1、項目可行性研究報告書項目可行性計劃書【項目名稱】*商城【項目發展】*酒店有限公司 【聯系地址】廣東省中山【項目研究】項目研究小組酒店現有狀況： 擴建后的金煌商城1、整體規劃圖2、酒店規劃圖3、酒店大堂4、酒店標準客房5、酒店大型豪華中餐廳6、大型露天游泳池目 錄第一章 基礎數據情況 5第一部分：城市概況.5第二部分：城市經濟綜述 6第三部分：消費綜述.7第四部分：城市商業綜述 8第五部分：城市立體交通 . 10第六部分：房地產市場調查情況綜述.11第二章 項目規劃.20第三章 項目整體開發策略及開發模式.23第四章 項目開發建議.25第五章 項目效益分析.27第六章 風險分析與應對.

2、31項目可行性研究報告書   一、基礎數據情況  第一部分：城市概況三鄉鎮位于中山市南部、毗鄰珠海，105國道貫穿全鎮，轄12個村委會，2個社區居委會。鎮內常住人口3.7萬，流動人口22萬多，港澳臺海外同胞6萬多。經過20多年的不懈努力，三鄉已成為工業、房地產業、旅游業、商品服務業迅猛發展的廣東省中心鎮。第二部分：城市經濟綜述 據初步統計，2006年地方生產總值達47億元；工農業總產值103.1億元，其中工業產值102億元，農業產值1.1億元；稅收8.89億元；固定資產投資19.5億元；實際利用外資7970萬美元；出口總值8.6億美元；農貿市場

3、成交額1.8億元；金融機構存款余額60億元，其中私人存款44.41億元；農村人均年收入9137元；城鎮居民人均年收入10368元。01000002000003000004000005000006000007000008000009000002002200320042005200620072008上0800000012000000210000002800000035000000周邊三鄉中山市政府2008年上半年權威發布2008年1-6月份全鎮實現工業總產值為63.63億元，比增0.64%，其中規模以上工業企業實現產值57.97億元，下滑0.63%。工業用電340681萬度，同比增長0.22%；合

4、同利用外資11484.61萬美元，比增174.12%；實際利用外資2221.04萬美元，比增5.56%；出口總值50691萬美元，比增15%；新辦企業15家，與去年持平。 經濟情況總結：A、三鄉經濟仍然持續快速發展，二、三產業仍將創造一定就業機會；B、三鄉投資環境有所改善，投資有所增加，經濟持續發展可以預期；C、經濟的持續發展繁榮為房地產市場創造了大量機會。第三部分：消費綜述中山市經濟信息文件2008年上半年研究數據三鄉鎮經濟發展的另一個重要特征是第三產業發展迅猛。目前，三產占GDP比重42.6%。并且每年以8%以上的幅度逐年提升，成為三鄉新的經濟增長點。第三產業比重的快速增長，說明三鄉的城市

5、化進程在提速。三鄉經濟持續快速發展，推動三鄉人民收入水平穩步增加。隨著中國及廣東產業結構調整，市場進一步拉動消費內需和周邊（港澳臺）四地的旅游產業、技術性產業的發展，全面帶動第二、三產業快速增長，創造大量就業機會，吸引大量高級管理、技術人員及第三產業從業人員到來。收入、就業增加提高了三鄉消費市場的購買力、消費力，進一步增大市場消費容量。根據三鄉鎮總體規劃（2002-2010），規劃到2010年城鎮總人口達到28萬，常住人口10萬人。預計未來5年GDP增長率為13.8%左右第四部分：城市商業綜述如今的三鄉，酒樓餐廳林立，其中星級酒店包括：中山溫泉賓館（四星級）鄉泉別墅（三星級）雅居樂大酒店（四星

6、級）金煌大酒店（三星級）招商會所（三星級）另外兩間五星級酒店已全面動工興建；現全鎮餐飲業360家，中西美食匯粹，麗桃源酒樓、庭記酒樓、綠榕居酒樓引領中餐飲食潮流，威尼斯西餐廳、加路仕葡國餐廳獨具異國風味；柏麗商業廣場、壹加壹連鎖商場、新佳樂超市、信和超市、超惠百貨、繁榮時裝城、金田百貨以及三鄉市場、雍陌市場、平東市場等8個農貿市場更是遍布城鄉，形成購物休閑的商業網；新興崛起的三鄉鎮古舊家具產業逐漸走向成熟，巨龍、華財、三聯古典家私城相繼開業，形成了三鄉鎮特有的古文化藝術產業群。2006年全鎮三次產業在GDP中的比重為1：59：40，第三產業比例每年以2%以上的幅度逐年提升。第五部分：城市立體交

