1、從“美然現象”透視物業管理糾紛來源：作者：日期：2011-01-20我要評論(0條)找房產糾紛律師一、美然事件回顧1、2002年，開發商北京美晟房地產有限責任公司指定北京美晟物業管理有限公司進駐北京市朝陽區美然動力街區。2、2004年8月9日，北京市朝陽區美然動力街區業委會依法成立并取得備案證明。業委會受全體業主的委托公開招標物業管理公司。3、2004年9月，業委會沒有選定北京美晟物業管理有限公司繼續服務。此后要求小區的開發商北京美晟房地產有限責任公司和北京美晟物業管理有限公司按前期物業管理合同的約定撤出小區并移交小區清冊資料。4、2004年12月上旬，業主選中北京城建物業管理公司。原物業管理

2、公司北京美晟物業管理有限公司拒絕撤出。5、2005年3月8日，北京市朝陽區美然動力街區業委會因物業糾紛向北京市朝陽區人民法院起訴小區開發商北京美晟房地產有限責任公司和北京美晟物業管理有限公司。6、2005年9月，北京市朝陽區人民法院判決北京美晟房地產公司和美晟物業管理有限公司向美然動力街區業委會移交相關清冊資料并退出美然動力街區物業管理現場。7、2005年10月8日，北京美晟物業管理有限公司不服一審判決，提出上訴。8、2005年12月20日，北京市第二中級人民法院終審判決北京美晟物業管理有限公司7日內撤出美然動力街區并移交物業管理用房和產權清冊。9、2005年12月26日，北京美晟物業管理有限

3、公司以部分業主仍未交納物業管理費為由拒絕撤離。10、2006年1月初，美然動力街區業主自發成立小區巡邏隊和清潔隊。11、2006年1月17日，朝陽區人民法院對新舊物業交接強制執行，北京美晟物業管理有限公司撤出美然動力街區，四方佳園物業管理公司進駐小區。然而，產權清冊、物業用房等關鍵內容北京美晟物業管理有限公司并未移交。供暖專項費用及收繳名冊、2006年度物業費收繳情況及名冊等也未移交。12、2006年2月5日，四方佳園物業管理公司撤出美然動力街區。目前該小區正處于臨時物業管理公司管理時期。二、專家透析“美然現象”2006年4月17日，北京市朝陽區人民法院(以下簡稱“朝陽法院”)邀請了最高人民法

4、院法官韓延斌、物權法專家華東政法大學高富平教授、民法專家中國人民大學姚輝教授、政府職能部門北京市建委物業管理處處長趙城對“美然現象”進行了探討，從中透析物業管理糾紛問題。朝陽法院近4年來共受理了5391件物業管理糾紛案件，對于為何特別針對“美然案件”召開專題研討會，朝陽法院認為這一案濃縮了我國目前此類糾紛的種種現狀，具有典型意義。高富平：物業管理合同中主體的缺失，錯位是導致物業管理糾紛案件發生的根源。“美然現象”的發生是在前期開發階段，開發商作為“大業主”行使了全部業主的權利，給之后的物業管理埋下了一個禍根。隨著房屋的出售，業主逐步獲得法律上的“業主”地位，這就意味著開發商替業主找物業管理公司

5、的做法導致了合同的訂立主體和履行主體的不一致。物業管理合同中主體的缺失導致了當事人、受益人的錯位，這種錯位不管是立法機關還是法院都需要考慮的，還將導致即使選定了物業管理公司，因個別業主不滿意物業管理公司的服造成其他業主和物業管理企業之間的服務受到影響，所以這不僅僅是單純找一個“保姆”這么簡單的問題。韓延斌：業主公約里所確定的內容對業主有約束力，業主反過來行使權利會受到業主公約限制。物業管理合同是比較復雜的合同，主體具有特殊性，標的物具有復雜性。要解決這兩個問題首先要確定這類糾紛的訴訟主體問題。物業管理公司訴訟主體地位比較明確，難就難在相對方業主的群體性，他們的權利如何行使，這是解決“美然現象”

