1、房地產(chǎn)稅改革的政策背景，也是現(xiàn)在亟待解決的問題，1. 現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系不合理，稅收制度不完善房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種設(shè)置主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有階段。房產(chǎn)保有稅是很多國家地方財(cái)政收入的重要來源之一，但我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅體系存在 “重開發(fā)和流轉(zhuǎn)，輕保有”的問題。房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅目多、稅負(fù)重，保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，整體稅負(fù)偏輕。2012 年，我國地方財(cái)政稅收收入為47319 億元，其中房產(chǎn)稅為 1372. 5 億元，城鎮(zhèn)土地使用稅為 1541. 7 億元，兩者合計(jì)占比僅為 6. 2%。與之相較，僅開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的土地增值稅與契稅之和占比就達(dá)11. 8%，還未考慮涉房涉地的營業(yè)稅、

2、所得稅等。由此可見稅負(fù)分布的不合理。另外，從微觀的企業(yè)層面來看，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)還是較高的。開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重與保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕并存的局面，致使房地產(chǎn)稅負(fù)中的間接稅比重偏高而直接稅比重偏低，一定程度上推高了房價，加劇市場不平衡。（財(cái)產(chǎn)稅是直接稅，不可轉(zhuǎn)嫁）2.土地財(cái)政數(shù)據(jù)提示：2013年地方政府性基金收入決算表顯示，土地出讓金收入決算數(shù)為39073億元，是預(yù)算數(shù)的152.6%。地方政府的土地出讓金收入再創(chuàng)歷史之最。近日，財(cái)政部公布了2013年全國財(cái)政決算情況，列出公共財(cái)政、政府性基金、國有資本經(jīng)營的收入和支出等23張決算表。包括國有土地使用權(quán)出讓金收入（下稱“土地出讓金收入”）在內(nèi)的詳細(xì)財(cái)政

3、數(shù)據(jù)也一一出爐。地方政府土地出讓金在2011年達(dá)到3.1萬億元頂峰，2012年降至2.7萬億元，2013年再猛增1.2萬億元。對此，財(cái)政部的解釋是，主要是土地出讓合同成交價款增加較多。這也意味著，地方政府對土地財(cái)政的依賴度再次回升。3. 地方財(cái)政收入缺失參考而調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展屬于派生功能。3 房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機(jī)制亟待建立，但尚未建立，更未完善成熟從2003 年開始，房地產(chǎn)市場 “十年九調(diào)”，但調(diào)控陷入“越調(diào)越高”的政策怪圈。其中很重要的一點(diǎn)是房地產(chǎn)市場的長效調(diào)控機(jī)制尚未建立，更未完善成熟，政府過多依賴 “限購”、“限貸”等行政性手段，一些自主性和改善性需求受到不合理打壓

4、。限制性調(diào)控手段具有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，不符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制，影響市場配置資源的決定性作用，退出后會增大供需之間的張力，加劇供需不平衡程度。這就需要政府改變調(diào)控思路，在調(diào)控政策工具的使用上更加多元化，注重將經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段結(jié)合起來，而非過度依賴行政手段的強(qiáng)制和壓制來 “實(shí)現(xiàn)”房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)。2政府應(yīng)正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場自身的運(yùn)行規(guī)律，建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。其中建立以稅收手段為主導(dǎo)的市場化調(diào)控機(jī)制就顯得十分重要和必要。而現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系和稅制要素設(shè)計(jì)存在諸多不利于房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制弊端，政府稅收手段的利用缺乏健全的制度保障。比如，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅

5、負(fù)的缺失對房地產(chǎn)的投機(jī)炒作和房屋的大量空置難咎其責(zé)，開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)的過于集中一定程度造成了高房價。因此需要對房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行整合與改革，來滿足長效調(diào)控機(jī)制建立的要求，發(fā)揮稅收 “自動穩(wěn)定器”的調(diào)控功能和政策導(dǎo)向作用，與土地政策、金融制度等其他市場化調(diào)控手段共同構(gòu)成房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制。( 3) 調(diào)控房地產(chǎn)市場功能定位是否合理?近年來，社會公眾傾向于將房地產(chǎn)稅與房價聯(lián)系起來，將房地產(chǎn)稅看作是調(diào)控房價的一種手段。盡管房地產(chǎn)稅確實(shí)會對房價產(chǎn)生一定的影響，但這并不意味著就應(yīng)當(dāng)把調(diào)控房價作為房地產(chǎn)稅的功能。房地產(chǎn)市場的波動性較大，為了穩(wěn)定市場，需要對房地產(chǎn)稅政策進(jìn)行頻繁變動，這不利于保持稅制的穩(wěn)定性。

6、從宏觀調(diào)控頻率較高與稅收制度穩(wěn)定性較強(qiáng)的矛盾來看，房地產(chǎn)稅并不適宜承載調(diào)控房地產(chǎn)市場、平抑房價的功能。否定房地產(chǎn)稅的調(diào)控房地產(chǎn)市場功能，并不意味著房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場上不承擔(dān)相關(guān)功能。應(yīng)當(dāng)看到，目前我國房價過高，確實(shí)與房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收制度不合理有一定關(guān)系。比如，“重流通、輕保有”的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，造成房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)由房地產(chǎn)企業(yè)繳納的營業(yè)稅、土地增值稅等大量稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到 實(shí)行鄉(xiāng)財(cái)縣管后，鄉(xiāng)級財(cái)政已經(jīng)虛化了，故在此不予考慮。購房者身上，抬高了房價; 同時，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅負(fù)偏輕，使得持有房地產(chǎn)的稅收成本較低，加劇了投機(jī)性購房需求以及房地產(chǎn)開發(fā)商囤地、捂盤行為。所以，房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)市場的關(guān)

7、系，應(yīng)從制度優(yōu)化而非工具調(diào)控角度理解。房地產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的功能定位，需要從 “短期”調(diào)控視角轉(zhuǎn)向 “長期”發(fā)展視角，即通過稅收制度的優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展。更具體地，發(fā)揮房地產(chǎn)稅促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的功能，要求建立起更加重視保有環(huán)節(jié)課稅的房地產(chǎn)稅收體系，使保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。向個人住房保有環(huán)節(jié)征稅的政策目標(biāo)是什么1. 不是為了調(diào)控房價，那是市場做的事2.2011 年滬渝兩市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是在政府一再強(qiáng)調(diào)要將房價納入理性軌道且出臺多項(xiàng)調(diào)控措施無果、房價越調(diào)越高的背景下啟動的，這其實(shí)給國人發(fā)出一個并不理性的信號 ：國家試圖通過強(qiáng)化稅收調(diào)控手段來遏止快速

8、上漲的房價，以至到今天還有人認(rèn)為，三中全會提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”的目的是為了調(diào)控市場房價。房地產(chǎn)稅立法與改革的主要目標(biāo)是調(diào)控房價嗎？其實(shí)，理論與實(shí)踐都早已證明用房地產(chǎn)稅調(diào)控房價的作用極為有限。縱觀中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（以下簡稱“決定”）全文和 2014 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的相關(guān)內(nèi)容，與以往不同的是，文件和會議只字未提調(diào)控房價。這是國家治理經(jīng)濟(jì)理念與思路的重大轉(zhuǎn)變，即對房價由“堵”（抑止需求）到“疏”（增加供給）。十幾年調(diào)控房價的歷史證明，堵是堵不住的，只有增加供給總量和調(diào)整供給結(jié)構(gòu)才能使房地產(chǎn)市場正常運(yùn)轉(zhuǎn)。那么，向個人住房保有環(huán)節(jié)征稅的政策目標(biāo)又是什么呢？