7、通中心城區五 桂 山板 芙 神 灣 澳門城桂公路三 鄉 鎮坦 洲廣珠東線沿海高速廣珠輕軌珠海廣珠西線項目105國道 東靠珠海，南接坦洲 距中山城區、澳門僅30公里內，皆在25分鐘車程范圍內 規劃交通線 廣珠西線 廣珠輕軌，在三鄉設站點 沿海高速 港珠澳大橋，與香港的距離拉近（2009年12月正式動工）三鄉到達坦洲、珠海非常便捷，初步形成立體交通三角區，將會成為珠海客戶的又一個選擇區域n 規劃交通線的開通也會拓展港澳客戶的比例第六部分：房地產市場調研數據  2008 三鄉樓盤開發總體概況綠茵庭東城新盛世花園寶之園雅居樂花園雅豪苑翠雨居金棕櫚花園麗景城市花園凱悅名門舊城區新城區寶龍花園嘉

8、園二期富和名都中恒地產：海暉園（愛丁堡）恒創地產金紅云地產:巴里曉筑明輝地產:金天地花園泮盧別墅皇冠花園規劃中樓盤在售樓盤已售完樓盤雅居樂新城雅居樂花園明輝地產:水一居項目所在地藍山別墅平東俱樂部東竣豪庭景觀1品三鄉地產開發的發展方向研究 三鄉地產開發呈現： 向東、向南發展的趨勢 本項目位于城市新城區，屬于三鄉規劃兩大住宅區之一 本項目處于三鄉住宅開發的主力方向，項目所在區域的成熟度會隨著居住人口及政府投入的增加越來越高。綠茵庭新盛世花園寶之園雅居樂花園雅豪苑麗景城市花園寶龍花園舊城區新城區凱悅名門嘉園二期本項目平東俱樂部翠雨居金棕櫚花園東城海暉園富和名都愛丁堡巴里曉筑三鄉地產發展特征分析舊城

9、區板塊三鄉住宅發源地，樓盤大多已經售完。舊城區城市形象較為陳舊，但城市發展比較成熟，政府不斷實施舊城改造工程，后期開發產品會逐漸升級換代新城區板塊 以雅居樂花園為主，與城區融為一體，是近期城市發展的重點，城市形象和配套都比較好，雅居樂售價一直高居首位，花巷、雅居樂新城等均價達到3800-4500元/m2平東板塊金谷大道沿線樓盤售價在3000-3800 元/m2之間， 2005年政府斥資擴大中心區建成區，南部組團優勢明顯，住宅規劃一直延伸到谷都大道南新盛世花園寶之園雅居樂花園雅豪苑麗景城市花園凱悅名門在售樓盤已售完樓盤項目 翠雨居金棕櫚花園平東地產板塊老城板塊舊城區雅居樂地產板塊新城區東城綠茵庭

10、寶龍花園嘉園二期平東俱樂部海暉園富和名都愛丁堡巴里曉筑1、2008年上半年房地產市場調研結果：時 間累計規劃開發新建面積銷售量金額200535.72萬m2統計值：9.64億元2006近40萬m2評估值：12.5億元2007計劃近47萬m2預計值：超13億元2008計劃近38萬m2預計值：11億元2002-2004連續三年房地產銷售額超過6億元， 2005年增幅更高達9.64億，達到48%的增幅， 2006年同期評估將超過2005年的23%增幅， 2007年下至2008年受國家政策影響價格和銷售量均在不斷下滑。2、2008年房地產供求特點：n 供需相對失衡，未來三鄉的房地產市場轉為小型投資為主，

