1、估價理論與方法公式第一章不修復(fù)情況下的價值減損額=未受損狀況下的市場價值-受損狀況下的市場價值修復(fù)所能帶來的價值增加額=修復(fù)后的市場價值-修復(fù)前的市場價值修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用，包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失=房地產(chǎn)價值減損（本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價值減損額）之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)損害造成的總損失額=修復(fù)的必要費(fèi)用（修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時安置費(fèi)）和修復(fù)后的價值減損額第三章抵押貸款額度=抵押價值貸款成數(shù)抵押價值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款 =未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償

2、款再次抵押價值=未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款房地價格=土地價格+建筑物價格樓面地價=樓面地價=容積率=期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償?shù)谝淮闻馁u的保留價=評估價=市場價值人口增長率=人口自然增長率=人口機(jī)械增長率=第六章 比較法及其應(yīng)用第二節(jié) 搜集交易實(shí)例第三節(jié) 選取可比實(shí)例第四節(jié) 建立比較基礎(chǔ)一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價值不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格-債權(quán)+債務(wù)（剝離或還原）實(shí)物范圍要相同。二、統(tǒng)一付款方式將可比實(shí)例調(diào)整為在成交日期一次性付清

3、的價格。三、統(tǒng)一融資條件四、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)得金額正常負(fù)擔(dān)下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)付金額買方實(shí)付金額-賣方實(shí)得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價格=正常負(fù)擔(dān)下的價格=（記憶“牙買加”）五、統(tǒng)一計價單位1、統(tǒng)一價格表示單位2、統(tǒng)一幣種和貨幣單位3、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和計量單位建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積下的單價使用面積下的單價使用面積下的單價建筑面積下的單價1公頃10 000平方米=15畝1畝666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米平方米下的價格公頃下的價格10 000平方米下的價格畝

4、下的價格666.67平方米下的價格平方英尺下的價格0.09290304平方米下的價格坪下的價格3.30579第五節(jié) 交易情況修正1、總價修正、單價修正2、金額修正可比實(shí)例成交價格交易情況修正金額可比實(shí)例正常價格百分比修正，一般公式為：可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)可比實(shí)例正常價格，即可比實(shí)例成交價格可比實(shí)例正常價格（假設(shè)可比實(shí)例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為S%） 上式中，是交易情況修正系數(shù)第六節(jié) 市場狀況調(diào)整（交易日期調(diào)整）一般公式可比實(shí)例在成交日期時的價格(1T)可比實(shí)例在價值時點(diǎn)時的價格（市場狀況調(diào)整系數(shù)是(1T%)）（一）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法采用定基價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)

5、整的公式為：（尾首相比）可比實(shí)例在成交日期的價格=可比實(shí)例在價值時點(diǎn)時的價格采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：（連乘）可比實(shí)例在成交日期時價格成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)價值時點(diǎn)的環(huán)比價格指數(shù)可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價格(1價格變動率)期數(shù)可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為:可比實(shí)例在成交日期的價格(1價格變動率期數(shù))可比實(shí)例在價值時點(diǎn)的價格第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整把可比實(shí)例在自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價

6、對象狀況下的價格。可分解為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。調(diào)整方法：直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整（最常用）、總價調(diào)整和單價調(diào)整、金額調(diào)整和百分比調(diào)整、加法調(diào)整和乘法調(diào)整第八節(jié) 計算比較價值（1）金額修正、調(diào)整下的公式：比較價值可比實(shí)例成交價格交易情況修正金額市場狀況調(diào)整金額房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額（2）百分比修正、調(diào)整下的加法公式比較價值可比實(shí)例成交價格（1+交易情況修正系數(shù)+市場狀況調(diào)整系數(shù)+房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）百分比修正、調(diào)整下的乘法公式（最常用）比較價值可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) =可比實(shí)例成交價格（1T%）假設(shè)可比實(shí)例成交價格比正常價格高或低S

7、%；從成交日期到價值時點(diǎn)可比實(shí)例價格上漲或下跌T%；在價值時點(diǎn)可比實(shí)例在自身狀況下的價格比在估價對象狀況下的價格高或低R%。第七章 收益法及其應(yīng)用地價年地租購買年 地價 某筆資金利率房地產(chǎn)的收益房地產(chǎn)價格 第二節(jié) 報酬資本化法的公式一、凈收益（每年不變）的公式（一）收益期為有限年的公式V=，凈收益每年不變?yōu)锳；報酬率為Y；收益期為有限年n（二）收益期為無限年的公式V=，凈收益每年不變?yōu)锳；報酬率為Y；收益期為無限年公式應(yīng)用：1、 直接用于測算價值2、 用于不同期限房地產(chǎn)價格之間的換算，表示收益期為n年的價格，則有：或3、 用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低4、 用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)