9、上面的問題1.完善地方稅體系。2.結(jié)構(gòu)優(yōu)化，提高間接稅比重我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將這一問題置于決定提出的深化稅制改革的基本框架下進(jìn)行討論，回答為什么要對個人住房保有環(huán)節(jié)征稅以及向什么人征稅這兩個問題。為什么要對個人住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅？第一，要在決定提出的“完善地方稅體系”框架下討論該問題。目前，我國正在全面推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），“十二五”時期要基本完成增值稅改革的路線圖勢必沖擊本來就相對滯后的地方稅體系。對個人住房保有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅既可以填補(bǔ)長期以來我國財(cái)產(chǎn)稅體系建設(shè)中的空白，又可以保持增值稅全面改革后中央與地方財(cái)力格局的總體穩(wěn)定。第二，要在決定提出的“逐步提高直接稅比重”框

10、架下討論該問題。三中全會將十八大提出的“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的稅制改革目標(biāo)具體表述為“提高直接稅比重”。而對個人住房保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅必然會提高直接稅收入總量。應(yīng)該向什么人征收房地產(chǎn)稅？房地產(chǎn)稅除了“有利于為地方政府提供持續(xù)、穩(wěn)定的收入來源”這一主要定位外，另一個重要定位是調(diào)節(jié)稀缺性土地資源的過度占有和懸殊的貧富差距。向個人住房征收房產(chǎn)稅的主要對象應(yīng)當(dāng)是過多占用土地稀缺資源的超高收入群體，而決不是中低收入群體，這是必須堅(jiān)守的底線，否則，將與增加中低收入階層財(cái)產(chǎn)性收入的政策目標(biāo)相矛盾。目前，應(yīng)當(dāng)向公眾清楚地宣傳和解釋這一底線，避免因政策目標(biāo)不明確造成認(rèn)識混亂，延緩改革進(jìn)程。二、房地產(chǎn)稅改革的思路根據(jù) “完

11、善立法、明確事權(quán)、改革稅制、穩(wěn)定稅負(fù)、透明預(yù)算、提高效率，建立現(xiàn)代財(cái)政制度”的總要求，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。以完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，建立規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系為目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)的相關(guān)租、稅、費(fèi)，堅(jiān)持稅費(fèi)聯(lián)動、有減有增，使房地產(chǎn)宏觀稅負(fù)得以穩(wěn)定和優(yōu)化。同時房地產(chǎn)稅改革要兼顧地區(qū)差異，與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相銜接。大力推進(jìn)房地產(chǎn)稅收資本化722015 年第2 期 經(jīng)濟(jì)體制改革 營業(yè)稅金及附加，包括土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及其他。和證券化，在中長期內(nèi)把房產(chǎn)稅培育為地方政府的主要財(cái)政收入來源。1 完善房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，建立規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系要適應(yīng)全面深化改

12、革的新要求，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的新常態(tài)，房地產(chǎn)稅源結(jié)構(gòu)的新變化以及房地產(chǎn)市場發(fā)展的新趨勢，逐步形成稅種功能組合合理、稅制要素配比優(yōu)化的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。完善稅制結(jié)構(gòu)安排，歸并一些功能相同或相近的稅種，減少重復(fù)征稅情況; 因應(yīng) “逐步提高直接稅比重、降低間接稅比重”的要求，減少房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的間接稅比重，提高保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅比重; 逐步把房產(chǎn)稅培育為地方政府主體稅種，完善地方稅體系，使地方政府逐漸擺脫對土地財(cái)政的過度依賴; 明確和規(guī)范稅制要素，稅制設(shè)計(jì)盡可能簡單透明，以降低稅收成本，減少自由裁量權(quán)，規(guī)范征管程序;針對保有環(huán)節(jié)的直接稅，建立與之相適應(yīng)的稅收征管機(jī)制。2 稅費(fèi)聯(lián)動、有減有增，穩(wěn)定和優(yōu)化

