1、精選優質文檔-傾情為你奉上摘要： 住宅小區用地選擇 住宅小區選址應符合城市總體規劃控制和有關管理部門的要求，在城市規劃指導下，選擇符合居住功能要求，環境良好，有利于開發建設的新建地區或適宜的舊區改建地段。小區用地的選擇，應具有良好的地質條件，避免地質復雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等不良的工程地質條件.關鍵字： 住宅小區 規劃 審批一、住宅小區用地選擇 住宅小區選址應符合城市總體規劃控制和有關管理部門的要求，在城市規劃指導下，選擇符合居住功能要求，環境良好，有利于開發建設的新建地區或適宜的舊區改建地段。小區用地的選擇，應具有良好的地質條件，避免地質復雜，土壤承載力差，地勢低洼又不易排澇等

2、不良的工程地質條件。住宅小區應避免布置在沼澤地區、不穩定的填土堆石地段、地質構造復雜地區如斷層、風化巖層、裂縫、滑坡等，也應避開風口，洪水侵襲的地區，以及地震時有崩坍陷落危險的地區。住宅小區應盡量選擇具有良好植被和小氣候環境以及有利地形、地貌的地區，必須避免嚴重的交通、噪聲干擾和工農業有害排放物的污染和侵害。在山地和丘陵地帶，住宅小區可選擇自然坡度在25以內的地段，其地形即使復雜，經過一定的組織和局部改造，是可以合理布置居住建筑的。自然坡度在2550的地段，建設困難較多，土石方量也大，建筑群體布置及設計受到很大限制。自然坡度在50以上地段，最好不選作建筑用地，可作園林綠地。應注意山區丘陵地區建

3、設特點，對農耕地作切實的調查，全面分析比較，充分利用適宜建設的山坡薄土、瘦地、荒地作為居住用地，盡可能不占或少占良田。要充分利用劣地，對丘陵間和坡腰良田好土要十分珍惜。二、住宅小區規劃選址的管理 中華人民共和國城市規劃法、建設項目選址規劃管理辦法及各地方城市規劃條例是小區規劃選址的重要依據和應該遵循的原則。住宅小區選址定點應具備的條件主要有：住宅小區選址定點的書面申請報告；計劃部門的批件，反映建設項目的內容、規模、投資額等；有證測繪單位實測能反映擬建設位置及周圍相互關系的一定比例的現狀地形圖。城市住宅小區選址往往須先作出可行性研究論證，然后再下達計劃。在可行性研究階段，可以委托規劃設計單位完成

4、選址研究報告，作為項目可行性研究報告審批的前提。在完成可行性研究的基礎上，規劃行政部門再提出選址定點意見書，作為審批任務書的前提和作為工程征地的動遷、安置、補償方案的前提。項目的可行性研究和規劃設計任務書的編制，應由建設單位負責，由規劃部門分管，主持其中選址定點的審查工作。小區選址定點勘察及審查工作中，應會同土地部門共同參加。總之，小區選址定點審查要以城市規劃為依據，符合城市功能分區的要求，并且符合國家有關建設方針政策。經過小區定點選址工作的審查后，由規劃管理部門發出選址意見書以及附圖。選址意見主要包括選址定點，與定點位置有關的道路紅線，標出限制范圍和其他與定點位置有關的用地規劃設計條件，以及

5、核定規模等。開發建設單位領取選址意見書后，即可開展前期準備工作，包括向擬建所在地人民政府房產、土地管理部門聯系開展動遷、征地、劃撥用地等基本情況的摸底工作，對擬建地塊所涉及的城市各專業管理部門進行基本情況的摸底工作；開展規劃設計組織工作等。三、住宅小區規劃設計條件 住宅小區規劃設計條件是進行小區規劃設計的依據之一。根據中華人民共和國城市規劃法第31條的規定，建設用地單位向城市規劃行政主管部門申請定點后，城市規劃主管部門應核定其用地位置和界線，提供規劃設計條件。主要包括：1小區建設用地的現狀地形圖，該地形圖要由城市規劃行政主管部門認可。2根據住宅小區的性質和所處地段條件提出的擬征用地范圍，即劃出

6、用地紅線。3綜合向各有關部門征詢意見后提出的綜合性意見。4該建設用地的外部限制條件，包括山、水、地形和四鄰的建設情況及空間環境要求等。5提出城市規劃確定的道路紅線位置，路幅及其規劃要求。6，提出規劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數、高度、體量、紅線退讓要求和地下管線走向，綠化要求以及其他控制事項。7其他有關的特別要求，如人防，凈空限制等。城市規劃行政主管部門應向建設用地單位發出規劃設計條件通知書，以便以此為依據進行住宅小區規劃設計。四、住宅小區規劃審批辦理程序 對住宅小區規劃應依照國家和地方規劃管理的法規實施統一管理，并依次辦理各種手續。堅持小區規劃審批辦理程序能夠更好地實施住宅小區規

