1、糾錯、改錯一、 注意估價報告八項的順序，15年“目錄”和“致估價委托人函”位置調整，及“估價對象變現能力分析與風險提示”位置調整二、致估價委托人函（如無標題算錯誤）1標題（致估價委托人函）3估價目的（寫明估價委托人對估價報告的預期用途，或估價是為了滿足估價委托人的何種需要。）6. 價值類型（寫明所評估估價對象價值或價格的名稱，當所評估的估價對象價值或價格無規范的名稱時，應寫明其定義或內涵）8估價結果（注意：必須與結果報告和技術報告中的估價結果一致，總價沒有大寫算錯誤，原來此處沒有單價不算錯誤，但是今年教材特別注明了單價，15年最好謹慎指出單價；如果是抵押報告的同時披露三種價值：在估價時點假定未

2、設定法定優先受償權利下的市場價值、房地產估價師所知悉的法定優先受償款、以及抵押價值）三、估價師聲明注意如下1未列明實地查勘的注冊房地產估價師姓名；（必須是2名以上，1人去查勘算錯誤。若不是所有在本聲明上簽名的注冊房地產估價師都對估對象進行實地查勘，應如實寫明對實地查勘的估價師姓名，但非注冊房地產估價師不應在該聲明上簽字。）2未說明是否有重要專業幫助；（有重要專業幫助的，應說明幫助的專家；應有重要專業幫助而未說明重要專業幫助的算錯；）3注冊房地產估價師聲明中缺實地查勘日期不能算錯。四、估價結果報告1.估價委托人（2013之前第一部分是標題，13教材寫作要求沒寫標題，但結果報告仍要求有標題，無標題

3、算錯）包括：委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名、住所及身份證號2房地產估價機構包括：估價機構全稱、法定代表人或者執行合伙人姓名、住所、估價資質等級以及資質證書編號（注意：無資質等級算錯誤、有了資質等級沒有資質證書編號也算錯誤，有了資質等級要看業務范圍是否在資質等級內，超出等級承攬業務算錯。） 3估價目的（1）房地產抵押估價目的：“為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。（2）國有土地上房屋征收估價目的根據補償方式不同分為兩種：被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。用于產

4、權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。（3）房地產轉讓的估價目的：“為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考”。（4）企業入股、合并的：“為企業入股、合并等發生房地產權屬轉移的作價提供價值依據”（5）投資決策分析和咨詢服務的“為房地產投資決策提供價值參考依據”。（6）復核評估目的的“受××銀行委托，對××機構出具的房地產抵押估價結果進行復核。”4估價對象（理論教材p73-80、p122）1）估價對象基本狀況：名稱、坐落、規模、用途、權屬等；2）土地基本狀

5、況：四至、面積、形狀、周圍環境、景觀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件、利用現狀、權屬狀況、土地使用期限；3）建筑物基本狀況：建筑物層數、用途、建筑結構、裝飾裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建成年月、維護保養和使用情況，公共配套設施完備程度。不同估價項目的估價對象范圍不同。現實中房地產估價對象包括房屋、構筑物、土地、在建工程、期房和滅失的房地產。估價對象還可能不是純粹的房地產，含有房地產以外的、作為房地產的一種附屬財產的價值。如為某個可供直接經營使用的旅館、商店、餐館、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考依據的估價，其評估價值除了包含該旅館、商店、餐

6、館、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內的土地的價值，通常還包含房地產以外的其他財產，如家具、電器、貨架、機器設備等的價值，甚至包含特許經營權、商譽、客戶基礎、員工隊伍、債權債務等價值，即以房地產為主的整體資產價值評估。 5價值時點必須是公歷的某年某月某日，應根據估價目的的確定，為估價對象價值對應的時間及其確定的理由。回顧性估價和預測性估價的價值時點在難以具體到日且能滿足估價目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。（注意：從2011年理論教材要求說明價值時點確定的理由，無理由算錯誤。對于抵押目的估價，價值時點一般應選定為估價人員實地查勘現場之日，如不是實地查勘之日

7、，還要在估價假設與限制條件中說明一下。被征收房屋價值時點為“房屋征收決定公告之日”。6價值類型包括價值或價格的名稱、定義或內涵。根據估價目的來確定。常見的價值類型有：市場價值、投資價值、現狀價值、抵押價值、快速變現價值。不同估價對象、同一估價對象但不同估價目的往往具有不同的價值類型。（1）抵押估價的價值類型表述為：“抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優先受償款后的余額”。（2）房地產轉讓價值類型可表述為：“為公開市場價值”；（3）房地產投資決策分析和咨詢服務價值類型可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據”。（4

