感官五感互動五感互動感性家居感性家居嗅覺觸覺聽覺視覺味覺有舒適感、質(zhì)感、親切感、溫暖感有焦點、有層次、有欣賞性有回味感、陶醉感有回歸自然感、心胸開闊感相關(guān)配套提供的口味享受阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告我們針對的是哪些目標(biāo)消費對象我們針對的是哪些目標(biāo)消費對象1、通過對區(qū)域內(nèi)競爭個案的客戶跟蹤勾劃目標(biāo)消費者輪廓、通過對區(qū)域內(nèi)競爭個案的客戶跟蹤勾劃目標(biāo)消費者輪廓根據(jù)對泉北區(qū)域內(nèi)樓盤的客戶持續(xù)跟蹤，驗證了該區(qū)域的中 高檔樓盤（如外灘國際

23、城）主要為區(qū)域內(nèi)的 企業(yè)中高層管理者、私營業(yè)主和公務(wù)員，而 中低檔樓盤（如依泉雅苑）的客戶為低總價 住宅的購買者，包括首次置業(yè)者和改善型居 住者（外出打工回鄉(xiāng)人員、阜陽周邊縣市進(jìn) 城者、個體戶等）。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告本案在客戶定位上，客源與區(qū)域的中低檔樓盤的客源重合，而客 戶層卻與區(qū)域的中高檔樓盤重合。因此，以本案的市場定位，面對的最大課題是在有效鎖定區(qū)域內(nèi)因此，以本案的市場定位，面對的最大課題是在有效鎖定區(qū)域內(nèi)客戶的同時，如何捕捉全市范圍的中高收入者，使得客戶來源產(chǎn)客戶的同時，如何捕捉全市范圍的中高收入者，使得客戶來源產(chǎn)生突破性的變化，創(chuàng)造更寬的客層面。生突破性的變化，創(chuàng)造更寬的

24、客層面。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告2、本案的目標(biāo)客層論、本案的目標(biāo)客層論泉水灣花園目標(biāo)客層論泉水灣花園目標(biāo)客層論基礎(chǔ)市場基礎(chǔ)市場成長市場成長市場創(chuàng)造市場創(chuàng)造市場來源：來源：原居住在泉北的居民，改善居住條件、換房等需要為主；在泉北工作和做生意的人，這類人不在少數(shù)。來源：來源：由區(qū)域向外圍發(fā)散，面向全市范圍。來源：來源：通過強有力的市場推廣，建立本案性格與形象，吸引氣質(zhì)相符的最廣泛消費者。特征：特征：首次置業(yè)者，包括中低層市民、區(qū)域中高端客源（小業(yè)主個體戶、公務(wù)員、企事業(yè)單位主管級人士）。特征：特征：周邊縣市進(jìn)城置業(yè)者、外出務(wù)工回鄉(xiāng)者、市內(nèi)改善型居住者（主要為白領(lǐng)、私營業(yè)主、企業(yè)中高層管理者）

25、。特征：特征：講究生活品質(zhì)，向往悠閑自在的高品質(zhì)的新生活；接受西方現(xiàn)代文明，同時也欣賞中國傳統(tǒng)文化的精髓。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告3、客戶特征分析、客戶特征分析 年年 齡：齡：主要年齡段為30-50歲，其次為25-30歲職職 業(yè)：業(yè)：個體經(jīng)營者、公務(wù)員、私營企業(yè)的中高級管 理人員、私營企業(yè)主及外出打工回鄉(xiāng)人員等教育程度：教育程度：以受高等教育以上的客群為主家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)：以35人居住為主。家庭收入：家庭收入：以家庭收入每月5000元左右收入的為主。置業(yè)目的：置業(yè)目的：以改善家庭居住條件的置業(yè)為主要購房目的基基本本形形態(tài)態(tài)年齡年齡職業(yè)職業(yè)收入收入工作工作消費消費生活生活生活生活形態(tài)形態(tài)

26、人生觀人生觀夢想夢想價值觀價值觀心心理理形形態(tài)態(tài)整體認(rèn)識（望遠(yuǎn)鏡）整體認(rèn)識（望遠(yuǎn)鏡）阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告4、客戶源分析、客戶源分析 客戶區(qū)域來源定位依次為潁泉、潁東、潁州、太和（以泉北新區(qū)板塊的置業(yè)者為主體），具體如下： 在潁泉區(qū)的個體經(jīng)營者：在潁泉區(qū)的個體經(jīng)營者：他們是潁泉區(qū)的生意人，他們有了一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，想改善目前的家庭居住條件，而且他們在某種程度上都比較信奉“風(fēng)水”一說。“以水為財”，他們會選擇臨江的樓盤購買住房。（瑤海、皖西北、港利廣場、匯鑫等大型市場）我們要找一群什么樣的人：我們要找一群什么樣的人： 張先生：泉北區(qū)里的個體私營企業(yè)主，知名品牌木地板阜陽區(qū)總代理，負(fù)責(zé)該企業(yè)

