1、1.1 龍泉驛區(qū)自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件概述龍泉驛區(qū)地處成都平原東部，界于東經(jīng)104º08´28"104º27´12"，北緯30º28´57"30º46´46"之間，系四川省省會(huì)成都市所轄九區(qū)之一。區(qū)境東屏龍泉山與簡(jiǎn)陽(yáng)市交界，西鄰成華、錦江兩區(qū)，北與青白江區(qū)和新都區(qū)接壤，南連雙流縣。東西長(zhǎng)29.8公里，南北寬28.75公里，幅員面積558.74平方公里，形如一朵桃花。全區(qū)轄4街道辦事處7鎮(zhèn)1鄉(xiāng)。2003年，總?cè)丝?1萬(wàn)人，其中非農(nóng)人口總數(shù)為18.43萬(wàn)人，城市化水平36%。龍泉街

2、道辦事處為區(qū)政府所在地，其實(shí)際城鎮(zhèn)人口達(dá)18.5萬(wàn)人。1.1.1自然概況龍泉驛區(qū)屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。地表水系發(fā)達(dá)，地下水資源豐富。城市綠地覆蓋率25.8%，空氣污染指數(shù)API年平均84，是山清水秀的國(guó)家環(huán)保模范城。1.1.2資源概況龍泉驛區(qū)是省級(jí)花果山風(fēng)景名勝區(qū)。區(qū)內(nèi)有自然景觀400余處，其中，200余平方公里的桃花觀賞區(qū)世界罕見，20余平方公里的觀光果園宛如生態(tài)迷宮，8000余畝的龍泉湖景色怡人；文物古跡130余處。其中，明蜀僖王陵是國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位，石經(jīng)寺是漢族地區(qū)唯一的藏傳佛教圣地，廣東會(huì)館是四川省境內(nèi)保存最完整的客家會(huì)館建筑。水果資源豐富：全區(qū)有果樹近400個(gè)

3、品種，栽培面積25萬(wàn)畝，年產(chǎn)水蜜桃、枇杷、葡萄、梨等水果2億公斤以上。天然氣資源豐富：中型淺層天然氣田總儲(chǔ)量約300億立方米。1.1.3區(qū)位交通龍泉驛區(qū)是國(guó)務(wù)院批復(fù)的成都市城市向東發(fā)展主體區(qū)域，扼蓉城咽喉，居川渝要津。區(qū)政府所在地距市中心13.6公里,距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里,境內(nèi)擁有滬蓉高速公路、成渝高速公路兩條出海大通道，成渝鐵路、成昆鐵路穿境而行，形成了五橫三縱、四通八達(dá)、海陸空交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)體系。1.2 龍泉驛城區(qū)土地利用與地價(jià)關(guān)系分析1.2.1 城區(qū)土地條件概況1.2.1.1交通設(shè)施狀況近年來(lái)，龍泉驛城區(qū)交通設(shè)施有很大發(fā)展。區(qū)域內(nèi)各等級(jí)的道路體系有機(jī)結(jié)合，公路如織，四通八達(dá)，形成了

4、城區(qū)現(xiàn)有的交通支撐體系。特別是隨著成都市向東向南發(fā)展的城市發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，現(xiàn)在龍泉驛城區(qū)已經(jīng)和成都市緊密連接在一起，老成渝路、成渝高速公路、成龍路、以及成都外環(huán)路的建設(shè)極大的拉近了龍泉驛城區(qū)和成都的時(shí)間、空間距離。1.2.1.2給水設(shè)施概況龍泉驛城區(qū)目前主要有水廠兩座，龍泉一水廠和二水廠，日產(chǎn)自來(lái)水分別為1萬(wàn)噸和2萬(wàn)噸，水源為東風(fēng)渠。生活和工業(yè)用水主要依靠成都供水干管實(shí)施區(qū)域供水。目前沿成渝高速公路南側(cè)鋪設(shè)有DN1400水管，是目前“十萬(wàn)噸用水工程”項(xiàng)目輸水干管，經(jīng)位于麻石橋的龍泉二水廠加壓后，供龍泉驛城區(qū)生活和工業(yè)使用。1.2.1.3供電設(shè)施概況龍泉驛城區(qū)現(xiàn)狀用電由成都電網(wǎng)供電，電力網(wǎng)的電源

5、均來(lái)自220KV蓉東變電站。區(qū)內(nèi)有220KV變電站一座，110KV變電站4座(其中2座為一汽、威鋼兩家工業(yè)用電戶各自的專用變電站)，各變電站等級(jí)及容量如下表所示。表1-1 龍泉驛區(qū)現(xiàn)狀變電站一覽表變 電 站 名 稱電 壓 等 級(jí)容量(MVA)大面變電站220/110/102×200(樞紐站)龍泉變電站110/102×31.5界牌變電站110/102×40一汽專用變電站110/102×40威鋼專用變電站110/102×401.2.1.4供氣設(shè)施概況龍泉驛城區(qū)能源資源有：天然氣、電、煤、瓶裝液化石油氣、薪柴、桔桿及沼氣，其中天然氣資源豐富。城區(qū)現(xiàn)主