8、整二、凈收益按（一定數(shù)額遞增）的公式（一）收益期為有限年的公式V=，凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；報酬率為Y；收益期為有限年n（二）收益期為無限年的公式V=，凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增；報酬率為Y；收益期為無限年三、凈收益按（一定數(shù)額遞減）的公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期為有限年一種，即：V=，凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減；報酬率為Y；收益期為有限年n，且確定合理經(jīng)營期A-（n-1）b=0，即四、凈收益按（一定比率遞增）的公式（一）收益期為有限年的公式，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；報酬率為Y，且gY（當(dāng)g=Y時，）；收益期為

9、有限年n（二）收益期為無限年的公式，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；報酬率為Y；收益期為無限年五、凈收益按（一定比率遞減）的公式（一）收益期為有限年的公式，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞減；報酬率為Y；收益期為有限年n（二）收益期為無限年的公式，凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞減；報酬率為Y；收益期為無限年六、凈收益在（前后兩段變化規(guī)律不同）的公式（一）收益期為有限年的公式，凈收益在未來第t年（含第t年）有變化，在第t年后無變化為A；報酬率為Y；收益期為有限年n（二）收益期為無限年的公式，凈收益在未來第t年（含第t年）有變化，在第t年后無變化為A；報酬率為Y；收益

10、期為無限年七、預(yù)知未來若干年后價格的公式，t預(yù)測凈收益的期限；房地產(chǎn)未來t年的凈收益；房地產(chǎn)未來第t年末的價格第四節(jié) 凈收益的測算凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅運(yùn)營費(fèi)用率=（OER），凈收益率=（NIR），故凈收益率=1-運(yùn)營費(fèi)用率（一） 出租的房地產(chǎn)凈收益測算凈收益=租賃收入-由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入包括租金、租賃保證金或押金的利息收入等（二） 自營的房地產(chǎn)凈收益測算（不考）凈收益測算應(yīng)注意的問題出租人權(quán)益價值：租賃期內(nèi)，合同租金；租賃期外，市場租金。承租人權(quán)

11、益價值：剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的（現(xiàn)值之和）。重置提撥款，是運(yùn)營費(fèi)用的一種，通常利用償債基金系數(shù)來計算。，未來一次性支付的費(fèi)用，重置提撥款第五節(jié) 報酬率的確定報酬率=報酬率的求取方法：（一） 市場提取法（1） 在（無限年期）（2） 在的情況下，是通過-V=0來求取Y（有限年期，用試錯法）（3） 在的情況下，是通過來求取Y（收益按一定比例遞增且收益無限期）（二） 累加法報酬率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率=安全利率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率（三） 投資報酬率排序插入法（了解）第六節(jié) 直接資本化法（1），V房地產(chǎn)價值；NOI房地產(chǎn)未來第一年的凈

12、收益；R資本化率（2）房地產(chǎn)價值=年收益收益乘數(shù)收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。直接資本化中未來第一年的凈收益有時用當(dāng)前的收益近似代替。收益乘數(shù)法的種類：潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法、凈收益乘數(shù)法凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，凈收益乘數(shù)=利用市場提取法求取資本化率和收益乘數(shù)：資本化率=收益乘數(shù)=投資組合技術(shù)（一）土地與建筑物的組合土地價值土地資本化率+建筑物價值建筑物資本化率=房地價值綜合資本化率，即公式：（）變形：，L土地價值占房地價值的比率；B建筑物價值占房地價值的比率，L+B=1（二）抵押貸款與自有資金的組合抵押貸款常數(shù)=（需記憶）抵押貸款常數(shù)；等額還

13、款額；抵押貸款金額；抵押貸款報酬率；n抵押貸款期限。房地產(chǎn)價格=抵押貸款金額+自有資金金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益，得到：房地產(chǎn)價格綜合資本化率=抵押貸款金額抵押貸款常數(shù)+自有資金額自有資金資本化率，兩邊同除以房地產(chǎn)價格，得到：綜合資本化率=貸款價值比率抵押貸款常數(shù)+（1-貸款價值比率）自有資金資本化率剩余技術(shù)（一） 土地剩余技術(shù)土地價值=（二） 建筑物剩余技術(shù)建筑物價值=（三） 自有資金剩余技術(shù)自有資金額=（四） 抵押貸款剩余技術(shù)抵押貸款金額=第八章 成本法及其應(yīng)用成本法估價的操作步驟：選擇具體估價路徑；測算重置成本或重建成本；測算折舊；計算成本價值。第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成（

