1、離婚時農村房屋應如何分割                                             農村房屋的分割     

2、               石先廣目前，我國對農村房地產權和城市房地產權實行二元制的管理體制。即農村房屋所占用的土地所有權的主體是農村集體經濟組織的，農民對其房屋下的土地只享有土地使用權宅基地使用權，國家對農村房屋至今未建立起登記制度；城市房屋所占用的土地所有權的主體是國家，城市居民對其房屋下的土地只享有土地使用權，國家并建立了房地產權行政登記機關對之進行登記。農村夫妻共同共有的房地產權的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法。1、婚前一方建造的房屋對一方婚前建起的房屋，結婚后夫妻雙方共同居住使用的，如

3、果雙方沒有相反的約定，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財產，只能判給婚前所屬的一方所有。2、婚前一方建造，而建造房屋所欠的債務是夫妻結婚后用婚后共同財產償還的這樣的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能視為夫妻共同財產，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務用了婚后共同財產返還，因此，得到房子的一方應當補償房價的一半給另一方（如果是建房的部分債務由婚后共同財產償還的，那么得到房子的一方應當給另一方相應的補償）。 3、雙方結婚登記之后，一方家庭為子女結婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻雙方共同居住的按照婚姻法解釋（二）的規定，這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產，分割時如

4、果沒有特殊情況，雙方平分該房屋。4、婚前男女雙方的家庭共同出資建造的房屋屬于夫妻共同所有。即夫妻雙方結婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結婚后共同居住使用，而男女雙方結婚后，該房也確實歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈與夫妻雙方的財產，屬于夫妻共有房屋，離婚分割時，一般是對等分割。5、婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚后沒有明確給夫妻雙方的男女雙方結婚后與其他家庭成員一起居住生活而沒有分家析產的，婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚后沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產屬于一方及其他家庭成員的共同房產，不能作為夫妻共有財產予以分割

5、。6、婚姻關系存續期間，家庭建造或購買并供全體家庭成員共同居住使用的結婚后，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應當認定其中有夫妻財產的相應份額，對屬于夫妻財產的部分可以進行分割，通常的做法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額，讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償。需要指出的是，如果在離婚案件中對各方應得的房產份額不好確認的，法院一般是先對其他財產先行分割，對于房產的分割，讓有關當事人另外提起分家析產之訴。 農村房屋析產糾紛若干實務問題研究閱讀選項: 自動滾屏左鍵停止 作者:曾耀林 來源: 閱讀: 805 在農村，房屋是農民的主要財產形式，正確審理農民因離婚、繼承等引發的

6、房屋析產糾紛，直接關系到農民生活、生產的根本利益。由于農村房地權利的分離、城市化建設的拆遷安置帶來的農業人口向非農業人口的變化以及喪嫁生娶等人口變遷的自然規律，農村房地的權屬也常面臨變遷、確認、分割、繼承等法律問題。如何確認農民對地面建筑物的所有權、對宅基地的使用權，如何協調法律與政策的差異或矛盾，如何保護婦女、兒童在婚姻中或離婚后的房地權利，既是審理此類案件的重點，也是難點。從司法實踐看，對此類案件在認定法律關系性質、適用法律及判決結果等方面都不盡相同，差異明顯。筆者擬結合審判實務中農村房地糾紛的若干問題進行探討，以求教同仁。一、農村宅基地性質及與農村房屋的關系農村宅基地，顧名思義，就是農村

7、房屋所附著的地面土地。根據中華人民共和國土地管理法第八條之規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。農民有權使用集體土地建房。由于個人只享有土地的使用權而無所有權，不可能產生物權效力。但房屋不同，憲法第三條規定“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”，顯然法律是承認房屋的私有。由于土地和房屋都是不動產，且二者在物理上不可分離，土地權利與房屋權利的關系如何，勢必影響到權利人的切身利益。傳統民法中，土地權利與建筑物權利有三種情形：一是土地所有權與建筑物所有權不可分離。如羅馬法地上物屬于土地的附合原則

8、，建筑物屬于土地的一部份，其所有權應歸屬于土地所有權人；二是兩者可以分離，但非土地所有人的建筑物所有權與地上權不可分離。如德國民法上的地上權制度。三是兩權可分離，且非土地所有權人的建筑物所有權不以地上權為必要。如日本民法上，土地與建筑物是兩個在法律上可以完全分離的不動產。1我國法律既宣布土地公有，又承認房屋私有，顯然法律是承認建筑物所有權與土地所有權相分離之原則。但在管理制度上，實行的是房地不可分的一體化原則，即兩個權利必須歸屬于同一主體。如法律規定土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓；房地產轉讓、抵押時，房屋所有權與該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓。在管理對象上，我國

9、又是城鄉區別，分為城鎮土地和農村土地兩條管理體系。目前比較成體系的土地使用權制度只適用國有土地，對于農村土地使用制度，至今無切合實際可行的法律法規。對于農村宅基地使用權的保障和行使，基本上是政策調整而沒有納入土地使用權法律制度體系中。以筆者所在的地方基層政府對農村集體土地管理為例，該政府規定：村民建房以本人戶口登記簿記載的農業人數為準，以戶為單位按實際人口由主管部門審批，且一戶只能擁有一處宅基地。當農民需要修建房屋時，依規定申請建房屋。從土地管理法和相關政策可以看出，農村宅基地的權屬歸集體而非農民私人所有，只有農業人口方有權使用農民集體土地，即享有宅基地使用權。在農村宅基地與房屋的關系上，只有