27、在阜陽市場的銷售。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告在潁州、潁東區(qū)域工作或居住的高收白領(lǐng)或企業(yè)主：在潁州、潁東區(qū)域工作或居住的高收白領(lǐng)或企業(yè)主： 他們在潁州、潁東工作或居住，是一些企業(yè)或公司的中高級管理 人員、企業(yè)主、公務(wù)員，他們大部分已購置過住房，有著自己的 私家車或公司配車，他們想進(jìn)一步改善目前居住的環(huán)境，提高居 住生活質(zhì)量，需要二次置業(yè)。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告泉北區(qū)域住戶的置業(yè)者泉北區(qū)域住戶的置業(yè)者 我們可以將目標(biāo)瞄準(zhǔn)泉北區(qū)域的部分住戶，他們在幾年前已在泉 北購買了商品房，經(jīng)過幾年的居住生活，他們對泉北區(qū)域的人文 環(huán)境、交通狀況和生活配套設(shè)施等都有了認(rèn)知并逐步接受。隨著 他們自身的發(fā)

28、展有了再次置業(yè)的需求，他們希望能在泉北再購買 一套較高檔次的住房。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告進(jìn)城人士、外出打工人士：進(jìn)城人士、外出打工人士： 阜陽周邊縣市的小資人士或縣市里的生意人及外出務(wù)工回鄉(xiāng)人士。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，經(jīng)濟條件較好的縣城人士紛紛進(jìn)城安家置業(yè)；阜陽周邊縣城在阜陽市內(nèi)做生意的人士不想再回到他們原來生活的地方，兩者都是希望找一處相對理想的居所安定下來。對于外出打工的人士回鄉(xiāng)后同樣也是希望找一處理想居所安家。 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告主要客戶群主要客戶群企事業(yè)單位職員、教師、公務(wù)員等企事業(yè)單位職員、教師、公務(wù)員等個體戶、私營業(yè)主（瑤海市場、皖西個體戶、私營業(yè)主（瑤海市場、

29、皖西北市場、港利廣場、匯鑫市場等）北市場、港利廣場、匯鑫市場等）縣城小資階層、外出打工人士縣城小資階層、外出打工人士阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告4、如何銷售本案自己的產(chǎn)品、如何銷售本案自己的產(chǎn)品 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告我們?nèi)绾武N售自己的產(chǎn)品？我們?nèi)绾武N售自己的產(chǎn)品？1、我們?nèi)绾未_立本案合理的價格平臺？、我們?nèi)绾未_立本案合理的價格平臺？2、我們整盤的推案策略如何制訂？、我們整盤的推案策略如何制訂？3、本案一期的銷售策略及控制計劃？、本案一期的銷售策略及控制計劃？阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告我們?nèi)绾未_立本案合理的價格平臺？我們?nèi)绾未_立本案合理的價格平臺？定價原則思考定價原則思考周邊競爭

30、樓盤的市場價格參考，遵循開盤價格必須具備市場競爭 力。利潤最大化。通過銷售動線促使價格鋸齒型上調(diào)。低開高走。用產(chǎn)品品質(zhì)及施工進(jìn)度來不斷帶動價格的穩(wěn)步提升。安全性原則。合理的價格走勢，適應(yīng)市場、規(guī)避風(fēng)險，穩(wěn)健的定 價方針。成本考慮。根據(jù)項目總體規(guī)劃來確定一房一價。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告本案最近的有依泉雅苑、外灘國際城，以其為參考個案，測算得出周邊價格的中間值為30003000元 （以2007年11月為時點）加入整體市場增長因素（今年上半年阜陽房價增長率為20%左右，屬特殊情況；考慮其GDP增長幅度及板塊現(xiàn)狀，通過分析預(yù)測明年房價的增長率為15%，預(yù)計此增長率將持續(xù)2-3年）3000+30

31、003000+300015%15%3/123/12 通過市場增長因素通過市場增長因素 本案的產(chǎn)品價格區(qū)間在本案的產(chǎn)品價格區(qū)間在31153115元元阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告取取31153115元為基數(shù)元為基數(shù)本項目的綜合價值依據(jù)，周邊項目與本案相比，本案周邊生活配套、交通條件的不足及尚未施工等，但在建筑形態(tài)、園林景觀、臨水臨園住宅等方面具有優(yōu)勢。按經(jīng)驗判斷，本案與參照個案在目前階段價格差不大。由此：項目價格則在：31153115100%=3115100%=3115元元依據(jù)以上推斷，依據(jù)以上推斷，20082008年年3 3月月本案的開盤價格建議為：本案的開盤價格建議為：32003200元元阜