14、7項(xiàng)）房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤直接成本=土地取得成本+建設(shè)成本開發(fā)成本=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)投資利息應(yīng)計息項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計算利息。銷售稅費(fèi)不包含應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)以及應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅。開發(fā)利潤開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-建設(shè)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi) =直接成本利潤率=投資利潤率=成本利潤率=銷售利潤率=成本法的基本公式房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建價格-房地產(chǎn)折舊=土地重新購建價格+

15、建筑物重新購建價格-建筑物折舊（土地+建筑物情況下）=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊（模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程情況下）（一）適用于新開發(fā)的房地的基本公式新開發(fā)的房地價值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（二）適用于新開發(fā)的土地的基本公式新開發(fā)的土地價值=待開發(fā)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（二）適用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤（一）適用于舊的房地的基本公式舊的房地價值=房地重新

16、購建價格-建筑物折舊（二）適用于舊建筑物的基本公式舊的建筑物價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊重新購建價格的測算建筑物重新購建價格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤求取建筑安裝工程費(fèi)的方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊的測算建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值推理，建筑物市場價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊建筑物折舊=物質(zhì)折舊+功能折舊（缺乏、落后、過剩）+外部折舊/經(jīng)濟(jì)折舊（區(qū)位、經(jīng)濟(jì)、其他因素）求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法（一） 年限法1、直線法第i年的折舊額，在直線法下是一個常

17、數(shù)D；C建筑物的重新購建價格；S建筑物的凈殘值；N建筑物的預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命；R建筑物的凈殘值率年折舊率=殘值=重新購建價格殘值率有效年齡為t年的建筑物折舊總額=年折舊額有效年齡t建筑物現(xiàn)值=重新購建價格-t年的建筑物折舊總額=重新購建價格（1-年折舊率有效年齡）2、成新折扣法V=CqV建筑物的現(xiàn)值；C建筑物的重新購建價格；q建筑物的成新率(%)成新率=1-年折舊率有效年齡當(dāng)殘值率為0時，成新率=（二） 市場提取法建筑物折舊=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-舊的房地價值=建筑物重新購建價格-（舊的房地價值-土地重新購建價格）=建筑物重新購建價格-建筑物折舊后價值總折舊率=年折舊率=建筑物經(jīng)濟(jì)壽

18、命=（假設(shè)建筑物的殘值為0）建筑物成新率=1-總折舊率（三） 分解法1、 物質(zhì)折舊的求取可修復(fù)：折舊額=在價值時點(diǎn)的修復(fù)成本不可修復(fù)：要區(qū)分壽命期長短。短壽命項(xiàng)目根據(jù)各自的重新購建價格、年齡、壽命或剩余壽命，采用年限法計算折舊額。長壽命項(xiàng)目，根據(jù)建筑物重新購建價格減去（各個可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本、短壽命項(xiàng)目的重新購建價格）后的余額，建筑物的有效年齡、經(jīng)濟(jì)壽命或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計算折舊額。物質(zhì)折舊額=各個可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)成本+短壽命項(xiàng)目的折舊額+長壽命項(xiàng)目的折舊額2、 功能折舊的求取（1）功能缺乏折舊的求取，可修復(fù)：功能缺乏折舊額=單獨(dú)增加功能費(fèi)用-隨同增加功能費(fèi)用，即單獨(dú)增加功能的超額費(fèi)

19、用；不可修復(fù)：功能缺乏折舊額=每年損失的凈收益現(xiàn)值之和-隨同增加功能費(fèi)用（2）功能落后折舊的求取，可修復(fù)：功能落后折舊額=凈修復(fù)費(fèi)用不可修復(fù)：功能落后折舊額=每年損失的凈收益現(xiàn)值之和-隨同增加功能費(fèi)用（3）功能過剩折舊的求取，一般不可修復(fù)。在采用建筑物重置價格下：扣除功能過剩折舊后的價值=建筑物重置價格-超額持有成本在采用建筑物重建價格下：扣除功能過剩折舊后的價值=建筑物重建價格-（無效成本+超額持有成本）3、 外部折舊的求取通常不可修復(fù)，采用收益損失資本化法求取。第九章 假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用基本公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤開發(fā)完成后的價值=待開發(fā)房地產(chǎn)價值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。（可以采用比較法、收益法或長期趨