10、享有宅基地使用權方有權建筑房屋；只有經過審批，才有權在核準的宅基地面積范圍上修建房屋，也才能產生對房屋的合法權利，否則修建的房屋為非法建筑，不能受到法律的保護。但是，在農村房地的管理中雖也適用“房地不可分”“地隨房走、房隨地走”的原則，但農村宅基地劃撥的屬地、屬人原則并沒有在實踐中真正落實，加之建筑物的固定性、長期性，少數農村存在的歧視婦女、保護本地利益、宗族利益的現象，使得宅基地不可能完全隨人員的變化而及時調整。如婚嫁人員的原有宅基地不收回、落戶地又不劃撥，去世人員、農轉非人員的宅基地不收回，新生兒不及時劃撥，有宅基地使用權的分不到房屋，有房屋的無宅基地使用權，宅基地使用證上的內容不作相應變

11、更，而無法反映人員、建筑物的變動情況等等，房地不可分原則在房地權利分離的前提下產生了許多矛盾，釀成了許多房地糾紛。由于對農村宅基地以及農房規范管理的法律制度的匱乏，使得審理此類析產糾紛因法律空白而出現不少難點。二、農村房屋析產糾紛的若干程序問題（一）訴訟主體問題。析產糾紛發生在家庭成員間，權利人都是共有關系，無論是原告、被告都是權利的共有人，因此該訴訟為必要共同訴訟，未參加訴訟的，法院應當依職權追加，通知其參加訴訟。但到底是共同原告或被告應視情況而定。首先應界定爭議標的的權利主體。需要分割的房屋共同人有哪些，判斷依據主要是農村宅基地使用證上的登記和有關部門、組織的證明。其次，如果離異或喪偶的一

12、方撫養未成年小孩，當其起訴前配偶或原家庭成員要求分割財產時，應通知該小孩以原告身份參加訴訟。當喪偶一方作為原告起訴分割房產而其小孩又隨（外）祖父母生活時，小孩以被告身份參加訴訟。但此時會產生原告在同一訴訟中分為對立雙方當事人而身份的混淆問題。即小孩的監護人系其父母，相應為法定代理人，此時父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份參加訴訟，而角色混同。對此筆者認為，最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干意見第10條規定了監護人的監護職責包括代理其（被監護人）進行訴訟，第22條又規定“監護人可以將監護職責部份或全部委托給他人”，因此當原告訴訟角色混同時，為避免行為理論上的不當性，應當將代為訴訟的監護職

13、責委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律師為委托代理人且無需征得監護人同意。（二）訴的種類問題。在農村房地析產糾紛中，原告的訴請主要有確權之訴和侵權之訴。司法實踐中主要表現為：一是籠統的要求分家析產，無具體的分割指向。從文字解釋，分家析產不僅要明確現有家產的狀態，還要進行具體的分割。誰分此間房，誰分彼間房，其實質是確認之訴，即確認某間房為其誰有。但是民事訴訟法第一百零八條明確規定起訴要有具體的訴訟請求，但“分家析產”的訴請并不明確。因此對此類訴請應當要求原告明確訴請。在事實依據上，原告應當提供現有房屋的結構、方位及面積狀態，以便法官分割時從有利于生產、生活和保護婦女兒童利益的方面

14、合法合理確認原告應分得的房產。二是要求確認權利份額。此類訴訟是典型的確權之訴，訴請并不具體指向某一間房，僅要求法院確認其權利份額。從訴請應具體的要求而言，此確認訴請應具體為要求確認自己享有多少的權利份額，方為具體。三是侵權之訴，要求法院判決侵權人搬出某些房屋。此類情況往往是當事人的權利義務已經明確，特別是不僅原告的權利份額已確認，而且權利也切實體現到某間房屋，因此是否侵權容易判斷。但實踐中，當事人因法律知識欠缺，未正確認識法律關系性質，在未確權之前就徑直起訴被告侵權。法官對此應根據最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定第三十五條主動行使釋明權，要求當事人變更訴訟請求先確權，如當事人執意不變則駁

15、回訴訟請求。另外，對于確權之訴因無給付內容，其判決無執行性。當事人以確權判決申請執行，應不予受理。（三）房屋價值評估問題。由于家庭成員每人在房屋總面積中的權利份額與房屋單間結構面積并不盡一致，而房屋的價值又在于作為獨立空間存在于整體房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每個人的權利，在析產糾紛中，絕大部份案件涉及到對房屋的貨幣補償，從而需要對房屋價值進行評估但問題常在于：一是評估對象的確定。在拆遷安置后的房產分割或房屋改建、重建前的遺產繼承案件中，需要當事人貨幣補償的房屋往往是拆遷前、改重建前的房屋。這些房屋已不存在，當然無法評估。對此，筆者認為可先由當事人雙方協商一個價格，只要雙方認

16、可即據此計算。如協商不成，法院可參考政府當時拆遷安置原同類房屋補償的單價進行確認。二是現有被分割農村房屋價值認定。可先由雙方當事人協商約定爭議房屋單價，協商一致的，法院予以采納；協商不成，要求原告提出評估，預交評估費，法院委托有資質的機構評估，對評估費由當事人在訴訟結束后按權利份額比例承擔；如原告無法或不愿預交評估費，法院依政府拆遷安置該類農房的補償價格確認。（四）宅基地使用證的證明作用問題。對于宅基地使用權，國家向農民頒發農村房屋宅基地使用證作為體現權利的載體，其中可以證明哪些人享有宅基地以及宅基地面積和地上房屋面積，但實踐中，如果該證不具體寫明家庭成員姓名，如何判斷權利人？因析產需實際測量