6、的基本條件。我認為業主不是物業管理合同的主體一方，業主不是單個和物業管理公司簽訂合同，而是通過業主委員會來行使。從表面看，物業服務合同主體是物業管理公司和業主委員會。但是，業主和業主大會在合同中是什么角色，業主雖然對物業享有一定權利，在簽訂業主公約之后，他的權利的行使就不是獨立的、無限制的，一旦把權利通過業主大會授予業主委員會后，就由業主委員會代其行使相關權利。趙城：相關法律機制不完善使物業管理糾紛不能得到解決。2003年我國頒布了物業管理條例，如何結合地方的經濟發展，制定可操作性模式是非常重要的，有的小區業主召集起來非常難，物業管理收費標準和業主行為規范等都需要進一步細化。物業管理是非常復雜

7、的問題，需要我們在糾紛解決處理過程中深入細致的分析，對“美然案件”法院作出強制執行的判決，對各方面都起到了促進警示的作用，物業管理如何避免產生糾紛，應該有相關機制發揮作用，不能因為少數業主影響其他業主的權利。姚輝：“美然現象”不是簡單的違約，是權利的沖突，利益的衡量。物業管理糾紛首先是一個權利沖突的問題，是民事案件，很難用簡單的黑與白，非正面與正面來討論。對于平等民事法律關系的當事人，我認為，案件的審理要回到利益的衡量上。當權利沖突的時候，法官要做的是超越法條，探究法條背后生活的真相，再衡量原告、被告各自的利益，在利益高下的基礎上作出法官認為正確的裁判。對這個案件來說，雙方利益的客觀衡量上，我

8、認為業主的利益要大一些。裁判的結果是判決業主勝訴，維護業主的利益是這個案件的導向。三、專家談“美然現象”對策高富平：前期物業管理的社會化和政府的介入是減少“美然現象”的關鍵。物業管理企業不能由開發商來設立，如果一開始就選擇有競爭機制的社會化物業管理公司，許多問題是可以避免的，許多案例都是因為開發商前期問題沒有解決好，甩給了物業管理公司，物業管理公司又不能不接受。前期物業管理的社會化在解決、規避“美然現象”時是非常重要的。解決“美然現象”更多的是政府的介入。物業管理企業承擔了部分社會職責，如小區安全職責。因為物業管理社會性的職責，需要政府從開始就介入物業管理。如在業主委員會成立階段，政府應該起到

9、指導作用；組織業主成立業主委員會，政府也應該起到指導作用；前期物業和后期物業問題，在移交過程中政府也應該介入；在物業的交替環節里面，政府應該幫助業主處理好這個事情。糾紛里的部分問題不屬于法院受理，也應由政府來協調。高航(朝陽法院代表)：政府應建立“物業緊急接管機制”。鑒于“美然現象”給社會提出的問題，有必要建立“物業緊急接管機制”。由房地產行政管理部門根據居民委員會的要求，針對諸如美然小區物業真空給小區居民、周邊環境及社會穩定可能造成威脅的情況，指定臨時物業管理機構按照規定的服務和收費的最低標準實施管理和收費，直至依法選聘新的物業管理公司。設立物業管理企業，除了應當具備一般企業的登記條件外，“

10、最低注冊資本”和“最低專業技術人員名額”的設定也是十分必要的。有關部門有必要在充分考察的基礎上，啟動物業管理培訓工程，確保所有物業管理人員持證上崗；鑒于物業管理企業的整體信用狀況，對其(特別是前期物業管理企業)實行資質管理也是必要的。姚輝：審理物業管理合同不能簡單套用合同法，需要法官在超越法條基礎上，揭露事件的真相。物業管理合同的審理效果涉及到社會公共安全問題，是關系到和諧社會的問題，是現存的法條所沒有的。對于合同的解除問題，考慮到物業管理合同的特殊性，不能簡單適用法條，需要考慮合同背后的深層社會問題。美然這個案件已經審結，我們更多的是需要反思這樣的合同是否能這樣解除，解除的效果如何。趙城：加強立法宣傳與臨