1、市場(chǎng)調(diào)研表項(xiàng)目名稱中海.水岸春城調(diào)研人 調(diào)研時(shí)間第1 次調(diào)研投 資 商中海地產(chǎn)股份有限公司發(fā) 展 商長(zhǎng)春中海地產(chǎn)有限公司承 建 商一期由省一、省二建、建工集團(tuán)吉洋、江蘇南通六，三期江蘇南通六、建工集團(tuán)吉洋、中天。由吉林建筑工程學(xué)院工程建設(shè)監(jiān)理公司、北京中建恒基建設(shè)投資有限公司監(jiān)理。規(guī)劃設(shè)計(jì)集團(tuán)下屬華藝設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司建筑設(shè)計(jì)美國(guó)NW建筑設(shè)計(jì)公司中國(guó)沈陽(yáng)新大陸建筑設(shè)計(jì)公司二、三期由吉林建工學(xué)院設(shè)計(jì)院園林設(shè)計(jì)法國(guó)阿特森泛華環(huán)境景觀設(shè)計(jì)有限公司企化代理麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問(wèn)物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司一、基本情況位置經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨河街7477號(hào)（位于臨河街西側(cè)，伊通河?xùn)|岸,衛(wèi)星路以南）面積總 占 地 規(guī)劃占

2、地92萬(wàn)平米總建筑面積約100萬(wàn)平米結(jié)構(gòu)大多磚混、幾棟框架棟數(shù)約66建筑功能住宅（多層、小高層、別墅）開(kāi)工時(shí)間三期0503入口 2 人行1個(gè)道路主路瀝青砼路面地磚竣工時(shí)間三期05年底車行采取人車分流。住宅底層半地下車庫(kù)，地上臨時(shí)停車位車庫(kù)/車位： 550個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)A、 分區(qū) B、 景觀構(gòu)成 C、 亮點(diǎn)D、 建筑分布E、 風(fēng)格一期(2003.7.4-2003.12.10)25棟，建筑面積約12萬(wàn)平米；二期歌雅園16棟,建筑面積約8.5萬(wàn)平米；三期歌雅園25棟，建筑面積約13萬(wàn)平米雕塑小品、120米西班牙風(fēng)情內(nèi)商業(yè)街、嘖泉廣場(chǎng)、主入口長(zhǎng)廊區(qū)內(nèi)有4500平米業(yè)主私家會(huì)所；飄窗、陽(yáng)光房主要賣點(diǎn)。商住分

3、區(qū)。在主入口（也是人行入口）設(shè)內(nèi)置商業(yè)街，入口外沿街設(shè)商業(yè)外街。主入口進(jìn)入后集中多層住宅，二期往小區(qū)南亦多層，三期往小區(qū)北面為別墅和小高層西班牙式風(fēng)情、巴洛克式長(zhǎng)廊高雅古典二、產(chǎn)品信息上 市 量產(chǎn)品構(gòu)成多層 小高高層別墅上市時(shí)間使 用 率/容 積 率0.94綠化率56%上市起價(jià)優(yōu)惠情況電 梯/層 數(shù)價(jià) 格多層1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F小高（ - ）F （ - ）F （ - ）F高層（ - ）F （ - ）F （ - ）F別墅 1F 2F 3F 4F消化量 銷售熱點(diǎn)三房二廳、四房二廳按揭情況區(qū)內(nèi)配套全功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所、市府第二幼兒園、集中商業(yè)內(nèi)街（便利店、裝修公司等）銷售資料物業(yè)管理費(fèi)