32、陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告由于受土地儲備量的影響，泉北新區(qū)板塊所屬樓盤較少。從周 邊市場來看，與本案物業(yè)類型相似的產(chǎn)品不多，可參照的價格 樣本數(shù)少。從板塊現(xiàn)狀分析，離本案最近的依泉雅苑、外灘國際城,前者目 前均價在2800元左右，后者均價在3200元左右。但從成長性 看，建議本案目前可以外灘國際城為目標(biāo)研究對象。考慮板塊個案在地段、施工工期、產(chǎn)品定位等方面的差異，確 定本案目前的開盤銷售均價為32003200元元/ /阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告說明說明我們認(rèn)為價格總體將隨著工期的進(jìn)度和市場的反應(yīng)有序上揚，同物業(yè)定位和競爭對手相比，目前的價格策略可以實現(xiàn)，主要問題有三點：首先，如果在買方市

33、場背景下，產(chǎn)品定位、市場推廣不到位，將影響樓 盤品牌形象的樹立，因此價格的基礎(chǔ)產(chǎn)生動搖，導(dǎo)致價格無法提升；其次，價格體現(xiàn)有形價值和無形價值兩個方面，無形價值也俗稱附加價 值，這對于消費者的預(yù)期心理價位形成產(chǎn)生影響，本案在這一點應(yīng)有所 作為；其三，市場競爭對手和區(qū)域市場的分析，得出本案在阜陽市場具有一定 的稀缺性，應(yīng)該在行業(yè)內(nèi)占據(jù)一席之地，是精品住宅的代表。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告 綜上所述，我們建議在市場推廣和產(chǎn)品支撐點的基礎(chǔ)上，勇敢綜上所述，我們建議在市場推廣和產(chǎn)品支撐點的基礎(chǔ)上，勇敢提升物業(yè)價格，利用價格進(jìn)一步提升物業(yè)的檔次，并努力提升消費提升物業(yè)價格，利用價格進(jìn)一步提升物業(yè)的檔次，

34、并努力提升消費者對本案的價格認(rèn)知，與阜陽市場上住宅檔次主要通過價格來區(qū)分者對本案的價格認(rèn)知，與阜陽市場上住宅檔次主要通過價格來區(qū)分的慣例相一致。的慣例相一致。 另外價格的上揚必須與銷售形成互動，謹(jǐn)慎提價，建議在每次項目重大利好消息出臺時，明顯提高房價，營造整體樓盤的良好走勢，給予先期準(zhǔn)業(yè)主以信心。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告我們整盤的推案策略如何制訂？我們整盤的推案策略如何制訂？本案銷售三原則本案銷售三原則迎合市場、規(guī)避風(fēng)險、實現(xiàn)年內(nèi)迎合市場、規(guī)避風(fēng)險、實現(xiàn)年內(nèi)1.5個億的資金回籠個億的資金回籠 在短期內(nèi)實現(xiàn)階段推案量的快速去化來保證本案的整體安全性，并且去化 本案相對劣勢的產(chǎn)品以35%的優(yōu)

35、勢產(chǎn)品分批量逐步實現(xiàn)本案的利潤最大化。風(fēng)險預(yù)知，提前預(yù)防風(fēng)險預(yù)知，提前預(yù)防 在銷售前期制定各項有效措施來防止投機客戶的產(chǎn)生，最大化的保證自住客戶的購買，并且努力做到銷售過程零投訴及高滿意度。 提升服務(wù)，塑造品牌提升服務(wù)，塑造品牌 強化銷售現(xiàn)場各崗位人員的服務(wù)意識與服務(wù)品質(zhì)，以配合整體品牌戰(zhàn)略的實施。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告建議采用組團型銷售方案建議采用組團型銷售方案一期一期二期二期三期三期排期排期2008/032008/092008/102008/122009/012009/06推案量推案量2993119944 24017組團組團1、4、5、6、7、8、9102、3、11、12、13說明

36、：說明：本案體量在阜陽屬于中等規(guī)模，住宅部分總建面積7萬余平方米，從資金投入回籠最佳比看，本案整盤推案排期分為三期較為合理；從目前地塊施工開發(fā)的形式來看，三期的推案排期能較好地與施工建設(shè)相符。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告A、組團型銷售方案推盤步驟圖列、組團型銷售方案推盤步驟圖列第三階段第三階段第三階段第三階段第二階段第一波第一波第二波阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告第一波第一波第二波第二波蓄水期銷售期蓄水期銷售期排期排期07/1208/0308/0308/0608/0608/0708/0708/09組團（幢號）組團（幢號）1、5、7、94、6、8推案量推案量15842 14089戶數(shù)戶數(shù)178