11、對公寓式住宅投資和總價低、首付少、易出租的小商鋪投資潛力比較大。n 隨著三鄉整體經濟實力的增長和有效需求的不斷釋放，市場供需總量逐年增加，市場規模不斷增大3、成交價格平穩，成交量有較大幅度回落成交價格平穩，成交量有較大幅度回落 2005-2008年，由于東城、雅居樂等系列中高檔項目樓盤推出市場，市場均價有較大幅度提升，現在三鄉均價評估達3780元/m220012002200320041200140016001800200022002400260028003000年份本地市場主要樓盤均價走勢2005320034003600380040002006200720084、三鄉房地產市場競爭態勢的分析產

12、品競爭樓盤規模逐漸增大，小規模樓盤競爭力減弱2000-2004年樓盤建筑面積(除雅局樂花園）基本小于10萬m2，2005年在售的東城花園、新盛世花園都達到了30萬m2產品素質提高東城、富和·凱悅名門等項目產品素質相當高，具較好競爭力，2007年在規劃項目中的產品素質又有進一步完善，以富和地產的“富和名都”，恒創地產的“愛丁堡”，中恒地產的“海輝園”為代表。物業類型多樣化出現，大量小高層，小量高層推出市場東城、凱悅名門等都有部分小高層推出市場，并銷售不錯富和名都、愛丁堡、海暉園在2007年均有高層沖擊市場。5、三鄉房地產市場競爭態勢的分析戶型特征戶型多樣化07年主要以二房、三房為主，其

13、他戶型較少，08年出現主打小戶型的公寓和超大戶型為發展方向，樓盤四房以上的大戶型占了一定的比例。n 戶型面積多樣化07年三房供應面積主要集中在90-130平方米，08年供應面積主要集中在35-80平方米和135平方米以上的大戶型。2008主力戶型面積比例表一、二房三房四房以上30-80m280-90 m290-100 m2100-135 m2140-180 m2180-230 m217%8.2%20%25%15%14.8%6、三鄉房地產市場競爭態勢的分析價格特征n 價格主要在3000-12000元左右，不同產品價格檔次相差較大，價格差別主要取決于地段和產品素質；規模和園林的競爭力開始顯現n 多

14、層和小高層之間差價約800元/m2左右。物業類別物業價格（元/m2）多層3000小高層3800酒店式公寓（豪華裝修）5000別墅120007、商業市場部分：1）商業消費特征u 整體而言高端消費外流 二級城市的高端消費外流到香港、廣州等核心城市 u 城區滿足普通消費，檔次以中檔為主 高端消費外流后，城區和經濟較發達的小欖、三鄉等鎮區定位于滿足普通性中檔消費u 鎮區滿足基本消費，檔次較市區偏低 鎮區以滿足市民最基本的生活消費為主，比市區的檔次便低 2）商業發展特征u 超市覆蓋面廣，檔次分明 超市在中山的發展良好，遍布于中山的城鎮各地超市檔次數量（家）分布吉之島高1城區好又多中1城區華潤萬家/萬佳中

15、約25城區及各鎮區大福源中2城區、小欖壹加壹中（當地企業）約30城區及各鎮區傳統百貨發展緩慢 傳統的中山百貨、中懇百貨、益華百貨等日漸式微3）商業地產特征宏觀u 街鋪概念深入民心，逢街必鋪 幾百年的商貿文化熏陶下，中山人的經商意識很濃，對 街鋪這種傳統模式極為認可u 新型的地產模式，集中商場等崛起 大信新都匯、假日廣場、都會新天地（三鄉）等綜合性購物中心崛起，對中山原有的商業格局及商圈有所影響 4）三鄉商圈的發展方向研究三鄉商業特點： 項目位于城市新城區，屬于三鄉商業最中心地段，三鄉區域地標性地塊項目處于三鄉商業發展的交叉的中心點上，項目所在區域的成熟度非常好。雅居樂花園新城區三鄉市場壹加壹超

16、市壹加壹超市麥當勞、肯德基雅居樂酒店酒吧街金煌商城以金煌為中心，文昌路為中軸，向東發展的趨勢舊城區陽光百貨壹加壹超市5）中山城鎮部分商鋪租售價格列表區域名稱地址性質樓層售價元/M2租價元/M2/月年投資回報率備注市區富逸裝修城專業市場 1F21070804.56% 2F6300285.33% 大信新都匯綜合購物廣場外圍商業街26000803.69% 孫文步行街商業街1F-3F300001626.48%整棟出租出售，三層均價逢源商業街商業街1F20000804.80%4.80%東苑路地鋪1F8000375.55%5.55%博愛東地鋪1F16000705.25%5.2