17、某間房屋與具體登記內容不符又如何認定？筆者收集到成都高新區國土局制作的新舊兩種版本，舊版本是有戶主姓名、家庭人口數、其中工干人數、住址、房屋結構、間數、建筑面積的內容；此版本沒有具體家庭成員的姓名，僅能說明有多少家庭成員共同享有宅基地使用權。一旦非戶主的家庭成員作為原告要求析產時，還需要首先查明要求人是否為使用證中所包括的共同使用人，實踐中可以同期的戶口或政府相關部門的證明予以佐證，如果無法查明證書上的成員有哪些或無法證明原告系證書中指稱的家庭人口之一，只能以原告證據不足而予以駁回。新版本內容有戶主姓名、總人數、住址、家庭成員姓名、房屋結構、間數、建筑面積、房屋四至界限。根據該版證書直接能夠判

18、定享有宅基地使用權的人員，并根據房地不可分的原則進行析產。對于訴訟中實際測量的房屋面積與使用證上載明的面積不符的問題，筆者認為國土局向村民頒布農村房屋宅基地使用證是行使行政權的具體行政行為，法院在民事訴訟中沒有義務對該行為進行審查。析產時，法院應根據宅基地使用證上的面積進行分割，如果當事人訴請指向某一具體房間，需要測量的只是該房間面積。法院根據測量結果和應分得份額作出判決，該補償的補償。如果當事人僅要求確認份額，便無需測量。如果當事人對使用證上的面積不服，應當告知其向國土部門申請變更或提出行政訴訟。三、農村房屋析產糾紛的若干實體問題司法實踐中，引起農村房屋析產糾紛的主要事由有因離異、繼承而要求

19、分家析產，要求分割的房屋既有客觀存在的現有農房，也有被拆遷后安置的非農房，有些還會出現無權分安置房但對安置前的農房有權利份額的情形。從實體處理方面，可分以下情況：（一）離異或喪偶的兒媳或女婿要求分割現有農村房屋的問題1、兒媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用權的人口為以前家庭人口，新入戶的兒媳或女婿婚嫁，政府沒有另劃撥宅基地，喪偶的兒媳或女婿是否有權分割房屋？筆者認為，依我國憲法規定，農村宅基地是集體所有，家民只享有使用權，不享所有權。在人口變動中，每增加一名農民，政府應當按標準無償劃撥宅基地歸農民使用，換言之，只要是戶口注冊的農民，必然享有宅基地的使用權

20、。新入戶的兒媳或女婿，在入戶之前，原戶籍地所在地的農村宅基地使用權并未喪失。當其婚嫁后，原宅基地應當收回，由婚嫁所在地的鄉政府另行劃撥。上述情形說明婚姻所在地的政府未劃撥。既然無宅基地使用權，當然對地面建筑物也不能分割。由于系喪偶兒媳或女婿，對于配偶的財產有繼承權，因此在此種情形下，如果配偶對房屋有權利份額，兒媳或女婿可以按繼承份額獲得相應的房屋份額，但由于分割房屋的前提必須是有宅基地使用權，而前述兒媳或女婿又無宅基地使用權，配偶的宅基地使用權又不能繼承，因此兒媳、女婿無權分割房屋，但有權繼承配偶享有的房屋的物質權利，即地上建筑物的物質價值。2、兒媳或女婿入戶后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分戶，但

21、原有宅基地使用證上載明的家庭人口總量不變，即兒媳或女婿填補了兄妹的份額，而房屋沒有增加或減少，喪偶的兒媳或女婿是否有權分割房屋？筆者認為，農村宅基地的劃撥或收回是根據農民的生死和戶籍變動而定。婚嫁后的宅基地應視婚嫁人戶口遷移情況而定。出現上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果戶口所在地發生變化，宅基地也相應變化，同時新入戶的兒媳或女婿的宅基地也隨其戶口變化而定。根據戶口管理的規定，兄妹婚嫁后，其宅基地應被收回，新入戶兒媳、女婿應予劃撥，如果二者進出的人口總量不變，由兒媳女婿填補兄妹份額有利于土地管理和生產、生活。但農村宅基地使用證上的人口情況應作相應改變。因此上述情形實質上說明兒媳或女婿享有了宅基地使

22、用權，當然有權分割房屋。但因房屋非己所有，應作補償，同時也有權繼承配偶對房屋所有權的份額。3、在第1種的情形下，入戶后的兒媳或女婿雖然沒有新增宅基地，但對原有房屋進行了改建或重建。兒媳、女婿出工出力出錢，甚至是與配偶完全以夫妻共同財產進行改建或重建，喪偶后是否有權分割房屋？筆者認為，由于兒媳或女婿沒有宅基地使用權，應無權分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了貢獻，特別是夫妻重建的房屋系夫妻共同財產，對地上的這部分財產，兒媳或女婿享有部份或全部權利，因此即使無權分割房屋，但有權要求獲得房屋的財產價值，由使用該房且又有宅基地使用權的其他家庭成員進行補償。如果兒媳或女婿的原有宅基地已收回，還有權要求

