1、房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估操作實(shí)務(wù)授課人：張授課人：張 靜靜江江蘇蘇蘇蘇地行土地房地行土地房產(chǎn)評(píng)產(chǎn)評(píng)估有限公司估有限公司二二0 0一一0 0年六月年六月LOGO內(nèi)內(nèi)容容房地產(chǎn)基本估價(jià)方法房地產(chǎn)基本估價(jià)方法4房地產(chǎn)估價(jià)熱點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)探討房地產(chǎn)估價(jià)熱點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)探討5如何判讀估價(jià)報(bào)告與實(shí)例點(diǎn)評(píng)如何判讀估價(jià)報(bào)告與實(shí)例點(diǎn)評(píng)6房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)估價(jià)概述1房地產(chǎn)估價(jià)流程房地產(chǎn)估價(jià)流程3房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策2LOGO房地房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)估價(jià)u房地產(chǎn)估價(jià)（房地產(chǎn)估價(jià)（real estate appraisal，property valuation）專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)）專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的

2、估價(jià)目的，遵循，遵循估價(jià)估價(jià)原則原則，按照，按照估價(jià)程序估價(jià)程序，選用適宜的，選用適宜的估價(jià)方法估價(jià)方法，并，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。和判定的活動(dòng)。 u房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念LOGO房地房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)估價(jià)規(guī)規(guī)范范u技術(shù)規(guī)范：技術(shù)規(guī)范： 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291一一1999（一九九九年六月一日起執(zhí)（一九九九年六月一日起執(zhí)行）行） 2006年年1月份建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀月

3、份建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合頒布關(guān)于規(guī)范與銀關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知題的通知 以及以及房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)LOGO房地房地產(chǎn)產(chǎn)抵押價(jià)抵押價(jià)值值含含義義u房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)：房地產(chǎn)抵押價(jià)：房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定

4、優(yōu)先受償款去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款 。u估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而非理論價(jià)值估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而非理論價(jià)值u市場(chǎng)價(jià)值：不能用實(shí)際成交價(jià)格判斷結(jié)果的準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值：不能用實(shí)際成交價(jià)格判斷結(jié)果的準(zhǔn)確性。確性。u法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款: 發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款 已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外 還包括擔(dān)保法第四十七條孽息、破產(chǎn)法第三十四條涉及的優(yōu)先于抵押權(quán)的債權(quán)和物權(quán)LOGO房地房地產(chǎn)產(chǎn)抵押相抵押相關(guān)關(guān)政策政策u1、房地產(chǎn)抵押：、房地產(chǎn)抵押：擔(dān)保法擔(dān)保法的規(guī)定：的規(guī)定：“抵押是指抵押人抵押是指抵押人以自己或第三人的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提以自己或第三人的財(cái)產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有方式向抵押權(quán)人提

5、供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償。人有權(quán)依法處置抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償。” 房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押的本質(zhì)就是對(duì)債押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押的本質(zhì)就是對(duì)債權(quán)的保證，即保證抵押債權(quán)的安全、保證抵押債權(quán)的完權(quán)的保證，即保證抵押債權(quán)的安全、保證抵押債權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)、保證抵押債權(quán)不受侵害。全實(shí)現(xiàn)、保證抵押債權(quán)不受侵害。 u2、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法在第四十七條在第四十

6、七條 “依法取得的依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押抵押”u3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)LOGO3、房地產(chǎn)抵押的限制范疇u（1）依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的以劃撥方式取得土地使用權(quán)，設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，沒(méi)有按照國(guó)務(wù)院規(guī)定報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的；u（2）以出讓方式取得的土地使用權(quán)，不符合城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件的； 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證

7、書(shū)。 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件。uLOGO3、房地產(chǎn)抵押的限制范疇u （3）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；u （4）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；u （5）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；u （6）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；u （7）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；u （8）權(quán)屬不明的、權(quán)屬有爭(zhēng)議的或未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；u （9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但擔(dān)保法第三十四條第五項(xiàng)“抵押人