6、要由中石化和地方采氣公司(龍星公司)提供氣源，由龍泉驛區(qū)天然氣公司獨(dú)家經(jīng)營(yíng)供應(yīng)。區(qū)域內(nèi)有向陽(yáng)橋配氣站和龍泉配氣站兩個(gè)配氣站，供氣壓力采用中、低壓兩級(jí)壓力級(jí)制?，F(xiàn)有DN50以上的輸配管網(wǎng)373.2km，其中DN219的管道有31.2km，DN159的管道104.4km，DN108的管道100.1km，DN89的管道16.2km，DN57的管道99.6km。且還有PE管79.92km。主干管道主要沿老成渝路、成龍路、北干道和成環(huán)路布設(shè)，供氣壓力為0.6Mpa和0.8Mpa。表5-1 龍泉驛城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果一覽表 單位:元/平方米級(jí)別用地類型ABABAB商服用地2252141310659509008

7、10750675住宅用地975890730657635571/工業(yè)用地300280223180/表3-9-2 龍泉驛城區(qū)道路級(jí)別表(商服)級(jí)別道路名稱一級(jí)西干道、龍柏路、天鵝湖路、錦繡路、桃園路、沿山路、新驛南街、新驛北街、公園路、同安路、驛都東路、文明西街、龍平路、龍錦大街、八一大道北段、八一大道南段、次干道1至11二級(jí)北干道、世紀(jì)大道、老成渝路、幸福路、忠北路、主干道1、同達(dá)路、同發(fā)街、同德街、希望路、建設(shè)路、中街、保安寺路、建新巷、濱河路、東街、濱河北路、廣樂(lè)路、匯豐路、濱河南街、濱河北街、靈泉北街、文明東街、永安路、商業(yè)前街、商業(yè)后街、創(chuàng)業(yè)南街、新華街、燃燈寺路及延線、天生路、醬園街、

8、大源路、大面中街、大面上街、五星中路、五星街、安置房過(guò)境段、群益街、大華步行街、支路1至52三級(jí)東一路、東二路、成龍路、龍環(huán)路、龍西路、忠誠(chéng)路、龍工南路、規(guī)劃道路1至35四級(jí)成渝高速表3-60 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)評(píng)定指標(biāo)歸一化值及綜合指標(biāo)值表指標(biāo)名稱市場(chǎng)占地面積(m2)攤位數(shù)(個(gè))購(gòu)物人數(shù)(人/日)年交易額(萬(wàn)元/年)綜合指標(biāo)值龍泉驛城區(qū)航綜合市場(chǎng)91.5034.4856.5958.6059.40龍泉驛城區(qū)建設(shè)路綜合市場(chǎng)41.46100.00100.00100.0090.63龍泉驛城區(qū)綜合貿(mào)易市場(chǎng)100.0017.5924.2622.6134.68龍泉驛城區(qū)平安綜合市場(chǎng)36.9337.9333.1636

9、.5735.82龍泉驛城區(qū)燃燈市場(chǎng)42.3729.3125.4724.1628.29龍泉驛城區(qū)醬園街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)26.2341.3827.6428.0229.76龍泉驛城區(qū)濱河市場(chǎng)77.3270.6929.1730.4544.00龍泉驛城區(qū)大面農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)81.1785.8638.0131.0449.93龍泉驛城區(qū)同安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)49.0639.6631.7434.5136.83表3-61 龍泉驛城區(qū)綠化設(shè)施基本情況表編號(hào)名稱位置土地面積(公頃)區(qū)域環(huán)境影響效果1現(xiàn)狀綠地系統(tǒng)寶獅口水庫(kù)公園龍泉郊區(qū)優(yōu)2百工堰山水公園龍泉郊區(qū)優(yōu)3驛馬河水庫(kù)公園龍泉郊區(qū)優(yōu)4書房村公園龍泉郊區(qū)優(yōu)5山門寺水庫(kù)同安郊區(qū)優(yōu)6龍泉音樂(lè)廣

10、場(chǎng)區(qū)中心3.735優(yōu)7桃花仙子廣場(chǎng)濱河路側(cè)0.53優(yōu)8一帶兩園驛馬河兩側(cè)1.5優(yōu)9世紀(jì)廣場(chǎng)驛都大道側(cè)12優(yōu)10濱河廣場(chǎng)廣樂(lè)路側(cè)良11陶然村休閑廣場(chǎng)永雙路側(cè)1良12其他驛馬河、東風(fēng)渠兩側(cè)綠化帶良13規(guī)劃綠地系統(tǒng)大面公園大面鎮(zhèn)15良14工業(yè)區(qū)休閑公園工業(yè)區(qū)中心12良15東風(fēng)渠濱河公園東風(fēng)渠45良16驛馬河濱河公園驛馬河11良17百工堰入口公園公園路側(cè)10良18蘆溪河濱水公園蘆溪河14良表3-64 龍泉驛城區(qū)臨河狀況級(jí)別及功能分圖級(jí)別河流名稱功能分一級(jí)驛馬河100二級(jí)蘆溪河、東風(fēng)渠、蔣家河、東風(fēng)渠支流(一)、東風(fēng)渠支流(二)、其他支渠20表3-67 龍泉驛城區(qū)人文環(huán)境級(jí)別及功能分表級(jí)別樓盤名稱功能分

