1、房地產估價報告韶ABC房地產評字2006第05號委托方：韶關如東廠破產清算組估價方：韶關市ABC房地產評估房地產估價師：AB韶關市ABC房地產評估地址:內 容 頁 次致委托方函 1估價師聲明 2估價的假設和限制條件 3估價結果報告4一、委托方 4二、估價方 4三、估價對象 4四、估價目的 4五、估價時點 4六、價值定義 4七、估價依據 4八、估價原那么 5九、估價方法 5十、估價結果 5十一、估價人員 5十二、估價作業日期 5十三、估價報告應用的有效期 5估價技術報告 6一、個別因素分析 6二、區域因素分析 6三、最高最正確使用分析 6四、估價方法選用 6五、估價測算過程 6六、估價結果確定

2、8附件8致委托方函韶關如東廠破產清算組 ： 受貴清算組委托，本公司秉著獨立、客觀、公正、合法的原那么，對委托的位于韶關 市東郊十公里韶關如東廠韶府國用 1995字第特 10 號宗地上房屋建筑物共 6 項進行市 場價格估價，估價時點為 2006年 7月 31日，估價目的為對 10號宗地上建筑物的市場價 值作出客觀公允的反映，作為撤除建筑物證據保存的價值參考依據。本公司根據國家有關法律、法規及本估價目的，遵循必要的評估程序、估價原那么， 采用適當的估價方法，在認真分析現有資料的根底上，結合估價人員經驗及對影響房地 產市場價格因素的分析，確定估價對象于估價時點可能實現的市場價值為人民幣捌拾肆 萬貳仟

3、貳佰壹拾玖元Y 842219元。詳見房屋建筑物估價明細表。注：估價結果受報告中已說明的假設和限制條件的限制。韶關市 ABC 房地產評估法定代表人簽名 ：二OO六年八月三十一日估價師聲明我們鄭重聲明：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論， 但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3. 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系 或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標準?房地產估價標準?進行分析，形成意見和 結論，撰寫本估價報告。5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地

4、勘察。6. 房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關市房產測繪管理所測定，測繪管理所對 測量結果負責，本次估價以其出具的測量數據確認。7. 本估價報告依據了委托方提供的相關資料，委托方對資料的真實性負責。因資 料失實造成估價結果有誤的，估價機構和估價人員不承當相應的責任。8. 本報告估價結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。未經 本評估機構和估價人員同意， 估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的單位和個人 提供，凡因委托方使用估價報告不當而引起的后果， 估價機構和估價人員不承當相應的 責任。9、本估價報告的全部或其局部內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為本 評估機構所有。注

5、冊房地產估價師簽名： 注冊房地產估價師注冊號： 二OO六年八月三十一日估價的假設和限制條件一、本次估價的假設前提1、估價對象沒有申請報建、辦理產權證明，本次估價按照房屋實際用途工業、辦 公用途予以評估。2、本次估價是以估價對象在估價時點處于完好狀態并到達委托方所提供的使用功能為假 設前提。3、房屋建筑物的建筑面積系我公司委托韶關市房產測繪管理所測定，測繪管理所對 測量結果負責，本次估價以其出具的測量數據確認。4、對估價對象僅觀察其外貌，對可能存在的內部結構性變化，我公司未委托測定。二、本次估價的限制條件1、 本估價報告僅為對10號宗地上建筑物的市場價值作出客觀公允的反映，作為拆 除建筑物證據保

6、存的價值參考依據，不得作其他用途，并僅針對本次評估目的有效。2、本次估價結果僅為房屋建筑物價值，不含建筑物所屬地價；建筑物沒有申請報建、辦理產權證明，本次評估建筑物價值未包含報建費用和銷售稅費，同時未包括因拆除建筑物所涉及的搬遷補助、臨時安置補助、停產停業補償等費用。3、本報告結果僅作為作為撤除建筑物證據保存的價值參考依據，除此目的外，本 評估報告不能用于其他經濟行為，本所不對使用報告于其他經濟行為引起的一切責任負 責。4、房屋建筑物主要為工業廠房及辦公室，沒有辦理產權證明；所屬土地使用者為 韶關如東廠，土地使用證編號：韶府國用1995字第特10號，土地用途為倉庫用地， 土地使用終止日期204