8、）國有土地房屋征收估價的價值類型表述為：“被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。”（見制度p49）7估價原則（2013教材和后邊的估價依據調了前后次序）8估價依據（2015教材新增一段話）依據包括四方面：1）有關法律、法規、政策；2）有關估價標準，包括房地產估價的國家標準、行

9、業標準、指導意見和估價對象所在地的地方標準；3）估價委托書、估價委托合同和估價委托人提供的估價所需資料如估價對象的面積、用途、權屬證明等；4）房地產估價機構、注冊房地產估價師掌握和搜集的估價所需資料。（1）房地產估價規范（所有報告必須有！沒有算錯！）（2）如果是抵押估價的必須有房地產抵押估價指導意見（3）如果是房屋征收估價的必須有：國有土地上房屋征收評估辦法和國有土地上房屋征收與補償條例（2001年6月13日國務院公布的城市房屋拆遷管理條例同時廢止、2003年發布的城市房屋拆遷估價指導意見也同時廢止。）9估價方法（注意：此處重定義輕理由）采用的方法及方法的理由（在結果報告和技術報告中都必須說方

10、法和理由，而且如果只選用了一種方法在結果報告和技術報告中都要充分說明不選用其他方法的理由，但只要選用了兩種以上的方法在這兒就不要提不選其他方法的理由，但是到了技術報告中即使采用兩種方法也要說明理論上適用但未采用的估價方法的未被采用理由）+ 方法定義（而定義只要求在結果報告中出現，在技術報告中可以不給出方法定義）。在估價方法選用說明中，應對理論上適用的估價方法進行闡述，并對理論上適用但未選用的估價方法要充分說明理由。10估價結果（2015新增表示方法）除房地產抵押估價外，當估價對象為多宗房地產時，應按表1-3格式說明不同估價方法的測算結果和最終評估價值；估價結果匯總表  &#

11、160;         表1-3                                        

12、60; 幣種：   估價方法及結果 估價對象及結果測算結果估價結果   估價對象1總價（元或萬元）    單價（元/m2）    估價對象2總價（元或萬元）    單價（元/m2）    估價對象3總價（元或萬元）    單價（元/m2）    總價（元或萬元）   &

13、#160;單價（元/m2）    匯總評估價值總價（元或萬元）    單價（元/m2）     房地產抵押價值評估結果，應按表1-4格式說明最終評估價值。 房地產抵押價值評估結果匯總表            表1-4           &

14、#160;                              幣種：   估價方法 相關結果估價對象1估價對象2估價對象31假定未設立法定優先受償權下的價值總價（元或萬元）    單價（元/m2）   

15、 2估價師知悉的法定優先受償款總額（元或萬元）    21已抵押擔保的債權數額總額（元或萬元）    22拖欠的建設工程價款總額（元或萬元）    23其他法定優先受償款總額（元或萬元）    3抵押價值總價（元或萬元）    單價（元/m2）     11注冊房地產估價師12實地查勘期為實地查勘估價對象的起止日期，具體為自進入估價對象現

16、場之日起至完成實地查勘之日止。（注意：現場查勘應該在作業期內，不可在作業期前或作業期結束后）13估價作業期是本次估價的起止日期，具體自受理估價委托之日起至估價報告出具之日止。（注意：要與封面上的估價報告出具日期、與致委托人函的致函日期相匹配。）五、估價技術報告1估價對象描述與分析（2015調了區位、實物、權益三者的順序）關于樓層和朝向到底屬于區位還是實物狀況，具體情況具體分析，見理論教材p404第一自然段“估價對象的用途和實物狀況不同，對其區位狀況的界定會有所不同。例如，居住、商業、辦公和工業用途的房地產，它們的區位狀況的具體內容就有所不同。再如，估價對象是整個住宅小區，還是其中一幢住宅樓或一

17、幢住宅樓中的一套住房，對區位狀況和界定是不同的。如果是整個住宅小區，則其區位狀況一般不包括朝向和樓層；如果是一幢住宅樓，則其區位狀況應包括朝向，但不包括樓層；如果是一幢住宅樓中的一套住房，則其區位狀況既包括朝向，也包括樓層。”2市場背景描述與分析市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。從大的方面應有以下兩塊內容：（1）未進行本地整體房地產市場形勢分析的(2 ) 未進行本地本類房地產過去、現在和未來狀況分析的（這個必須有！）3估價對象最高最佳利用分析（2015新增重點看下）包括：最佳的用途、規模和檔次，即按法律上允許、技術上可能、財務上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定。 a.應說明以