4、0.8元/平米三、交屋標(biāo)準(zhǔn)公共部分外墻：磁磚、砂巖或涂料屋頂：有露臺(tái)、坡屋頂掛水泥瓦單元門:A73冷板玻璃樓宇門樓梯間：地磚、防滑條，墻面乳膠漆扶手：鐵欄桿木扶手信報(bào)箱：?jiǎn)卧≌肟诎惭b業(yè)主專用白鋼信報(bào)箱住宅單位進(jìn)戶門：鑄城防盜門 窗戶：中空玻璃塑鋼窗,淺綠色玻璃及白色玻璃,窗臺(tái)水泥砂漿抹灰內(nèi)地面:細(xì)石砼地面抄平、衛(wèi)生間做防水內(nèi)墻面：一般大白，廚衛(wèi)水泥砂漿頂棚：一般大白，廚衛(wèi)清水砼陽(yáng)臺(tái)：設(shè)北陽(yáng)臺(tái),南為陽(yáng)光房空調(diào)：預(yù)留空調(diào)機(jī)位置廚衛(wèi)：預(yù)留電源插座、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿腊惭b到位；上水PPR，下水UPVC消聲管，優(yōu)質(zhì)閥門。 電話接口：客廳及主臥預(yù)留有線電視:客廳、主人房預(yù)留插座三表：水、電、熱力表出

5、戶、設(shè)煤氣泄漏報(bào)警器墻體：節(jié)能保溫墻體420厚（紅磚夾苯板）四、智能系統(tǒng)配套1）網(wǎng)絡(luò)：寬帶入戶2）門禁系統(tǒng):對(duì)講系統(tǒng)（自行安可視分機(jī)）3）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)4）報(bào)警系統(tǒng)：紅外電子報(bào)警5）物業(yè)電話：24小時(shí)投訴電話6）背景音樂(lè)系統(tǒng):園區(qū)內(nèi)五、建筑材料類1）鋼材2）水泥3）磚：紅磚4）立面材料：磁磚5）路面材料：地磚，柏油6）保溫：70厚苯板夾芯7）綠色中空玻璃8）塑鋼窗：平開(kāi)、推拉六、產(chǎn)品配比面積套數(shù)結(jié)構(gòu)總房款比例99.47182室2廳1衛(wèi)25-30萬(wàn)4%112.16183室2廳1衛(wèi)30-55萬(wàn)73%123.88363室2廳1衛(wèi)141.84663室2廳2衛(wèi)150.96783室2廳2衛(wèi)125.281

6、203室2廳1衛(wèi)161.3373室2廳1衛(wèi)176.17844室2廳2衛(wèi)45-65萬(wàn)19%220.0875室2廳3衛(wèi)70-85萬(wàn)5%216.95145室2廳3衛(wèi)合計(jì)448二期在售多層面積套數(shù)結(jié)構(gòu)總房款比例合計(jì)別墅面積套數(shù)結(jié)構(gòu)總房款比例合計(jì)小高層面積套數(shù)結(jié)構(gòu)總房款比例合計(jì)配比統(tǒng)計(jì)七、綜合分析1、上市節(jié)奏分析市量由多少多，售價(jià)低開(kāi)高走，穩(wěn)步攀升。 1、 一期(2003.7.4-2003.12.10)25棟，建筑面積約12萬(wàn)平米，全部完工，多層銷售尾盤清理。2、 二期歌雅園16棟,建筑面積約8萬(wàn)平米；全部完工，多層銷售率60%以上。3、 三期歌雅園25棟，建筑面積約13萬(wàn)平米，計(jì)劃在南部建設(shè)多層。已完

7、工5棟計(jì)劃在5月份開(kāi)盤，現(xiàn)正排號(hào)，推出96折優(yōu)惠政策，起價(jià)2600-3000元/平米。其它棟號(hào)已于3月開(kāi)工，估計(jì)7月上市；北部建設(shè)別墅和小高層，因前期手續(xù)問(wèn)題擔(dān)擱，運(yùn)作好可能會(huì)在年底上市。2、產(chǎn)品配比分析戶型從90-230平米,戶戶朝南，以3室2廳主打。1、 二期配比：三房二廳約占總比例70%；二室二廳約占4%比例；四室二廳約占20%左右；五室二廳約占5%。2、 可見(jiàn)，產(chǎn)品仍以三室二廳為主力戶型,以四室二廳為次之。3、 住宅戶型設(shè)計(jì)樣式多，間距未拉開(kāi)。消費(fèi)者選擇主要集中在其推出的主力戶型3室2廳 ，面積在110160平米間。次主力戶型4室2廳，面積在160180平米間。4、 一期“青島部落”存