37、138B、第一階段推案排期、第一階段推案排期說明：說明：本案同競案相比較，整盤蓄水期較短，因此必須要有相應(yīng)的蓄水期，蓄水目標(biāo)是首波推案 量的兩倍。同時暫定本案的開盤日為2008.03，實際開盤日依據(jù)蓄水情況而定。開盤所必須具備的四 大條件：現(xiàn)場售樓部正式啟用、取得預(yù)售證、累積500組客戶、樣板房裝修完成。在第一波銷售結(jié)束后，經(jīng)過一個月的蓄水期，第二波銷售即可展開。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告C、一期推案銷售策略、一期推案銷售策略多層、情景洋房、小高層產(chǎn)品組合入市，依靠多層產(chǎn)品確立價格平臺。銷售周期控制在6個月內(nèi)，周期內(nèi)操作以多層、小高層組團去化為主短期快速引爆 封盤 強勢雙組團出擊（強勢引爆

38、） 多層組團第一波次執(zhí)行：針對性蓄水 + 短期策略性引爆 + 封盤 小高層組團第二波次 + 情景洋房組團：長期蓄水 + 調(diào)整性開盤房源策略性銷控促銷卡發(fā)放計劃阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告D、一期推案價格實現(xiàn)、一期推案價格實現(xiàn)目標(biāo)價格目標(biāo)價格 ：一期實現(xiàn)銷售均價3350元/平米 階段價格制定階段價格制定 一期整體定價系數(shù)做綜合考慮后，微調(diào)制定：平面系數(shù)（主要影響因素朝向、景觀、噪音、面積、戶型等），樓層系數(shù)。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告E、銷售控制計劃、銷售控制計劃 為保證好房源與差房源的均衡去化，以及零庫存、利潤完為保證好房源與差房源的均衡去化，以及零庫存、利潤完全實現(xiàn)。采取如下原則：全實

39、現(xiàn)。采取如下原則：房源分批推出，分期集中銷售。差房源原則上全過程不銷控，中、好房源分期推出、分期銷 售，以保證房源 的平均去化。好房源最后推出，保證零庫存 以及利潤最大化。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告分階段進(jìn)行去化率分析，動態(tài)調(diào)整銷售價格結(jié)構(gòu)，爭取差房 源在期房階段全部去化，中好房源有相當(dāng)比例在各階段進(jìn)行 價格提升。開盤之初以速度為主要追求目標(biāo)，目的在于引起市場轟動。 再確立市場地位之后，目標(biāo)應(yīng)該轉(zhuǎn)向追求“速度與利潤的最佳 結(jié)合點”上。根據(jù)銷售面積與銷售速度，機動提升價格，增大好房源與差 房源的價差，爭取均衡去化及利潤最大化。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告5、如何進(jìn)行營銷采取哪些推廣手段、如

40、何進(jìn)行營銷采取哪些推廣手段 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告一、本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？一、本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？二、本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？二、本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？三、本案具體的營銷推廣計劃？三、本案具體的營銷推廣計劃？如何進(jìn)行營銷采取那些推廣手段如何進(jìn)行營銷采取那些推廣手段 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告Strength（優(yōu)勢）（優(yōu)勢）Weakness（劣勢）（劣勢）城市北拓：城市北拓：泉北新區(qū)正處城市北拓的主軸上，該板塊在城市擴張中有明確的發(fā)展后勁是進(jìn)出阜陽的門戶樞紐，同時又受泉北新區(qū)、泉河改造等利好消息影響，具有很強的成長性優(yōu)勢。開闊江景園景開闊江景園景: 泉河水岸、生

41、態(tài)公園兩大獨占，一線臨江臨園，景觀開闊，戶戶望景，將江景園景發(fā)揮到極至。一流設(shè)計：一流設(shè)計：景觀先行的規(guī)劃設(shè)計、標(biāo)志性建筑外立面、入戶花園、觀景陽臺、屋頂花園、開闊的景觀平臺。創(chuàng)新戶型：創(chuàng)新戶型：戶戶望江望園景、南北對流、視野開闊、庭院式觀景陽臺、入戶花園、間隔方正等極具吸引力。園林景觀：園林景觀：以休閑舒適、浪漫海濱為核心的創(chuàng)新設(shè)計，使得產(chǎn)品更具差異性。產(chǎn)品新概念：產(chǎn)品新概念：新都市主義的歐式建筑風(fēng)格，法式住宅的浪漫風(fēng)情及高利用率的戶型設(shè)計，總價控制合理，產(chǎn)品層次豐富。郊區(qū)概念：郊區(qū)概念：泉北在阜陽人心目中仍為郊區(qū)，生活機能配套較少，區(qū)域形象相對較差。高層住宅高層住宅 ：在阜陽市場的高層住宅