11、一級(jí)國(guó)一·澳鄉(xiāng)、東麓驛境、盛世中華100二級(jí)蔚藍(lán)花城、玉龍山莊、山水人家、明星花園、天泉置業(yè)、星河名居、東景康庭、陽(yáng)冉名居、東麓驛境、陶然精舍、天盛花園、龍府花園麗山別墅、陽(yáng)光商業(yè)世界、東方怡景、麗泉江南、金稅苑、東方魅力花園、景華苑、陽(yáng)光花苑、金色極地、麗陽(yáng)晶舍、新新家園、興順苑、桃福苑商住樓、華爾茲生活廣場(chǎng)、世紀(jì)苑二期、黃歌藝樹、麗山別墅、濱河花園60三級(jí)康居興苑、濱河苑、名景花園、恒興苑、雅苑30表3-73 龍泉驛城區(qū)內(nèi)道路級(jí)別表(工業(yè))級(jí)別道路名稱一級(jí)老成渝路、東一路、東二路、成龍路、龍環(huán)路、龍西路、忠誠(chéng)路、龍工南路、成渝高速出口、忠北路二級(jí)北干道、世紀(jì)大道、主干道1、老成渝

12、路、幸福路、西干道龍柏路、桃園路、沿山路、新驛南街、新驛北街、公園路、同安路、驛都東路、文明西街、龍平路、龍錦大街、八一大道北段、八一大道南段、次干道1至11三級(jí)同達(dá)路、同發(fā)街、同德街、希望路、建設(shè)路、中街、保安寺路、建新巷、濱河路、東街、濱河北路、廣樂(lè)路、匯豐路、濱河南街、濱河北街、靈泉北街、文明東街、永安路、商業(yè)前街、商業(yè)后街、創(chuàng)業(yè)南街、新華街、燃燈寺路及延線、天生路、醬園街、大源路、大面中街、大面上街、五星中路、五星街、安置房過(guò)境段、群益街、大華步行街、錦繡路、支路1至52、規(guī)劃道路1至35現(xiàn)將龍泉驛城區(qū)各土地級(jí)的主要街道分布范圍及與2002年成果比較，具體見表5-7。- 24 -表5-

13、7-1 龍泉驛城區(qū)土地級(jí)別分布范圍比較表(商服)級(jí)別2006年土地級(jí)別范圍2006年土地級(jí)別內(nèi)的主要街道2002年級(jí)別范圍內(nèi)的主要街道I東至：醬園街南至：驛都東路西至：永安路北至：商業(yè)前街中街、東街、新驛南街、新驛北街、保安寺路、龍平路(建設(shè)局至永安路段)、永安路(驛都東路至商業(yè)后街段)、醬園街、濱河南街商業(yè)前街、保安寺路、建設(shè)路、中街、東街、新驛南街、新驛北街、團(tuán)結(jié)巷、濱河南街、醬園街、勝利巷、驛都東路、濱河路、勝利巷、石巷子、操場(chǎng)巷、金輪寺巷II東至：沿山路 南至：星光東路西至：北干道 北至：北干道公園路(驛馬橋至沿山路段)、沿山路西側(cè)、文明西街、文明東街、商業(yè)前街、商業(yè)后街、創(chuàng)業(yè)南街、天

14、生路、龍柏路(驛都東路至凱普電源段)、燃燈寺路、星光東路北側(cè)、北干道(星光東路至公安局指揮中心段)、龍平路(北干道至永安路段)、濱河路、靈泉北街、濱河北街龍都南路、北干道西段、龍平路北段、龍柏路中段、航天北路、錦繡路、永安路中段、公園路中段、濱河北街、桃源路、驛都東路、桃源路、文明西街、文明東街、燃燈市、航天市場(chǎng)路III東至：沿山路 南至：成龍路西至：世紀(jì)廣場(chǎng) 北至：北干道同安三級(jí)區(qū)域大面三級(jí)區(qū)域驛都大道、驛都中路、龍環(huán)二路、龍環(huán)一路、星光中路、西干道、北干道(華明公司至星光中路段、公安局指揮中心至泰生實(shí)業(yè)段)、龍工南路、龍柏路(星光東路至一騰實(shí)業(yè)段)、圣景路、同達(dá)街、同發(fā)街、錦繡路(同安路以