8、留的小戶型面積在50-60平米間，大多在沿街一二層商鋪?lái)敚ㄉ啼佉粚?000元/平米，二層4500元/平米），銷售情況不好。3、主力產(chǎn)品分析一期、二期為多層磚混住宅（幾棟框架），三期將推出別墅和小高層1、 主力產(chǎn)品為多層住宅：以陽(yáng)光房和飄窗為亮點(diǎn)，配以西班牙式風(fēng)格建筑外面，做為產(chǎn)品賣點(diǎn)。2、 三期多層配比同二期，主要推出89-220間6種戶型（89.06112.16140.91170.88216.95220.08）3、 一二期房屋也存在有質(zhì)量問(wèn)題,尤其冷山處有長(zhǎng)霉和長(zhǎng)毛現(xiàn)象。采暖效果不好，冬季室溫偏低，業(yè)主反映不是很好。優(yōu)勢(shì)1、 交通方面。中海地產(chǎn)與公交集團(tuán)的溝通下開(kāi)通了17路公交線路，直接通往

9、人民廣場(chǎng)，225路（通往火車站）、190路（通往中東大市場(chǎng)）、238路（通往紅旗街、桂林路）、160路（通往凈月潭）以及正在建設(shè)的輕軌線路。2、 醫(yī)療配套方面。附近成立了大型眼科醫(yī)院、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院以及大型診所，可以滿足日常得病治療的需要。 3、 教育方面也趨于完善。中海地產(chǎn)把長(zhǎng)春市人民政府機(jī)關(guān)第二幼兒園引進(jìn)到園區(qū)，今年準(zhǔn)備將省（市）重點(diǎn)小學(xué)引進(jìn)到園區(qū)，該區(qū)域還有師大附中東校區(qū)、大洋高中、長(zhǎng)春職業(yè)高等技術(shù)學(xué)校等等。 4、 地區(qū)的環(huán)境問(wèn)題。緊鄰伊通河，靠近凈月潭，處于長(zhǎng)春市的上風(fēng)口等等，無(wú)論從空氣質(zhì)量，還是環(huán)境品位方面比較符合人們的居住條件。劣勢(shì)1、 商業(yè)銷售不景氣，未形成完善配套，沒(méi)有良好的商

10、業(yè)氛圍。雖然商業(yè)外街已有商家啟動(dòng)。富奧花園、銀湖柳苑、園丁花園、新嘉坡城等樓盤的臨街門市大部分開(kāi)張營(yíng)業(yè)，現(xiàn)在餐飲飯店、洗衣店、超市、洗浴等產(chǎn)業(yè)形式有店面，但區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街和沿街商業(yè)比較冷清，銷售并不好。2、 區(qū)內(nèi)小戶型銷售情況也不好，目前中海內(nèi)部正推出優(yōu)惠政策，小戶型銷售對(duì)內(nèi)打折，并要求一次性現(xiàn)金付款，急于回收一部分資金。競(jìng)爭(zhēng)力1、 位于長(zhǎng)春凈月潭旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)衛(wèi)星路南商住區(qū)，座落于長(zhǎng)春市母親河伊通河畔。2、 如輕軌開(kāi)通后，城市交通會(huì)更便利，周邊文化教育設(shè)施較為完備，社區(qū)配套也正在形成規(guī)模并趨于完善。3、 緊隨市政雙心三翼政策指向，副城中心靠攏，有升值潛力。4、 從一二期銷售情況來(lái)看，銷售業(yè)績(jī)