18、估價對象的最高最佳利用狀況為估價前提，并有針對性地較詳細分析、說明估價對象的最高最佳利用狀況。a.當估價對象的權利人和意向取得者對估價對象依法享有的開發利用權利不同時，應先根據估價目的確定從估價對象的權利人角度或意向取得者角度進行估價，再根據其對估價對象依法享有的開發利用權利，確定估價對象的最高最佳利用狀況；b.當估價對象已為某種利用時，應在調查了解及分析其利用現狀的基礎上，對其最高最佳利用和相應的估價前提作出下列判斷和選擇，并應在估價報告中說明：1）維持現狀、繼續利用最為合理的，應選擇維持現狀前提進行估價；2）更新改造再予以利用最為合理的，應選擇更新改造前提進行估價；3）改變用途再予以利用最

19、為合理的，應選擇改變用途前提進行估價；4）改變規模再予以利用最為合理的，應選擇改變規模前提進行估價；5）重新開發再予以利用最為合理的，應選擇重新開發前提進行估價；6）上述前提的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提進行估價。c.當估價對象的實際用途、登記用途、規劃用途之間不一致時，應按下列規定確定估價所依據的用途，并應作為估價假設中的不相一致假設在估價報告中說明及對估價報告和估價結果的使用作出相應限制：1）政府或其有關部門對估價對象的用途有認定或處理的，應按其認定或處理結果進行估價；2）政府或其有關部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應按下列規定執行：2

20、.1）登記用途、規劃用途之間不一致的，可根據估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2.2）實際用途與登記用途、規劃用途均不一致的，應根據估價目的的確定估價所依據的用途。b當根據估價目的不以最高最佳利用狀況為估價前提時，可不進行估價對象最高最佳利用分析。4估價方法適用性分析（注意：此處重理由輕定義）后面詳述5估價測算過程后面詳述6估價結果確定八、估價對象變現能力分析與風險提示（僅限抵押報告）注意是否缺市場風險提示九、附件具體四大估價方法出錯點（一）比較法一、比較法文字公式：1技術報告測算中應列出市場法文字公式，沒有列出就直接測算結果的為錯誤；2計算公式選用正確了，但無計算過程或者計算過程不

21、清晰；3選用公式中字母含義說明不準確或未說明的；4計算過程中數字精確度不夠或者不合理的。二、選取可比實例、：1可比實例少于3個的；2可比實例可比性差的：“在區位上是否與估價對象在同一供求圈？用途是否相同？規模是否相當（應在0.5-2倍之間）？權利性質是否相同（主要指的是土地，出讓與劃撥沒有可比性）？交易類型是否與估價目的吻合？可比實例成交日期是否接近估價時點（不應間隔一年以上）？3可比實例的基礎數據：如樓面地價與單位地價混淆、幣種無換算或換算錯誤、建筑面積與套內建筑面積、使用面積、可出租面積相混淆；4可比實例未說明或羅列不全的：來源、名稱、坐落、四至、規模、用途、權屬、交易日期、付款方式；5可

22、比實例成交價格內涵說明不清楚的。三、比較法交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正×市場狀況調整×房地產狀況調整1后面有比較因素條件指數表和修正系數表，但前面沒有列出可比實例情況分析表，是有果無因2交易情況修正常出錯：（1）分子分母顛倒順序，分子應為100；（2）交易情況說明不清楚或者過于簡單的；（3）交易情況修正系數調整方向錯誤，與描述情形剛好相反；（4) 修正系數確定理由不充分的。3市場狀況調整常出錯：（1) 分母為100；（2）成交日期表述不明確的；（3) 價格指數與市場狀況描述不一致的；（4）價格指數調整中，定基價

23、格指數的分子上應為估價時點的價格指數、環比價格指數是從基準日期下一個月的指數在分子上；（5)調整系數確定理由不充分的。4房地產狀況調整易出錯：以下三子項分子全為100；1）區位：因素選擇不全或者針對性差的；因素差異分析不夠的；調整因素分值確定與因素差異描述不一致的；子因素權重取值不合理的，或說子因素權重沒有說明理由（例如某子因素30%的權重，而某子因素20%的權重）。  （2）權益：（3）實物：（二）收益法一、有效毛收入1獲取收益二方式：分為出租和自營，但重點是出租的2有效毛收入必須考慮租賃保證金和押金的利息收入、空置和收租損失。3租金水平：租金內涵交待不清；租賃實例狀況描述不完整、不清晰；租賃實例可比性較差。4租約限制：有租約按租約期內的合同租金，沒租約或租約外按市場客觀租金。二、運營費用（扣除項目不要多項也不漏項）運營費用中四不包括：1所得稅；2抵押貸還本付息額；3折舊攤銷；4改擴建費用；也就是說純收益應中包括以上四項。運營費用六應扣除（4+2）