23、現戶口所在地政府另行按標準劃撥，使居住權利得到救濟。4、在同時具備2、3的情形下，喪偶的兒媳或女婿是否有權分割房屋？筆者認為，既然家庭人口總量不變，入戶的兒媳、女婿實質上享有了宅基地使用權。如果喪偶后要求分割房屋，按房地不可分原則應當允許。如果地面房屋的修建沒有兒媳或女婿的貢獻，應當全額補償原房屋所有人；如果對房屋進行了改建或重建，視兒媳或女婿出工出力出錢的實際情況，有權部份或全額分割房屋。離異的兒媳或女婿申請分家析產的原則與喪偶情形一致，只是享有對房屋部份的繼承權。（二）分割拆遷安置房的問題拆遷安置目前并無法律依據，主要是地方政府的行政法規和政策文件。拆遷安置的標準有本地特點，如成都市征地補

24、償安置辦法規定的拆遷事實依據就是根據農村宅基地使用證上載明的家庭人口、房屋面積進行安置，不夠政策標準的，由拆遷戶自行選擇補錢補足或放棄；超過部份由政府貨幣補償。實踐中，如果宅基地使用證上的人員要求分割拆遷后安置的房屋應當如何處理？1、房屋拆遷安置前，未分家析產，安置后變為城市房屋并領取了產權證，而證書上產權人只有一人，其他人能否分割現有房屋？筆者認為，對此類情形首先應確認原農村房屋宅基地使用證上載明的家庭成員有哪些人，只有這些人才有權被安置。如果無宅基地使用權，即不可能作為安置對象。如果既有宅基地使用權，又對農村房屋有所有權，當然對安置房屋份額享有完全的權利，即使產權明確為一人，其仍有權分割。

25、根據房屋實際狀態的可分性與否，要么相應變更產權登記，要么產權人支付份額對價。如果有宅基地使用權，但無房屋所有權，按房地不可分原則，在補償了宅基地上建筑物的價值后，也可分割該部份農村房屋。相應拆遷安置后也對安置房有權利份額，處理結果同上。如果作為家庭成員但未在使用證上載明，說明該成員沒有宅基地使用權，依安置政策不能成為安置對象，當然也無權分割安置房。但如果對農村房屋有所有權，有權要求其他人員按農村房屋價值補償。在以何種房屋標準補償權利人的份額上，有人認為房屋價值的補償應以現安置房價值為標準，筆者認為不妥，因為現有安置房作為非農房，其價值是以市場價值來衡量，含有國有土地使用權如所處地段的價值成份，

26、而農村房屋的價值并無宅基地的因素，純為房屋的本身價值，因此權利人也只能獲得該物理價值的份額補償。2、非安置對象對農村房屋有繼承權，遺產分割前農村房屋被拆遷，是否有權分割安置房？如李母為農村宅基地使用證上的戶主，與李父共同修建房屋。李甲、李乙分別是大兒、二兒。李甲后因招工農轉非，使用證上的家庭成員為三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙結婚娶張女。后農村房屋按三人被拆遷安置，現李甲認為李母對農村房屋有50%的所有權份額作為遺產，其有權繼承相應份額。因該房屋拆遷后繼承份額已轉移到安置房，故要求分割安置房。筆者認為，首先李甲作為非農業人口，不是拆遷安置對象，不享有分割安置房的資格。

27、因為安置房的權利來源是基于農村人口對宅基地使用權和房屋所有權的雙重權利演變而來，二者缺一不可。現安置房依三人安置，是因為張女填補了李母去世后應收而未收的宅基地使用權份額，如果無張女，只能按二人安置，原李母擁有的宅基地上的房屋作價補償。如果政府事實上在無張女的情況下按三人安置，政府有權要求被安置人按超過標準的面積以市場價退補，同時再按規定補償李母擁有宅基地范圍內的地上房屋價值。但無論如何，李母留下的遺產只是房屋的財產價值，而不包括宅基地。李甲有權分割的是李母之房屋價值而非安置房。（三）自愿減少分割房屋的權利份額引發的宅基地使用權問題有權足額分割房屋的原告自愿放棄部份房屋，法院判決支持其訴請后是否

28、意味著改變了其應享有的宅基地使用權面積？如離異女沈某訴其肖父、前夫肖男分割房產一案。婚前肖家戶口四人，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面積110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入戶并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某與肖男離婚并撫養兒子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用權，對40平方米房屋，沈母子享有20平方米（子的份額由父母共同支付對價補償）。現分割房屋，沈某有權依享有的宅基地使用面積在對價補償超出部份房屋價值后取得起碼40平方米的房屋的所有權，但沈某不愿補償超出部份的價值并自愿放棄一部份權利，只請求法院分割給她母子20平方米的房屋。法院尊重其處分權，判決支持了沈某的訴請。根據房

29、地不可分原則，也意味著沈母子只享有該房屋范圍下同面積的宅基地使用面積。該面積遠遠不夠政策的40平方米。沈女如果要求政府增撥宅基地使用面積，政府是否應支持？筆者認為，雖然房地不可分，但兩種權利是分離的，沈女有權增加宅基地面積。同時政府應當收回肖父、肖男因沈女放棄現時獲得的超出應有標準的宅基地面積。該范圍上的建筑應視為無宅基地使用權的非法建筑。律師破解離婚房產分割難題提出問題：司法實務對離婚案件遇到的財產分割問題一直倍受關注，當事人之間爭議大，處理有一定難度，尤其對房屋的析產分割，對此根據具體案例進行論證和探討，僅供參考。關 鍵 詞：離婚 析產 分割婚姻關系破裂后往往往遇到的一個重要問題就是共同財