8、依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)”u （10）“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押，以其廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。”擔(dān)保法第三十六條第三款規(guī)定u 拍賣(mài)抵押房產(chǎn)時(shí)，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)的，對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償 LOGO房地房地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀調(diào)觀調(diào)控政策控政策u2003年：121文件u2004年：8.31大限、提高開(kāi)發(fā)商自有資本比例u2005年：取消住宅貸款優(yōu)惠利率、提高首付比例u國(guó)八條、開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅u2006年：國(guó)六條、九部委十五條、限外令u2007年：市場(chǎng)與保障相結(jié)合、土地

9、有償使用費(fèi)提高一倍 、工業(yè)實(shí)行招拍掛、土地增值稅清算u2008年：國(guó)家三部門(mén)聯(lián)合救市、十項(xiàng)政策擴(kuò)大內(nèi)需u2009年：國(guó)四條、調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例 u2010年：國(guó)十一條、新國(guó)四條 LOGO年年貸貸款利率款利率變變化一化一覽覽表表LOGO江江蘇蘇省等省等別調(diào)別調(diào)整整LOGO房地房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)流程估價(jià)流程u l、明確估價(jià)基本項(xiàng)u 2、擬定估價(jià)作業(yè)方案u 3、搜集估價(jià)所需資料u 4、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象u 5、選定估價(jià)方法計(jì)算u 6、確定估價(jià)結(jié)果u 7、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告u 8、估價(jià)資料歸檔LOGO房地房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)方法估價(jià)方法u房地產(chǎn)估價(jià)基本方法房地產(chǎn)估價(jià)基本方法 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 收益法收益法

10、成本法成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法LOGO如何如何選擇選擇估價(jià)方法估價(jià)方法估價(jià)技估價(jià)技術(shù)術(shù)路路線線u對(duì)同一估價(jià)對(duì)象對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。u有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。為主要的估價(jià)方法。u收益性收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。估價(jià)方法。u在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況

11、下，可采用法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。成本法作為主要的估價(jià)方法。 u具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。LOGO基本估價(jià)方法基本估價(jià)方法市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較法法 市場(chǎng)比較法即在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，根市場(chǎng)比較法即在求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將估價(jià)對(duì)象與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交

12、價(jià)格作適當(dāng)修進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。u應(yīng)用前提應(yīng)用前提 需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的市場(chǎng)需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的市場(chǎng) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)比較充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)比較充分 階段時(shí)期內(nèi)價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)階段時(shí)期內(nèi)價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)LOGO注意注意問(wèn)題問(wèn)題u1、搜集交易實(shí)例；、搜集交易實(shí)例；u2、選取可比實(shí)例；、選取可比實(shí)例； 取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：取三個(gè)以上的可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)；是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)； 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不超過(guò)一年；成交日期

13、與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，不超過(guò)一年； 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。u3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；、建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；u4、進(jìn)行交易情況修正；、進(jìn)行交易情況修正；u5、進(jìn)行交易日期修正；、進(jìn)行交易日期修正；u6、進(jìn)行區(qū)域因素修正；、進(jìn)行區(qū)域因素修正；u7、進(jìn)行個(gè)別因素修正；、進(jìn)行個(gè)別因素修正；u8、求出比準(zhǔn)價(jià)格。、求出比準(zhǔn)價(jià)格。 LOGO基本估價(jià)方法基本估價(jià)方法收益法收益法u收益法是基于預(yù)期收益原則和最有效使用原則，收益法是基于預(yù)期收益原則和最有效使用原則，以還原利率將估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的每年正常純以還原利率將估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的每年正常純收益還原為估價(jià)時(shí)日總收