17、5%港口星港灣住宅底商1F570018.53.89%3.89%三鄉巨龍古玩城專業市場 一期54001206.63%6.63%二期6000907.77%7.77%都會新天地商業街一期外街78001208.94%5.94%二期外街93001107.94%5.94%文昌路商圈街鋪*20000200-2209.83%6）商業地產特征微觀u 商鋪投資回報率不斷攀高 抽樣調查商鋪年投資綜合回報率在12.69%15.77%之間，大部分為12.15%u 鎮區專業市場發展蓬勃，但開發不如自發 各鎮區因龍頭產業突出而自發形成眾多繁榮的專業市場，消費者對開發性的專業市場認可度在上升。7）商業地產發展趨勢預測盡管街鋪

18、這種模式在中山早已根深蒂固，但其缺陷卻是有目共睹。集中式購物廣場在國外的發展可看出其為商業地產發展的大勢所趨，同時其在中山本地的發展成績也十分不俗，相信這種集中式商場在中山還會繼續增加，繼續搶占原街鋪的市場份額。第二章 項目概述一、項目名稱金煌商業城二、項目背景（1）項目名稱：中山市金煌大酒店有限公司；（2）地理位置：三鄉鎮文昌路；（3）物業類型：三星級酒店（三鄉唯一的綜合性酒店）；（4）現有用地面積：約23畝；（5）現有建筑面積：12000平方米；（6）經營項目數：有標準客房75間，二樓餐廳，餐位800個，有卡拉OK包房40間，足浴按摩位180個，一樓西餐廳有餐位60個；（7）金煌商城的整體

19、建設（擴建）將按超五星級標準建設裝修；（8）計劃動工時間：2010年初；三、企業概況: 中山市金煌大酒店有限公司位于中山市三鄉鎮文昌東路42號，公司于2001年3月轉制成立，占地近23畝，經營面積逾萬平方米，注冊資金2560萬元，經營范圍包括：桑拿、足浴；餐飲、娛樂、住宿；美容、美發、溜冰等，酒店是按照國際四星級標準裝修設計，是三鄉鎮唯一一家集休閑娛樂、旅游歇息、商務公干為一體的國家三星級旅游酒店，其地處105國道旁，鄰亞洲最大的寶元鞋城、雅居樂上市公司、中山溫泉、泉林山莊等景點，交通更是四通八達，南往澳門30分鐘，距離香港一小時航程，北距中山石歧僅一箭之遙，優越的地理位置凸現酒店黃金價值。金

20、煌大酒店設備完善，服務項目齊全，擁有客房、中餐、西餐、大堂吧、夜總會、健康中心等，酒店八年的耕耘也培養出了一批銳意進取，經驗成熟的管理復合型人才，完善的管理體制昭示著酒店輝煌的未來。四、發展單位概況發展商中山市金煌大酒店有限公司法人代表駱權企業股東駱權項目負責人駱權、楊鴻項目總策劃楊鴻項目法律顧問楊光企業地址中山市三鄉鎮文昌路（汽車站對面）二、項目概況1、 項目構想: 1）購建酒店周圍的三處物業用于跟現有存量土地進行項目擴建。（見：第一部分項目購建方案）；2）把現在的酒店、酒店存量土地和三處收購物業進行擴建工程，使金煌商業城成為三鄉文昌路上最具標志性的集酒店、公寓、商務寫字樓、大型綜合商業城為

21、一體的超五星級建筑群之一。2、 建設內容和規模 金煌商城規劃用地15446.76 m2,其確定的主要建設內容有:1）金煌商業城規劃建設一組在三鄉文昌路上最具標志性的集酒店、公寓、商務寫字樓、大型綜合一站式購物商業城（商業零售、文化娛樂、健身、飲食）為一體的超五星級建筑群之一。2）主要部分：金煌大酒店、金煌高級公寓、金煌商業城、金煌商務中心（寫字樓）。三、主要建設條件現有條件：已有正在經營中的三星級酒店，營業面積12000m2，員工400人，其中管理人員50人，飲食、娛樂、商務一體化的綜合商務酒店。現酒店經營項目：旅業、大型中餐、中型西餐、卡拉OK娛樂項目、保健中心項目、中型會議接待、商務旅游等