11、良好，曾創(chuàng)最高銷售記錄，在東南板塊占有較大的市場(chǎng)份額，一般集中在中大戶型。5、 中海銷售價(jià)格均價(jià)從一期2400，二期2560，目前升到3000元左右，而且三期計(jì)劃在區(qū)內(nèi)北部開(kāi)發(fā)別墅群，從中高檔向高檔攀升。其他1、 中海水岸春城是中海地產(chǎn)迄今為止投資開(kāi)發(fā)規(guī)模最大的住宅小區(qū).2、 中海水岸春城是中海地產(chǎn)在長(zhǎng)春締造的第五代住宅精神實(shí)質(zhì)，旨在重組長(zhǎng)春城市社區(qū)“新城鎮(zhèn)主義”運(yùn)動(dòng)，需求整合現(xiàn)代生活諸多元素。3、 試圖在更大的區(qū)域開(kāi)放空間范圍內(nèi)以交通線為樞紐，重構(gòu)一個(gè)緊湊、便利的鄰里社區(qū)。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)臨河街7477號(hào)（位于臨河街西側(cè)，伊通河?xùn)|岸,衛(wèi)星路以南）中海 水岸春城指標(biāo)占地920

12、000結(jié)構(gòu)形式多數(shù)磚混建筑面積1000000部分框架棟數(shù)66車庫(kù)550投資商中海地產(chǎn)發(fā) 展 商長(zhǎng)春中海地產(chǎn)承建商一期省一、省二建，建工集團(tuán)，江蘇南通六建筑設(shè)計(jì)一期美國(guó)NW，中國(guó)沈陽(yáng)新大陸三期江蘇南通六、建工集團(tuán)吉洋、中天二期、三期吉林建工學(xué)院設(shè)計(jì)院企化代理麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問(wèn)園林設(shè)計(jì)法國(guó)阿特森泛華物業(yè)管理長(zhǎng)春中海物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)0.8元/平米銷售熱點(diǎn)全部采用飄窗，三房二廳、四房二廳其他小區(qū)采用封閉式管理，以多層為主，在三期中會(huì)有部分別墅項(xiàng)目 戶型統(tǒng)計(jì)面積套數(shù)結(jié)構(gòu)總房款比例99.47182室2廳1衛(wèi)25-30萬(wàn)4%112.16183室2廳1衛(wèi)30-55萬(wàn)73%123.88363室2廳1衛(wèi)141.84663

13、室2廳2衛(wèi)150.96783室2廳2衛(wèi)125.281203室2廳1衛(wèi)161.3373室2廳1衛(wèi)176.17844室2廳2衛(wèi)45-65萬(wàn)19%220.0875室2廳3衛(wèi)70-85萬(wàn)5%216.95145室2廳3衛(wèi)合計(jì)448二期在售 綜合分析1. 上市節(jié)奏分析 上市量由多少多，售價(jià)低開(kāi)高走，穩(wěn)步攀升（2）二期歌雅園16棟,建筑面積約8萬(wàn)平米；全部完工，多層銷售率60%以上。（3）三期歌雅園25棟，建筑面積約13萬(wàn)平米，計(jì)劃在南部建設(shè)多層。已完工5棟計(jì)劃在5月份開(kāi)盤，現(xiàn)正排號(hào)，推出96折優(yōu)惠政策，起價(jià)2600-3000元/平米。其它棟號(hào)已于3月開(kāi)工，估計(jì)7月上市；北部建設(shè)別墅和小高層，因前期手續(xù)問(wèn)題擔(dān)擱，運(yùn)作好可能會(huì)在年底上市。2.產(chǎn)品配比分析 戶型從90-230平米,戶戶朝南，以3室2廳主打。（1）二期配比：三房二廳約占總比例70%；二室二廳約占4%比例；四室二廳約占20%左右；五室二廳約占5%。可見(jiàn)，產(chǎn)品仍以三室二廳為主力戶型,以四室二廳為次之。（2）住宅戶型設(shè)計(jì)樣式多，間距未拉開(kāi)。消費(fèi)者選擇主要集中在其推出的主力戶型3室2廳 ，面積在110160平米間。次主力戶型4室2廳，面積在160180平米間。（3）一期“青島部落”存留的小戶型面積在50-60平米間，大多在沿街一二層商鋪?lái)敚ㄉ啼佉粚?000元/平米，二層450