30、產的如何分割，破解這一難題，既要看現行法律規定，又要掌握目前司法實務。司法實務中對婚姻財產分割按照先析產后分割的程序處理，析產主要解決的是如何劃分婚后共同財產與婚前個人財產，現行婚姻法對夫妻財產規定有“婚后共同財產制”、“夫妻約定財產制”、“特有財產制”三種；婚姻法規定以婚后共同財產制為原則，以夫妻約定財產制和特有財產制為補充。如爭議的財產取得時間及來源在婚后，則原則上按夫妻共同財產對待，這是一項法定原則，但是如果夫妻雙方對財產所有權立有書面約定，就要依照約定的財產權屬進行分割，除此以外，還有一項特有財產制，指的是夫妻雙方能夠證明某些財產雖然取得時間及來源在婚姻關系存續期間，但主張權利的一方能

31、證明取得此項財產系婚前個人財產的轉化或婚姻關系存續期內的個人積蓄，此項財產就屬于個人特有保留財產，析產清楚了，分割問題就迎刃而解了。 一、公房售后權屬分析：張先生同 李女士與2000年結婚，婚后第二年 張先生將原單位進行房改， 張先生以成本價購得承租的公房，2007年雙方感情出現破裂， 李女士提出離婚，同時要求對住房按夫妻共同財產進行分割， 張先生稱此房是個人財產，雙方發生爭執，訴至法院， 張先生稱現住房屋的其演化過程是：1988年由單位分給得一處職工宿舍，1 994年單位給調換成現在的住房，1999年以前采取低租金承租方式承租居住，1999年 張先生所在的單位依照國家房改房政策出售， 張先生

32、用婚前個人積蓄交付了房款。1997年3月28雙方結婚，自結婚到購房，婚姻時間很短，而且在1998年3月女方查出病， 李女士的單位的效蓋不好，每月只發放200元生活費， 李女士沒有其他收入，一直到2003年分居，據此說 明李女士對購房沒有任何投入。購房款是 張先生婚前的積蓄。 張先生證明的購房款來源是在1996年 張先生借給一家企業97750元，1999年還款70000元作為交付房款來源。那么此房該如何析產，是個人財產還是共同財產，產生的主要問題在于財產取得時間和來源在婚姻關系存續期間， 張先生提出了購房款系婚前個人積蓄，能否證明房產屬于個人財產，婚姻法司法解釋對此類問題沒有明確規定，只規定以共

33、同財產購買的房產屬于共同財產，根據婚姻法對夫妻財產制的規定，一方婚前承租婚后用個人財產購買的房改房應當認定為個人財產。房改房是根據職工的職務、工齡等多種因素綜合考慮而給職工的福利，按房改政策出售，是國家多年實行低工資制后的福利性補償，按成本價售房給職工等于將多年積累的工資差額一次性地補發給職工，因此，對購房前結婚不久的人來說，此房實際上是用購房一方婚前工資取得購買的婚前財產，如果另一方對購得的房改房僅憑交款時間在婚姻關系存續期間即主張是夫妻共同財產，是不公平的。婚后購買婚前由一方承租公有房屋過程中，可能存在以共同財產購買和以個人財產購買兩種情況，對此應當區別情況予以處理：對婚前由一方承租的公有

34、房屋婚后以個人財產購買的，房屋權屬處理意見表現為公民取得房屋居住權是基于與國家、單位之間的房屋租賃關系，是一種債權債務關系，其對承租的房屋只享有占有使用的權利，對婚后以個人財產購買的婚前承租房屋是否應當認定屬于共同財產法律上沒有規定，實踐中也不能簡單作出一個明確的結論，司法實務中對婚后以個人財產購買由一方婚前承租房屋的權屬認定和處理須非常謹慎，如果產權登記在個人名下、系婚后個人財產購買的，應屬于個人財產。最高人民法院關于民事審判實務問答指導意見：在離婚案件中以男方名義購買的房改房能否判歸女方所有？答復稱：我國城鎮居民按照國務院房改政策從本單位購買的公有住房即房改房，在出售前基本上是由單位職工以

35、低租金承租的房屋，根據房改政策職工購買公有房屋實行市場價、成本價或標準價，公有住房出售的有關規定，確定房改房權屬即夫妻共有財產還是個人財產是分割的前提，對夫妻婚后以共同財產或個人財產購買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權屬證書登記在一方名下的房屋權屬的確定：對婚前由一方承租婚后以個人財產購買的房改房的權屬由于情況復雜，政策性強，婚姻法及現行司法解釋未對此問題作出規定，有待進一步研究探討，人民法院在認定和處理上應當謹慎，因案而異。房屋權屬證書記載的權利主體為個人，購房人以婚前個人財產購買或雙方明確約定為個人的，屬于個人所有。這里還存在一個問題，房改房按成本價出售時，享受夫妻雙方的工齡優惠是否按共

36、同財產對待，對此，最高人民法院司法解釋意見（2000）法民字第4號：關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優惠后所購公房是否屬于夫妻共同財產的函的復函：用自己的積蓄購買的公有住房應視為個人財產，購買公有住房時享受的配偶的工齡優惠只是屬于一種政策性補貼，而非財產或財產權益，應予查明購房款是夫妻雙方的共同財產積蓄，還是配偶一方的個人所得，以此確認所購房屋是夫妻共同財產還是個人財產，如果購房款是夫妻共同的積蓄，所購房屋應視為夫妻共同財產。如果購房款是個人積蓄，應當認定所購房屋是個人財產。婚姻法司法解釋(二)第19條規定：由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定