13、房地產(chǎn)宏觀稅負(fù)在強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收，籌集財(cái)政收入的功能作用同時，要保持房地產(chǎn)宏觀稅負(fù)的相對穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)稅改革要堅(jiān)持稅費(fèi)聯(lián)動、有減有增，統(tǒng)籌開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有等環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，兼顧需要與可能，既要考慮保障地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民對基本公共服務(wù)的剛性需求，保持政府財(cái)力適度增長，又要充分考慮企業(yè)、個人的稅負(fù)承受能力以及房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，將房地產(chǎn)宏觀稅負(fù)控制在合理的范圍內(nèi)。按照 “清費(fèi)立稅、分類規(guī)范”的原則，清理規(guī)范涉房涉地的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，根據(jù)具體情況逐步把行政事業(yè)性收費(fèi)、土地出讓金打包進(jìn)入房產(chǎn)稅收體系，解決以租代稅、以費(fèi)代稅造成的稅費(fèi)功能疊加問題，實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)功能歸位以及稅負(fù)由增量向存量、由開發(fā)

14、流轉(zhuǎn)向保有的逐步過渡。優(yōu)化房地產(chǎn)宏觀稅負(fù)，讓房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)和財(cái)政產(chǎn)出; 兼顧公平和效率，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化和社會效益最優(yōu)化。3 房地產(chǎn)稅改革步伐與城鎮(zhèn)化進(jìn)程相銜接，兼顧地區(qū)差異2014 年，我國城鎮(zhèn)化率為54. 77%，城鎮(zhèn)化路程漫漫，各地城鎮(zhèn)化水平參差不齊。因此，一方面，房地產(chǎn)稅改革要順應(yīng)城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢，在城鎮(zhèn)化起步階段主要對新建增量房征稅，對存量房適當(dāng)征稅，增量為主，存量跟進(jìn); 隨著城鎮(zhèn)化率的提高，加強(qiáng)對存量房的征稅力度，實(shí)現(xiàn)增量和存量并重;在城鎮(zhèn)化的后期，以存量房為主要課稅對象，兼顧增量房。通過一系列的過渡和并軌，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)在增量房和存量房之間合理分布，達(dá)到均衡稅負(fù)、優(yōu)化稅負(fù)的目的

15、。這樣的改革節(jié)奏將使房地產(chǎn)稅體系適應(yīng)并促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有利于城鎮(zhèn)化進(jìn)程; 另一方面，房地產(chǎn)稅改革要兼顧地區(qū)間經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展差異，在改革方案 “內(nèi)核”共性的前提下，在中央政府的整體改革框架下，授予地方政府充分的自主權(quán)，給地方政府預(yù)留改革的彈性空間，3不搞全國 “一刀切”，因時、因地制宜地推動改革。例如，西部中小城市正處于 “大興土木”的城鎮(zhèn)化起步發(fā)展階段，就應(yīng)主要針對新建住房征稅，對存量房不征或少征。東部沿海城市化水平很高的一二線城市，房地產(chǎn)稅收就應(yīng)以存量房為主，增量房為輔。4 推進(jìn)房產(chǎn)稅資本化和證券化，把房產(chǎn)稅培育為地方政府主要收入來源由于房地產(chǎn)稅改革將是一項(xiàng)漸進(jìn)式的 “小步快跑”改革，

16、在短期內(nèi)地方政府的房地產(chǎn)稅收有減有增，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅收入不會有大幅度的提升，地方政府財(cái)政還將面臨偏緊的局面。但是中長期內(nèi)，隨著房地產(chǎn)稅改革的持續(xù)深入，開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)及土地出讓金逐步并入保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，地方政府的房產(chǎn)稅收入將是一項(xiàng)穩(wěn)定持續(xù)、逐步增長的稅收收入。因此，地方政府可以以房產(chǎn)稅改革為抓手，推進(jìn)房產(chǎn)稅資本化和證券化，利用資本市場的價格發(fā)現(xiàn)和風(fēng)險識別功能，以未來房產(chǎn)稅為還本付息來源，在資本市場上為地方政府募集中長期資金，緩解政府財(cái)政壓力，逐步把房產(chǎn)稅培育為地方政府的主要收入來源。三、房地產(chǎn)稅改革的政策建議1 房地產(chǎn)稅立法先行，為房地產(chǎn)稅改革保駕護(hù)航“凡是重大改革要于法有據(jù)，需要修改

