1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第第3 3章章 房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式重點(diǎn)問題重點(diǎn)問題3.1 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型一、開發(fā)用地的含義二、房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型u 全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）一、中國大陸現(xiàn)行土地制度一、中國大陸現(xiàn)行土地制度一、中國大陸現(xiàn)行土地制度一、中國大陸現(xiàn)行土地制度u 國有土地使用權(quán)出

2、讓國 家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。u 國有土地使用權(quán)出讓方式1.招標(biāo)方式2.拍賣方式3.協(xié)議方式4.掛牌方式u 國有土地使用權(quán)出讓年限1.居住用地：70年2.工業(yè)用地：50年3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年4.綜合或其它用地：50年5.商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年3.1.1房地開發(fā)用地的含義1、房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是位于規(guī)劃區(qū)內(nèi)的、房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是位于規(guī)劃區(qū)內(nèi)的 國有土地國有土地 開發(fā)用地的使用最高年限開發(fā)用地的使用最高年限 3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型房地產(chǎn)開發(fā)用地的

3、類型 1）土地利用的性質(zhì)和功能劃分： 居住用地、公共設(shè)施用地 工業(yè)用地、倉儲用地 對外交通用地、道路廣場用地 市政公用設(shè)施用地、綠地 2）開發(fā)的深度不同： 生地 熟地 類別類別代號代號類別名稱類別名稱范范 圍圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E） W倉儲用地倉儲企業(yè)的庫房、堆場和

4、包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級、區(qū)級和居住區(qū)級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設(shè)施用地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地 城市用地城市用地3.2 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇1、投資區(qū)域選擇的因素分析 政治環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長狀況 投資環(huán)境 特大型建設(shè)投資2、開發(fā)地段的選擇因素分析 城市規(guī)劃 自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素 現(xiàn)有的建設(shè)條件 地段面積與形狀 投

5、資經(jīng)營計劃3.3 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式一、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓三、土地使用權(quán)劃撥一、取得國有土地使用權(quán)一、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1. 出讓方式出讓方式2. 劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標(biāo)標(biāo)（2）拍）拍 賣賣（3）掛）掛 牌牌（4）協(xié)）協(xié) 議議3. 承租方式承租方式3.3.1 土地使用權(quán)出讓1 1、土地使用權(quán)出讓的概念、土地使用權(quán)出讓的概念: : 國家以土地所有者的身份作為出讓人,將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2 2、土地使用權(quán)出讓的方式和程序、土地使用權(quán)出讓的方式和程序 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有

6、土地使用權(quán)規(guī)定國土資源部 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付土地交付土地 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出讓計劃確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結(jié)果公布結(jié)果招招 標(biāo)標(biāo)拍拍 賣賣掛掛 牌牌協(xié)協(xié) 議議 招拍掛實(shí)施招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9) 申請及資格審查申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權(quán)出讓流程二、國有土地使用權(quán)出讓流程招招 標(biāo)標(biāo)u 招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)

7、者）發(fā)出，通過各投標(biāo)者的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。u 招標(biāo)流程評標(biāo)評標(biāo)出讓人出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)小組評標(biāo)小組確定中標(biāo)人確定中標(biāo)人對能夠招標(biāo)文件中規(guī)定的，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 拍拍 賣賣u 拍賣方式概念按照指定時間、地點(diǎn)，在公開場所出讓方用將土地使用權(quán)拍賣給（競買人 ）。u 拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價

8、；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。 掛掛 牌牌u 掛牌方式概念出讓人發(fā)布，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。u 掛牌流程接受新報價接受新報價出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競買人競買人報價報價出讓人出讓人更新掛牌價格更新掛牌價格出讓人出讓人確定競得人確定競得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛

9、牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價地進(jìn)行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。 協(xié)協(xié) 議議u 協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用