37、為夫妻共同財產。這里需要特別指出的是，售后公房的產權在婚前購買還是在婚后購買，是婚后個人積蓄購買還是共同財產購買，是有本質區別的。對于共同房產分割呢？根據婚姻法解釋（二）的規定，主要由以下幾種分割辦法：雙方競價取得。雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；一方取得所有權，另一方給對方相應的經濟補償。即一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；拍賣房屋雙方分割方價款。即雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。此外，在實際處理中，由于一些城市如上海、北京等，公房使用權可以通過承租權轉讓的方式上市

38、交易，具有一定的交換價值，在這種情況下，一概不考慮原一方承租時候的使用權價值也顯得不公平。根據一些省、直轄市司法實踐的做法，可區分情形處理：一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產購買為產權的，由于在婚姻關系存續期間內無法體現出原公房使用權的交換價值，則在離婚分割該產權房時可不考慮原公房使用權的價值單獨歸屬問題；如果這種實物分配還附加了其他條件的，比如要受配人必須服務一定的工作年限、受配人因此喪失了一次性的分房基金等，則仍然要根據具體情況予以公平處理。對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財產購買為產權的公房，原公房使用權的交換價值可參照婚姻法司法解釋(二)第22條的規定，

39、推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產權房按共同財產分割處理，如果父母明確贈與給自己一方子女的，則要做為個人財產對待。一方婚前承租的公房使用權是其以個人財產支付對價取得的，婚后又以共同財產購買為產權，在離婚分割該產權房時，應當將取得原公房使用權時所支付對價部分確定為當時承租的夫或妻一方個人所有，產權房的剩余部分價值按共同財產分割。 二、商品房權屬分析及處理：一方婚前付清了全部房款，并取得房產證的，就是婚前財產，婚前財產屬于夫妻個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。一方婚前付了全部房款，婚后取得房產證的這和第一種情況本質上是相同的，唯一的不同就是房產證取得的時間不同。這種情況下，也是婚前財

40、產，屬于一方所有的財產，離婚時，另一方無權要求分割。一方婚前以個人財產按揭購買房屋，婚后夫妻共同清償貸款夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋，產權證登記在一方名下的，離婚時，房屋的歸屬及分割，不同省市的司法實踐對此有不同的規定，此種情況下的房屋歸屬分為以下幾種情況：夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，產權登記在自己名下，該房屋屬于個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，應當予以返還。需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方

41、用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該房屋就是個人財產，另一方無權分割。對于產證登記在一方名下，但配偶方有證據證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產證登記人的個人財產，剩余未還的債務為其個人債務，但對首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償的部分，應當予以返還。對于產證登記在一方名下，配偶方有證據證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，

42、其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，對于存在當事人出資數額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關系存續期間較短等情形的，也應一并考慮，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不是平分房屋。雙方婚后出資（包括貸款）取得房屋產權的這種情況下是夫妻共同財產，分割時應注意：不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。房屋價值分割時按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。如， 王女士與 劉先生2001年結為夫妻，2003年二人花了70萬買了一套兩室兩廳的商品房，首付30萬元，貸款40萬元，房產證上只寫了 劉先生一人的名字。到了2005年，二人關系

43、逐步惡化，準備協議離婚。此時，該房屋的價值漲到120萬，但還有30萬的貸款沒有還。改房屋如何分割？此時夫妻可以分的部分就是，120萬元的現值減去30萬元貸款后的90萬元，每人可分得45萬元。如果 劉先生要房子，應補償 王女士45萬元，由 劉先生單獨償還剩余的本金及利息。 實踐中，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有可能有父母的名字、子女的名字等。對此，法院不會在離婚案件審理中主動追加第三人，而是采取如下措施：根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割；根據當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理，由當事人另案起訴。 三、尚

44、未取得房產證的房屋財產分割：根據最高人民法院關于婚姻法司法解釋（二）的規定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。如果離婚時，爭議的房產的產權證還沒有發放，人民法院要么告之當事人申請中止審理，待產權證發放下來再作處理；要么先判使用權歸屬，而后產證下來，再由爭議方另行起訴要法院處理。四、婚前買房婚后漲價的析產處理：目前因購房當時出資不多，房屋原值不大，但隨著市場化進展，房屋增值副度大，對增值部分往往有的認為購房是投資行為，因此對投資款的增值應當

45、均分，而有的認為根據房產權屬劃分，屬于那一方的產權，增值部分就隨房主所有，對此該如何處理？答案應當是根據民法規定不動產房屋的增值系孳息與主物關系，依照息隨主的物權原則，房權如果認定為個人財產，則由此帶來的增值不能劃歸非產權人，婚姻法第17條、第18條、第19條對夫妻財產制的規定采用法定財產制和約定財產制之外，以夫妻特有財產制作為補充，夫妻特有財產也稱夫妻保留財產，特有財產是依照法律規定各自保留一定范圍的個人財產，并對財產進行管理、使用、收益、處分。照此規定，對個人財產購買的涉案房屋享受特有保留財產權。據此，以個人積蓄購買的房產屬于個人所有。如果購房款中有共同貸款份額，則可按比例確定分割。最高人