14、益的一種估價(jià)方法。收益還原為估價(jià)時(shí)日總收益的一種估價(jià)方法。u計(jì)算公式：一般公式：計(jì)算公式：一般公式：u收益變化有限年公式：收益變化有限年公式：u主要適用于有收益房地產(chǎn)的估價(jià)，而對(duì)于沒(méi)有收主要適用于有收益房地產(chǎn)的估價(jià)，而對(duì)于沒(méi)有收益的房地產(chǎn)，如機(jī)關(guān)、學(xué)校等估價(jià)多不適用。益的房地產(chǎn)，如機(jī)關(guān)、學(xué)校等估價(jià)多不適用。u思考：未出租的餐館？農(nóng)地？未開(kāi)發(fā)的土地？思考：未出租的餐館？農(nóng)地？未開(kāi)發(fā)的土地？LOGO收益法步收益法步驟與驟與注意注意問(wèn)題問(wèn)題u1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料u2、估算潛在毛收入、估算潛在毛收入 客觀收益客觀收益 租約期內(nèi)采用租約收益，租約期外采用客觀收益租約期內(nèi)

15、采用租約收益，租約期外采用客觀收益u3、估算有效毛收入、估算有效毛收入u4、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用u5、估算凈收益、估算凈收益u6、確定資本化率（報(bào)酬率）、確定資本化率（報(bào)酬率）u7、確定收益價(jià)格、確定收益價(jià)格u租賃房地產(chǎn)的收益測(cè)算方法：租賃房地產(chǎn)的收益測(cè)算方法：uV = V = （租金（租金- -物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)- -相關(guān)費(fèi)用）相關(guān)費(fèi)用）* *（1-1-空置率）空置率）/a/aLOGO基本估價(jià)方法基本估價(jià)方法成本法成本法u成本法基本步驟：成本法基本步驟： 1搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料；搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料； 2估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；估算重置價(jià)格或重建價(jià)格； 3估算折舊

16、；估算折舊； 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià)房屋重置價(jià)*成新度成新度 4求出積算價(jià)格。求出積算價(jià)格。u應(yīng)用注意問(wèn)題：應(yīng)用注意問(wèn)題： 成本不等于價(jià)格；成本不等于價(jià)格； 對(duì)商業(yè)及住宅多不適用對(duì)商業(yè)及住宅多不適用 新開(kāi)發(fā)土地和房地產(chǎn)一般不應(yīng)扣除折舊。新開(kāi)發(fā)土地和房地產(chǎn)一般不應(yīng)扣除折舊。LOGO基本估價(jià)方法基本估價(jià)方法假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法u 它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)它是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后的余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)后的余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。一種方法。 1、調(diào)查

17、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；、調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； 2、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；、選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式； 3、估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期；、估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期； 4、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 5、估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。u 注意問(wèn)題：注意問(wèn)題：對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的估價(jià)對(duì)象，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)條件尚未正式明確的估價(jià)對(duì)象，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)

18、發(fā)法估價(jià)發(fā)法估價(jià)。LOGO基本估價(jià)方法基本估價(jià)方法基準(zhǔn)地價(jià)系基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)數(shù)修正法修正法u基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、基準(zhǔn)地價(jià)是政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型分別評(píng)估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途土地使用權(quán)區(qū)域價(jià)格，是分用途土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格平均價(jià)格，對(duì)應(yīng)的使用，對(duì)應(yīng)的使用年期為各用途土地的法定最高出讓年期。年期為各用途土地的法定最高出讓年期。u步驟：首先分析待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與采用的基準(zhǔn)地價(jià)在步驟：首先分析待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與采用的基準(zhǔn)地價(jià)在地價(jià)內(nèi)涵上的差異，測(cè)算引用的基準(zhǔn)地價(jià)；然后根據(jù)替地價(jià)內(nèi)