15、南段)、同安路南側(cè)、希望路、同德街、幸福路、天鵝湖路、大華步行街、龍錦大街、群益街、安置房過(guò)境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街驛都中路、西干道東段、龍柏路南段、中段、航天南路、公園路東段、北干道東段、星光中路、興茂東街、靈泉北街、紅齡路、IV東至：東二路 南至：龍泉中學(xué) 西至：東風(fēng)渠北至：定級(jí)邊界同安四級(jí)區(qū)域大面四級(jí)區(qū)域世紀(jì)大道、忠誠(chéng)路、錦繡路(同安路以北段)、同安路北側(cè)世紀(jì)大道、龍環(huán)三路、西干道西段、東泉路、龍環(huán)一路西段、龍洛路、東風(fēng)路、龍工北路西段等VIIV級(jí)以外，規(guī)劃控制區(qū)以內(nèi)成龍路(東風(fēng)渠以西)、老成渝路(東風(fēng)渠以西)、東一路龍環(huán)四路南段、龍環(huán)三路南段、龍工南路西段表

16、5-7-2 龍泉驛城區(qū)土地級(jí)別分布范圍比較表(住宅)級(jí)別2006年級(jí)別范圍2006年級(jí)別內(nèi)的主要街道2002年級(jí)別范圍內(nèi)的主要街道I東至：東二路南至：蘆溪河西至：驛馬河北至：聚和生態(tài)沿山路、靈泉北街南側(cè)、濱河北街南側(cè)中街、驛都東路、龍平路、航天北路、永安路、商業(yè)前街、商業(yè)后街、建設(shè)路、公園路西段、保安寺路、新驛南街、龍柏路北段、燃燈寺路北段、濱河路、北干道西段、龍西路、龍都南路、文明西街、文明東街、濱河北街、濱河南街、東街II東至：驛馬河南至：定級(jí)邊界西至：東風(fēng)渠 北至：定級(jí)邊界公園路西側(cè)(驛馬橋至沿山路段)、中街、東街、新驛南街、新驛北街、保安寺路、龍平路、永安路(驛都東路至創(chuàng)業(yè)路段)、醬園

17、街、濱河南街、文明東街、商業(yè)前街、商業(yè)后街、創(chuàng)業(yè)南街、天生路、龍柏路、燃燈寺路、星光東路、北干道、龍平路、濱河路、靈泉北街北側(cè)、濱河北街、文明西街、建材路、驛都大道中段、西干道、龍柏路中段、龍環(huán)路南段、公園路中段、北干道東段、龍柏路南、桃源路 III東至：北干道南至：成龍路西至：定級(jí)邊界北至：定級(jí)邊界同安三級(jí)區(qū)域驛都大道南側(cè)、驛都中路、圣景路、同達(dá)路、同德路、同發(fā)路、希望路、幸福路、忠誠(chéng)路、錦繡路、同安路、老成渝路(東風(fēng)渠以西)、成龍路北側(cè)(東風(fēng)渠以西段)、天鵝湖路、大華步行街、龍錦大街、群益街、安置房過(guò)境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街世紀(jì)大道北段、龍工南路西段、北干道東段

18、、驛都大道中段、龍柏路北、紅齡路 IVIIII級(jí)以外，規(guī)劃控制區(qū)以內(nèi)成渝高速路、成龍路南側(cè)、世紀(jì)大道龍環(huán)四路、龍工南路西段、驛都大道西段、東風(fēng)路、明旭街 V-龍工南路西段、龍環(huán)四路南段、龍環(huán)三路南段表5-7-3 龍泉驛城區(qū)土地級(jí)別分布范圍比較表(工業(yè))級(jí)別2006年級(jí)別范圍2006年級(jí)別內(nèi)的主要街道2002年級(jí)別范圍內(nèi)的主要街道I東至：北干道南至：龍工南路 西至：東風(fēng)渠北至：驛都大道世紀(jì)大道、西干道、驛都大道南側(cè)、驛都中路南側(cè)龍環(huán)路中段II東至：東二路 南至：成龍路西至：東風(fēng)渠北至：省衛(wèi)校 公園路、中街、東街、新驛南街、新驛北街、保安寺路、龍平路、永安路、醬園街、濱河南街、文明東街、商業(yè)前街、

19、商業(yè)后街、創(chuàng)業(yè)南街、天生路、龍柏路、燃燈寺路、星光東路、北干道、濱河路、靈泉北街、濱河北街、文明西街、建材路世紀(jì)大道北段、龍環(huán)二路中段、龍環(huán)一路中段III東至：東二路 南至：規(guī)劃道路西至：定級(jí)邊界北至：同安(整個(gè)區(qū)域)老成渝路(東風(fēng)渠以西)、成龍路(東風(fēng)渠以西段)、東一路、成渝路、希望路、圣景路、幸福路、忠誠(chéng)路、錦繡路、同安路、同達(dá)路、同德路、同發(fā)路、天鵝湖路、大華步行街、龍錦大街、群益街、安置房過(guò)境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街龍華路、龍北路南段、龍環(huán)一路南段、龍興大道、龍環(huán)二路南段、世紀(jì)大道、龍環(huán)四路西段、南段IVIIII級(jí)以外，規(guī)劃控制區(qū)以內(nèi)規(guī)劃道路第三篇 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)