7、0年8月1日。本次估價是以委托方對提供的范圍和數據確認的， 委托方對提供資料的真實性、合法性、完整性負責。5、本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其它不 可抗力對估價結論的影響。6本評估報告有效期估價時點之日起一年內有效。估價結果報告一、委托方：韶關如東廠破產清算組。二、估價方：韶關市ABC房地產評估。三、估價對象位于韶關市東郊十公里韶關如東廠韶府國用1995字第特10號宗地上房屋建筑 物共6項。其中：1八米高1號工業廠房：建筑物于1998年建成，框架結構，層高8米，建筑面 積61.08m2，外墻藍色涂料，內墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設施 齊。2五米

8、高2號工業廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結構，層高5米，建 筑面積884.30m2，裝修同上，水電配套設施齊。3廠房宿舍：建筑物于1998年建成，混合結構，層高3米，建筑面積57.72m2, 外墻、內墻普批，鋁合金玻璃門，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設施齊。42號工業廠房第二層辦公室：建筑物于 1998年建成，加建于五米高工業廠房 上，框架結構，層高3米，建筑面積315.62m2，外墻藍色涂料，內墻刮塑，飾木板門、 鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設施齊。5值班室：建筑物于1998年建成，混合結構，層高3米，建筑面積43.18m2, 外墻條磚，內墻普批，木門、鋁窗，水電配

9、套設施齊。6廁所：建筑物于1998年建成，混合結構，層高3米，建筑面積18.13m2，外 墻藍色涂料，內墻普批、局部瓷磚，水電配套設施齊。四、估價目的：對10號宗地上建筑物的市場價值作出客觀公允的反映，作為撤除 建筑物證據保存的價值參考依據。五、估價時點：2006年7月31日。本報告書一切取價標準均為此時點有效的價格標準。六、價值定義：以公開市場價值為標準，估價對象在評估時點的市場價值。七、估價依據1、房地產估價業務合同；2、?中華人民共和國房地產管理法?；3、?中華人民共和國土地管理法?；4、中華人民共和國國家標準?房地產估價標準?；5、?廣東省建筑工程綜合定額?；6韶關市房地產評估方法；7

10、、韶關建筑工程造價信息；8、估價對象實地查勘記錄；9、委托方提供的與本次估價相關的資料；10、本估價機構掌握的房地產市場相關資料。八、估價原那么本估價報告在遵循獨立、客觀、公正、合法的根本原那么下，結合估價目的對估價對 象進行估價，具體依據如下估價原那么：合法原那么、最高最正確使用原那么、替代原那么、估 價時點原那么。九、估價方法本次估價采用本錢法確定房屋建筑物在估價時點的市場價值。十、估價結果經評定估算，確定估價對象于2006年7月31日可能實現的市場價值為人民幣捌拾 肆萬貳仟貳佰壹拾玖元Y 842219元。詳見房屋建筑物估價明細表。十一、估價人員：。十二、估價作業日期2006年8月23日至

11、2006年8月31日。十三、估價報告應用的有效期本估價報告應用的有效期自估價時點之日起一年內有效。韶關市ABC房地產評估00六年八月三一日估價技術報告一、個別因素分析估價對象為位于韶關市東郊十公里韶關如東廠韶府國用1995字第特10號宗地 上的建筑物，土地使用權屬韶關如東廠，土地用途為倉庫用地，土地使用終止日期2040 年8月1日；房屋建筑物共6項，沒有辦理產權證明。其中：1八米高1號工業廠房：建筑物于1998年建成，框架結構，層高8米，建筑面 積61.08m2，外墻藍色涂料，內墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設施 齊。2五米高2號工業廠房首層：建筑物于1998年建成，框架結構，層