42、較少，市場接受度偏低。周邊環(huán)境：周邊環(huán)境：檔次較低，由于歷史原因，現(xiàn)階段周邊人群和生活配套檔次較低。噪音污染抗性：噪音污染抗性：處于出城主干道界首路旁，交通較為混亂，車流量也相對較大干擾嚴(yán)重。本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？本案的品牌概念及內(nèi)涵是什么？1、項目、項目SWOT分析分析阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告Opportunity（機會）（機會）Threat（威脅）（威脅）市場發(fā)展：市場發(fā)展：目前阜陽房產(chǎn)市場處于供需兩旺的成長期，市場隨著開發(fā)與投資熱潮的興起，一路穩(wěn)步攀高，經(jīng)濟增長和人口流動拉動需求增長；本案的地理優(yōu)勢隨著其不斷的完善和成型將受到消費者的追捧。客源基礎(chǔ)：客源基礎(chǔ)：泉北區(qū)大型批發(fā)市

43、場的發(fā)展為項目提供了相當(dāng)客源，當(dāng)?shù)卮罅康耐獬鰟?wù)工人群擁有強大的購買力。區(qū)域認(rèn)同逐增：區(qū)域認(rèn)同逐增：隨著泉北新區(qū)的居住氛圍和人文環(huán)境的行成，市場認(rèn)同度認(rèn)知度也在不斷增加。新興高檔住宅板塊新興高檔住宅板塊：泉河外灘板塊被定位為未來的新濱江豪宅板塊，有利于對整個濱江樓盤檔次的托高。板塊內(nèi)競爭激烈：板塊內(nèi)競爭激烈：開發(fā)樓盤在產(chǎn)品和品牌上各有千秋，周邊樓盤具有了后期開發(fā)的人氣和環(huán)境形成優(yōu)勢。板塊供應(yīng)量百萬平方米，依泉庭苑、外灘國際城等個案，在產(chǎn)品、地段上和本案相比也各有千秋，將會造成部分客源分流。目前本項目周邊環(huán)境改善尚需時日：目前本項目周邊環(huán)境改善尚需時日：現(xiàn)有周邊地理環(huán)境的改造，包括道路和水岸的改造

44、落后于本項目開發(fā)，因此對價格提升有壓力。新高檔住宅板塊崛起新高檔住宅板塊崛起:以泉河為中心的兩岸將發(fā)展成為新的高檔住宅區(qū)，預(yù)計同期推出的樓盤會對泉水灣造成影響。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告項目項目SWOTSWOT分析總結(jié)分析總結(jié) 圍繞圍繞“泉河泉河”與與“泉河公園泉河公園”進(jìn)行概念差異化，提升本案品質(zhì)；進(jìn)行概念差異化，提升本案品質(zhì)；引爆市場，從區(qū)域性樓盤躍升為引爆市場，從區(qū)域性樓盤躍升為全市性名盤、特色盤全市性名盤、特色盤；快速樹立項；快速樹立項目品牌的同時，也要同步取得優(yōu)異的產(chǎn)品銷售業(yè)績，目品牌的同時，也要同步取得優(yōu)異的產(chǎn)品銷售業(yè)績，實現(xiàn)雙贏實現(xiàn)雙贏。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告項目建議

45、特點總結(jié)項目建議特點總結(jié): 經(jīng)典“新都市主義”歐式建筑風(fēng)格(法式住宅) “臨河”觀景住宅(南觀泉河?xùn)|依泉河支流) “公園“豪景住宅(一路之隔,環(huán)抱75畝泉河公園) ”四大“阜城最旺大市場(皖西北/匯鑫/瑤海/港利) ”交通“便利,咽喉要道(界首路,北京路) ”行政核心“區(qū)(一路之隔泉北區(qū)政府) 高”得房率“,高”利用率“實用經(jīng)典房型 戶戶全明“豪景房”“八大八大”主題型主題型 強勢賣點強勢賣點阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告首創(chuàng)營銷首創(chuàng)營銷:六唯一六唯一 豪華智能型售樓處(阜城唯一) 智能型模型(阜城唯一) 高爾夫國領(lǐng)或高爾夫推竿練習(xí)場(阜城唯一) 2套以上豪華及現(xiàn)代型樣板房(阜城唯一) 高檔建