20、估篇表1-3 龍泉驛區(qū)房屋現(xiàn)值表 單位：元/平方米成新度結(jié)構(gòu)一成二成三成四成五成六成七成八成九成磚混結(jié)構(gòu)70140210280350420490560630半框架結(jié)構(gòu)(底框)80160240320400480560640720框架100200300400500600700800900下表1-4。表1-4 龍泉驛城區(qū)各類建筑物年折舊費(fèi)用表房屋結(jié)構(gòu)商服用房住宅用房折舊年限（年）年折舊費(fèi)用（元/平方米）折舊年限（年）年折舊費(fèi)用（元/平方米）磚混結(jié)構(gòu)4017.155013.72半框架結(jié)構(gòu)(底框)4019.85015.84框架40256016.67表1-5 龍泉驛城區(qū)各類房屋年維修費(fèi)用表房屋結(jié)構(gòu)年維修費(fèi)

21、(元平方米)磚混結(jié)構(gòu)14半框架結(jié)構(gòu)(底框)16框架20表1-6 龍泉驛城區(qū)各類房屋年保險(xiǎn)費(fèi)用表房屋結(jié)構(gòu)年保險(xiǎn)費(fèi)(元平方米)磚混結(jié)構(gòu)1.40半框架結(jié)構(gòu)(底框)1.60框架2.00表1-7 龍泉驛區(qū)房產(chǎn)管理局稅費(fèi)繳納一覽表序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)范圍(對(duì)象)文件依據(jù)一產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)套(宗)80元住房川價(jià)費(fèi)(2002)238號(hào)120元黨、政、軍、機(jī)關(guān)；社會(huì)公益和福利單位160元工廠、醫(yī)院、學(xué)校等用房240元商業(yè)用房(含寫字樓)二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)川價(jià)費(fèi)(2004)171號(hào)1住宅平方米3元由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)2非住宅成交價(jià)或市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)1.8買賣雙方個(gè)承擔(dān)一半三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅龍泉驛區(qū)地稅局實(shí)際執(zhí)行情況1營(yíng)業(yè)稅(

22、非住宅)成交價(jià)或市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)5.5%由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)2契稅(1)住宅成交價(jià)或市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)3%買方承擔(dān)(個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅一套，減半征收)(2)非住宅成交價(jià)或市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)3%買方承擔(dān)表1-8 龍泉驛區(qū)房屋租賃稅費(fèi)一覽表名稱標(biāo) 準(zhǔn)營(yíng)業(yè)稅及附加年租金的5.5%房產(chǎn)稅年租金的12%管理費(fèi)年租金的2-5%，(取2)維修費(fèi)房屋重置價(jià)的1.5-2%(取2)保險(xiǎn)費(fèi)房屋重置價(jià)的0.15-0.2%(取0.2%)折舊費(fèi)房屋年折舊費(fèi)表1-9 成都市龍泉驛區(qū)建設(shè)項(xiàng)目部分行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)1城市建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)100元/平方米2文物勘探發(fā)掘費(fèi)3工程定額測(cè)定費(fèi)4建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化

23、建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)4元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)2元/平方米五新型建筑材料專項(xiàng)基金8元/平方米六散裝水泥專項(xiàng)資金1元/平方米總 計(jì)118元/平方米表1-13 龍泉驛城區(qū)還原利率確定一覽表用地類型市場(chǎng)租售比法投資收益率法風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法還原利率結(jié)果權(quán)重結(jié)果權(quán)重結(jié)果權(quán)重土地房屋商服6.62%0.410.82%0.26.20%0.47.29%9.79%住宅5.71%0.48.67%0.26.20%0.46.50%8.50%工業(yè)4.19%0.26.20%0.85.80%7.80%表2-8-1 龍泉驛城區(qū)商服用地容積率修正指數(shù)表容積率0.60.91.21.51.82.12.4修正指數(shù)

24、7991100109116122128表2-8-2 龍泉驛城區(qū)住宅用地容積率修正指數(shù)表容積率0.91.21.51.82.12.42.733.33.6修正指數(shù)728393100106112117122126130表2-9 龍泉驛城區(qū)商服用地臨街狀況修正指數(shù)表臨街狀況一面臨街二面臨街修正指數(shù)100110表3-10龍泉驛城區(qū)各類用地基準(zhǔn)地價(jià)(線型模型)測(cè)算結(jié)果表(元/平方米) 級(jí)別用地類型商服用地202414391022727516住宅用地963845726608/工業(yè)用地322283244205/表3-11 龍泉驛城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果一覽表 單位:元/平方米級(jí)別用地類型ABABAB商服用地225214

