1、1.可比實例A可比實例B可比實例C成交價格RMB8000元/ m2USD1000/ m2RMB8800元/ m2成交日期2004年1月31日2004年4月30日2004年7月31日交易情況-1%0%+3%區(qū)域因素+2%+1%+3%個別因素-3%+2%+1%假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2004年4月30日為1：8.27，2004年10月31日為1：8.3；該類寫字樓以人民幣為基準的市場價格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不變，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上漲0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上漲1%。試利用上述資料估算該寫字

2、樓于2004年10月31日的正常市場價格。解：2. 某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的純收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，還原利率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少？解：3某宗房地產(chǎn)預(yù)計第一年的有效毛收入為20萬元，運營費用為12萬元；此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運營費用增長3%，收益年限為50年.該類房地產(chǎn)的還原利率8%，則該宗房地產(chǎn)的價格為多少？解： 4. 有一房地產(chǎn)，土地總面積1000m2，為10年前通過征用農(nóng)地取得，當時每畝花費16萬元，現(xiàn)時重新取得該類土地每平方米需要600元；地上建筑物總建筑面積2000m2，于8年前建成交付使用，當時建筑造價

3、每平方米500元，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米需1000元，估計該建筑物尚可使用32年，殘值率為5。試選用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。解：土地重新取得成本600100060萬元建筑物重新建造成本10002000200萬元重新購建成本60200260萬元建筑物折舊采用直線折舊法進行折舊v 該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價 重新購建價格建筑物折舊總額 26049.4210.6萬元 單價210.6/20001053元/m2 5. 某新建房地產(chǎn)，土地面積20000平方米，建筑面積50000平方米。現(xiàn)時土地重新取得價格為3000元/。建筑物建造的建安成本為1800元/，管理費用為建安成本的3%。該房地產(chǎn)開發(fā)周

4、期為2.5年，其中半年準備期，2年建設(shè)期，土地費用在準備期內(nèi)均勻投入；建安成本及管理費用在建設(shè)期內(nèi)第一年均勻投入40%，第二年均勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費為房地產(chǎn)價格的7%，開發(fā)利潤為房地產(chǎn)價值的20%。試評估該房地產(chǎn)的總價與單價。 解：房地價格V總=土地成本A+建安成本B+管理費用C+利息D+銷售稅費E+開發(fā)利潤F6. 某建筑物，總建筑面積為200平方米，于5年前建成，重置價格為1000元/，耐用年限40年，殘值率為2%，試用余額遞減法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額和現(xiàn)值。 解：已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=5 7. 已知某宗房地產(chǎn)30年土地使

5、用權(quán)價格為3000元/平方米，對應(yīng)的還原利率為10%，則其土地使用權(quán)為50年、還原利率為12%的價格為多少？解：8. 某套房屋合同總價為80萬元，其在實際交易中合同所約定的付款方式分期付款，如在成交日期首付20萬元，半年后支付30萬元，一年后再付30萬元 。若月利率為0.5%，試求其名義價格和實際價格。解：名義價格80萬元 實際價格小于名義價格 9. 某項目土地面積10000m2，原規(guī)劃建造住宅，建筑容積率為3.0，對應(yīng)的樓面地價為1500 元/ m2 ；現(xiàn)經(jīng)有關(guān)部門同意建造大型超市，建筑容積率增加到4.0，樓面地價增加到2000元/ m2 ，則應(yīng)補多少地價？解：這是既改變用途又增加容積率的問

6、題。 補地價數(shù)額改變用途增加建筑面積后的地價 改變用途增加建筑面積前的地價 1000020004 1000015003 3500萬元 10有一房地產(chǎn)需要估價，其現(xiàn)狀使用下價值為3000元/ ；如對其裝修改造，需要費用為1500元/ ；根據(jù)市場分析，其裝修改造后的房地產(chǎn)價值為4000元/ 。試判斷該房地產(chǎn)的估價前提。解：分析可知此題為最高最佳使用原則估價前提的判斷。400030001000元/ 1500元/ 所以該房地產(chǎn)估價應(yīng)以利用現(xiàn)狀為前提11. 為評估某估價對象房地產(chǎn)價格，搜集了眾多交易案例，其中選取了A、B兩個可比實例，相關(guān)數(shù)據(jù)如下：A實例建筑面積200平方米，成交總價140萬元人民幣，分

7、三期付款，首付24萬元，第二期于半年后付48萬元，余款68萬元于一年后付清。B實例的建筑面積2500平方英尺，成交總價21萬美元，于成交時一次付清。若年利率為4%，B實例成交日的美元與人民幣市場匯價為1美元=8.27元人民幣，試將可比實例價格統(tǒng)一為以人民幣表示的每平方米建筑面積單價。解：12. 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方交納的稅費為正常成交價格的7%，應(yīng)由買方交納的稅費為正常成交價格的5%。試求正常成交價格。解：13. 某個可比實例于2004年2月1日的價格為1000美元/平方米；該類房地

8、產(chǎn)以人民幣為基準的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2004年2月1日為1美元=8.26元人民幣；2004年10月1日為1美元=8.29元人民幣。對該可比實例進行交易日期修正，將其修正到2004年10月1日的人民幣價格。解：14. 某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費為售價的6%，還原利率為9%。該房地產(chǎn)目前價值多少？解：15. 總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。解：I =40065%(1+8%)1.51+40035%(

9、1+8%)0.51 =37.31（萬元） 16. 某舊廠房的建筑面積為5000平方米。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元/平方米（按建筑面積計），同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積1000元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；銷售稅費為售價的8%；購買該舊廠房買方需要交納的稅費為其價格的4%。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為12%）。 解：舊廠房的購買價格V 裝修改造后商場售價A補出讓金數(shù)額B 裝修改造費C銷售稅費D

10、購買稅費E B4005000200（萬元） D1785.718142.86（萬元） EV40.04X（萬元） VABCDE V=1785.71- 200 - V=933.07（萬元） V單=1866.13元/ 17. 前后兩面臨街矩形地，標準深度20m，如下圖所示，求該宗地的單價。解：18.某地區(qū)某類商品2000年至2008年的價格水平如下圖所示，試利用資料預(yù)測2009年和2011年的該類房地產(chǎn)的價格水平。解： 年份價格2000280020012700200231002003260020043200200538002006520020075300200855002009年價格=55001.088=5980元/平方米2011年價格=55001.0883=7083元/平方米 19. 某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為8萬元，此后每年的