22、現有經濟收益情況: 根據酒店三年來的收益情況分析:年均營業額在3800萬元以上,實現年均利潤960萬元以上,利潤率為:25.26%,酒店發展年增長率為15%。地形地貌條件：現有部分物業，計劃整體重新規劃、建設、裝修。用地條件：屬商業用地，項目地處三鄉鎮的新城區最中心的地帶，是文昌路上最有潛力的商業地段之一，是新城區房地產的啟動點。周邊商業異常繁榮，人流量最為集中，吃住行均集中在這一帶。施工條件：項目建設的鋼筋、水泥、沙、石等建筑材料當地有保障。法律條件：項目符合產業發展政策和區域社會、經濟發展規劃要求，證件完備、合法，。項目的支持和滿足程度：項目已跟相關政府部分做了全面溝通，政府在該項目上將大

23、力支持。四、建設期限：建設期24個月。五、項目投入總資金：項目總投資壹拾壹點伍億元。六、主要經濟技術指標如下:主要經濟指標表序號項目名稱單位數量備注一、項目用地M215446.76二、建筑容積率9.0三、綠化率%31四、擴建總面積M2140074.081、酒店M237072.2030%2、商業M249429.6040%3、高級酒店式公寓M224714.8020%4、商務中心（寫字樓）M212357.4810%5、車位個1200五、建設期月24六、項目總投資萬元114,433.411、項目對外補償費萬元100002、項目建設開發萬元59,433.413、外墻裝飾、室內裝飾萬元45000七、勞動定

24、員（酒店人員）人1200八、投資利潤率預估：53.15% 投資回收期年5經營期固定資產回報利潤率19.13七、建立經營體系：建立三大經營體系：打造知名商業品牌企業聯合經營體系；建立完善的人流、物流體系；創建統一管理政策。八、項目經營原則：引進知名商業為龍頭，帶動區域商業發展。九、項目經營合作方向：引進世界知名品牌超市或者知名街區性品牌。在正式洽談中的知名商業品牌企業有：廣州上下九、珠海來魅力等十、商業模式全力引進知名商業品牌企業聯合經營體系，創建三鄉一體化、一站式、大型購物街區城，以其為主體帶動周邊商業的全面啟動。第三章、項目整體開發策略及開發模式一、項目設計規劃要點：開發構想超五星級綜合型商

25、業區（酒店、酒店式公寓、商業城、寫字樓）規劃建筑規劃為群樓：高層（28）和小高層(12)。樓盤感覺商業、娛樂、酒店生活模式，現代而簡約。外觀要求建筑立面以金色為主，充分體現其現代感，簡約時尚。 地下車庫計劃地下車庫建造兩層設計：近1200車位。景觀規劃巴里島熱帶雨林風情園景。現狀說明現有酒店經營中，屬于擴建工程，人流量大，周邊配套比較非常健全，交通便利。功能設想1）一至五層規劃為集中式、街區式商業城。2）主體建筑盡量按現在的地理位置規劃3）建筑規劃為群樓，小高層和高層都規劃為實用型戶型4）地下車庫的規劃位置以降低建筑資金投入為設計考量。二、商業面積、戶型比例設置具體建議建筑面積（）戶 型定 位

26、比例8-15小商鋪實用投資型25%16-25小商鋪緊湊型/舒適型40%26-35中商鋪品牌經營型20%36以上復式商鋪主力經營型15%合計100%1、根據規劃設計，商城總戶數約1360戶，平均建筑面積約28；其中五樓為大型商業文化多功能區域2、根據區域市場統計分析，這樣的規劃有總價低，首付低，易租賃的特點；3、區域市場的銷售情況良好三、公寓面積、戶型比例設置具體建議建筑面積（）戶型定位 比例30-35單房情侶型20%40-45一房一廳舒適型50%48-52二房一廳生活型20%58-75復式型二房一廳都市小別墅10%合計100%1、根據規劃設計，公寓總戶數約618戶，平均建筑面積約402、根據區