25、131065950900810750675住宅用地975890730657635571/工業(yè)用地300280223180/基準(zhǔn)地價(jià)含義如下： 1、基準(zhǔn)期日二五年三月三十一日2、土地開發(fā)程度宗地外“六通”(通上水、通下水、通電、通路、通氣、通訊)，宗地內(nèi)“場(chǎng)平”(場(chǎng)地平整)；3、使用年期(1)商服用地:40年(2)住宅用地:70年(3)工業(yè)用地:50年4、容積率(1)商服用地：1.2(2)住宅用地：1.8(3)工業(yè)用地：0.65.土地權(quán)利狀況出讓土地,無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制的土地使用權(quán) 表4-3 龍泉驛城區(qū)商服用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表 標(biāo)準(zhǔn)修正說(shuō)明影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商業(yè)氛圍一級(jí)

26、商服中心二級(jí)商服中心三級(jí)商服中心零星商服網(wǎng)點(diǎn)無(wú)商服網(wǎng)點(diǎn)距商服中心位置0.5公里0.5,1.5)公里1.5,3.0)公里3.0,4.5)公里4.5公里交通便捷度公交便捷度4路3路2路1路無(wú)道路通達(dá)度主干道(40米)通過(guò)次干道30,40米)通過(guò),與主干道聯(lián)系緊密次干道30,40米)通過(guò),與主干道聯(lián)系不緊密支路(30米)通過(guò)，與次干道聯(lián)系緊密支路(30米)通過(guò)，與次干道聯(lián)系不緊密交通配套狀況區(qū)域內(nèi)有大型停車場(chǎng)區(qū)域內(nèi)有小型停車場(chǎng)，附近區(qū)域有大型停車場(chǎng)區(qū)域內(nèi)有小型停車場(chǎng)區(qū)域內(nèi)有路面停車位無(wú)停車位規(guī)劃條件土地利用類型商業(yè)商業(yè)、辦公商業(yè)、住宅住宅工業(yè)宗地條件臨街道路類型步行街/混合型道路、無(wú)交通管制/混合型

27、道路、有交通管制物業(yè)類型專業(yè)商場(chǎng)或現(xiàn)代化商務(wù)中心/普通商住樓及辦公樓底樓臨街鋪面/辦公樓及其他類型宗地形狀/對(duì)利用無(wú)影響對(duì)利用有一定影響對(duì)利用有嚴(yán)重影響宗地面積/適中偏大(小)，對(duì)利用有一定影響偏大(小)，對(duì)利用有嚴(yán)重影響表4-4-1 龍泉驛城區(qū)級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表(%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商業(yè)氛圍5.73 2.87 0-1.62 -3.23 距商服中心位置5.39 2.70 0-1.52 -3.04 交通便捷度公交便捷度3.37 1.69 0-0.95 -1.90 道路通達(dá)度3.71 1.86 0-1.05 -2.09 交通配套狀況1.69 0.85

28、 0-0.48 -0.95 規(guī)劃條件土地利用類型5.39 2.70 0-1.52 -3.04 宗地條件臨街道路類型2.36/0/-1.33物業(yè)類型2.36/0/-1.33宗地形狀/0-0.57-1.14宗地面積/0-0.48-0.95表4-4-2龍泉驛城區(qū)級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表(%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商業(yè)氛圍5.73 2.87 0-1.02 -2.04 距商服中心位置5.39 2.70 0-0.96 -1.92 交通便捷度公交便捷度3.37 1.69 0-0.60 -1.20 道路通達(dá)度3.71 1.86 0-0.66 -1.32 交通配套狀況1.69

29、 0.85 0-0.30 -0.60 規(guī)劃條件土地利用類型5.39 2.70 0-0.96 -1.92 宗地條件臨街道路類型2.36 /0/-0.84 物業(yè)類型2.36 /0/-0.84 宗地形狀/0-0.36 -0.72 宗地面積/0-0.30 -0.60 表4-4-3 龍泉驛城區(qū)級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表(%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商業(yè)氛圍3.05 1.53 0-0.68 -1.36 距商服中心位置2.87 1.44 0-0.64 -1.28 交通便捷度公交便捷度1.80 0.90 0-0.40 -0.80 道路通達(dá)度1.98 0.99 0-0.44 -0

30、.88 交通配套狀況0.90 0.45 0-0.20 -0.40 規(guī)劃條件土地利用類型2.87 1.44 0-0.64 -1.28 宗地條件臨街道路類型1.26 /0/-0.56 物業(yè)類型1.26 /0/-0.56 宗地形狀/0-0.24 -0.48 宗地面積/0-0.20 -0.40 表4-4-4 龍泉驛城區(qū)級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表(%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商業(yè)氛圍1.72 0.86 0-0.68 -1.36 距商服中心位置1.62 0.81 0-0.64 -1.28 交通便捷度公交便捷度1.01 0.51 0-0.40 -0.80 道路通達(dá)度1.11