46、材展示(阜城唯一) 光體建筑(阜城唯一)阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告2、品牌定位分析圖、品牌定位分析圖Product Concept Product Concept 商品概念陳述商品概念陳述 對那一群向往對那一群向往人文品位、講究生活感性和情趣人文品位、講究生活感性和情趣的消費者而言，的消費者而言，我們將此社區(qū)當(dāng)作我們將此社區(qū)當(dāng)作河畔河畔花園花園觀天下觀天下來賣給他們。來賣給他們。Target/Life Style Target/Life Style 生活形態(tài)生活形態(tài)28-4528-45歲為主的男性歲為主的男性/ /工作繁忙工作繁忙白領(lǐng)白領(lǐng)/ /企業(yè)中高層企業(yè)中高層/ /區(qū)域中上層等區(qū)域中上

47、層等講究生活品質(zhì)講究生活品質(zhì)/ /向往悠閑自在向往悠閑自在Product Usage Occasion Product Usage Occasion 使用場合使用場合/ /方式方式/ /時機時機購房自住（首置為主，換置為輔）購房自住（首置為主，換置為輔）也可投資等待升值也可投資等待升值 Competitor/Substitute Competitor/Substitute 競爭者競爭者/ /代用品代用品外灘國際城外灘國際城依泉庭苑依泉庭苑/ /中泰名城等中泰名城等Product Benefits Product Benefits 商品利益點商品利益點泉河公園、泉河水、新都市主義歐式建筑泉河公園

48、、泉河水、新都市主義歐式建筑畔江畔園水景園林社區(qū)畔江畔園水景園林社區(qū)泉北區(qū)將來熱銷板快泉北區(qū)將來熱銷板快Positioning Positioning 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位中高檔中高檔Brand Image/Personality Brand Image/Personality 品牌形象品牌形象/ /個性個性自由、自在、閑適生活自由、自在、閑適生活意境幽雅意境幽雅/ /品位感強品位感強人文、思想、新都市主義人文、思想、新都市主義阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告3、品牌定位內(nèi)涵分析、品牌定位內(nèi)涵分析河畔河畔花園花園觀天下觀天下河畔河畔花園花園：泉河公園旁，泉河邊。深韻人文的泉水灣倡導(dǎo)“象 水一樣悠閑生

49、活”的居住主張。觀天下觀天下：有思想、有文化、有內(nèi)涵、有創(chuàng)新，惟獨沒有壓力。 領(lǐng)先者創(chuàng)造時尚和潮流。泉水灣不是去追逐居住潮 流，而是去引導(dǎo)居住潮流。廣告語廣告語流動的美，靜泊的家流動的美，靜泊的家一個夢想實現(xiàn)的地方一個夢想實現(xiàn)的地方阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？本案廣告推廣的目標(biāo)是什么？1、本案整體廣告推廣目標(biāo)思考、本案整體廣告推廣目標(biāo)思考賣房子，更是賣生活賣房子，更是賣生活。以差異化的生活主張，倡導(dǎo)泉水灣“河畔花 園觀天下”的生活；傳播一種有思想的住宅，有品位的生活，有文化的氛圍，有價值 的身份，形成一個獨特的消費層和人文社區(qū)，繼而引導(dǎo)一種生活 潮流和主張；以板塊發(fā)

50、展態(tài)勢及區(qū)域地緣價值等附加價值提升本項目的市場價 值，力爭在現(xiàn)有市場的基礎(chǔ)上獲得更好的價值回報；以項目品牌價值的塑造帶動公司品牌價值的提升，實現(xiàn)品牌價值 的雙重飛躍。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告2、本案廣告整體推廣目的、本案廣告整體推廣目的 根據(jù)項目目前的實際情況，緊扣項目的市場定位，以本身具有的位置景觀的唯一性和產(chǎn)品的排它性的獨特營銷思路貫穿于整個項目的全程宣傳推廣中，不僅要達(dá)到我們最終的銷售目的，還要通過本項目的成功使融昌品牌質(zhì)素得以進(jìn)一步提升。 阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告本案具體的營銷推廣計劃？本案具體的營銷推廣計劃？策略一：策略一：以政府規(guī)劃支持托升泉水灣的附加值策略二：策略二：

51、以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計將泉水灣塑造成新的江景住宅典范策略三：策略三：將江景、園景優(yōu)勢最大化，包裝成浪漫的、悠閑的濱江社區(qū)泉泉 水水 灣灣政府規(guī)劃支持創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計江景+園景浪漫濱江生活阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告泉河板塊的崛起，將托起新的濱江高檔住宅市場。泉北新區(qū)的大力開發(fā)，加快了城市北拓的步伐。城市公園綠地環(huán)境的建設(shè)，為本案居住環(huán)境增添一道風(fēng)景線。各策略點分述各策略點分述 策略一：策略一：以政府規(guī)劃支持托升泉水灣的附加值以政府規(guī)劃支持托升泉水灣的附加值阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告以其簡潔現(xiàn)代、曲線優(yōu)美、整體感強的外立面塑造成標(biāo)志性的濱江高尚物 業(yè)形象。強調(diào)景觀在產(chǎn)品設(shè)計中的極致發(fā)揮，從小區(qū)