10、權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃劃 拔拔u 劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。3 出讓方式的適用范圍出讓方式的適用范圍出讓方式出讓方式劃拔方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議協(xié)議1經(jīng)營性用地以經(jīng)營性用地以( (商業(yè)、旅游、商品住商業(yè)、旅游、商品住宅等宅等) )及有競爭要求的工業(yè)用地；及有競爭要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個意向用地者的1國家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個或者兩個以上意向同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者；用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)

11、人申請協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓3國家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無償有期限限制有期限限制一般無期限限制4招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同招招 標(biāo)標(biāo) 拍拍 賣賣掛掛 牌牌交易場所交易場所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場所交易方式交易方式一次報價多次報價多次報價持續(xù)時間持續(xù)時間長短長復(fù)

12、雜程度復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)衡量指標(biāo)價格及指定的技術(shù)等其它條件價格價格適用范圍適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會、公益建設(shè)條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念： 以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式:出售,交換,贈與3.3.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓的比較區(qū)別區(qū)別出讓出讓轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓行為主體行為主體政府及土地管理部門政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個人人法律關(guān)系法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等法律關(guān)

13、系平等在市場所在市場所處層次處層次一級市場一級市場二級市場二級市場年限年限按合同規(guī)定，不得超按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定過國家規(guī)定合同年限已使用年限合同年限已使用年限剩余使用年限剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移土地轉(zhuǎn)移方式方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣拍賣出售、交換、贈與出售、交換、贈與出讓土地的轉(zhuǎn)讓處理 可以多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變； 土地用途改變的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 已繳納土地出讓金； 建設(shè)資金投入占總投資的25%，劃撥土地的轉(zhuǎn)讓處理 需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，

14、由受讓方繳納土地出讓金； 不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。 轉(zhuǎn)讓的土地仍用于國家用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利用地。 同一宗土地部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；等等建設(shè)用地使用權(quán)的收回 土地使用期滿的處理； 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期； 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，若需使用，需期滿前一年申請續(xù)期。 重新簽訂土地使用去合同，支付土地使用權(quán)出讓金； 無申請的，土地使用權(quán)有國家無償收回。 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對該土地的房屋及其他不動產(chǎn)給與補(bǔ)償，并退相

15、應(yīng)的出讓金； 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)； 土地使用者未如期支付地價款，繳納定金，60日內(nèi)應(yīng)支付地價款 未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地的。閑置土地的處理 閑置土地的認(rèn)定 自國有土地有償合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的； 已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工總面積不足1、1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)連續(xù)1年的。 重新簽訂土地使用去合同，支付土地使用權(quán)出讓金； 無申請的，土地使用權(quán)有國家無償收回。 閑置土地的處理 延長開放建設(shè)時間，不超過1年 改變土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開發(fā) 從新確定新的土地

16、使用者，有補(bǔ)償 將土地使用權(quán)交還給政府； 征收土地閑置費(fèi) 超過合同約定動工時間滿1年未動工開發(fā)的，征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)； 連續(xù)兩年未使用的，無償收回。1、影響地價的兩大因素 土地的用途 土地的容積率3.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算2、用對比法推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)3、一組與地價有關(guān)的概念 實(shí)例計算 地價（單價）畝，公頃，平方英尺，坪 樓面價：樓面地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。 樓面地價 = 土地總價 / 總建筑面積 = 土地單價 / 容積率 容積率：反映和衡量建筑用地的使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地價格管理費(fèi)用開發(fā)成本銷售稅費(fèi)投資利息開發(fā)利潤開發(fā)商購買土地的稅費(fèi)4、地價測算方法案例 某開發(fā)商擬購一塊商住混合用地，面積是10000平方米，允許建筑容積率為75。開發(fā)商準(zhǔn)備地上一至二層為商鋪，總面積為10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為60000平方米。預(yù)計建設(shè)周期為三年。 項(xiàng)目全部完工后，商鋪即可全部售出，預(yù)計出售時平均售價為5000元每平方米；住宅樓一年后售