17、法律的，先修改法律，先破后立，有序進(jìn)行”。房地產(chǎn)稅改革作為一項(xiàng)關(guān)系群眾切身利益的重大改革，當(dāng)然需要于法有據(jù)。決定中首次明確提出 “落實(shí)稅收法定原則”，這也對房地產(chǎn)稅立法提出了明確的要求。總體上看，我國的房產(chǎn)稅制及其改革具有濃厚的行政主導(dǎo)色彩，其主要依據(jù)是條例、暫行條例等行政法規(guī)和部門規(guī)章，房地產(chǎn)相關(guān)稅法的立法層次低，比如說，2011 年 1 月底開始在上海、重慶兩地進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，其依據(jù)就是國務(wù)院授權(quán)滬渝兩地政府制定的 房產(chǎn)稅暫行條例; 另一方面，征稅過程中政府自由裁量權(quán)過大，稅收法治化程度不高，稅收政策連續(xù)性不強(qiáng)，使得稅收的權(quán)威性、固定性特征遭到一定程度的損害。并且，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展

18、和民眾素質(zhì)的提高，社會各界對稅收法治化的訴求逐漸增強(qiáng)，納稅人對增稅的反應(yīng)最為直接、敏感。這些因素都要求通過房地產(chǎn)稅立法推動和引領(lǐng)改革，凝聚改革共識、減小改革阻力。通過提高房地產(chǎn)稅法的立法層次，加快房地產(chǎn)稅立法步伐，逐步建立與房地產(chǎn)發(fā)展情況相適應(yīng)、與房地產(chǎn)稅制相協(xié)調(diào)、與房地產(chǎn)稅改革同頻共振的房地產(chǎn)稅法體系。通過房地產(chǎn)稅立法，為房地產(chǎn)稅改革掃除法律障礙，體現(xiàn)通過立法保障和促進(jìn)改革的法治精神和法治思維。而且房地產(chǎn)稅立法可以作為落實(shí)稅收法定原則的一個抓手和突破口。42 開發(fā)環(huán)節(jié)簡政放權(quán)，清理不合理行政事業(yè)規(guī)費(fèi)，設(shè)立配套稅在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)存在大量的行政事業(yè)性收費(fèi)和行政審批項(xiàng)目，涉及多個政府職能部門，開

19、發(fā)商開發(fā)一個項(xiàng)目需要與不同的職能部門溝通。這一方面降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)82EFOM OF ECONOM IC SYSTEMNO 2 2015的效率，延長了房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期，增加了開發(fā)商的交易成本; 另一方面，政府部門事前的過多審批會滋生大量的尋租空間，為相關(guān)部門的腐敗提供了溫床。針對這種情況，我們可從提高效率、規(guī)范管理角度考慮將開發(fā)環(huán)節(jié)涉房涉地的各項(xiàng)收費(fèi)統(tǒng)一打包，設(shè)立一個地方政府專屬的 “配套稅”，政府簡化、合并行政審批項(xiàng)目，對外安排統(tǒng)一窗口，開發(fā)商只對這一個政府窗口上繳 “配套稅”，并按評估值的一定比例年度征收，使各個部門對房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)征收內(nèi)部化。5開發(fā)商繳納這一 “配套稅”后，即可進(jìn)

20、入正常的審核階段。通過簡化合并開發(fā)環(huán)節(jié)的行政審批事項(xiàng)，取消不必要的事前審批事項(xiàng)，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，壓縮審批流程和時間，降低交易成本和時間成本。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)階段自始至終只與一個政府窗口打交道，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期大大縮減，房地產(chǎn)企業(yè)對市場情況的變化反應(yīng)更加靈敏，使市場的供求機(jī)制和價格信號發(fā)揮更好的作用，市場中的供需缺口有效彌補(bǔ); 另一方面，把預(yù)算外的行政事業(yè)性收費(fèi)歸并為預(yù)算內(nèi)的配套稅，提高了政府的預(yù)算透明度和服務(wù)效率，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了政府職能的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)領(lǐng)域的簡政放權(quán)，同時也降低了開發(fā)商對政府相關(guān)部門的尋租空間。通過 “配套稅”的改革，正確處理政府、市場和企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的關(guān)系，使開發(fā)階