52、入口、園林、入戶花園到室 內(nèi)，乃至主人房的衛(wèi)生間等都無不考慮到景觀的充分利用。作為高尚物業(yè)更有軟件上的支持，即引進(jìn)較好的物業(yè)管理的品牌支持。策略二：策略二：以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計將泉水灣塑造成新的江景住宅典范以一流、創(chuàng)新的產(chǎn)品設(shè)計將泉水灣塑造成新的江景住宅典范阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告策略三：策略三：將江景、園景優(yōu)勢最大化，包裝成浪漫的、悠閑的濱江社區(qū)將江景、園景優(yōu)勢最大化，包裝成浪漫的、悠閑的濱江社區(qū)在這里，主要是將對產(chǎn)品的闡述提升到訴求一種生活方式，一種對生 活的感受。江景園景是泉水灣最大的突出點，且園林也是圍繞休閑、浪漫的元素 而設(shè)計的濱江式園林，因此本項目更容易營造成一個畔水而居，

53、江畔 人家的浪漫濱江社區(qū)。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告一期各階段的宣傳策略一期各階段的宣傳策略泉水灣花園泉水灣花園定位：定位：河畔河畔花園花園觀天下觀天下廣告語：廣告語：流動的美流動的美靜泊的家靜泊的家 一個夢想實現(xiàn)的地方一個夢想實現(xiàn)的地方發(fā)現(xiàn)主題發(fā)現(xiàn)主題感受主題感受主題感悟主題感悟主題（第一波蓄水期）（第一波蓄水期）（第一波強銷期）（第一波強銷期）（第二波蓄水期）（第二波蓄水期）傳達(dá)開盤信息，吸引消費者對項目主要賣點的高度關(guān)注；建立與目標(biāo)消費群身份、地位、個性、喜好的關(guān)聯(lián)，并產(chǎn)生看樓購樓的沖動。承接前期的炒作效應(yīng)，將品牌形象具體落實到產(chǎn)品賣點，引發(fā)廣泛范圍的市場關(guān)注，將知名度轉(zhuǎn)化為認(rèn)知度，

54、凝聚為品牌核力。深入挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，從物質(zhì)層面向精神層面演繹，知微見著地展現(xiàn)業(yè)主生活中的閑適人文等居住氣質(zhì)，達(dá)到物超所值的品牌價值提升。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告第一波：銷售蓄水期第一波：銷售蓄水期廣告宣傳進(jìn)入導(dǎo)入期廣告宣傳進(jìn)入導(dǎo)入期（2007/12-2008/032007/12-2008/03）在房地產(chǎn)項目宣傳的前期，廣告宣傳更側(cè)重項目知名度的擴大。在房地產(chǎn)項目宣傳的前期，廣告宣傳更側(cè)重項目知名度的擴大。 在這個階段，項目各項前期準(zhǔn)備工作剛剛開始，銷售、推廣工作也只是處于準(zhǔn)備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備可以展示的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)擇傳播面較廣的媒體，如車體、報紙、戶外、廣播等。將新項

55、目入市的消息傳播出去是這一階段宣傳的主要任務(wù)，廣告的頻率沒有必要太高，宣傳力度也可以先小一些。這一階段的項目廣告應(yīng)著重項目賣點的建立，這樣可以在人們心里形成一個固定而清晰的概念，以達(dá)到在眾多項目中脫穎而出的目的。其中恰逢2008年春節(jié)期間，是本案遇到的第一輪銷售蓄水高峰。任務(wù)任務(wù)在消費者腦海中迅速建立強化泉水灣花園的知名度。在消費者腦海中迅速建立強化泉水灣花園的知名度。該階段著重于項目銷售宣傳元素的準(zhǔn)備，為項目的全面推廣奠定基礎(chǔ)。該階段著重于項目銷售宣傳元素的準(zhǔn)備，為項目的全面推廣奠定基礎(chǔ)。由于項目處于蓄水期宣傳，建議利用由于項目處于蓄水期宣傳，建議利用“畔水畔園、歐式建筑畔水畔園、歐式建筑”