19、涵上的差異，測(cè)算引用的基準(zhǔn)地價(jià)；然后根據(jù)替代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)形成的區(qū)域代原則，分析待估宗地與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)形成的區(qū)域因素和個(gè)別因素的差異，評(píng)估修正系數(shù)由基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)一因素和個(gè)別因素的差異，評(píng)估修正系數(shù)由基準(zhǔn)地價(jià)經(jīng)一系列修正得到待估宗地的地價(jià)。系列修正得到待估宗地的地價(jià)。u計(jì)算公式：計(jì)算公式： 地價(jià)地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù)期日修正系數(shù)年限修正年限修正系數(shù)系數(shù)（1+綜合修正系數(shù)）綜合修正系數(shù)）開(kāi)發(fā)水平修正開(kāi)發(fā)水平修正 u適用范圍：必須具備基準(zhǔn)地價(jià)及其宗地修正體系適用范圍：必須具備基準(zhǔn)地價(jià)及其宗地修正體系u注意問(wèn)題：基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性。注意問(wèn)題：基準(zhǔn)地價(jià)的現(xiàn)勢(shì)性。LOGO

20、關(guān)鍵問(wèn)題關(guān)鍵問(wèn)題探探討與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)討與風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)注點(diǎn)u市場(chǎng)公允值與銀行抵押價(jià)值的關(guān)系探討u風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)u風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)u風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)LOGO市市場(chǎng)場(chǎng)公允公允值與銀值與銀行抵押價(jià)行抵押價(jià)值值的的關(guān)關(guān)系探系探討討u1、房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是該房地產(chǎn)在抵押時(shí)的市、房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是該房地產(chǎn)在抵押時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。場(chǎng)價(jià)值。 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范第第643條規(guī)定：條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。值。” 房地產(chǎn)抵押估價(jià)

21、指導(dǎo)意見(jiàn)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第四條規(guī)定：第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。LOGO市市場(chǎng)場(chǎng)公允公允值與銀值與銀行抵押價(jià)行抵押價(jià)值值的的關(guān)關(guān)系探系探討討u2、房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期、房地產(chǎn)的抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)在貸款到期時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值，或時(shí)受短期強(qiáng)制處分等因素限制狀態(tài)下的價(jià)值，或者說(shuō)是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場(chǎng)上被債權(quán)人者

22、說(shuō)是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場(chǎng)上被債權(quán)人共同認(rèn)可的價(jià)值。共同認(rèn)可的價(jià)值。u3、估價(jià)實(shí)踐上看：、估價(jià)實(shí)踐上看： “確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值”而非抵而非抵押價(jià)值。押價(jià)值。 抵押價(jià)值是貸款人在自行考量未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)抵押價(jià)值是貸款人在自行考量未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素后通過(guò)確定貸款比例來(lái)確定的。制處分等因素后通過(guò)確定貸款比例來(lái)確定的。LOGO風(fēng)險(xiǎn)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)注點(diǎn)政策政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)u金融政策u稅收政策u產(chǎn)業(yè)政策u土地政策LOGO風(fēng)險(xiǎn)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)注點(diǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)u嚴(yán)格審查抵押房屋占用土地的土地證原件嚴(yán)格審查抵押房屋占用土地的土地證原件,確保合規(guī)

23、合法確保合規(guī)合法u土地使用權(quán)抵押：土地使用權(quán)抵押：國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證u在建工程抵押：在建工程抵押： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證u房地產(chǎn)抵押：房地產(chǎn)抵押：國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證和和房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證辦理房地產(chǎn)抵押登記辦理房地產(chǎn)抵押登記,應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)交驗(yàn)應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)交驗(yàn)國(guó)有土地使國(guó)有土地使用權(quán)證用權(quán)證、房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證或或房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證,共有的共有的房屋還必須提交房屋還必須提交房屋共有權(quán)證房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押和其他共有人