7、劃，推動住宅產業的發展，為社會經濟事業發展服務。住宅小區規劃管理程序的繁簡取決于城市的大小及城市專業管理部門設置的多少，建設項目的大小難易等。各城市規劃管理體制雖有相同的原則性要求，但具體規劃審批程序的復雜程度也有所不同。目前，較典型的住宅小區規劃審批辦理程序為：1建設單位提出申請報告；2規劃管理部門立項并核發工程選址意見書；3規劃管理部門審定小區規劃設計并發建設用地規劃許可證；4.經各有關部門審核小區內建設工程圖紙，發放建設工程規劃許可證；5各有關部門核準全部稅費和施工許可證；6施工放線驗線；7施工監督；8工程驗收；9竣工圖歸檔。總的來說住宅小區規劃審批管理主要包括兩個部分內容，首先小區建設

8、用地規劃管理，其次為建設工程規劃管理，包括建筑管理和市政公用設施管理。五、住宅小區建設用地的規劃審批管理 建設用地的規劃審批管理是小區規劃實施管理的重要環節之一。其任務是使小區規劃范圍內一切建設項目用地，必須符合城市規劃和規劃實施管理的要求。1我國建設用地管理主要由三部分組成：（1）土地使用的規劃管理；（2）地政地籍管理；（3）土地開發經營管理。2三個部分雖分屬于三個主管部門即規劃管理部門、土地管理部門及房地產管理部門管理，三者關系有待協調，但卻是相互聯系的。住宅小區內各項建設的土地使用必須符合城市規劃要求，服從城市規劃實施管理。城市規劃管理部門與土地管理部門在小區用地規劃審批管理上的銜接在于

9、：建設用地單位向城市規劃主管部門申請選址。經過城市規劃管理部門核發建設用地規劃許可證后，方可向土地管理部門申請辦理土地征用、劃撥和發放土地使用手續。小區建設需要使用國有土地或征用集體所有制土地進行綜合開發時，要由城市綜合開發主管部門統一向規劃部門辦理申請，取得規劃批件后，向房地產和土地部門申請動遷、劃撥和征用。六、住宅小區規劃的編制與審定 住宅小區選址定點之后，由建設單位委托有資質的設計單位開展小區規劃圖的設計。城市綜合開發的新區和舊城改造區，應由綜合開發管理部門（或綜合開發公司）委托有資質的設計單位開展小區規劃圖設計。住宅小區規劃設計也可以采用方案招標的方法，以利于方案評優，提高小區規劃設計

10、的質量，更好地適應市場經濟的要求。住宅小區規劃總圖從小區規劃管理的角度應反映：小區建設擬用地范圍；標明規劃管理部門劃定的道路紅線及其他外部限制條件；標明小區道路的位置走向、標高、坡度及轉彎半徑；標明小區建筑物（包括住宅、公共建筑等）的位置、形狀、層數及室內外地坪設計標高等；明確小區各種市政工程管網的平面位置，管徑、控制點坐標及標高、豎向規劃等；標明小區內各類型停車場地的布置形式；明確小區綠化及室外環境布置等。此外，小區規劃總圖還應注明主要經濟技術指標如：居住人口，小區總用地面積，小區規劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區規劃圖應向城市規劃管理

11、部門申報審查，由城市規劃部門會同各有關部門共同審查，審查的內容包括小區總體布局、城市景觀、管網綜合布置和技術經濟指標等。由城市規劃管理部門提出住宅小區規劃圖審查意見通知書，作為下階段設計修改和規劃圖審批的依據。住宅小區規劃審批內容包括原則同意的意見，綜合各方面審查應予修改補充的意見。審批權由當地人民政府規定，一般由城市規劃管理部門審批，較重要的小區由市規劃管理部門提出審查意見，報市（縣）人民政府批準。住宅小區規劃圖成果內容包括：小區規劃說明書；小區規劃總平面圖及各專項規劃平面圖；小區豎向規劃圖；小區主要技術經濟指標；各項市政工程規劃；小區整體或局部效果圖等。審批通過及修改通過后的住宅小區規劃圖

12、，應注明時間，并加蓋審批機構公章，否則不具備法律效力。七、住宅小區建設用地規劃許可證的辦理建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置、面積、范圍，符合城市規劃的法定憑證。中華人民共和國城市規劃法第31條明確規定：“建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。第39條規定：“在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效”。建設用地規劃許可證是維護建設用地單位合法權益的法律證據。住宅小區建設或開發單位只有在獲得建設用地規劃許可證后，才表明小區建設

13、用地符合城市規劃要求，是受到法律保護的。由城市規劃管理部門發給的建設用地規劃許可證應當包括標有住宅小區建設用地具體界線的附圖和具體規劃要求的附件。附圖和附件是建設用地規劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。八、住宅小區建筑工程規劃管理 建筑工程規劃管理是住宅小區規劃審批過程中的重要環節之一。住宅小區建設中各項建設工程如建筑工程、市政公用設施工程等必須符合城市規劃，由城市規劃管理部門實施統一的建筑工程規劃管理。住宅小區內各項建設工程項目向城市規劃部門申請辦理建設工程許可證手續，并按照建設工程許可證的要求進行建設。住宅小區建筑工程規劃管理內容包括：1確定住宅小區建筑工程規劃設計要求，發放規劃設計要