56、概念引出項目概念引出項目品牌定位，以吸引注意力和關(guān)注度。品牌定位，以吸引注意力和關(guān)注度。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告第一波：銷售期第一波：銷售期廣告宣傳進(jìn)入鞏固期廣告宣傳進(jìn)入鞏固期（2008/03-2008/062008/03-2008/06）配合銷售工作的全面展開，工程進(jìn)度也會有所變化，工地形象已經(jīng)建立，給人一種配合銷售工作的全面展開，工程進(jìn)度也會有所變化，工地形象已經(jīng)建立，給人一種工程加速建設(shè)的感覺。這時的項目宣傳應(yīng)配合工程加速建設(shè)的感覺。這時的項目宣傳應(yīng)配合“加熱加熱”，廣告頻度及媒體選擇均需，廣告頻度及媒體選擇均需大大增加，采用戶外、車體、廣播、電視、報紙、大大增加，采用戶外、車體、

57、廣播、電視、報紙、DMDM等多種形式展示，以鮮明的形等多種形式展示，以鮮明的形象、強烈的廣告攻勢撼動市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。象、強烈的廣告攻勢撼動市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。 這一階段的廣告意圖是全面突顯項目優(yōu)勢，如戶型設(shè)計、附屬設(shè)施、所處地理位置、人文環(huán)境等，使客戶對項目加深了解并產(chǎn)生信賴。在廣告形式上要有創(chuàng)意和突破，能給人留下深刻的印象，在廣告語言上要生動形象，易懂好記。廣告配合得好，會使強銷期中的成交量增加，這一時期一般也是項目銷售業(yè)績最好的時期。任務(wù)任務(wù)在打開知名度的基礎(chǔ)上，利用廣告迅速包裝出本案最吸引消費者、最具優(yōu)勢的產(chǎn)品在打開知名度的基礎(chǔ)上，利用廣告迅速包裝出本

58、案最吸引消費者、最具優(yōu)勢的產(chǎn)品核心價值核心價值河畔河畔花園花園觀天下觀天下為盡快實現(xiàn)從存在區(qū)向認(rèn)知區(qū)的過渡，推動銷售的開始，建議多種媒介投放采取全為盡快實現(xiàn)從存在區(qū)向認(rèn)知區(qū)的過渡，推動銷售的開始，建議多種媒介投放采取全方位密集式廣告推廣；此外該階段也將利用若干個大型主題活動來形成推廣中的幾個方位密集式廣告推廣；此外該階段也將利用若干個大型主題活動來形成推廣中的幾個高峰。高峰。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告第二波：蓄水期第二波：蓄水期廣告進(jìn)入猛攻期廣告進(jìn)入猛攻期（2008/06-2008/07）在強銷期過后，新增客戶會維持在一個相對平衡的數(shù)量曲線上，因此廣告應(yīng)相應(yīng)降溫，但仍應(yīng)保持一定穩(wěn)定的頻率出

59、現(xiàn)，在達(dá)到當(dāng)期銷售目的之外，不需為第二波銷售期作準(zhǔn)備。在此銷售階段的工程項目，進(jìn)度快的已經(jīng)達(dá)到主體工或裝修階段，樓宇及社區(qū)規(guī)模形象初顯，可以讓客戶看到大體的實物建筑。這時除相應(yīng)的媒體廣告之外，可以更多的安排看房客戶參觀樣板間和工地，雖然參觀工地有一定危險和麻煩，但可以給人一種身臨其境的感覺，也使客戶對于工程質(zhì)量做到眼見為實。任務(wù)任務(wù)消費者對該品牌有了更理性的認(rèn)識，提及本案，聯(lián)想到的不僅是關(guān)于產(chǎn)品物質(zhì)方面的消費者對該品牌有了更理性的認(rèn)識，提及本案，聯(lián)想到的不僅是關(guān)于產(chǎn)品物質(zhì)方面的元素，還包括精神方面的期望，對泉水灣花園來說，它已成為一種生活方式的代名詞。元素，還包括精神方面的期望，對泉水灣花園來

60、說，它已成為一種生活方式的代名詞。建議借新單位的不斷推出，利用各種社區(qū)活動、電視建議借新單位的不斷推出，利用各種社區(qū)活動、電視NPNP廣告營建社區(qū)文化，達(dá)到廣告營建社區(qū)文化，達(dá)到“以以人文化尊貴的生活氣息吸引人人文化尊貴的生活氣息吸引人”的目的。的目的。銷售達(dá)到高峰，口碑不錯，幕名而來者越來越多。銷售達(dá)到高峰，口碑不錯，幕名而來者越來越多。阜陽泉水灣花園營銷推廣策劃報告媒介投放策略制訂媒介投放策略制訂 產(chǎn)品產(chǎn)品目標(biāo)消費者目標(biāo)消費者傳播途徑找一條準(zhǔn)確、高效的傳播途徑與目標(biāo)消費群溝通，清晰傳達(dá)銷售信息。制造市場焦點，尤其是在要在開售期間制造強烈的市場轟動效應(yīng)，為后期的銷售作鋪墊。迅速提升項目的知名