27、域市場戶型的統計，一房一廳和兩房一廳是主流戶型，區域市場一房一廳的銷售情況良好第四章、項目開發建議1、整體開發策略開發策略建議項目產品應以高性價比的產品沖擊高端市場產品策略以產品的創新作為競爭力核心裝飾標準：以五星級標準進行裝飾設計。推廣策略前期注重產品的宣傳，通過高性價比的樓盤形象樹立項目品牌考慮因素三鄉住宅開發后續供應量大，應縮短項目開發周期，盡快回籠資金。2、項目開發入市時機建議預計2010年初項目正式開發，應于2010年6月進行內部登記，符合預售條件后正式公開發售3、價格建議低開高走，逐步提升每季市場價格上升幅度約 15%建議項目指導價：商鋪均價：20000元/平方米， 公寓均價：55

28、00元/平方米 寫字樓均價：6300元/平方米 保持價格彈性密切關注市場價格變動狀況，并及時根據市場狀況調整價格整體銷售均價20000元/平方米150002500010000110001200013000140001500016000170001800019000200002100022000第一銷售段第二銷售段第三銷售段20000項目商業價格走勢項目公寓價格走勢整體銷售均價5500元/平方米500058004600470048004900500051005200530054005500560057005800第一銷售段第二銷售段第三銷售段5500項目寫字樓價格走勢整體銷售均價6300元/平方

29、米580067005500560057005800590060006100620063006400650066006700第一銷售段第二銷售段第三銷售段6300第五章 項目效益分析：一、 銷售進度預計（以下均以均價商鋪：20000元/m2 ；公寓5500元/m2；寫字樓：6300元/m2計算，每期上浮15%價格比。）2010年上2010年下2011年上2011年下公寓銷售比例20%30%35%15%價格浮動-15%15%銷售面積(m2)4942741486503708.8銷售金額(萬元)2,718.14,077.75,471.122,345.87寫字樓銷售比例15%30%40%15%價格浮動-

30、15%15%銷售面積(m2)1853370749421855.48銷售金額(萬元)1167.392335.413508.471344.30商鋪銷售比例30%30%40%價格浮動-15%30%銷售面積(m2)148281482819773.6銷售金額(萬元)29,65634,104.451,411.36車位共1200個地下車位1200×9=10,800分期小計33,541.4940,517.5160,390.393690.17合計（萬元）148,939.56二、銷售收入概算1、建設后的超五星級金煌大酒店經營銷售收益：根據周邊實際情況和超五星級酒店多年經營情況評估：年收益15000萬元，

31、利潤率25%。2、擴建項目開發收益概算：項目總用地面積：15446.76m2，容積率：9.0，總建筑面積：140074.08 m2，金煌大酒店面積：37072.20m2，商城面積：49429.60 m2，酒店式豪華公寓：24714.80 m2，寫字樓面積：12357.48 m2，地下車位數（兩層）：1200個，公建：1500 m2，綠化率31%。項 目建筑規劃分配量總建筑面積()銷售單價元/銷售收入（萬元）銷售增值浮動平均值5%價區均價街區商城40%49429.6018,000-26,00020,000115,171.76酒店式公寓20%24714.805,300-5,8005,50014,6

32、12.79寫 字 樓10%12357.486,000-71006,3008,355.57商務大酒店30%37072.20-車庫1200（個）150009萬元/個10,800合 計148,939.56注：1、以上銷售收入概算須說明下列數據：A、商城的價格有提升空間；B、酒店式公寓有增加銷售收入潛力，待定后確認；C、容積率有調整空間。2、以上總建筑面積包括公建（如配水、電房、管理處辦公室、垃圾站等）。三、成本估算項目擴建整體投資：人民幣壹拾壹萬肆仟肆佰叁拾叁點肆壹萬元（￥114433.41萬元）。1、項目拆遷和補償：共計需要10,000萬元，用來對部分建筑的拆遷和補償，項目的前期運作等。3、擴建項目的建筑基礎成本1）本項目建筑總成本為59,433.41萬元，平均單方可售建筑面積造價為2,300元/m22）項目各項成本投資額詳見資金運用表3）成本費用概算：序號收 費 項 目單位數量標準 （元）金額萬元備 注1項目擴容、報建等費用15446.76500772.342土建、水電、消防、綠化、道路140074.08230032,217.043地下車庫（建筑補償）15,00023003,450.004建筑/結構設計140074.0813182.105全程營銷費（以銷售收入計）項2%2978