14、求通知書，這些要求主要根據已審批的住宅小區規劃圖而提出的，以此作為各建設工程初步設計方案的依據。2審定各建設工程（包括住宅，公共建筑，市政公用設施等）初步設計方案，發放初步設計方案規劃審定書，作為施工圖設計的依據。3審查施工設計圖，發放建設工程許可證，作為批準開工的依據。經過這些程序后，建設部門方可開始辦理稅費手續，獲得施工許可證，進而開始施工。九、住宅小區建筑設計方案審定住宅小區建筑設計方案審定是住宅小區規劃建設管理中十分重要的環節。其中包括各類住宅建筑設計方案及公共建筑設計方案的審查，各設計方案應滿足城市規劃主管部門提供的規劃設計要求和工程的建設要求，并且綜合建設及開發單位的意見等。建設及

15、開發單位向城市規劃主管部門報送住宅小區建筑設計方案申請審定時，應符合以下要求：1應具備建設計劃的批準文件；2設計方案要符合城市規劃主管部門提供的規劃設計要求；3報送的各建筑的設計方案應為有資質設計單位設計且方案不應少于兩個，并可附上建設單位及其上級主管部門的推薦方案的意見；4設計方案圖紙，包括總平面圖、建筑各層平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖、透視圖或模型，設計方案說明書等。有時，一個住宅小區往往是由多家建設單位共同開發的，各單位分別報送建筑設計方案申請審定，但都須符合上述要求。在建設單位提出建筑設計方案后城市規劃行政主管部門對方案進行審查比較，必要時組織專家評審，對各建筑總平面布置、交通組織

16、情況，工程周圍的環境關系，建筑造型、體量、立面色彩等進行審查，并對方案的技術經濟指標進行分析，最后確定設計方案并提出修改意見。在建筑設計方案確定后，建設及開發單位方可以此為依據委托有資質的設計單位進行擴初設計和施工圖設計。十、住宅小區市政公用設施的規劃審批 住宅小區內市政公用設施的規劃審批程序與建筑審批程序相同。住宅小區內的各項市政公用設施和道路，各種工程管線等要由城市規劃管理部門實施統一的規劃管理，住宅小區內新建道路及各種工程管線須向城市規劃主管部門申請，辦理建設工程規劃許可證手續，并按照許可證的要求進行建設。城市住宅小區公用設施的規劃管理要嚴格按照住宅小區規劃和有關各專業規劃及規范的要求實

17、施。各項小區市政公用設施工程必須由符合資格等級的有證設計單位設計。小區各項市政公用設施工程應向城市規劃主管部門辦理報建，報建時應具備詳細的設計圖，土地使用證件及有關工程的規劃批件。各種管線應在小區規劃道路、花園綠地里埋設或架設，盡量采取地下敷設方式。沿小區道路設置的管線應依次由道路紅線向路中方向排列，原則上一側排列次序為供水支管、電力電纜、煤氣管、污水管、雨水管，另一側排列次序為供水支管、電信電纜、供水管、熱力管。管線走向應與道路中線平行，橫穿道路時應盡量與道路中線垂直。各種管線的敷設，除交叉處外不得重疊，如交叉敷設時，原則上應以技術條件較低的避讓技術條件較高的，小管線讓大管線，支管線讓干管線

18、，壓力管線讓自流管線，軟管線讓硬管線。各種地下管線的水平間距和管線交叉的垂直間距應達到規范規定的距離。地下管線的埋設深度，應根據道路的結構，標高和管線的安全要求，交叉情況而定。電信電纜、電力應盡量敷設在人行道或自行車道內。此外，還應控制小區道路紅線范圍內，除按規劃設置各種管線、電話亭、指示牌、交通標志外，不得設置任何建筑物和構筑物。十一、住宅小區建設工程規劃許可證的辦理申辦建設工程的規劃許可證在住宅小區規劃審批過程中主要包括兩部分內容，一是小區住宅及公共建筑建設工程規劃許可證的辦理，二是小區各項市政公用設施建設工程規劃許可證的辦理。申辦建設工程規劃許可證是在小區各建筑方案及市政公用設施規劃方案審批之后，作為審批開工報告的前提和竣工驗收的依據，是小區各有關建設工程管理城市規劃要求的法律憑證。建設工程規劃許可證應包括附圖和附件，作為許可證的配套證件，附圖和附件具有同等法律效力。建設工程規劃許可證由市或縣人民政府城市規劃行政主管部門核發。小區建設及開發單位向城市規劃行政主管部門申請建設工程規劃許可證明，應提供下列有關材料、圖紙和資料：城市規劃主管部門核發的小區建設用地規劃許可證；按規定權限審批的建筑或管線初步設計文件；批準的計劃投資文件；上級主管部門的批文；土地使用權屬證明；