46、民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(一)第十九條規定：”婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關條的延續而轉化為夫妻共同財產。從法律關系上說，房屋增值問題是物權范疇，房屋增值只是期望可能得到的收益，在房屋轉讓前并不能得到確認。雙方當事人共同償還購房貸款是債權法律關系，離婚時只應對共同已償還的貸款對價部分進行分割，房屋增值是純自然的原因，與共同還貸無關，非產權人無權要求分享房屋潛在的增值或無權對一方特有財產的增值部分享有權利。五、農村房屋的分割：我國對農村房地產權和城市房地產權實行二元制的管理體制，農村房屋所占用的土地所有權的主體是農村集體經濟組織，農民對其房屋下的土地只

47、享有土地使用權，國家對農村房屋至今未能建立起房權登記制度，。農村夫妻共同共有的房地產權的分割可以參照城市夫妻共同共有的非房改房的分割辦法對一方婚前建起的房屋，結婚后夫妻雙方共同居住使用的，如果雙方沒有相反的約定，這樣的房屋由于是一方婚前所得，屬于婚前財產，只能判給婚前所屬的一方所有。婚前一方建造，而建造房屋所欠的債務是夫妻結婚后用婚后共同財產償還的，這樣的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能視為夫妻共同財產，只能判給婚前所屬的一方所有。但是因建房所欠的債務用了婚后共同財產返還，因此，得到房子的一方應當補償房價的一半給另一方（如果是建房的部分債務由婚后共同財產償還的，那么得到房子的一

48、方應當給另一方相應的補償）。雙方結婚登記之后，一方家庭為子女結婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻雙方共同居住的，按照婚姻法解釋（二）的規定，這樣的房屋視為父母贈與夫妻雙方的財產，分割時如果沒有特殊情況，雙方平分該房屋。婚前男女雙方的家庭共同出資建造的，房屋屬于夫妻共同所有。即夫妻雙方結婚前雙方家庭共同出資建造，建造該房的目的是為了男女雙方結婚后共同居住使用，而男女雙方結婚后，該房也確實歸夫妻雙方居住使用的，這樣的房屋視為夫妻雙方的家庭贈與夫妻雙方的財產，屬于夫妻共有房屋，離婚分割時，一般是對等分割。婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚后沒有明確給夫妻雙方的，男女雙方結婚后與其他家庭

49、成員一起居住生活而沒有分家析產的，婚前即已存在的家庭共同房產或原屬一方父母的房產結婚后沒有明確給夫妻雙方的,這樣的房產屬于一方及其他家庭成員的共同房產，不能作為夫妻共有財產予以分割。婚姻關系存續期間，家庭建造或購買并供全體家庭成員共同居住使用的，結婚后，家庭建造或購買的供全體家庭成員共同居住的房屋，應當認定其中有夫妻財產的相應份額，對屬于夫妻財產的部分可以進行分割，通常的做法是確認每一個家庭成員應獲得的財產份額，讓離開家庭的一方獲得與其財產份額相適應的金錢補償。六、公房承租權的分割：公房是指當事人只享有使用權或者說承租權而沒有所有權的房屋，它是在特定的歷史條件下出現的一種產物。隨著這些年房改的

50、實施，從數量上看已經少了，但是由于種種原因，還是有相當數量的此類房屋還沒有房改或者是正在房改，因此，在為數眾多的離婚案件中，不可避免地涉及到這類公房權益的分割。由于公房承租人僅有房屋的使用權，不享有房屋的產權。因此，在離婚時，法院只會判決使用權的歸屬，不涉及房屋的產權問題。最高人民法院在1996 年 2月5日發布了關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答的司法解釋，對法院在審理離婚案件中，分割承租公房使用權的問題做了相關規定。該司法解釋認為，九種情況中夫妻雙方均有權承租：婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續5年以上的；婚前一方承租的本單位公房，離婚時雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建

51、房取得的公房承租權，婚后夫妻雙方共同償還借款的；婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；其他應當認定為夫妻均可承租的情形。但自從2001年 新修訂的婚姻法實施后，最高人民法院下發了關于適用婚姻法的司法解釋，對于婚前財產婚后轉化進行了廢除，因此，最高人民法院原最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答中的部分條款與新法相抵觸，應當歸于無效。根據現行法律和司法解

52、釋的精神，可以結婚的時間為節點將以上情況分為三類，一是一方婚前取得承租權的，離婚時如何分割；二是雙方婚前取得承租權婚后合并調換房屋的，離婚是如何分割；三是婚后一方或雙方取得承租權的，離婚時如何分割。對于上述雙方均有權承租公房的，權利人雖然只有使用權而無所有權，但是在處置公房使用權是時，可以參照適用婚姻法解釋(二)對于產權房的處理方式。具體方法是：雙方均主張公房承租權并且同意競價取得的，應采用競價方式由出價高者得。一方主張公房承租權的，由評估機構對該房在拆遷情況下承租人將可獲得的補償款作出評估，取得房屋所有權的一方應當按照評估價的一半為標準給予另一方相應的補償。雙方均不主張公房承租權的，經得產權

53、單位同意，且雙方均提出申請的，則可以拍賣公房的承租權，就所得價款進行分割。雙方均不主張公房承租權的，產權單位也不同意將承租權轉讓給第三方，則可按照實際情況及照顧子女和女方權益的原則判決由一方使用，由該一方按照評估機構的評估價的一半為標準向另一方作出補償。 揭開農村宅基地與房屋權利現狀的面紗， 時間：2006-7-11 11:02:00 瀏覽：1103 次 保障農村婦女對宅基地使用權和房屋所有權的合法權益 審理涉及農村婦女對農村房屋所有權爭議案件的難點分析與對策探討 內容簡介石家莊市撤郊并區實行新的區劃調整以來，在審理涉及農村婦女對農村宅基地使用權和房屋所有權案件中，發現由于撤郊并市政策與實際農