21、段的稅負(fù)水平更加合理。3 在總稅負(fù)穩(wěn)定的前提下，逐步提高保有環(huán)節(jié)和存量房的稅負(fù)首先，堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的方針，認(rèn)真總結(jié)上海、重慶兩地房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在充分論證的基礎(chǔ)上立稅清費(fèi)，在保持宏觀稅負(fù)基本不變的前提下，適當(dāng)減輕開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅先低稅率、廣覆蓋地征收，在全國范圍以 “培養(yǎng)納稅意識為主、增加地方財(cái)政收入為輔”的原則，以家庭為單位、低稅率地面向增量住宅征收。隨著房產(chǎn)稅的逐漸鋪開，人們納稅意識的增強(qiáng)，增量房不斷向存量房轉(zhuǎn)換，對存量房也征收房產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅的 “增存并軌”，保證房產(chǎn)稅的橫向公平，并最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅對增量房和存量房的全覆蓋。第二，在時機(jī)成熟

22、時，比如說5 10 年之后，把開發(fā)環(huán)節(jié)的配套稅打包進(jìn)入保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，形成新的房地產(chǎn)稅，對于此時的房地產(chǎn)稅，實(shí)行 “新老劃斷”，先只針對增量房征收，存量房依舊征收原有的房產(chǎn)稅，體現(xiàn) “縱向公平稅負(fù)”的原則。過一段時間后，比如說 10 15 年之后，對存量房也征收房地產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的 “增存并軌”，而此時再把土地出讓金打包進(jìn)入房地產(chǎn)稅，又形成新的房產(chǎn)稅，也是先針對增量房征收，存量房暫不征收，再過一段時間時機(jī)成熟后，增量房和存量房全部征收。對于土地出讓金和配套稅何時打包、如何打包進(jìn)入房產(chǎn)稅，地方政府有一定的自主權(quán)，根據(jù)各地自身情況，在不違背全國人大制定的房地產(chǎn)稅收法律的前提下，因時、因地制

23、宜實(shí)施。這樣一來，就逐漸把開發(fā)環(huán)節(jié)的土地出讓金和配套稅打包進(jìn)入了房產(chǎn)稅，開發(fā)環(huán)節(jié)的稅負(fù)減少，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)相應(yīng)的增加，改變 “重開發(fā)流轉(zhuǎn)、輕保有”的房地產(chǎn)稅負(fù)格局。采取這種循序漸進(jìn)的步驟，一方面可以優(yōu)化房地產(chǎn)的稅負(fù)結(jié)構(gòu)，降低政府對土地出讓金的依賴，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的可持續(xù)性，逐步把房地產(chǎn)稅培育為地方政府的收入主體;另一方面，把一次性土地出讓金打包入房地產(chǎn)稅，實(shí)現(xiàn)其在時間縱軸上的均衡分布，降低前期開發(fā)成本，有效平抑房價，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展注入原動力。4 發(fā)行以房產(chǎn)稅為擔(dān)保的中長期離岸人民幣債券，彌補(bǔ)地方財(cái)政缺口由于房產(chǎn)稅形成的財(cái)政收入是細(xì)水長流的，將原來一次性征收的土地出讓金和行政事業(yè)規(guī)費(fèi)打包進(jìn)入房產(chǎn)稅后，短期內(nèi)很難募集到大量資金，會形成當(dāng)期的財(cái)政收支缺口，影響城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)升級、地方民生事業(yè)的發(fā)展和公共服務(wù)事業(yè)的完善等。因此，中央政府可以設(shè)立政策激勵機(jī)制，允許進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革的地區(qū)，在