31、0.56 0-0.44 -0.88 交通配套狀況0.50 0.25 0-0.20 -0.40 規(guī)劃條件土地利用類型1.62 0.81 0-0.64 -1.28 宗地條件臨街道路類型0.71 /0/-0.56 物業(yè)類型0.71 /0/-0.56 宗地形狀/0-0.24 -0.48 宗地面積/0-0.20 -0.40 表4-4-5 龍泉驛城區(qū)級(jí)商服用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表(%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素商服繁華度商業(yè)氛圍1.91 0.96 0-1.96 -3.91 距商服中心位置1.80 0.90 0-1.84 -3.68 交通便捷度公交便捷度1.12 0.56 0-1.15 -2

32、.30 道路通達(dá)度1.23 0.62 0-1.27 -2.53 交通配套狀況0.56 0.28 0-0.58 -1.15 規(guī)劃條件土地利用類型1.80 0.90 0-1.84 -3.68 宗地條件臨街道路類型0.79 /0/-1.61 物業(yè)類型0.79 /0/-1.61 宗地形狀/0-0.69 -1.38 宗地面積/0-0.58 -1.15 表4-5 龍泉驛城區(qū)住宅用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表 標(biāo)準(zhǔn)修正說(shuō)明影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素購(gòu)物條件區(qū)域位置臨近一級(jí)商服中心，購(gòu)物非常方便臨近二級(jí)商服中心，購(gòu)物方便臨近三級(jí)商服中心，購(gòu)物較方便有零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，購(gòu)物不方便無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布，購(gòu)物非常不方便

33、距區(qū)域商服中心距離200米200,500)米500,1000)米1000,1500)米1500米交通便捷度公交便捷度4路3路2路1路無(wú)道路通達(dá)度主干道(40米)通過(guò)次干道30,40米)通過(guò),與主干道聯(lián)系緊密次干道30,40米)通過(guò),與主干道聯(lián)系不緊密支路(30米)通過(guò)，與次干道聯(lián)系緊密支路(30米)通過(guò)，與次干道聯(lián)系不緊密環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度污染狀況環(huán)境寧?kù)o整潔、無(wú)污染無(wú)污染污染不明顯噪音、大氣污染明顯有污染源、污染明顯自然環(huán)境狀況綠化率達(dá)到40%綠化率達(dá)到30%綠化率達(dá)到20%有少量綠化無(wú)綠化社區(qū)人文環(huán)境區(qū)域內(nèi)有大量中高檔樓盤分布，人文環(huán)境良好/區(qū)域內(nèi)有少量中高檔樓盤分布，人文環(huán)境較好/區(qū)域內(nèi)無(wú)中

34、高檔樓盤分布，人文環(huán)境較差公用設(shè)施完備度學(xué)校、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施完備度設(shè)施齊全規(guī)模較大設(shè)施齊全規(guī)模一般設(shè)施基本齊全僅有零星設(shè)施分布未規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善程度/建成區(qū)內(nèi)/建成區(qū)外規(guī)劃條件土地利用類型住宅住宅為主,有少量商業(yè)分布商、住混合分布住宅為主，少量工業(yè)分布工業(yè)為主宗地條件宗地面積/適中偏大(小)，對(duì)利用有一定影響偏大(小)，對(duì)利用有嚴(yán)重影響宗地形狀/對(duì)規(guī)劃無(wú)影響有一定影響有嚴(yán)重影響地形狀況/平坦有一定起伏起伏過(guò)大工程地質(zhì)條件/無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象有不良地質(zhì)狀況，但無(wú)需特殊處理有不良地質(zhì)狀況，并作特殊性處理表4-6-1龍泉驛城區(qū)級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 (%) 標(biāo)準(zhǔn)

35、修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素購(gòu)物條件區(qū)域位置2.04 1.02 0-0.20 -0.40 距區(qū)域商服中心距離2.04 1.02 0-0.20 -0.40 交通便捷度公交便捷度1.64 0.82 0-0.16 -0.32 道路通達(dá)度1.43 0.72 0-0.14 -0.28 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度污染狀況1.23 0.62 0-0.12 -0.24 自然環(huán)境狀況1.64 0.82 0-0.16 -0.32 社區(qū)人文環(huán)境1.02 0.51 0-0.10 -0.20 公用設(shè)施完備度學(xué)校、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施完備度2.66 1.33 0-0.26 -0.52 基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施

36、完善程度2.86 1.43 0-0.28 -0.56 規(guī)劃條件土地利用類型1.43 0.72 0-0.14 -0.28 宗地條件宗地面積/0-0.06 -0.12 宗地形狀/0-0.06 -0.12 地形狀況/0-0.06 -0.12 工程地質(zhì)條件/0-0.06 -0.12 表4-6-2 龍泉驛城區(qū)級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 (%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素購(gòu)物條件區(qū)域位置0.57 0.29 0-0.45 -0.90 距區(qū)域商服中心距離0.57 0.29 0-0.45 -0.90 交通便捷度公交便捷度0.45 0.23 0-0.36 -0.72 道路通達(dá)度0.40 0.20

37、 0-0.32 -0.63 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度污染狀況0.34 0.17 0-0.27 -0.54 自然環(huán)境狀況0.45 0.23 0-0.36 -0.72 社區(qū)人文環(huán)境0.28 0.14 0-0.23 -0.45 公用設(shè)施完備度學(xué)校、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施完備度0.74 0.37 0-0.59 -1.17 基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善程度0.80 0.40 0-0.63 -1.26 規(guī)劃條件土地利用類型0.40 0.20 0-0.32 -0.63 宗地條件宗地面積/0-0.14 -0.27 宗地形狀/0-0.14 -0.27 地形狀況/0-0.14 -0.27 工程地質(zhì)條件/0-0.