54、村宅基地房屋行政管理上的缺位，造成對此類案件審理法律適用混亂和證據采信困難。筆者通過揭開農村宅基地房屋權利現狀的面紗，進而達到保障農村婦女對農村宅基地使用權及房屋所有權的合法權益。 關鍵詞 宅基地使用權 房屋所有權 婦女權益保障 2005年8月28日經第十屆全國人民代表大會常務委員會第十七次會議通過，自2005年12月1日起，施行的中華人民共和國婦女權益保障法（以下簡稱女權法）第三十三條規定：“任何組織和個人不得以婦女未婚、結婚、離婚、喪偶等為由，侵害婦女在農村集體經濟組織中的各項權益。”第四十八條規定：“夫妻共有的房屋，離婚時分割住房，由雙方協議解決；協議不成的，由人民法院根據雙方的具體情況

55、，按照照顧子女和女方權益的原則判決。夫妻雙方另有約定的除外。”從以上規定不難看出女權法將婦女在農村經濟組織中合法權益和在房屋所有權的分割的保障方面是得到了充分的重視，但在審判實踐中對涉及農村婦女在宅基地使用權和房屋所有權的權益保障方面的案件存在著諸多難點，這些難點有的是舊的傳統習俗造成的，有的是政策制定的不完善造成的，這類案件雖然占民事案件的比例不大，但反映出相同的特點，那就是判決多、調解少、上訴多、維持少，強制執行多，和解執行少。據石家莊市橋西區人民法院民事案件統計，2005年度此類案件通過審委會研究的達10余件之多，由于此類案件證據量、證據效力于案件事實大都存在較大差距，審委會委員的研究意

56、見有時也不太統一，個別案件不得不讓主辦人重新調查再行匯報。為了切實保障農村婦女對農村宅基地的使用權和房屋的所有權的合法權益，規范涉及農村婦女在農村宅基地使用權和房屋所有權案件的審理，筆者對審判實踐中遇到的難點進行分析，并提出探討性對策，與從事民事審判的法官們共同商榷，不足之處給予斧正。一、揭開農村宅基地使用權、房屋所有權現狀的面紗，保障農村婦女對宅基地房屋的合法權益。(一)、農村宅基地使用權、房屋所有權的現狀農村宅基地，在宅基地上沒有建房以前的宅基地的權屬表現形式就是宅基地使用證。（在城市中權屬的表現形式是土地使用證），宅基地使用證的登記制度特別是實行獨生子女生育制度以來一直沿用有父從父，無父

57、從子的傳統習慣，婦女的名字很少在宅基地使用證上出現。而在以父系為主宅基地上建造的房屋（以石家莊為例）包括城中村和城市周邊村均沒有頒發產權證，這種狀態還會持續較長的時間。宅基地使用證的使用人一般統一稱為房屋的所有權的所有人。而與它相鄰的城市房屋的權屬現狀則透明的多，執行一房兩證制度，即房產權證和土地使用證，產權證人和土地使用證人為同一個人，這不僅僅是一證之差，更多的是觀念上的差異和制度構建的滯后。這種觀念上差異和制度構建滯后造成房產權屬管理上的缺失，與河北省石家莊市的撤鄉并市，農村土地歸國家所有與現實的土地權屬現狀極不相符，造成法律適用的混亂。在離婚案件涉及房屋糾紛和喪夫婦女對房屋的析產、繼承糾

58、紛中，使本來處于劣勢的婦女更加不利房產權利的實現，所以揭開農村宅基地使用權證與房屋權利的面紗，對保障婦女在農村房屋的權利很有必要。（二）、盡快建立農村房屋所有權登記制度是保障農村婦女房屋權利的必要措施。俗話說，空口無憑，立字為證，“房屋”這個沉重的話題，無論在城市還是在農村，對人們的生存、生活都非常重要。人們將一生的勞作收入都傾注在它的上面，翻開康熙詞典，我們的祖先唯有房（屋）這一詞解釋的圖文并茂，一目了然。早在解放初期石家莊市的所有權證是市長康修民頒發的，這能反映出房屋的權屬對人們是多么的重要！可一直到現在農村對它的權屬登記還是空白，這在一個側面反映了我國法制建設任重道遠和行政管理權力能力的

59、局限性。農村婦女凡是到法院主張自己房屋權利的除了訟詞外，再行舉證是很困難的，唯一依靠的是法官的良知和正義，將本來行政職能解決問題的工作量加重在法院，而法院又不能不對它的權屬作出裁判，所以盡快建立農村房屋的登記制度，由權利模糊彰顯透明為真正的權利人，這一行政制度的推行對保障農村婦女的房屋權利價值是肯定的。（三）、農村婦女主張房產權利的時間是在共同購置和建設房屋形成時，而不是形成訴訟間。由于以上已敘過農村宅基地與房屋的一證制和有父從父、無父從子的舊的傳統習慣影響，婦女嫁到婆家，在農村宅基地證上的房屋進行翻建、擴建、改建后宅基地證上仍然是原宅基地證上的使用人。在農村房屋的權屬登記沒有實施前，農村婦女應當將建設的新房權屬在家庭內部形成確認的文字，這樣，一般發生糾紛不容易形成訴訟，即便是形成訴訟也能夠及時準確保障婦女的權益。如果形成新權利時無文字權屬記載，等發生權屬糾紛