24、同意抵押的證明。的證明。”u擬抵押房產(chǎn)是否屬于抵押人的唯一住房？擬抵押房產(chǎn)是否屬于抵押人的唯一住房？LOGO技技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)術(shù)風(fēng)險(xiǎn)u1、謹(jǐn)慎原則的運(yùn)用u2、估價(jià)程序u3、估價(jià)方法u4、估價(jià)假設(shè)與限制條件以及估價(jià)師估價(jià)假設(shè)與限制條件以及估價(jià)師聲明，注意審查評(píng)估報(bào)告設(shè)定的假設(shè)和限制條件是否合理、合法?是否帶有欺騙性?u5、物業(yè)狀況與利用條件LOGO風(fēng)險(xiǎn)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)注點(diǎn)帶帶租租約約抵押抵押u擔(dān)保法擔(dān)保法第第48條規(guī)定：條規(guī)定：“抵押人已將出租的財(cái)?shù)盅喝艘褜⒊鲎獾呢?cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。續(xù)有效。”u租賃權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響，一般來(lái)說(shuō)是負(fù)

25、面租賃權(quán)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)的影響，一般來(lái)說(shuō)是負(fù)面的，例如，在拍賣(mài)抵押物房地產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人顧慮的，例如，在拍賣(mài)抵押物房地產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人顧慮標(biāo)的物房地產(chǎn)上有租賃權(quán)的存在不愿意出高價(jià)，標(biāo)的物房地產(chǎn)上有租賃權(quán)的存在不愿意出高價(jià)，致使其實(shí)現(xiàn)的價(jià)款不足以清償其所擔(dān)保的債權(quán)。致使其實(shí)現(xiàn)的價(jià)款不足以清償其所擔(dān)保的債權(quán)。u無(wú)論房地產(chǎn)估價(jià)人員或金融機(jī)構(gòu)決策人員在進(jìn)行無(wú)論房地產(chǎn)估價(jià)人員或金融機(jī)構(gòu)決策人員在進(jìn)行未來(lái)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)時(shí)，對(duì)此都應(yīng)加以重點(diǎn)考慮。未來(lái)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)時(shí)，對(duì)此都應(yīng)加以重點(diǎn)考慮。 LOGO風(fēng)險(xiǎn)關(guān)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)注點(diǎn)在建工程抵押在建工程抵押u中華人民共和國(guó)合同法中華人民共和國(guó)合同法第第286條和條和最高人最高人民法院關(guān)

26、于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)規(guī)定如下：規(guī)定如下：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。償。” u建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)u 已抵押擔(dān)保債權(quán)已抵押擔(dān)保債權(quán) u其他法定優(yōu)先受償權(quán)其他法定優(yōu)先受償權(quán)LOGO估價(jià)估價(jià)報(bào)報(bào)告告結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)u l、 封面；封面；u 2、目錄；、目錄；u 3、致委托方函；、致委托方函；u 4、估價(jià)師聲明；、估價(jià)師聲明；u 5、估價(jià)的

27、假設(shè)和限制條件、估價(jià)的假設(shè)和限制條件; 規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用者u 6、估價(jià)結(jié)果報(bào)告；、估價(jià)結(jié)果報(bào)告；u 7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告；、估價(jià)技術(shù)報(bào)告； u 8、附件、附件LOGO報(bào)報(bào)告告總總體要求體要求u1、全面性：、全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套； u2、公正性和客觀性：、公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和

28、評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； u3、準(zhǔn)確性：、準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫(xiě)入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描述其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。的影響。 u4、概括性、概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。LOGO如何如何審閱審閱估價(jià)估價(jià)報(bào)報(bào)告（一）告（一）u總體上：邏輯正確，方法得當(dāng)，價(jià)格合理總體上：邏輯正確，方法得當(dāng)，價(jià)格合理u具體內(nèi)容上：具體內(nèi)容上： 1、估價(jià)人員資格。估價(jià)人員是否具備資質(zhì)，數(shù)量是否估價(jià)人員資格。估價(jià)人員是否具備資質(zhì)，數(shù)量是否符合要求。符合要求。 2、估價(jià)對(duì)象界定。估價(jià)對(duì)象界定是否準(zhǔn)確、清晰、完估價(jià)對(duì)象界定。估價(jià)對(duì)象界定是否準(zhǔn)確、清晰、完整，