12、高5米，建 筑面積884.30m2，裝修同上，水電配套設施齊。3廠房宿舍：建筑物于1998年建成，混合結構，層高3米，建筑面積57.72m2, 外墻、內墻普批，鋁合金玻璃門，鋁窗、鋼窗，水泥砂漿地面，水電配套設施齊。42號工業廠房第二層辦公室：建筑物于 1998年建成，加建于五米高工業廠房 上，框架結構，層高3米，建筑面積315.62m2，外墻藍色涂料，內墻刮塑，飾木板門、 鋁合金窗，耐磨磚地面，天花吊頂，水電配套設施齊。5值班室：建筑物于1998年建成，混合結構，層高3米，建筑面積43.18m2, 外墻條磚，內墻普批，木門、鋁窗，水電配套設施齊。6廁所：建筑物于1998年建成，混合結構，層高

13、3米，建筑面積18.13m2，外 墻藍色涂料，內墻普批、局部瓷磚，水電配套設施齊。房屋建筑物實際用途為廠房、辦公室，維護保養情況良好，能正常使用。二、區域因素分析估價對象位于韶關市東郊十公里韶關如東廠內，地處舊工業生產區，離區商業中心 較遠，地理位置較偏僻，周邊商業氣氛較差，離韶南大道約1公里，有一支線公路通達， 道路交通條件稍差，根底設施條件一般，居住環境、條件一般。三、最高最正確使用分析房地產估價應當以估價對象的最高最正確使用為前提進行估價。最高最正確使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價 值的使用，本估價對象實際用途為廠房、 辦公室，因此本報告

14、中的最正確使用功能為相應的實際使用功能。四、估價方法選用根據本估價目的和估價對象的特點，本次估價采用本錢法確定房屋建筑物在估價時 點的市場價值。重置本錢=建安本錢+前期費用+管理費用+資金本錢+銷售稅費+開發利潤建筑物評估值=重置本錢X成新率成新率=尚可使用年限/已使用年限+尚可使用年限五、估價測算過程例：五米高2號工業廠房首層詳見房屋建筑物估價明細表第2項。建筑物于1998年建成，框架結構，層高5米，建筑面積884.30m2,外墻藍色涂料, 內墻普批，卷閘門、鋼窗，水泥砂漿地面，大開間，水電配套設施齊。1、根據韶關市房地產評估方法、韶關建筑工程造價信息、廣東省建筑工程綜合定 額，綜合分析確定

15、建安單價為620元/m2。2、前期費用包括設計費、勘察鉆探費、根底設施配套費、散裝水泥費、審圖費、質監費、白蟻防治費、監理費、防雷費、招投標費等，由于建筑物沒有申請報建、辦理 產權證明，根據本評估目的，前期費用僅取設計費，折合為建安單價的1.5%確定。前期費用=620 X 1.5%=9.30 元 /m23、管理費用為建安單價、前期費用的 3%確定。管理費用=(620+9.30) X 3%=18.88 元/m24、 根據建筑物規模，假設建設期為1年，資金均勻投入，利率為5.85%。資金本錢=(620+9.30+18.88) X (1+5.85%)1/2-1=18.69 元/m25、銷售稅費包括營

16、業稅及附加、堤圍費、土地增值稅、印花稅等，由于建筑物沒 有申請報建、辦理產權證明，結合本評估目的，不考慮銷售稅費。&根據同類型建筑物的社會平均投資利潤水平，開發利潤按售價的15%計。開發利潤=(620+9.30+18.88+18.69)/ : 1-15%X 15%=117.68 元/m2建筑物重置單價=620+9.30+18.88+18.69+117.68=784.55元 /m2重置本錢=784.55X 884.30=693779元，取整 693800 元。建筑物于1998年建成，已使用9年，建筑物所屬土地使用權土地使用終止日期為 2040年8月1日，由于建筑物的經濟壽命晚于土地使用年限而結束，尚可使用年限按 土地使用的剩余年限34年計。成新率=34/9+34 X 100%=79%房屋建筑物市場價值=693800X 79%=548102元平均單價=548102/884.30=619.81 元 / m2。同理得其他各