38、14 -0.27 表4-6-3 龍泉驛城區(qū)級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 (%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素購(gòu)物條件區(qū)域位置1.25 0.63 0-0.35 -0.70 距區(qū)域商服中心距離1.25 0.63 0-0.35 -0.70 交通便捷度公交便捷度1.00 0.50 0-0.28 -0.56 道路通達(dá)度0.87 0.44 0-0.25 -0.49 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度污染狀況0.75 0.38 0-0.21 -0.42 自然環(huán)境狀況1.00 0.50 0-0.28 -0.56 社區(qū)人文環(huán)境0.62 0.31 0-0.18 -0.35 公用設(shè)施完備度學(xué)校、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施完備度1

39、.62 0.81 0-0.46 -0.91 基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善程度1.75 0.88 0-0.49 -0.98 規(guī)劃條件土地利用類型0.87 0.44 0-0.25 -0.49 宗地條件宗地面積/0-0.11 -0.21 宗地形狀/0-0.11 -0.21 地形狀況/0-0.11 -0.21 工程地質(zhì)條件/0-0.11 -0.21 表4-6-4 龍泉驛城區(qū)級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 (%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素購(gòu)物條件區(qū)域位置0.79 0.40 0-0.90 -1.80 距區(qū)域商服中心距離0.79 0.40 0-0.90 -1.80 交通便捷度

40、公交便捷度0.64 0.32 0-0.72 -1.44 道路通達(dá)度0.56 0.28 0-0.63 -1.26 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度污染狀況0.48 0.24 0-0.54 -1.08 自然環(huán)境狀況0.64 0.32 0-0.72 -1.44 社區(qū)人文環(huán)境0.40 0.20 0-0.45 -0.90 公用設(shè)施完備度學(xué)校、醫(yī)院等公用服務(wù)設(shè)施完備度1.03 0.52 0-1.17 -2.34 基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施完善程度1.11 0.56 0-1.26 -2.52 規(guī)劃條件土地利用類型0.56 0.28 0-0.63 -1.26 宗地條件宗地面積/0-0.27 -0.54 宗地形狀/

41、0-0.27 -0.54 地形狀況/0-0.27 -0.54 工程地質(zhì)條件/0-0.27 -0.54 表4-7 龍泉驛城區(qū)工業(yè)用地宗地地價(jià)修正因素說(shuō)明表 標(biāo)準(zhǔn)修正說(shuō)明影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通便捷度距鐵路貨運(yùn)站點(diǎn)距離3公里3,5)公里5,10)公里10,15)公里15公里道路通達(dá)度主干道(40米)通過(guò)次干道30,40米)通過(guò),與主干道聯(lián)系緊密次干道30,40米)通過(guò),與主干道聯(lián)系不緊密支路(30米)通過(guò)，與次干道聯(lián)系緊密支路(30米)通過(guò)，與次干道聯(lián)系不緊密基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施完善程度/建成區(qū)內(nèi)/建成區(qū)外產(chǎn)業(yè)聚集影響度產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模大工業(yè)區(qū)相關(guān)企業(yè)聯(lián)系緊密大型工業(yè)區(qū)中型工

42、業(yè)區(qū)工業(yè)小區(qū)獨(dú)立工業(yè)點(diǎn)環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度污染狀況好較好無(wú)污染輕度污染有污染源宗地條件宗地形狀/對(duì)規(guī)劃無(wú)影響有一定影響有嚴(yán)重影響宗地面積/適中偏大(小)，對(duì)利用有一定影響偏大(小)，對(duì)利用有嚴(yán)重影響地形狀況/平坦有一定起伏起伏過(guò)大工程地質(zhì)條件/無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象有不良地質(zhì)狀況，但無(wú)需特殊處理有不良地質(zhì)狀況，并作特殊性處理表4-8-1 龍泉驛城區(qū)級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表(%) 標(biāo)準(zhǔn)修正值影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素交通便捷度距鐵路貨運(yùn)站點(diǎn)距離1.32 0.66 0-0.20 -0.40 道路通達(dá)度1.97 0.99 0-0.30 -0.60 基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施完善程度2.76 1.38 0-0.42 -0.84 產(chǎn)業(yè)聚集影響度產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模2.76 1.38 0-0.42 -0.84 環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度污染狀況1